Расторжение договора, если арендодатель препятствует в пользовании арендованным местом

Особенности расчета убытков арендатора

Расторжение договора,  если арендодатель препятствует в пользовании арендованным местом

Юридические услуги при сделках с недвижимостью

ОСОБЕННОСТИ ВЗЫСКАНИЯ УБЫТКОВ ПРИ НАРУШЕНИИ УСЛОВИЙ  ДОГОВОРА 

АРЕНДЫ

ЧАСТЬ  А

Убытки  арендатора

1. Общие положения

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется  предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Отметим, что, по общему правилу, плоды, продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью. Это обстоятельство необходимо учитывать при расчете убытков  арендатора (особенно упущенной выгоды).

Определение момента передачи имущества, а также момента исполнения денежного обязательства практически совпадают с определениями этих  понятий, приведенных выше  для сделок купли-продажи, поэтому в данном случае  останавливаться на этих базовых  понятиях, необходимых для правильного исчисления убытков,  не будем и посоветуем читателю, в случае необходимости,  обратиться  к разделу 2 настоящей книги.      

Как и в предыдущем разделе настоящей книги, посвященной  договорам купли-продажи, в данном случае целесообразно разграничить  убытки разных сторон сделки (арендодателя и арендатора).

Кроме того, далее будут разграничены убытки в случае, когда арендодатель сдает имущество, от аренды которого арендатор неправомерно отказался,  в повторную аренду и когда он этим правом не воспользовался («абстрактные убытки»).

И, соответственно, для  арендатора выделим убытки, когда арендатор, в случае неправомерного отказа арендодателя от сдачи имущества в аренду, арендует аналогичное имущество у иного лица, и когда он не воспользовался этим правом.

2. Расчет убытков в случае, если арендатор после

досрочного расторжения договора аренды

воспользовался правом арендовать

 заменяющее имущество

Любая из сторон договора аренды вправе требовать в суде  досрочного расторжения договора в случае существенного нарушения договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.450 ГК РФ).

Отдельно ГК РФ выделяет, в частности,  следующие случаи, при наступлении которых арендатор вправе требовать расторжения договора аренды:

1)    арендодатель   не  предоставляет  имущество  в  пользование       арендатору  либо  создает  препятствия  пользованию  имуществом  в       соответствии с условиями договора или назначением имущества (п.3 ст.611 ГК РФ, п.1 ст.620 ГК РФ);

2)    переданное  арендодателем имущество имеет недостатки,   препятствующие  использованию его по назначению, которые не были оговорены арендодателем  при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не  могли были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (, п.1 ст.612 ГК РФ, п.2 ст.620 ГК РФ);

3)    арендодатель не производит капитальный ремонт сданного в аренду имущества (если эта обязанность не закреплена в договоре за арендатором) в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п.3 ст. 620 ГК РФ);

4)    сданное в аренду имущество в силу обстоятельств, за которые  арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для его использования  по назначению (п.4 ст. 620 ГК РФ);

5)    арендодатель не передает принадлежности сданного в аренду имущества или относящиеся к нему документы (п.2 ст. 611 ГК РФ).

6)    переданное в аренду имущество обременено правами на него третьих лиц и арендодатель не известил об этом арендатора при заключении договора (ст. 613 ГК РФ).

Как и в случае с убытками сторон в договоре купли-продажи, необходимо особо выделить, что сторона договора аренды (в данном случае арендатор) вправе  применять для расчета убытков формулы, указанные в настоящем и следующем параграфе, только, если она  воспользовалась правом, закрепленным за ней в законе или договоре, на расторжение договора.

Далее будут рассмотрены ситуации, когда арендатор, в случае неправомерного отказа арендодателя от сдачи  имущества в аренду или отказа арендатора от договора, досрочно расторгает первоначальный договор и арендует аналогичное имущество у иного лица.

          Хотя право арендатора, вынужденного после расторжения  первоначального договора арендовать заменяющее  имущество,  отнести затраты в разнице арендной платы на недобросовестного  арендодателя четко не закреплено в ГК РФ, его наличие можно сделать основываясь на ст.

