Возможен ли возврат полностью выплаченного пая в ЖСК до ввода в эксплуатацию дома?

Содержание
  1. Дело № ***
  2. Можно ли выйти из жск
  3. Причины выхода из жилищного кооператива
  4. Кто является членом жилищно-строительного кооператива?
  5. Выход из ЖСК
  6. Если квартира приобретена в кооперативе
  7. Что еще нам нужно проверить при покупке кооперативной квартиры?
  8. Кооперативная квартира 2020: порядок оформления в собственность
  9. Что это такое
  10. Права пайщика в кооперативе
  11. Оформление в собственность
  12. Список документов
  13. Куда обращаться
  14. Сроки регистрации и госпошлина
  15. Результат регистрации
  16. Порядок наследования
  17. Общая процедура наследования
  18. Если квартира оформлена в собственность
  19. Пай выплачен, но право собственности не оформлено
  20. Пай не выплачен
  21. Частые вопросы
  22. Можно ли приватизировать кооперативную квартиру
  23. Можно ли завещать неприватизированную кооперативную квартиру
  24. Прекращение членства в кооперативе
  25. Купля продажа кооперативной квартиры
  26. Риски покупателя

Дело № ***

Возможен ли возврат полностью выплаченного пая в ЖСК до ввода в эксплуатацию дома?

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

* года …

Городецкий городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Буренковой А.Н., при секретаре Шихориной Е.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Юрковой И.Е. к Жилищно-строительному кооперативу «***» о признании права собственности на квартиру, взыскании неустойки за неисполнение обязательств, взыскании разницы в стоимости квартиры,

установил:

Юркова И.Е. обратилась в суд с иском к Жилищно-строительному кооперативу «***» о признании права собственности на квартиру № *** в доме № *** по … … общей площадью *** кв.м., взыскании неустойки за неисполнение обязательств за период с * года по * года в сумме ***.

В исковом заявлении указала следующее.

* года между ней и ООО «***» был заключен договор уступки права требования, согласно которому ООО «***» передал ей, Юрковой И.Е., свои права требования в собственность двухкомнатной квартиры № *** на *** этаже *** квартирного жилого дома по ул. … (адрес …).

Впоследствии жилому дому, где находится спорная квартира ***, был присвоен почтовый адрес: … по … ….

Права ООО «***», указанные в пункте 1.1. договора уступки права требования, основаны на договоре подряда №*** от * года, заключенном между ООО «***» и ЖСК «***». Вышеуказанные права перешли к ней, Юрковой И.Е., в полном объеме, в соответствии с настоящим договором с момента выполнения условий п. 1.3. договора.

Права требования, переданные по Договору подряда №*** от * года, оценивались сторонами в сумме ***, которые Юркова И.Е. оплатила ООО «***» в течение *** банковских дней с момента подписания договора уступки права требования.

ЖСК «***» по юридическому адресу был уведомлен о заключении договора уступки прав требования с приложением копии всех соответствующих документов (договора цессии) уведомлением № *** от * г. Аналогичный пакет документов был вручен руководителю ЖСК «***» * г. и * г. Каких либо возражений со стороны ЖСК «***» по договору цессии не поступало.

Жилой дом № *** (согласно присвоенного почтового адреса) по … … (ЖСК «***») введен в эксплуатацию Постановлением Главы местного самоуправления от * г. «***».

До настоящего времени ЖСК «***» вышеуказанная квартира по акту приема передачи истцу Юрковой И.Е. не передана.

На неоднократные обращения, в том числе и в письменной форме, к должностным лицам ЖСК «***» о передаче вышеуказанной квартиры по акту приема-передачи и выдаче справки о выплаченном пае истец Юркова И.Е. получает отрицательный ответ. В адрес ответчика направлено заявление о приеме Юрковой И.Е. в члены ЖСК, акт приема-передачи и заявление, что подтверждается почтовыми уведомлениями.

Со стороны ООО «***» и Юрковой И.Е. все обязательства, предусмотренные заключенными договорами, выполнены.

Обязательства ЖСК «***» перед Юрковой И.Е. по передаче в собственность квартиры до настоящего времени не исполнены.

Таким образом, она, Юркова И.Е., лишена возможности в полном объеме обладать правами собственника квартиры, а именно: владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой.

Согласно технической документации, выданной ГП НО «***», квартира № *** в доме № *** по … … … имеет общую площадь *** кв. метров, в том числе основную *** кв. метра.

Полагает, что в соответствии со ст.218 ГК РФ, полностью внеся паевой взнос за указанную квартиру, приобрела право собственности на нее и просит признать за ней таковое право.

За несвоевременное исполнение обязательств по передаче квартиры ЖСК «***» несет ответственность, предусмотренную ФЗ «О защите прав № 15 от 14.07.

2007 года в виде пени в размере *** за каждый день просрочки, что за период с * года по * года составляет сумму ***, которую она и просит взыскать с ответчика в свою пользу, указав в расчете, что исчисляет пени за задержку расчетов в части передачи квартиры с * года – день подписания последнего акта выполненных работ на дату подачи иска, исходя из стоимости квартиры в ***, размера пени в *** в день, периода просрочки – *** дней.

