Залог агенту при покупке жилья, как обезопасить себя от потери этих денег если сделка не состоится?

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Залог агенту при покупке жилья, как обезопасить себя от потери этих денег если сделка не состоится?

На российском рынке вторичной недвижимости сложилась практика, при которой граждане, желающие купить жилье, могут лишиться уже внесенного аванса. Агентства недвижимости, защищающие преимущественно интересы продавцов, навязывают покупателям договоры купли-продажи, составленные таким образом, что вся материальная ответственность за отказ от сделки ложится на покупателя.

Истории, когда покупатель дал аванс, а продавец на следующий день нашел другого покупателя за большую сумму – на рынке недвижимости не редкость. И что? Продавец спокойно вернул аванс, продал дороже и не понес никакой ответственности за односторонний выход из сделки.

А если покупатель по каким-либо причинам откажется от сделки? Скорей всего, денег своих он никогда больше не увидит – это предусмотрено в договорах купли-продажи.

И когда пытаешься объяснить им, что договор – это «продукт непротивления сторон» (Ильф, Петров), и объясняешь свою позицию, ответ, как правило такой: «Мы ничего не можем сделать, это форма договора, составленная нашими юристами».

Статья 380 ГК РФ. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке 1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.2.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.3.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.4.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).(п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ) Статья 381.

Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком 1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.2.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.Для справки ст. 416 – невозможность выполнения обязательств по независящим от сторон причинам.

И хорошо, если аванс принял продавец – в этом случае у покупателя больше шансов вернуть свои деньги при расторжении сделки. Но чаще бывает, что агентства деньги берут сами.

При этом они почти всегда отказываются показать договор с продавцом, на основании которого они взяли деньги. Причины самые разные – коммерческая тайна, запрет юристов, отсутствие руководителей и т. д.

Хотя по закону продавец должен выдать принимающей деньги стороне нотариальную доверенность на конкретное лицо.

А между тем причин выйти из сделки у покупателя гораздо больше, чем у продавца. Чаще всего такими причинами становятся несоответствия в документах на собственность. К примеру, если квартира была приватизирована до 1998 г.

и в ней проживали несовершеннолетние дети, не участвовавшие в приватизации, то выросшие сейчас дети имеют право в судебном порядке получить эту квартиру независимо от того, сколько добросовестных приобретателей ею владели.

Поэтому необходимо обязательно проверить, как велась приватизация квартиры.

Кроме того, если продавец показывает вам паспорт, где его паспортные данные не соответствуют паспортным данным в документах о собственности на квартиру, проверьте, по каким основаниям он менял паспорт и сколько раз. И тем более проверьте регистрацию брака.

В нашей практике был случай, когда продавец «вспомнил», что состоял в браке на момент приобретения квартиры, за несколько часов до сделки и пообещал привезти нотариальное согласие бывшей супруги на продажу квартиры.

И как проверить, эта женщина являлась бывшей супругой или просто знакомая подъехала друга выручить? Если на сделку пришел продавец и заявил, что, приобретая эту недвижимость ранее, в зарегистрированном браке не состоял, попросите подтвердить его это документально.

Например, архивной выпиской из органов ЗАГС, а не нотариальным соглашением.

Таким образом, как только вы видите несоответствие данных в документах или вам отказываются предоставить ту или иную справку и у вас нет надежного специалиста, который все документы может проверить, вы отказываетесь от сделки. Но при этом не возвращают не только ваш аванс, но и не компенсируют потраченное время и силы на проверку документов.

Какой же выход из создавшейся ситуации? Национальный союз защиты прав потребителей в договорах купли-продажи квартир рекомендует использовать следующий пункт: «Если сделка по отчуждению объекта не осуществляется по вине покупателя, то вся сумма аванса переходит в собственность продавца.

Если сделка не осуществляется по вине продавца, то вся сумма аванса возвращается покупателю в течение трех дней с момента требования. При продаже квартиры третьим лицам аванс возвращается в двойном размере».

Такой пункт поможет вам вернуть свои деньги, если вы вдруг решили отказаться от покупки квартиры, которая продается через агентство.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2016/10/12/660582-zadatok-pokupku-kvartiri

Елена Манжос: Покупка недвижимости. На что обращать внимание

Залог агенту при покупке жилья, как обезопасить себя от потери этих денег если сделка не состоится?

Покупка жилой недвижимости – шаг серьезный. Как всякий серьезный, шаг он сопряжен с переживаниями и опасениями. Они вызваны тем, что среднестатистический гражданин Украины либо не имеет опыта в совершении подобных сделок, либо опыт является весьма незначительным.

По данным специалистов рынка недвижимости, каждый украинец приобретает жилье, в среднем, раз в 25 лет.

При этом в процессе совершения сделки наибольшую опасность для покупателя представляет, как ни странно, он сам. Точнее его некомпетентные действия.