397 ГК РФ, которая, в частности гласит, что в случае неисполнения должником обязательства передать вещь в пользование кредитору,  последний вправе  в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов.

При этом логично предположить, что вычету из суммы указанной компенсации  подлежат суммы сэкономленных затрат (в данном случае на оплату арендных платежей по первоначальному арендному  договору), то есть фактически требование арендатора о компенсации понесенных необходимых расходов сведется к требованию уплаты  разницы  между суммой арендной платы, выплаченной пострадавшей стороной при аренде у третьего лица  имущества, аналогичного указанного в первоначальном договоре, и суммой арендной платы, указанной в первоначальном договоре. Полученная разница в размере арендной  платы (как показатель приходящийся на один период выплаты арендной платы) должна быть умножена на число периодов, в течение которых должен был пользоваться (но не пользовался по вине арендодателя) арендатор имуществом в соответствии с первоначальным  договором аренды.     

          Кроме того, применяя для данного случая по аналогии правила ст.524 ГК РФ, можно предположить, что удовлетворение требование по возмещению разницы в размере арендной платы не освобождают  арендодателя от возмещения арендатору иных  убытков, рассчитанных в соответствии со ст.15 ГК РФ. 

          То есть формула расчета убытков может принять вид :

          Уар1 =  (Ази – Ад) Х ЧП  + РУ + УВ – СР                               (3а-1)

          где Уар1 –  убытки арендатора в данном случае;

Ази – арендная плата за определенный период (например, за месяц), указанная в новом договоре аренды заменяющего имущества;

Ад –  арендная плата за определенный период, указанная в первоначальном договоре аренды;

ЧП –  число прошедших со дня расторжения договора до дня окончания срока аренды, изначально предполагаемого  по условиям первоначального договора,  определенных периодов (например, месяцев), в течении которых должны производится очередные арендные платежи;

РУ   – реальный ущерб (см. часть А раздела 1 настоящей книги);

УВ   – упущенная выгода (см. часть Б раздела 1 настоящей книги);

СР – сбереженные расходы (см. параграф 1 части В раздела 1 настоящей  книги).

Если разница между размерами арендных платежей, указанных  в договоре аренды заменяющего имущества и в первоначальном договоре  аренды, получится отрицательная, то  для определения суммы убытков, подлежащих компенсации, необходимо применять общую формулу расчета убытков (3а-3).

Показатель, отражающий реальный ущерб, должен включать в числе прочих составляющих, указанных в части А раздела 1 настоящей книги, разумные расходы, связанные с проверкой, принятием, перевозкой, хранением и заботой об арендованном по новому договору имуществе; перевозкой и хранением  арендованного по первоначальному договору имущества, произведенные после досрочного расторжения этого договора, а также иные коммерчески разумные расходы, затраты и комиссионные выплаты, понесенные  арендатором в связи с арендой заменяющего имущества.

Показатель, отражающий упущенную выгоду, должен включать все плоды, продукцию и доходы, которые мог бы получить арендатор используя арендованное имущество в соответствии с изначально предполагаемыми условиями договора аренды (в соответствии с абз.2  ст.606 ГК РФ). 

В показатель, отражающий сбереженные расходы, должны быть включены стоимость ремонтов (текущих, а в случаях, указанных в законе или договоре, – и капитальных) арендованного  имущества, которые не предусмотрены по условиям нового договора аренды, но должны  были быть произведены за счет арендатора в период предполагаемого действия  первоначального договора в сроки, наступившие после его расторжения.

          При взыскании убытков по вышеприведенной формуле необходимо учитывать, что новый договор аренды заменяющего имущества должен одновременно обладать следующими признаками:

а)новый      договор      должен  быть в значительной степени подобен  первоначальному договору аренды;

б)арендная    плата     и    иные условия нового договора должны быть разумными;

в)новый    договор    заключен    после  расторжения первоначального договора аренды;

г)совершение    сделки    по    аренде заменяющего имущества должно иметь место после расторжения договора  в разумный срок, который в любом случае не должен превышать оставшегося после досрочного расторжения первоначального договора срока аренды, изначально  оговоренного его сторонами.