Впоследствии истец Юркова И.Е. изменила исковые требования: просит суд:

-признать право собственности на квартиру №*** в доме №*** по … …, общей площадь *** кв.м., в том числе жилой площадью *** кв. метров;

-взыскать с Жилищно-строительного кооператива «***» неустойку за неисполнение обязательств за период с * г. по * г. в сумме ***., разницу в стоимости передаваемой в собственность квартиры №*** в доме №*** по … … в сумме *** (***), расходы по оплате госпошлины и судебные издержки в сумме *** по оплате услуг адвоката.

Требования о взыскании разницы в стоимости передаваемой в собственность квартиры обосновала следующим.

Ею произведена оплата за общую площадь квартиры *** кв.м. в сумме ***, то есть из расчета *** за квадратный метр квартиры, фактически после составления документации площадь квартиры оказалась меньше на *** кв. метров.

Стоимость одного квадратного метра из расчета *** за метр предусмотрена в договоре № *** от *года (п. 2.3.1 договора), площадь квартиры, предаваемой Юрковой И.Е. по договору цессии была обозначена в данном же пункте договора подряда № *** и в договоре №*** уступки права требования от * года.

Пунктом 2.3.3.

договора подряда № *** от * года предусмотрено: «В случае если фактическая стоимость передаваемых Подрядчику квартир, после уточнения их площадей по результатам ФГУП «***» превысит либо окажется меньше цены настоящего договора, указанной в п.п.2.3.

2, то соответственно либо Подрядчик, либо Заказчик уплачивает другой стороне разницу из расчета стоимости *** кв. метров общей площади, равной ***, в течение * календарных дней после получения Подрядчиком письменного уведомления об этом Заказчика».

Юркова И.Е. направила в адрес ответчика заявление о выплате разницы в стоимости оплаченной квартиры и стоимости предаваемой квартиры в сумме ***, но ответа получено не было.

В судебном заседании представитель истца Юрковой И.Е. по доверенности адвокат С.О.М.. исковые требования поддержала, изложенные в исковом заявлении обстоятельства подтвердила. Пояснила, что право собственности на квартиру возникает с момента регистрации права. До настоящего времени ответчик не выдает справку о выплаченном Юрковой И.Е. пае, условием выдачи справки ставит уплату Юрковой И.Е.

коммунальных услуг. Однако истец в настоящее время оказалась в тяжелом материальном положении. Она не имеет возможности оплатить коммунальные услуги. При отсутствии справки о выплаченном пае истец не может зарегистрировать в УФРС право собственности на квартиру, так как договор уступки права требования основанием для регистрации не является.

ГК РФ предусматривает возникновение права собственности на квартиру с момента регистрации. Права Юрковой И.Е. нарушаются. Таким образом, считает, что в данном случае имеет место спор о праве, так как ЖСК оспаривает право собственности истца на квартиру, доказательством оспаривания является невыдача документов для регистрации права.

Поскольку правоустанавливающие документы на квартиру истцу не выданы, кооператив является собственником квартиры.

Доводы ответчика об отказе в выдаче справки о выплаченном пае считает надуманными. В * года причиной отказа ответчик указал на неурегулированные отношения с ООО «***», затем на то, что она не является членом ЖСК.

В * года она принята в члены ЖСК. Тогда ответчик выдвинул новый аргумент, поставив выдачу справки в зависимость от оплаты ею коммунальных услуг. Считает, что ответчик ищет любые способы, чтобы не выдать справку.

Требования о взыскании *** считает обоснованными. Эта сумма определена договором подряда, который кооператив не оспорил. Возможно, это излишне уплаченный пай, но и с учетом этого сумма подлежит взысканию. У Юрковой И.Е. с кооперативом договорных отношений нет.

Все права к Юрковой определены на основе договора уступки требования. Это признает и ответчик. В протоколе от * года кооперативом указано, что права и обязанности по договору № *** перешли на основании договора цессии к Юрковой И.Е., в том числе и право на вступление в члены ЖСК.

А уже в последующем стал утверждать, что сначала возникло членство, а потом права Юрковой И.Е.

Истец Юркова И.Е. в судебном заседании отсутствовала, о рассмотрении дела извещена.

Позиция ответчика по иску отражена в отзыве, из содержания которого следует, что исковые требования Юрковой И.Е. ответчик считает не основанными на законе.

По условиям договора подряда №*** от * года, заключенного между ЖСК «***» и ООО «***» (п.2.3.1. указанного договора), ЖСК «***» обязался передать Подрядчику в счет оплаты работ по завершению строительства дома квартиры № *** после ввода дома в эксплуатацию. Согласно п.2.3.4.

договора Подрядчик, в свою очередь, обязан вступить в члены ЖСК «***», так как передача квартир в доме ЖСК осуществляется через членство в кооперативе. ООО «***» п.2.3.4. договора не исполнил. Заявление о приеме в члены ЖСК «***» подано не было.