Риски, которые могут поджидать вас при покупке недвижимости, условно делятся на две группы:

• Первая – это умышленные, противоправные, мошеннические действия лиц со стороны продавца недвижимости.

• Вторая группа рисков – и они встречаются гораздо чаще – это некомпетентные действия самих покупателей. Порой граничащие с легкомыслием.

Рассмотрим первую группу. Признаюсь, откровенные преступления на рынке недвижимости встречаются редко, однако и последствия от них бывают крайне тяжёлыми.

Как правило, это потеря всей суммы, уплаченной за недвижимость, или значительной её части. Мошенниками могут быть как настоящие собственники недвижимости или их представители, так и «липовые владельцы», не имеющие к объекту недвижимости никакого отношения.

Первые действуют по настоящим, однако не всегда законным документам. В документах обязательно есть какой-нибудь нюанс. Он делает вашу покупку очень рискованной и ненадёжной, поскольку сделка может быть признана судом недействительной и расторгнута.

Даже если суд постановит вернуть покупателю деньги, фактически, никто их возвращать не будет. То есть, натолкнувшись на таких мошенников, покупатель рискует потерять и деньги, и недвижимость.

Вторая категория мошенников действует по поддельным паспортам и документам на недвижимость. Совершив сделку с ними, покупатель, как правило, якобы «владеет» объектом лишь до появления настоящего хозяина. Оно, обычно, не заставляет себя долго ждать. Данная группа мошенников чаще нацелена на получение задатка: обманным путем получили деньги – и исчезли.

Как не попасться на удочку?

Существует ряд признаков, говорящих о том, что перед вами именно подобные псевдо-продавцы.

Например, они часто действуют по доверенности или вообще без неё, представляясь частным посредником либо родственником. При этом хозяина увидеть нельзя ни под каким предлогом. Аргументы – “он в другой стране”, “в другом городе”, “очень сильно занят”, и тому подобные.

В некоторых случаях “продавцы” просят большой задаток. На это стоит обратить внимание, поскольку сумма задатка более 2-5% от стоимости объекта недвижимости, как правило, ничем, кроме желания незаконно завладеть вашими деньгами, не оправдана.

Также стоит насторожиться, если пакет документов к сделке полностью готов и ехать к нотариусу оформлять сделку можно прямо сейчас. При обычной реальной сделке подобная готовность документов встречается крайне редко. И весьма вероятно, что мошенники хотят всё провернуть быстро, чтобы жертва не успела опомниться.

Важно помнить: очень низкая, привлекательная цена под предлогом срочности сделки – это первый и наиболее яркий признак возможных проблем с документами на недвижимость или самой недвижимостью! Ажиотаж и спешку создают умышленно, чтобы побудить к срочной, необдуманной покупке дешёвого, но проблемного жилья.

Часто мошенники не хотят совершать сделку через агентство недвижимости. Вам объяснят это примерно так: “Мы не любим агентов. Все агенты – недобросовестные. Они берут много денег непонятно за что.

Комиссионные неоправданно высокие…” и так далее. На самом деле злоумышленники боятся проверки истории объекта и документов компетентными специалистами.

При этом документы на руки не дают, даже если вы готовы передать задаток.

В остальных случаях, когда продавец недвижимости не вызывает никаких подозрений, вы рискуете стать жертвой собственной некомпетентности.

Когда продавец и покупатель нашли друг друга и готовы совершить сделку, все безумно рады этому – вот она желанная цель, остались последние шаги! Однако мало кто задумывается о том, как при совершении этих последних шагов обезопасить себя и грамотно выстроить взаимоотношения с владельцем объекта.

Поэтому при самостоятельном поиске и приобретении недвижимости воспользуйтесь следующими рекомендациями:

1). Не показывайте свой паспорт лицам, представляющим продавца, которых вы не знаете.

2). Не подписывайте – не ознакомившись внимательно – никаких договоров, особенно если вас убеждают, что это пустая формальность.

3). Если представитель продавца представился агентом, потребуйте удостоверение работника фирмы и проверьте дату выдачи и срок окончания действия удостоверения.

4). Если возникли какие-либо сомнения – обратитесь напрямую в агентство недвижимости и узнайте, работает ли там такой сотрудник. В некоторых агентствах недвижимости достаточно высокая текучка кадров и часть агентов – будучи уволенными – продолжают прикрываться именем известной компании

5). Если название агентства вам ни о чём не говорит – наведите справки. Проверьте, существует ли сайт, страницы в социальных сетях, отзывы об агентстве на тематических форумах по недвижимости. Соберите максимум информации.

6).

Обязательно фиксируйте в письменном виде любые существенные договорённости с продавцом или его представителями: стоимость объекта, сроки сделки, снятия с регистрации проживающих лиц, оплаты задолженностей по коммуналке, сроки освобождения объекта и предоставления вам ключей, сохранность имущества и внешнего вида продаваемого объекта, и так далее. Вместе с прописанными договоренностями необходимо предусмотреть и ответственность продавца за их нарушение.

