Возможно ли выполнить продажу имущества банкрота, участвуя в аукционе сразу напрямую через покупателя?

«Имущество банкротов будут продавать намного быстрее». Что хорошего в новых правилах электронных торгов

Возможно ли выполнить продажу имущества банкрота, участвуя в аукционе сразу напрямую через покупателя?

Купить склад в Минске или заброшенное здание завода теперь, возможно, станет проще. В апреле этого года Министерство экономики установило новый порядок проведения и организации аукционов по имуществу банкротов.

Среди такого имущества зачастую«теряются» очень даже интересные здания и сооружения. Повлияет ли новое постановление на количество сделок с такими объектами и смогут ли заброшенные заводы и склады начать новую «жизнь», разбиралась журналист Realt.by.

Новые правила касаются процедуры проведения электронных торгов по продаже имущества предприятий- или компаний-банкротов. Нам это интересно с точки зрения реализации зданий, цехов, складов и т. д.

 Иногда очень необычные и довольно перспективные с точки зрения инвестиций объекты коммерческой недвижимости подолгу «зависают» в списках аукционов. И это происходит не потому, что нет желающих такой объект приобрести, а потому, что путь к его покупке «тернист».

Постановлением установлен новый порядок организации и проведения электронных торгов по продаже имущества банкротов. 

 

В связи с этим стоит упомянуть Указ № 169 «О распоряжении государственным имуществом», который был подписан Александром Лукашенко в мае этого года. Этот указ предусматривает несколько значимых новшеств:

— снижать цену после первого несостоявшегося аукциона можно сразу на 50% (раньше было только на 20%);

— В случае целесообразности, недвижимость с аукциона можно продавать по стартовой цене в 1 базовую без поэтапного снижения цены до 80% (кроме тех объектов, которые расположены в Минске или областных центрах);

— победителю аукциона по письменному заявлению предоставляется рассрочка на 3 года (раньше была только на 1 год);

— можно купить объект недвижимости без покупки земельного участка (по сути купить строительные материалы).

Что значат все эти нововведения и как они отразятся на рынке коммерческой недвижимости, рассказал директор Центра промышленной оценки Николай Музыченко.

 — В сегменте реализации имущества должников наметилась общая тенденция, которая сводится всего к нескольким словам: «как продать быстрее и дороже», — пояснил Николай Музыченко.

— Однако, как это ни парадоксально, основное нововведение касается снижения цены. Теперь снижение начальной цены может происходить прямо в ходе аукциона — и на 30%, и на 40%.

 Это своего рода катализатор, который должен увеличить активность участников аукциона.

После первого несостоявшегося аукциона снизить начальную цену можно сразу на 30%, а минимальную цену, то есть порог, ниже которого начальная цена не может снижаться, можно установить на 80% ниже начальной цены. Победителем торгов признаётся участник, предложивший максимальную цену за лот.

При этом задача электронной площадки сводится к созданию условий для максимальной активности и вовлечению потенциальных покупателей в процесс аукциона. Это позволяет формировать реальную рыночную стоимость лота, которая, как известно, определяется спросом и предложением на конкурентном рынке.Таким образом нет необходимости проведения нескольких этапов торгов.

Ранее этот процесс мог занимать несколько месяцев, а сейчас все может решиться за 2 аукциона.

Начальная и минимальная цена продажи подлежит одобрению собранием (комитетом) кредиторов и по ходатайству управляющего должна утверждаться экономическим судом.

 Начальная стоимость, при отсутствии желающих купить этот объект недвижимости, может быть снижена вплоть до минимальной. Иногда эта разбежка довольно существенна. Как только появляется первый желающий купить этот лот, цена снова начинает расти с каждым шагом торгов.

То есть сейчас возрождается «голландский аукцион», когда в рамках одного аукциона цена может как снижаться, так и повышаться.

Если аукцион не состоялся — назначается повторный, где можно снижать начальную цену на 30% и устанавливать порог — минимальную стоимость объекта, которая может быть снижена в процессе аукциона на 80%. Как итог — очень большая вероятность, что объект недвижимости найдет своего покупателя в рамках двух аукционов.

К слову порог снижения начальной и минимальной цены при продаже предприятия как имущественного комплекса (ПИК) отличается от общего установленного порядка снижения цен. Так, минимальная ценапри продаже ПИК на первом аукционе может быть установлена на 20% ниже начальной цены.

 На повторных электронных торгах — не более, чем на 60% от начальной цены.

В то же время начальная цена ПИК на повторных торгах может устанавливаться с дисконтом в 40%, в то время как начальная цена прочего имущества на повторных торгах не может быть снижена более, чем на 30%.

Постановление вступит в силу в ноябре 2019 года. До этого все игроки рынка должны подготовить свои электронные площадки для проведения таких торгов. Постановление Министерства экономики от 21 ноября 2012 г. № 100 «Об утверждении Правил проведения торгов в электронной форме в процедурах экономической несостоятельности (банкротства)» признано утратившим силу.

Источник новости: REALT.BY

Источник: https://www.cpo.by/articles/imuschestvo-bankrotov-budut-prodavat-namnogo-bystree-chto-horoshego-v-novyh-pravilah-elektronnyh-torgov

Чиновники хотят ускорить торги имуществом банкротов

Возможно ли выполнить продажу имущества банкрота, участвуя в аукционе сразу напрямую через покупателя?

Предложение Минэкономразвития кажется невыгодным антимонопольной службе /Сергей Портер / Ведомости

Внести существенные изменения в процедуру торгов имуществом банкрота предлагает Минэкономразвития. Оно подготовило поправки в закон о банкротстве и разослало их на согласование. «Ведомости» ознакомились с копией письма, подлинность подтвердил представитель Минэкономразвития, но от комментариев отказался.