Истица, как новый кредитор, приняв на себя все права и обязанности по договору подряда №***, должна была сразу же после заключения договора цессии подать заявление о приеме в члены ЖСК «***», поскольку справка о выплате пая может быть выдана только члену кооператива. Заявление о вступлении в члены ЖСК Юрковой И.Е датировано * года.

* года решением расширенного правления ЖСК «***» Юркова И.Е. принята в члены кооператива, * года данное решение правления кооператива утверждено общим собранием членов ЖСК «***».

С момента ввода дома в эксплуатацию никаких препятствий по владению и пользованию квартирой никто из должностных лиц ЖСК «***» истице не чинит. Она производит в квартире ремонтные работы, пользуется горячим и холодным водоснабжением, электроэнергией и отоплением, заключает договора на газоснабжение.

Полагает, что между истицей и ЖСК «***» возникли отношения, основанные на членстве в кооперативе. Юркова И.Е. с этого момента является лицом, имеющим право на паенакопление. На имущество ЖСК согласно п.4 ст.218 ГК РФ его члены (участники) приобретают право собственности после полного внесения паевого взноса.

Решением расширенного правления ЖСК «***» от * года размер паевого взноса за квартиру № *** установлен в сумме ***. Данная сумма внесена истицей в кассу ООО «***», использована на строительство дома и, следовательно, с момента принятия Юрковой И.Е. в члены ЖСК «***», является ее паевым взносом за квартиру №***. Таким образом, Юркова И.Е.

приобрела право собственности на указанное недвижимое имущество. Фактически квартира передана Юрковой И.Е.

Ответчик полагает, что ЖСК «***» является ненадлежащим ответчиком по данному делу, т.к. никаких законных прав и интересов члена ЖСК «***» Юрковой И.Е. не нарушал и никаких противоправных действий в отношении последней не совершал.

Считает требование о взыскании разницы в стоимости квартиры №*** необоснованным и незаконным по следующим основаниям. Квартира №*** имеет общую полезную площадь *** кв.м., в том числе жилую *** кв.м., а так же *** лоджии общей площадью *** кв.м.

По результатам проведенной ГП НО «***» первичной инвентаризации, квартира №*** имеет общую площадь *** кв.м. Справка о технической характеристике жилого помещения не содержит сведений о включении площади лоджий в общую площадь жилого помещения.

Строительство жилого дома по …, в котором находится кв.№*** производилось в соответствии с проектно-сметной документацией.

В материалах дела представлен проект секции ***, в которой находится спорное жилое помещение. Согласно данным проекта жилое помещение имеет общую площадь ориентировочно *** кв.м.

и включает *** лоджии, строительство которых изначально входило в план строительства квартиры.

Расходы по строительству вспомогательных помещений (коридоров, лестничных площадок, лоджий и т.п.) должны возмещать все участники (члены) ЖСК. Указанные расходы подлежат исчислению и включению в паевой взнос за конкретное жилое помещение.

Источник: http://www.gcourts.ru/case/1995228

Можно ли выйти из жск

Возможен ли возврат полностью выплаченного пая в ЖСК до ввода в эксплуатацию дома?

Статьи Р. Демьянов ПРЕКРАЩЕНИЕ ЧЛЕНСТВА В ЖСК (НАЧАЛО) Разделы: Членство в жилищном и жилищно-строительном кооперативе; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)

Статья 130 Жилищного кодекса (ЖК) предусматривает 5 возможных случаев прекращения членства в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК):

  • выхода члена кооператива;
  • исключения члена кооператива;
  • ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;
  • ликвидации жилищного кооператива;
  • смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.

Выход члена кооператива представляет собой добровольное прекращение членства в кооперативе на основании заявления участника.

По сути, само заявление составляется в произвольной форме и произвольного содержания – ЖК не устанавливает специальных требований.

Причины выхода из жилищного кооператива

Согласно ЖК РФ статье 130 возможны 5 вариантов выхода из кооператива:

  • Добровольный выход члена ЖСК. Для этого требуется составить заявление с просьбой о выходе из объединения пайщиков. Документ рассматривается в соответствии с пунктом Устава об исключении из рядов кооператива.
  • Исключение члена кооператива по каким-либо причинам. Решение принимается на общем собрании. Причинами исключения могут быть нарушения обязанностей членства без уважительных причин.Например, систематическое невнесение паевых взносов. Решение об исключении обычно производится в досудебном порядке. В ряде случаев привлекаются судебные инстанции для разрешения конфликта.
  • Наступление смерти гражданина, входящего в кооператив. В этом случае проживающий родственник имеет право на вступление в объединение пайщиков, а также на долю внесенного пая.
  • Ликвидация ЖСК. Происходит обычно при банкротстве. Расчеты с пайщиками производятся из средств, находящихся на балансе организации, а также вырученной суммы при проведении торгов имущества учредителя.
  • Упразднение юридического лица, которое входит в состав ЖСК. Сумму, внесенную при участии в объединении, перечисляют на счета лиц, которые имеют права на имущество этого юридического лица.