7). Отобразите в договоре передачу собственнику задатка (его еще называют обеспечительным платежом) и ответственность за нарушение условий договора. Если у вас нет юридического образования, лучше обратитесь для этого к нотариусу.

8). Передавайте деньги продавцу только в специально отведённом для этого помещении во время оформления договора купли продажи у нотариуса. Ни в коем случае не передавайте деньги третьим лицам. Пусть это сделает сам собственник после приёма и пересчёта денег, если он сочтёт это необходимым. В этом случае крайне важно присутствие свидетелей с вашей стороны.

9). Если для покупки объекта сначала необходимо вернуть, например, долг продавца банку по кредитному договору, то оформите передачу этой суммы договором займа. Оформите погашение долга и сделку одним днём, желательно пригласить нотариуса прямо в банк.

10). Во время расчёта с продавцом предусмотрите денежное обеспечение не выполненных им на момент сделки обязательств. Проще говоря – недоплатите продавцу определённую сумму (эквивалент 1000-3000 долл.

) и оформите письменное обязательство вернуть указанную сумму после выполнения собственником всех договорённостей по передаче купленного имущества, снятию с регистрационного учёта проживающих лиц, оплате задолженностей по «коммуналке».

Возвращайте указанную сумму только после проверки справок об отсутствии задолженностей из коммунальных служб, приёма имущества и передачи вам ключей.

11). Если вместе с квартирой либо домом продаётся и другое имущество (мебель, техника, оборудование) – отобразите это дополнительным договором. Составьте опись имущества и приложите соответствующие фото с подписями сторон.

Будьте внимательны и рассудительны. Тогда процесс сделки пройдет комфортно, а купленная недвижимость будет радовать вас долгие годы.

Елена Манжос, директор компании «ХАН (Харьковское агентство недвижимости)»

Источник: https://news.finance.ua/ru/news/-/431293/elena-manzhos-pokupka-nedvizhimosti-na-chto-obrashhat-vnimanie

Верховный суд уточнил понятие залога при сделках с недвижимостью :: Жилье :: РБК Недвижимость

Залог агенту при покупке жилья, как обезопасить себя от потери этих денег если сделка не состоится?

Залог возвращается в двойном размере, если договор о сделке расторгнут по вине продавца. Если виноват покупатель — то залог не возвращается, напомнил ВС РФ

ИТАР-ТАСС/ Георгий Андреев

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России дала уточнения по определению залога при сделках с недвижимостью. Поводом для разъяснений ВС РФ стали разбирательства, тянувшиеся в судах Московской области. Подробности дела приводятся в «Российской газете».

В 2016 году в один из городских судов Московской области обратился гражданин с иском другому лицу о возврате $162 тыс. и процентов за пользование этими деньгами в течение семи лет ($82 тыс.).

Как разъяснил истец, эти деньги он внес в 2010 году в качестве залога при покупке у ответчика части жилого дома. Часть дома была оценена в $192 тыс., из которых $162 тыс. были залогом.

Это было прописано в предварительном договоре, в котором также указывалось, что граждане приняли на себя обязательство заключить полноценный договор в течение года с момента подписания документа.

Позднее покупка жилья не состоялась, а продавец залог не вернул.

В городском суде владелец жилья свой отказ возвращать деньги объяснил прошедшим сроком исковой давности (три года). Однако, городской и областной суды исковые требования покупателя удовлетворили, уменьшив при этом сумму взысканных процентов почти наполовину.

Ответчик с этим не согласился и обратился в Верховный суд России, где коллегия по гражданским делам отменила все принятые по спору о возврате залога решения, сославшись на «допущенные нарушения».

Верховный суд обратил внимание на трактовку понятия залога в Гражданском кодексе, где в статье 308 говорится, что задатком «признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся ей по договору платежей и как доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения».

Однако в статьях 381 и 416 ГК РФ также сказано, что при прекращении обязательств по договору, задаток надо вернуть в двойном размере, но только в том случае, если договор не исполнен по вине продавца.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у того, кому его дали.

Такая же норма была прописана и в предварительном договоре купли-продажи недвижимости, неисполнение которого послужило причиной разбирательства ряда судов.

По мнению ВС РФ, подмосковный продавец жилья добросовестно пытался продать свое имущество и соблюдал нормы договора.

Он еще в 2011 году отправил покупателю уведомление о том, что необходимо заключить основной договор. Но покупатель не только на это не отреагировал, он попытался расторгнуть предварительный договор.

В итоге дело о возврате залога будет пересмотрено, уточняется в публикации «Российской газеты».

Риелторы советуют покупателю заключать предварительный договор купли-продажи и вносить некую сумму в виде залога, задатка или аванса. У всех этих терминов есть нюансы.