Сейчас продажа имущества банкрота проходит на торгах с повышением цены. В большинстве случаев продать не удается, пишет Минэкономразвития в пояснительной записке, а организация торгов оплачивается из конкурсной массы должника.

Имущество банкрота выставляется на торги по цене, которую назвал оценщик, как правило, она близка к рыночной, рассказывает арбитражный управляющий Евгений Семченко.

Но покупателю нет смысла идти на торги, чтобы купить имущество по рыночной цене: нужно получать электронную подпись, вносить задаток, который будет заморожен на несколько недель, а если покупатели на торги не приходят, управляющий объявляет следующие, с начальной ценой на 10% ниже.

Если и на них никто не пришел, объявляются третьи, цена снижается до тех пор, пока не найдется покупатель, объясняет Семченко.

Первые и вторые торги более чем в 90% случаев признаются несостоявшимися, продать имущество удается в ходе публичного предложения (третьи или четвертые торги) со снижением цены на 60–70%, говорит адвокат практики реструктуризации и банкротства юрфирмы Art de Lex Юлия Шилова, существующая процедура неэффективна.

Первые и вторые – фактически ритуальные торги, тратятся время и деньги, подтверждает Семченко, на их проведение уходит три месяца, а организация каждых торгов стоит около 150 000 руб.

В поправках Минэкономразвития предлагает объявлять открытый аукцион один раз, а если имуществом никто не заинтересовался, переходить к снижению цены и снижать ее, пока не появится покупатель. Если вдруг появятся сразу два, то вновь начинать торги на повышение цены между ними.

Фактически Минэкономразвития предлагает проводить «голландский аукцион» – на понижение. В мировой практике «голландские аукционы» часто используются при публичной продаже ценных бумаг, отмечает партнер Deloitte Антон Зыков.

Так продаются обязательства казначейства США, так же проходило публичное предложение акций Google в 2004 г., говорит он. Основное преимущество «голландского аукциона» в том, что он позволяет быстрее найти покупателя.

При банкротстве это означает также снижение расходов на хранение имущества, указывает Зыков.

Сообщество людей, занимающихся банкротствами, уже несколько лет ожидает реформирования системы торгов – перехода к «голландским аукционам», комментирует вице-президент Сбербанка, директор департамента по работе с проблемными активами Максим Дегтярев, неэффективность действующих правил доказана. Предложенная комбинированная система торгов на понижение и повышение («качели») позволит быстрее примерно на 3–6 месяцев возвращать имущество в нормальный хозяйственный оборот, а следовательно, его можно будет использовать при кредитовании, платить налоги государству, замечает Дегтярев.

Минэкономразвития предлагает также использовать не рыночную стоимость (это цена, по которой можно продать товар на открытом рынке), а ликвидационную (это расчетная цена продажи на торгах), которая, как правило, будет ниже. Давно назрела необходимость использовать ликвидационную стоимость для определения начальной продажной цены, так как по рыночной стоимости сейчас имущество не продается на первых торгах, комментирует Дегтярев.

Минэкономразвития предлагает еще и отменить обязательную публикацию объявления о торгах в газетах, оставив только публикацию в интернете и Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, и закрепить проведение торгов на электронных площадках, где размещается госзаказ.

Отмена обязательных публикаций в печати значительно сократит издержки: публикация объявления в интернете стоит 900 руб., а в «Коммерсанте» – 100 000 руб., если продается недвижимость с длинным описанием, знает Семченко.

Поправки не поддерживает Федеральная антимонопольная служба (ФАС). Возможность снижения цены приведет к злоупотреблениям, пишет ФАС в ответе на предложения Минэкономразвития («Ведомости» ознакомились с содержанием, подлинность подтвердили федеральный чиновник и юрист).

Нельзя, чтобы в законе устанавливались правила, которые предопределяют снижение цены: участники не будут приходить на торги, ожидая снижения, объясняет замруководителя ФАС Рачик Петросян. Нужно, чтобы у организатора была возможность, а не обязанность снизить цену, иногда нужно разделить или перегруппировать имущество, чтобы оно стало интересно покупателям, считает он.

ФАС в письме предлагает оставить повторные торги на повышение с ценой в 90% от первоначальной, в 80% – на третьих торгах и проч.

Если отменить первые и вторые торги, это значительно упростит и ускорит процедуру, говорит Семченко, а более существенного снижения цены не будет – сейчас покупатели сидят и ждут третьих торгов. Цена и сейчас падает в ходе публичного предложения, а 95% торгов на повышение не заканчивается продажей, т. е. покупать готовы только при снижении цены, объясняет Дегтярев.

Тем более законопроект предлагает защиту от драматического снижения цены – так называемую цену отсечения в 50%, она используется и сейчас в ходе публичного предложения, знает он, хотя это и не урегулировано законом, кредиторы самостоятельно определяют ее величину – как правило, в диапазоне от 40 до 60%.

Такая форма аукциона не создает дополнительных рисков, уверен и Зыков.

Поправки оптимизируют затраты времени и денег, согласна Шилова. Но основные проблемы торгов – их непрозрачность, злоупотребление со стороны лиц, устанавливающих порядок их проведения, – они не решают, признает она.

О проблеме непрозрачности пишет и ФАС: если торги организует оператор электронной площадки, возможны согласованные действия и коррупционные последствия.

Источник: https://www.vedomosti.ru/economics/articles/2019/09/15/811274-uskorit-torgi-bankrotov

Автоправо
Добавить комментарий