Кто является членом жилищно-строительного кооператива?

Кто является членом ЖСК? Ч

лен жилищно-строительного кооператива — это только одно лицо от одного жилого помещения (квартиры).

Это могут быть как физические лица, так и организации.

Преимущественное право на то, чтобы вступить в жилищно-строительный кооператив, имеют наследники участника объединения.

Но это только первый этап, так как после всех выплат дольщик общества должен зарегистрировать право собственности на квартиру.

Выход из ЖСК

96 юристов сейчас на сайте 4705консультаций за 24 часа

Имеется 9 этажный дом 67 года постройки с 2-мя выходами из подвального помещения. Управляется ЖСК.

Председатель без согласования с кем-либо заделала проход в техподполье с одной стороны, (тo есть в сам подвал пройти можно, а к коммуникациям теперь там доступа нет), аргументируя это тем, что по постановлению 83 года у правления должно быть изолированное помещение, взамен ранее изъятой квартиры. Это незаконно? Считается перепланировкой? Спасибо!

Это незаконно, поскольку является использованием общедомового имущества, которое возможно только по решению общего собрания собственников помещений МКД.

Я являюсь пайщиком одного из ЖСК. Мне нужна помощь о выходе из ЖСК… Дома строились, но стройка встала… но банкротом не объявляли себя ещё и процедура не начиналась.

Добрый день! В Вашем случае лучше сейчас подать заявление о выходе из Жилищно-строительного кооператива и расторжение договора паенакоплений. Если ЖСК является застройщиком, то соответственно ответственность за нарушение сроков передачи квартир устанавливается по 214-ФЗ.

А все члены кооператива несут субсидиарную ответственность по долгам данной некоммерческой организации. Надо изучать договор, но скорее всего, при выходе вступительные и членские взносы остаются в собственности ЖСК.

В том случае, если Вы не заключали договор участия в долевом строительстве.

Собственник написал заявление о выходе из членов ЖСК, имеет право на ание?

Доброго времени суток! Да, имеет право принять участие в проать, как собственник жилого помещения, прямого запрета в законе нет.

Здравствуйте, Нина. Если его уже исключили из членов ЖсК, то ать на общем собрании кооператива у него права уже нет. Но если ЖСК обслуживает дом не самостоятельно, а привлекает управляющую компанию, то по вопросам отношений с УК он имеет право голоса. Бог Вам в помощь.

Если ЖСК выбрало управляющую компанию с целью управления МКД, является ли это выходом из ЖСК и если да, то где хранится домовая книга ЖСК?

В данном случае это не является выходом из Жилищно Строительного Кооператива. Домовая книга должна храниться в Управляющей Компании

Хочу выйти из ЖСК добровольно после регистрации собственности на квартиру. В уставе такой выход не предусмотрен. Только выход с выплатой пая. Как написать заявление? Что писать про пай?

После выплаты пая бухгалтерия вашего ЖСК обязана выдать вам справку о полной выплате пая с этой справкой вы идете МФЦ или регпалату и регистрируете право собственности после получения свидетельства вы пишите в правление своего ЖСК заявление о выходе.

Добрый день, Анна! В принципе, по большому счету, вас ЖСК уже утратил свою цель, для которой он был создан. Члена ЖСК объединялись для строительства дома и получения квартир в собственность. Теперь практически все не члены ЖСК, а собственники квартир. Просто пишите заявление о выходе из состава ЖСК со своей квартирой, которая находится в вашей личной собственности.

Как правильно написать заявление о выходе члена правления из ЖСК? Если в уставе ЖСК об этом не прописано.

Доброго вам времени суток заявление пишется в произвольной форме на имя председателя ЖСК лучше почтовой корреспонденции заказным письмом с уведомлением.

Подайте заявление в простой письменной форме, это Ваше право, поскольку членство в ЖСК — сугубо добровольное и никто не может заставить Вас там состоять.

Доброго времени суток. Как правило, такие заявления пишется в простой письменной форме. Нужно указать имя руководителя Кому вы пишете, от кого заявление, собственно, просьба прошу вывести из состава членов ЖСК, поставить подпись и дату.

Добрый день, уважаемый гость. Правильно укажите в шапке заявления председателя, затем от кого и в произвольной форме само заявление и отправьте по почте заказным. Удачи вам и вашим близким.

Собственник квартиры в доме ЖСК написал заявление о выходе из членов жск и просит прекратить начисление АУР; резервный фонд (прочие услуги) из квитанции. Правомочно ли требование?

Между ЖСК и его членом возникают отношения, основанные на членстве в организации, тогда как с собственником, не являющимся членом ЖСК, с кооперативом складываются договорные отношения.