Задаток — обеспечение обязательств покупателя перед продавцом (то есть подтверждение его серьезных намерений относительно покупки квартиры), а также часть от стоимости недвижимости, предоплата. По условиям задатка, если одна из сторон не выполняет своих обязательств в четко установленные сроки, то она выплачивает пострадавшей стороне неустойку.

Если обязательства нарушены покупателем, то продавец в праве оставить задаток себе. Если же продавец не выполнил условия, то неустойка покупателю оплачивается в удвоенной сумме от задатка. В любом случае задаток не подлежит возврату. Если только сделка не состоялась, а виновными не являются ни продавец, ни покупатель.

Тогда соглашение расторгается, а средства возвращаются прежнему владельцу.

Залог — это способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежало это имущество. У залог также есть штрафные функции, именно они является гарантом обеспечения интересов обеих сторон.

Аванс при покупке квартиры более подвижный способ предоплаты. Продавец в случае несостоявшейся продажи квартиры просто возвращает покупателю аванс в полной стоимости. Материально ни одна из сторон не страдает. И аванс, и задаток учитываются, как часть средств от всей стоимости жилья.

Чтобы эти ситуации в принципе исключить, подобные отношения закрепляются в отдельном договоре (предварительном, например), который не регистрируется государством и действует после его подписания. Он поможет определить, в чем разница залога, задатка и аванса при продаже жилья.

 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5be1244e9a7947141e924376

Возврат денег за не оказанную услугу: процедура, составление документов | Правоведус

Залог агенту при покупке жилья, как обезопасить себя от потери этих денег если сделка не состоится?

Нередко в жизни каждого человека складываются обстоятельства, когда по не зависящим от него обстоятельствам возникает необходимость в отказе от платной услуги и возврате ранее внесенной предоплаты. Соответственно, у каждого потребителя сразу возникает вопрос о том, как вернуть деньги за неоказанную услугу.

Все основные права и обязанности потребителя и компании, которая предоставляет любого рода услуги, прописаны в ст. 29-32 Федерального закона «О защите прав потребителей», а также ст. 782 ГК РФ. Но при этом, как показывает практика, в данном вопросе знаний одного закона недостаточно.

В первую очередь, необходимо отметить, что любые соглашения должны быть закреплены официальными документами, которые, в случае необходимости, станут подтверждением факта обращения потребителя к организации за предоставлением определенной услуги.

Договор должен быть внимательно прочитан, особое внимание уделите пунктам, содержащим порядок и условия оплаты, и подписан двумя сторонами. Также необходимо наличие документов, которыми подтверждается факт внесения потребителем оплаты за услугу.

Это поможет вернуть деньги за неоказанную услугу при возникновении непредвиденной ситуации и, кроме того, станет решающим моментом в случае судебного разбирательства.

Основные этапы возврата денег за неоказанную услугу

Порядок возврата средств включает в себя:

  • Оформление претензии на возврат денег за неоказанные услуги.

Претензия составляется в двух экземплярах со ссылкой на действующий договор, подписанный руководством организации и потребителем. Данный документ должен содержать причину обращения, сведения о лицах, кому и от кого он был отправлен, контактные данные, требования о возврате ранее выплаченных средств.

  • Вручение претензии руководителю организации-исполнителю.

Претензия на возврат денег за неоказанные услуги вручается руководителю организации лично под роспись либо заказным письмом посредством почтового отправления с уведомлением о получении.

  • Ожидание ответа и возврата денег.

Срок рассмотрения претензии и дачи ответа на нее составляет 10 дней с момента получения (статья 31 Закона РФ «О защите прав потребителей»). По окончании этого срока, потребитель вправе истребовать компенсации в процентном соотношении.

Сумма возврата денег за неоказанные услуги зависит напрямую от возникшей причины: не предоставление услуг по вине исполнителя – потребителю возвращаются деньги в полном объеме, не оказание услуг по вине заказчика – исполнитель имеет право высчитать из суммы клиента часть средств за причиненные убытки.

  • Обращение в отдел по защите прав потребителей.

В случае отказа исполнителя вернуть деньги за неоказанные услуги в установленный срок, потребитель может обратиться за решением данного вопроса в территориальное отделение Федеральной службы по надзору в области защиты прав потребителей.

  • Обращение в судебные органы.

В случае неисполнения законных требований потребителя, последний вправе обратиться в суд с исковым заявлением на возврат денег за неоказанную услугу. Иск подается в судебный орган по месту проживания или месту нахождения ответчика.

В исковом заявлении необходимо указать все предъявляемые требования, в том числе, компенсации за понесенный моральный ущерб, сумма которого является независимой от суммы основного иска (ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Важно! В соответствии с п. 3 ст. 17 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 “О защите прав потребителей” истец освобождается от уплаты государственной пошлины при обращении в суд.

Возврат денег за неоказанную услугу: туристические путевки

В такой области бизнеса, как туризм, случаи некачественно оказываемых услуг, увы, не редкость.

Кроме того, у покупателя туристической путевки также могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, вследствие которых может возникнуть необходимость в возврате ранее уплаченных средств (болезнь, отказы в выдаче визы и т.д.).

В соответствии с Федеральным законодательством РФ правом на возврат уплаченных за путевку денежных средств обладает каждый турист.

Для этого необходимо составить заявление на возврат денег за неоказанную услугу с указанием подробных причин, побудивших потребителя выставить данные требования (к примеру, изменение условий договора в невыгодную для туриста сторону, рост стоимости транспортного тарифа, болезнь туриста, возникновение опасности нахождения туриста в данной стране и т.п.). В случае отмены туристической поездки по вышеназванным причинам, туроператор обязан возместить стоимость поездки в полном объеме, за исключением сумм, уже затраченных фирмой на организацию поездки (штраф за аннулирование брони в гостинице, трансфер и другое). Все затраты, понесенные туроператором, должны иметь официальное подтверждение. Кроме того, в обязанности туроператоров входит возврат стоимости авиабилетов.

Важно! В соответствии с Федеральным законом «О защите прав потребителей» туроператор обязан обеспечить возврат денег за неоказанную услугу в течение 10 дней. В случае не выплаты положенной суммы в установленный срок, турфирме придется оплатить туристу неустойку в размере 3% от суммы за каждый просроченный день.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/consumer-protection/vozvrat-deneg-za-ne-okazannuyu-uslugu/

Как покупать квартиру

Залог агенту при покупке жилья, как обезопасить себя от потери этих денег если сделка не состоится?

Сколько уже есть информации о том, что нужно делать и чего делать нельзя. Но споры в судах не утихают.

Цель нормального покупателя в такой сделке – обменять свою наличность на квартиру/дом, не запариваясь с последующими судами. Нет ничего сложного в том, чтобы просто купить, но чтобы купить без нервов и последующей потери времени – предусмотрите несколько моментов, которые описаны ниже.

Шаг 1. Выбираем понравившийся объект. На этом этапе наверняка появится какой-нибудь риэлтор или агент. Тут важно понять, что эти люди абсолютно не заинтересованы в, так скажем, чистоте сделки. Все, что они хотят – получить вознаграждение по факту купли-продажи.

А то, что в дальнейшем возможна реституция (возврат в изначальное состояние, как до сделки, то есть обратная передача денег и объекта), споры и приставы – им все равно, они в это время уже будут продавать другую квартиру или дом. Поэтому особо не слушайте, что они там говорят, имейте свою голову на плечах.

Даже если вы наняли агента и платите ему, руководствуйтесь здравым рассудком.

Тут же посмотрите на адекватность продавца.

Шаг 2. Запрашиваем выписку на объект из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Рекомендую сделать это в МФЦ или в отделении Росрееста, чтобы выдали именно бумагу. С синей печатью. Как получим (ждать несколько дней), то в выписке смотрим на:

1) Совпадение адреса, метража, иных характеристик.

2) Собственника. Чтобы совпадал с тем, кто продаёт, разумеется.

3) Основание возникновения права собственности у этого собственника. Если договор купли-продажи, не стесняемся потребовать показать. Если акт о приватизации, тоже смотрим. Судебный акт – просим показать, проверяем не было ли обжалования.

4) Обременения. То есть не был ли заключен договор аренды, ссуды и иного. Нам этого нафиг не надо.

Помним о том, что срок действия такой выписки совсем не долгий, поэтому и важно заказать новую. В этот момент риэлтор или продавец могут подсовывать старую выписку на объект. Нам нужна новая, чтобы посмотреть, все ли в порядке на данный момент. Сохраняем выписку на всякий случай. Даже по истечении срока своего действия она может явиться косвенным доказательством.

Вообще, в такой сделке два главных правила. Первое – не надо стесняться. Вы действуете в своих интересах, и вторая сторона должна это осознавать. Задаем вопросы, интересуемся. Второе – лучше перебдеть, чем недобдеть.

Идем дальше.

Шаг 3. В Гугле ищем, кто в вашем муниципальном образовании выдает выписки о жильцах из домовых книг. В таких выписках содержатся данные о том, кто зарегистрирован в объекте. В Екатеринбурге такую услугу предоставляет, например, Муниципальное казенное учреждение «Центр муниципальных услуг в жилищно-коммунальной сфере».

Обычно такую выписку может получить только собственник помещения. Но разумеется, покупателю следует ознакомиться с ней ДО того, как покупать квартиру, поэтому смело просим текущего собственника заказать такую выписку. Если отказывается – идем назад к шагу 1, потому что явно что-то не чисто.

Помните – нам нужно, чтобы в квартире/доме никого зарегистровано не было. Никакие пункты в договоре купли-продажи объекта об обязанности сняться с регистрации никакой дополнительной защиты не предоставят, также как и письменные «заверения» продавца о выселении, пусть и нотариальные.