Разница в том, что члены жилищного кооператива вносят обязательные платежи или взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в то время как собственники, не являющиеся членами ЖСК – плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствие в договорами, заключенными с жилищным кооперативом. Выход из членов ЖК или ЖСК не повлияет на размер платы, вносимой за жилое помещение и коммунальные услуги, т.к. она устанавливается одинаковой для всех. Но надо понимать, что выход из членов ЖСК повлечет существенное последствие – потерю права участвовать в управлении многоквартирным домом. Особенностью членов ЖСК является возможность ать на общем собрании, оказывая таким образом воздействие на принятие решений.

Если добровольно выходишь из ЖСК, подтверждается ли документами возврат паевого взноса? (дом на стадии заливки фундамента, выплачено около 40% пая) Председатель говорит, что у пайщика никаких документов не остается после возврата пая, просто расторгается договор участия в ЖСК, я собственноручно пишу расписку, что получила деньги. Обязательно ли мне писать такую расписку? Она на случай, если я захочу подать в суд на кооператив (со слов председателя)

Источник: https://st.okd1.ru/konsultacziya/mozhno-li-vyjti-iz-zhsk/

Если квартира приобретена в кооперативе

Возможен ли возврат полностью выплаченного пая в ЖСК до ввода в эксплуатацию дома?

Последнее обновление: 19.08.2018

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

В документе-основании, который нам предъявил Продавец, мы можем увидеть, что права на свою квартиру он получил от какого-либо некоммерческого партнерства – кооператива.

Наиболее распространенные «кооперативные схемы» приобретения квартир – это Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). Подробнее о том, что это за схемы, рассказано в Глоссарии по ссылкам.

Нам, как Покупателю, нужно понимать, что основанием получения квартиры в собственность Продавца в этом случае служит Справка о выплате пая.

Именно после полной выплаты пая, пайщик становится владельцем квартиры.

И именно эта справка являлась основанием для регистрации в Росреестре его права собственности – то есть правоустанавливающим документом на квартиру.

Соответственно, в Титуле, в строке «Документы-основания» (или в аналогичной строке Выписки из ЕГРН), в случае с кооперативной квартирой мы должны видеть фразу – «Справка о выплаченном пае».

Это справедливо как для ЖСК, так и для ЖНК.

И в том, и в другом случае все права на квартиру до полной выплаты пая пайщиком, имел сам кооператив.

Только в случае ЖСК – кооператив сам строил дом (выступая генеральным инвестором), а в случае ЖНК – кооператив являлся покупателем квартиры на открытом рынке (как первичном, так и вторичном), которую затем передал своему пайщику, после всех необходимых выплат с его стороны.

Что такое «титульное страхование» недвижимости? От чего оно спасает? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Передача квартиры от кооператива пайщику происходит по решению правления кооператива, на основании:

  • Договора паенакопления, заключенного с кооперативом,
  • Справки о выплаченном пае, подписанной председателем, и
  • Акта приема-передачи квартиры.

После чего пайщик становится фактическим собственником квартиры (даже без регистрации своего права). Но чтобы распоряжаться своей квартирой, ему надо зарегистрировать свое право собственности в Росреестре.

Зарегистрированное право собственности Продавца мы проверяем самостоятельно по Выписке из ЕГРН (заказать ее можно на нашем сайте – ЗДЕСЬ).

Основной правоустанавливающий документ – Справка о выплаченном пае – должна быть у Продавца на руках.

А договор паенакопления и передаточный акт, хоть и не являются обязательными в данном случае, но желательно увидеть и их тоже, чтобы развеять остатки наших сомнений.

Справка о выплаченном пае не имеет единой установленной законом формы. Поэтому при проверке для нас важна будет не столько ее форма, сколько состав (содержание). В ней обязательно должна быть следующая информация:

  1. ФИО и паспортные данные пайщика (нашего Продавца);
  2. Адрес кооперативной квартиры;
  3. Сумма и график платежей за квартиру;
  4. Фраза «пай выплачен полностью» или аналогичная ей по значению;
  5. Подпись председателя правления кооператива и печать организации.

Кто такие «третьи лица» в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?

Что еще нам нужно проверить при покупке кооперативной квартиры?

Есть еще одна особенность покупки кооперативной квартиры (ЖСК или ЖНК). Это касается пайщиков-супругов, и права общей совместной собственности супругов на совместно нажитое имущество (см. о нем подробнее – по ссылке в Глоссарии).

Дело в том, что момент возникновения собственности на кооперативную квартиру – это момент полной выплаты пая, а вовсе не регистрация собственности в Росреестре.

Регистрация в данном случае всего лишь удостоверяет ранее возникшее право.

Поэтому, если супруги, например, вместе выплачивали пай, а потом развелись еще до оформления права собственности, то квартира будет принадлежать им обоим, даже если собственность зарегистрирована только на одного.

Наша задача в этом случае – не только убедиться в полной выплате пая и зарегистрированном праве собственности, но и выяснить семейный статус Продавца в период выплаты пая. Если супруг/супруга Продавца принимала участие в выплате пая (даже частично), то от нее потребуется отдельное нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры.

Для полной уверенности, имея на руках Титул или Выписку из ЕГРН и документ-основание (точнее – его копию, которую нам оставил Продавец), мы можем обратиться за дополнительной консультацией юриста по этому вопросу.