Судиться с упомянутыми бумажками на руках легче, но нам то нужно вообще без судов.

Когда люди покупают квартиры, в которых зарегистрированы несовершеннолетние, становится особенно смешно и весело.

Шаг 4. Просим текущего собственника заказать справку в Налоговой службе о том, что по квартире/дому нет никаких задолженностей по налогам. Нам это также нафиг не нужно.

Шаг 5. Смотрим, чтобы паспорт у продавца тоже нормальный был. Очевидно. Можно воспользоваться этим сервисом: http://сервисы.гувм.мвд.рф/info-service.htm?sid=2160

Шаг 6. Вариант 1. Теперь, когда вы удостоверились, что все совпадает, можно начать реальные переговоры по объекту. Можете поторговаться по цене, но главное – договориться об оформлении платежа за квартиру через банковскую ячейку. Если вы покупаете за наличку. Договоритесь об определенном алгоритме действий, который увидите ниже.

Шаг 6. Вариант 2. Теперь, когда вы удостоверились, что все совпадает, можно начать реальные переговоры по объекту. Можете поторговаться по цене, но главное – договориться об оформлении платежа за квартиру через аккредитив. Если вы покупаете по безналичному расчету. Договоритесь об определенном алгоритме действий, который увидите ниже.

Нафиг простой перевод на счет продавца и нафиг простую передачу налички. В 20 веке что ли живем?

Шаг 7. Разрабатываем и заключаем договор. Лучше реально самому сделать или привлечь юриста за небольшую плату. Агентства зачастую используют смешные типовые договоры, толкование которого может осуществляться в очень широких пределах (то есть может подразумевать много неясных условий). Обезопасьте себя, сделайте нормальный.

Договор делаем в трех экземплярах, прошиваем и нумеруем. Подписываем каждый экземпляр, на каждой странице, с полной расшифровкой (без сокращения имени и отчества).

Учтите, если упомянуть в договоре акт приёма-передачи, его тоже нужно будет сдавать на регистрацию в Росреестр, тоже в 3 экземплярах (Шаг 10). Я рекомендую не упоминать. Про то, как правильно разработать договор, наверное, стоит отдельный пост сделать, тема не маленькая.

Шаг 8. Зависит от того, какой вариант вы выбрали в Шаге 6. В любом случае идем в банк и заключаем с ним договор: либо на банковскую ячейку, либо на аккредитив.

Вариант 1. Если выбрана банковская ячейка, сразу озаботьтесь поиском отделения банка, где таковая имеется, потому что есть они не везде. Условия банковской ячейки отличаются от банка к банку.

Так, где-то договор банковской ячейки заключается между банком, продавцом и покупателем (т.е. трехсторонний), где-то между банком и одним из контрагентов (хотя по факту участвовать будут все трое).

Это все надо заранее узнать.

Едем в банк вдвоем с продавцом и оформляем там договор аренды депозитарной ячейки. Идем в счетную комнату, вместе считаем наличность с использованием счетной машинки. Кладем деньги в ячейку.

Ключ оставляем у себя! (Об этом тоже нужно договориться уже на Шаге 6, чтобы не орать в отделении банка друг на друга; как правило, ключ остается у того, кто закладывал деньги)

Все, с этого момента деньги уже не совсем ваши, но и не продавца. Продавец их сможет забрать только, когда предоставит банку договор купли-продажи с отметкой Росреестра о переходе прав.

Вариант 2. Если выбран аккредитив, сразу озаботьтесь поиском надежного банка, где комиссия будет не слишком драконовской.

Помните, что за безопасность надо платить! Переплачивать просто не стоит.

Едем в банк с продавцом и заключаем договор на аккредитивное обслуживание. Далее в банке расскажут, что и как делать, в зависимости от вида аккредитива и банка.

В любом случае, с этого момента деньги не совсем ваши, но и не продавца. Продавец сможет получить их на свой счет, когда предоставит банку договор купли-продажи с отметкой Росреестра о переходе прав (или другой документ, который подтвердит, что сделка благополучно завершена).

Шаг 9. Пока в банке, оплачиваем государственную пошлину за регистрацию перехода прав собственности. В зависимости от того, куда вы будете подавать документы для регистрирации перехода прав собственности (в Росреестр напрямую или в МФЦ), будут разные реквизиты. Также реквизиты разнятся от региона к региону. Узнаем их заранее.

Шаг 10. Сразу же вместе едем в МФЦ или отделение Росреестра. Там подаем документы, среди которых:

1. Заявление о переходе прав собственности, с подписью и полной расшифровкой

2. Документы на объект (кадастровый паспорт, технический паспорт, вообще все, если были какие-то перепланировки, тоже тащим эти бумаги)

3. Заявление об уплате государственной пошлины

4. Паспорта

5. Договор купли-продажи в трех экземплярах

6. Опционально: акт приема-передачи в трех экземплярах

7. Опционально: нотариальная доверенность представителей, если сделка происходит через них

Шаг 11. Получаем там же справку о принятии документов в обработку. Там будет стоять дата и время принятия, и дата и время, когда нужно будет явиться.

Шаг 12. Ждем регистрации перехода прав собственности. Если оформлялись через МФЦ, будет чуть дольше, ничего страшного. Можно позванивать в Управление Росреестра, чтобы узнать точно, готово или нет. Росреестр может сам какие-то документы запросить, тогда срок тоже чуть увеличится.

Шаг 13. После подтверждения готовности документов берем в охапку продавца и едем туда, где сдавали документы. Если в МФЦ – в тот же МФЦ, если в Росреестр – едем туда. Там слушаем служащего, подписываем где надо. Следим, чтобы опечаток не было нигде: ни в ФИО, ни в адресе объекта, нигде.

Если все нормально, то с момента получения бумаг вы будете новым собственником объекта. (А у продавца, кстати, в этот момент ни денег, ни недвижимости, но есть документы, по которым он эти деньги получить сможет)

Шаг 14. Едем с продавцом на объект. Проверяем, все ли там нормально. Не отодрал ли он там все обои, не вывез ли мебель.

В договоре должно быть указано, что квартира передается с такой-то мебелью (перечень), с таким-то ремонтом, то есть в определенном состоянии.

Подписываем акт приема-передачи объекта, с подписями на каждой странице и полной расшифровкой. Получаем ключи от объекта. Отдаем ключ от банковской ячейки, если платеж проходил через нее.

Если на объекте что-то не так, значит вы облажались на Шаге 1 и выбрали неадеквата. Придется идти в суд, благо в договоре состояние объекта прописано.

Шаг 15. Едем вместе с банк. Там продавец показывает банку нужные документы и либо забирает деньги из ячейки, либо получает их на свой счет.

Шаг 16. Прощаемся с продавцом, жмем руки.

Шаг 17. Меняем в квартире/доме замки.

Шаг 18. Вот теперь можно выдохнуть.

Вот так, друзья! За эту информацию и сопровождение сделки юристы получают немалые деньги со своих клиентов. Пользуйтесь, чтобы обезопасить себя. Расскажите близким, ведь тема весьма важная.

P.S. Есть и другие моменты, которые важно учесть. Они зависят от конкретного продавца, от конкретной ситуации. Их много, да к тому же и я не все их знаю.

Среди них, к примеру:

1) Если продавец состоит в браке, пусть предоставляет нотариальное согласие супруга на продажу объекта.

2) Если работаете с представителем продавца, доверенность у него должна быть безотзывной! Иначе потом прилетит повестка в суд, где бывший продавец будет говорить, что отозвал доверенность за пять минут до подписания каких-либо документов.

3) Проверьте, нет ли долгов по коммуналке и/или капремонту.

Всё! Знайте свои права и не лоханитесь.

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_kupit_kvartiru_i_ne_lokhanutsya_5175955

Наглядно о том, почему я не беру кредиты

Залог агенту при покупке жилья, как обезопасить себя от потери этих денег если сделка не состоится?

Кредит — это когда банк вас грабит и вы ему за это ещё платите.
Пожарный Сидоров бездействовал: банк горел — кредит гасился.

Привет, Хабр! Многие из вас, наверняка, слышали не раз подобные шутки про кредиты и ипотеку.

Некоторые, наверное, не раз пользовались калькуляторами вкладов и кредитов, и оценивали выгодность того или иного способа накопления денег. Я тоже недавно заинтересовался этой темой, и подошёл к этой проблеме математически.

Постановка задачи

Программист Вася имеет стабильную работу и зарплату. Всё это время он вёл беззаботную жизнь, и не думал о накоплениях, но недавно Вася женился, и стал задумываться о собственном жилье.

Подумал он, и решил, что может стабильно откладывать B руб. в месяц. Сейчас квартира стоит S руб. В стране стабильная инфляция H %. Проценты по вкладу — F %, а по кредиту G %. Вклад с капитализацией раз в месяц.

Персонажи вымышлены, все совпадения случайны.

Найти

Как лучше поступить Васе — откладывать деньги в банк или взять кредит? Насколько выгоднее?

Ограничения

В задаче не учитываются различные другие обстоятельства. Например, необходимость платить за съёмную квартиру, на период накопления, о возможности индексации с инфляцией зарплаты, а следовательно выплат. Так же, не учитывается изменения инфляции и процентных ставок, комиссии. Оставлены в стороне и вопросы о надёжности банков и другие жизненные обстоятельства.

Решение

Так как у Васи фиксированная сумма пополнений, то мы можем рассмотреть выгодность того или иного способа приобретения жилья, найдя количество месяцев, которые ему придётся выделять эту сумму, до полной выплаты суммы жилья.

Подробное решениеПусть: n — это количество месяцев, за которые Вася накопит на жильё. m — это количество месяцев, которые Вася будет выплачивать кредит. Тогда из отношения m/n мы сможем судить о выгодности, того или иного способа в m/n раз.