Что такое обременение права собственности на квартиру, и как о нем узнать – см. по ссылке в Глоссарии.

Хотя практика показывает, что если мы читаем документ-основание, и видим, что наш Продавец получил права на квартиру от кооператива (любого), то серьезных опасений это не вызывает. Тому есть несколько причин.

Во-первых, оформлением прав в любом кооперативе, как правило, занимаются штатные юристы, а значит вероятность ошибок, недосмотров и явных нарушений закона заметно снижается (по сравнению со сделками между физлицами на «вторичке»).

Во-вторых, современные ЖСК – это, обычно, аффилированные с Девелопером структуры. И если наш Продавец получил право собственности на квартиру от ЖСК (читай – от Девелопера), то вероятность, что Девелопер будет оспаривать сделку, и требовать эту квартиру назад, близка к нулю.

В-третьих, в случае с ЖНК – сама схема покупки кооперативом квартиры на рынке, и последующей передачи права собственности на нее нашему Продавцу такова, что весь этот процесс занимает от 2-3 лет и более. Т.е. здесь исчерпывается срок исковой давности на возможные судебные иски, от прежних собственников квартиры, которые могли бы оспорить свою сделку с кооперативом.

Таким образом, если мы видим из документов, что наш Продавец – бывший пайщик кооператива (какого именно нам подскажет юрист), то можно считать, что это низкорисковый вариант для нашей сделки, и такая история квартиры нас вполне устраивает.

У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.

Есть, правда, и ложка дегтя в случае покупки кооперативной квартиры.

Если пайщик кооператива (наш Продавец) использовал для оплаты паевых взносов средства материнского капитала, то после получения квартиры в собственность, он обязан был включить в число собственников всех своих детей.

Если он этого не сделал, то все последующие сделки с этой квартирой могут признать недействительными по причине нарушения закона о маткапитале и нарушения прав несовершеннолетних.

Подробнее об опасности приобретения квартиры, купленной ранее на маткапитал – см. в отдельной заметке по ссылке.

Кстати, с 1 июля 2018 года Застройщикам запрещено привлекать средства граждан на строительство многоквартирных домов через создание ЖСК и ЖНК (подробнее об этом – см. в Глоссарии по ссылкам про ЖСК и ЖНК в начале этой заметки).

И еще Покупателю не стоит забывать, что кроме права собственности на квартиру, есть еще и право пользования (что с этим делать — рассказано на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ).

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/proveryaem-dokumenty-na-kvartiru/osnovanie-dlya-svidetelstva-o-prave/kvartira-priobretena-v-kooperative/

Кооперативная квартира 2020: порядок оформления в собственность

Возможен ли возврат полностью выплаченного пая в ЖСК до ввода в эксплуатацию дома?

Закон предусматривает разные варианты приобретения жилья в собственность. Наряду с покупкой квартиры на вторичном рынке и у специализированной строительной организации – застройщика, у россиян есть возможность участия в кооперативе. В результате работы такого объединения пайщику передается в собственность кооперативная квартира, особенности которой мы разберем в статье.

Что это такое

Подробнее рассмотрим, что такое кооперативная квартира. Появились такие объекты недвижимости еще в СССР. Как в то время, так и сейчас суть кооператива можно выразить так:

  • заинтересованные граждане объединяют свои средства в один счет и образуют кооперативное объединение;
  • кооперативное объединение использует возможности своих членов или нанимает строительную фирму для возведения дома;
  • после ввода дома в эксплуатацию жилые помещения распределяются между пайщиками сообразно их взносу. Кому какая квартира достанется, как правило, решается еще на этапе образования объединения.

Сегодня такая форма строительства не распространена. Кооперативы вытесняются долевым участием в строительстве, поскольку последний вариант безопаснее для дольщика. Основные недостатки строительного кооператива по сравнению с ДДУ:

  • средства пайщиков не застрахованы и не могут быть компенсированы Фондом защиты дольщиков;
  • строительство контролируется непрофессионалами;
  • у пайщиков нет особых прав как у дольщиков при банкротстве застройщика.

ВАЖНО! Кооператив – это более рискованное вложение по сравнению с долевым участием в строительстве. Привлекает же пайщиков возможность получить квартиру намного дешевле, чем при покупке уже готовой или долевом строительстве.

Кооперативная квартира – это такое жилье, что строится общими усилиями и на общие средства граждан, объединенных в кооператив. Это вполне работающая схема. Сложности у пайщиков и их наследников возникают в следующих случаях:

  • дом построен, и нужно оформить жилплощадь на себя;
  • дом построен, пай выплачен, но пайщик умер, не оформив собственность;
  • пай не выплачен, а пайщик умер.

При этом ситуация может возникнуть долгое время назад и тянуться годами. Нередки случаи, когда человек вложился в кооперативное строительство еще в СССР, въехал в готовое жилье, но так и не зарегистрировал право собственности на кооперативную квартиру. Разбираться с правами приходится уже его наследникам.

Права пайщика в кооперативе

Статус и деятельность ЖСК регулируется разделом V Жилищного кодекса РФ. Здесь же устанавливаются и права пайщиков:

  • участвовать в организации и управлении ЖСК через общее собрание;
  • право на сам пай в кооперативе;
  • право на кооперативное жилье сообразно внесенной сумме денег, когда дом жилищного кооператива уже сдан;
  • разрешить проживание временным жильцам;
  • разделить квартиру с другим владельцем пая, если есть такая возможность в реальности;
  • сдать жилплощадь внаем;
  • получить возмещение, если дом подвергнется сносу;
  • участвовать в банкротстве ЖСК.

Ряду наследников предоставлена преимущественная возможность вступления в кооператив, если у наследодателя остался пай.

Оформление в собственность

Право собственности на квартиру переходит к пайщику в момент полной выплаты пая. Этот факт нужно подтвердить с помощью государственной регистрации права собственности на кооперативную квартиру в ЕГРН. Регистрация возможна, если дом уже сдали в эксплуатацию.

Общий порядок действий, как оформить собственность:

  1. Собрать документы по списку и оплатить госпошлину.
  2. Обратиться в «Мои документы» для передачи бумаг.
  3. После истечения срока регистрации забрать готовый результат.

Рассмотрим этапы подробнее.

Список документов

Для оформления в собственность кооперативной квартиры понадобятся:

Перечень документов для оформления квартиры в собственность может дополняться в зависимости от практики региона. На основании представленных документов сотрудник оформит заявление. Заполнять заявление дома заранее не нужно.

Куда обращаться

Запись в ЕГРН вносит регистратор – сотрудник Росреестра. Передать ему документы можно одним из следующих способов:

  • лично через МФЦ – самый распространенный и надежный вариант;
  • почтовым отправлением – дорогостоящий и непопулярный способ, придется заверять все подписи нотариально;
  • через [urlspan]личный кабинет[/urlspan] на официальном сайте Росреестра – возможность новая, реализована не во всех регионах, для нее нужна специальная ЭЦП.

Удобнее всего выбрать ближайший офис «Мои документы» и записаться на прием к его специалисту.

ВАЖНО! Отказать в приеме документов могут только если заявитель не принес паспорт. В остальных случаях документы принять обязаны, даже если они составлены с ошибками или какая-то бумага отсутствует.

Сроки регистрации и госпошлина

Регистрация занимает от 7 до 14 рабочих дней в зависимости от сложности ситуации и комплектности документов. Если заявитель забыл приложить определенную справку, то регистрацию приостановят. Документ нужно будет приобщить так же через МФЦ.

Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2 000 рублей.

Результат регистрации

По итогу регистрационных действий специалисты выдают выписку из ЕГРН, в которой будет указан собственник жилплощади. Свидетельства (розового цвета на бланке) о праве собственности отменили, теперь права подтверждаются выписками.

Регистратор может отказать в регистрации, если обнаружит недостатки в документах или их комплект будет неполным.

Порядок наследования

Кооперативная квартира может принести сложности при наследовании. Основное последствие, если квартира не оформлена в собственность, в том, что наследники получают не жилье, а пай – стоимость квартиры. Ключевым моментом является факт полной выплаты пая.

Общая процедура наследования

Наследование в общем порядке возможно двумя путями – по завещанию или по закону. О завещании может быть неизвестно до последнего момента, однако если его нет – наследование осуществляется в соответствии с очередями, приведенными в ГК.

Как действовать наследникам:

  1. День смерти открывает наследство. Родственникам наследодателя в первую очередь следует обратиться к нотариусу для открытия дела о распределении оставшегося имущества. Лучше выбрать нотариуса в районе проживания умершего. На эти действия есть полгода.
  2. Следующий шаг – разыскиваются наследники и имущество, которое нужно распределить. Состав наследуемых вещей определит сам нотариус на основании имеющейся документации.
  3. По итогам распределения наследства выдаются подтверждающие бумаги – свидетельства. Бланки на недвижимость нужно предъявить для регистрации в ЕГРН.

Гражданам понадобятся следующие документы:

  • свидетельство о смерти;
  • заявление об открытии наследственного дела – пишется в присутствии нотариуса, образец можно посмотреть здесь;
  • документы о родстве с умершим;
  • все документы на имущество, которое осталось после смерти.

Для оформления пая понадобится или документация о принятии в кооператив, или бумаги на оформленную недвижимость.

Если квартира оформлена в собственность

Это самый простой вариант, когда предыдущий хозяин вовремя оформил свои права. Наследники просто получают в собственность жилье, а обращаться в кооператив им не нужно. Получив свидетельство о праве на наследство, наследники обращаются в МФЦ для передачи бумаг на регистрацию. Спустя 7-14 дней они получат выписку из ЕГРН с записью о новых владельцах квартиры.

Пай выплачен, но право собственности не оформлено

Право собственности на кооперативную квартиру возникает у пайщика с момента полной выплаты пая. Даже если кооперативная квартира не оформлена в ЕГРН – собственником все равно считается пайщик. В связи с этим к наследникам переходит право на само жилье.