Введём коэффициенты:f = 1 + F/(100*12) g = 1 — G/(100*12)

h = 1 + H/(100*12)

это ежемесячные коэффициенты преумножения/потери суммы вклада/ценности/стоимости. Рассмотрим, как будет изменяться сумма вклада в конце каждый месяца: Используя формулу: найдём, что сумма в конце срока будет равна: Но за n-месяцев квартира успела подорожать за счёт инфляции.

Найдём её стоимость: Итого: В случае кредита, формулы будут аналогичны, с той лишь разницей, что деньги теряют стоимость, и процент по кредиту это компенсирует: Из двух выше описанных формул, выведем, что:
Таким образом, мы вывели общую формулу выгодности вклада/кредита в зависимости от их сроков:

Пример 1 — либеральный

Я взял следующие реальные цифры в качестве примера:Процент по вкладу: F = 10% годовых. Процент по кредиту: G = 12.5% годовых. Уровень инфляции: H = 8.7% годовых (взял как среднее за 2008-2012) Вася может позволить себе выделить B = 40000 руб./мес.

Вася очень хочет купить квартиру стоимостью S = 2 733 000 руб.
В итоге получился такой вот график (спасибо сервису yotx.ru):

Как видно, логично, что чем меньше срок вклада/кредита, тем меньше между ними разница.

Кроме того у графика есть асимптота, при значении n=140. Это говорит о том, что никакими способами нельзя выплатить кредит на ту же сумму, таким же размером ежемесячного платежа, как если бы Вася откладывал на вклад.

То есть это предел кредитования, и следовательно нужную сумму Вася может накопить только вкладом.

Например, если Вася возьмёт кредит 2 733 000 руб. на 10 лет (120 мес.), то ему нужно будет выплачивать как раз по 40 000 руб. Банковским вкладом, он накопит нужную сумму с учётом инфляции (5 160 834 руб.) за 88 месяцев. Итого 120/88 = 1.36, что сходится с графиком. Взять кредит сумму, более чем 3 833 000 руб. (эта цена через 140 мес. превратится в 10 538 000 руб. за счёт инфляции, именно эта сумма будет на счёте к тому времени) Вася позволить себе не сможет, т. к. при том же размере ежемесячных выплат выплатить кредит невозможно, как бы он не растягивал срок.

Пример 2 — экзотический

Рассмотрим тот же пример, но поменяем лишь размер инфляции:Уровень инфляции: H = 11% годовых
Стоит отметить, что данный вариант маловероятен, т. к. обычно процентная ставка по вкладам всегда выше уровня инфляции. Хотя и не всегда.

Получаем график: Тут получается интересная ситуация, когда вклад выгоден только на промежутке ~58-97 месяцев, во всех остальных случаях брать кредит выгоднее. Например, Вася возьмёт те же 2 733 000 руб. в кредит.

Банковским вкладом, он накопит нужную сумму с учётом инфляции (8 169 345 руб.) практически за те же 120 месяцев.

Пример 3 — грабительский

Рассмотрим другой реалистичный пример, современный потребительский кредит. Данные как в примере 1, но поменяем процентную ставку по кредиту:Процент по вкладу: F = 10% годовых. Процент по кредиту: G = 20% годовых.

Уровень инфляции: H = 8.7% годовых.

Как видим, Васе тут уже тяжелее, т. к. кредит на таких условиях больше чем на 6 лет брать ему становится очень затратно, по сравнению с вкладом. А предел кредитования для Васи гораздо меньше — 2 400 000, то есть желаемую квартиру Васе уже не купить в кредит, даже за 50 лет

Заключение

Так всё же, стоит ли брать кредиты? Решать, конечно же, вам.

У кредитов есть, преимущество — вы получаете желаемое уже сейчас, следовательно, вы можете уже пользоваться вашей новенькой квартирой, а не ждать 10 лет, поэтому даже 1,5x-2x переплата в этом случае не так страшна, особенно если приходится платить аренду за чужую квартиру всё это время.

С другой стороны, в нашей жизни нет никаких гарантий, что условия задачи будут стабильными как в примерах, и тут главное не выйти за асимптоту, иначе кредит будет попросту непосильной ношей. Ну и напоследок опрос по теме.

UPDATE

Продолжение подсчётов, с учётом аренды + калькулятор.

Только зарегистрированные пользователи могут участвовать в опросе. Войдите, пожалуйста.

  • 39,2%В основном вклады1563
  • 17,0%В основном кредиты678
  • 4,4%Инвестирую/получаю средства другими способами177
  • 27,0%Не пользуюсь банками (занимаю у друзей/храню в стеклянной банке)1074
  • кредиты
  • ипотека
  • вклады
  • математика

Источник: https://habr.com/ru/post/190056/

Автоправо
Добавить комментарий