ВАЖНО! Если паевые взносы погашены, то вступать в кооперативное объединение нет необходимости.

Для оформления потребуется получить в кооперативе:

Далее нотариус оформит свидетельство. Со свидетельством, справкой о выплате пая, протоколами, госпошлиной и паспортом наследник обращается в МФЦ. Кооперативная квартира будет зарегистрирована уже на наследника.

Пай не выплачен

Это самая сложная для наследников ситуация. Право собственности принадлежит кооперативу, а наследники получают только паенакопления умершего. Право пользования квартирой по наследству не переходит, поскольку напрямую связано с фактом вступления в кооператив.

ВАЖНО! Члены семьи умершего, которые проживали вместе с ним, получают право пользования жильем только при условии вступления в кооператив.

Что делать с полученным кооперативным паем:

  • вступить кооперативное объединение, погасить паевые платежи и оформить собственность на квартиру;
  • не вступать в кооператив и получить компенсацию пая.

Если наследников много, то определить, кто именно вступит в кооператив, поможет ст. 131 ЖК РФ. Преимущественное право распределяется так:

  • в первую очередь вступает супруг, который имеет право на пай;
  • если муж/жена отсутствует или отказался вступать – ступить могут наследники, которые жили вместе с умершим;
  • если все они отказались от вступления, то право переходит к иным наследникам.

Если наследники не пожелали вступать в кооператив, им выплачивается сумма пая. Процедура осуществляется в рамках ст. 13-14 Закона «О потребительской кооперации». Дополнительно нужно читать устав кооператива.

Если кооператив откажется выплачивать компенсацию, это можно расценить как неосновательное обогащение и обратиться за взысканием в суд.

Частые вопросы

В связи с кооперативными квартирами возникают различные вопросы. Рассмотрим наиболее популярные.

Можно ли приватизировать кооперативную квартиру

Понятие «приватизация» применяется только если речь идет о государственной или муниципальной квартире. Кооперативная квартира никогда не принадлежала ни государству, ни местной администрации – она изначально строилась как частная.

Поэтому и процедура оформления называется не «приватизация», а просто «регистрация права собственности». Как оформить квартиру в собственность – мы рассматривали выше.

Можно ли завещать неприватизированную кооперативную квартиру

Неприватизированная, то есть не оформленная в собственность, кооперативная квартира принадлежит на праве собственности пайщику, если пай полностью выплачен. В этом случае ее теоретически можно завещать, но на практике ни один нотариус за это не возьмется. Перед составлением завещания нотариус настоит на оформлении права собственности в ЕГРН.

По вопросу, можно ли завещать неприватизированную кооперативную квартиру, пай по которой не выплачен, ответ строго отрицательный. Данная жилплощадь еще не принадлежит пайщику. Право собственности находится у кооператива. Поэтому и завещать можно не жилье, а только кооперативный пай.

Прекращение членства в кооперативе

Членство в кооперативе прекращается:

  • добровольно по заявлению пайщика;
  • если его исключили принудительно в связи с грубым нарушением правил;
  • в случае смерти пайщика;
  • если ЖСК ликвидирован.

В первых трех случаях пайщику или его наследникам возвращаются деньги, которые он уплатил за кооперативный пай. В последнем случае имущество, оставшееся после ликвидации, делится между всеми членами сообразно размеру их участия в ЖСК.

Купля продажа кооперативной квартиры

Купля-продажа кооперативного жилья возможна только если на него уже оформлено право собственности и имеется запись о собственнике в ЕГРН. В остальных случаях сделка просто не состоится, даже если пай и выплачен полностью. Поэтому продавцу в любом случае сначала нужно зарегистрировать свое право в Росреестре.

Порядок,  как продать кооперативную квартиру, не отличается от обычной купли-продажи:

  1. Подготовка документов.
  2. Заключение договора купли-продажи и передача по акту.
  3. Регистрация права покупателя на квартиру в ЕГРН.
  4. Полная оплата жилья.

При этом брать разрешение у кооператива на продажу не нужно.

Риски покупателя

Основной риск покупателя, который покупает кооперативную квартиру (Москва или регионы) заключается в оспаривании сделки кооперативом. Это возможно, если пай не выплачен полностью. Чтобы себя обезопасить, нужно потребовать у продавца подлинную справку о полной выплате пая – она сохранилась с момента регистрации права собственности в ЕГРН.

Статус кооперативной недвижимости и возможные операции, которые допустимо с ней проводить, напрямую определяется фактом погашения пая. Если пай выплачен – возможны любые операции после регистрации собственности в ЕГРН. Если платежи еще открыты, то распоряжаться можно только самим паем, но не жилплощадью.

Также читайте интересный материал о купле продаже на вторичном рынке и что такое ипотечный кооператив.

Источник: https://ipotekaved.ru/oformlenie/kooperativnaya-kvartira.html

Автоправо
Добавить комментарий