          О соотношении «разумной цены» и «рыночной цены»  было сказано в разделе настоящей книги, посвященной договорам купли-продажи (а именно, в части об убытках покупателя).

Модно  предположить, что и при арендных правоотношениях понятие  «рыночной арендной платы» в подавляющем большинстве случаев практически совпадет с понятием «разумной  арендной платы», а определение  критериев «рыночной арендной платы» во многом аналогичны  определению критериев «рыночной цены», поэтому нет смысла повторять все сказанное об их установлении при рассмотрении убытков  покупателя.

          Укажем только, что и в данном случае целесообразно ориентироваться при построении логической цепочки доказательств (но, конечно, не при нормативном обосновании своей позиции в суде) на определение рыночной арендной платы, приведенное в некоторых зарубежных нормативных актах. В частности, в ст.

2А-507 Единообразного торгового кодекса США, под рыночной арендной платой понимается арендная плата  за пользование имуществом, аналогичным указанному в договоре, на срок, идентичный оставшемуся сроку действия первоначального договора аренды, преобладающая в месте, где имущество было предложено к принятию, а в случае, если имущество  было отвергнуто после принятия, – в месте доставки  имущества, на дату нарушения условий договора. Если определить рыночную арендную плату в вышеуказанном месте и в вышеуказанное  время невозможно, то  может использоваться арендная плата, превалирующая в течение разумного периода до или после указанного времени или в другом месте или  на другой срок, которая согласно торговому обыкновению может служить разумной заменой указанной арендной плате, с учетом соответствующей разницы, включающей стоимость транспортировки имущества.

          При этом американское законодательство позволяет, если речь идет об установлении превалирующей арендной платы на любом сложившимся рынке, в качестве допустимых доказательств   использовать сообщения в официальных публикациях, торговых журналах, газетах или периодических изданиях, распространяемых для общей аудитории в качестве сообщений о данном рынке.     

3.Расчет убытков в случае, если арендатор  после досрочного расторжения договора не арендует  заменяющее  имущество

Далее, рассмотрим возможность взыскания «абстрактных» убытков, которые при рассматриваемых обстоятельствах  имеют место, если арендатор после досрочного расторжения первоначального  договора в результате неправомерных действий со стороны арендодателя предпочтет не искать для аренды заменяющее имущество или арендатор не может воспользоваться этим правом  по каким-либо причинам (запрет в законе, договоре и т.п.), либо по каким-либо причинам арендатор не имеет право требовать компенсации указанной выше  разницы между размерами арендной платы, закрепленными в новом и первоначальном договорах (например, если по новому договору арендуется имущество, которое не считается аналогичным указанному в первоначальном  договоре).

В этих случаях  убытки могут быть рассчитаны по формуле:

          Уар2=  (Ар – Ад) Х ЧП  + РУ + УВ – СР                                (3а-2)

          где Уар2 –  убытки арендатора в данном случае;

Ар –  рыночная арендная плата за определенный период

Источник: http://www.riskam.net/part/raschet/rasch_ub_r3/

Договор аренды

Расторжение договора,  если арендодатель препятствует в пользовании арендованным местом

Переход права собственности или другого права на сданное в аренду имущество не является основанием для расторжения договора.

Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п.

Первостепенное значение для всякого договора имеют его существенные условия, поскольку он может считаться заключенным лишь в том случае, если между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Применительно к договору аренды таким существенным условием является объект аренды. Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (состав имущества, место его расположения и т.п.). В противном случае договор аренды может быть признан незаключенным по иску одной из сторон.

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, имеющее право по закону или на основании договора с собственником распоряжаться имуществом. Следовательно, арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку право собственности включает в себя правомочие по распоряжению имуществом. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения — государственные и муниципальные унитарные предприятия. Правда, сдавать в аренду имущество они могут только с согласия собственника или по его распоряжению. Что касается субъектов оперативного управления, то казенное предприятие может выступить в качестве арендодателя государственного имущества (и движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника, а учреждение ни при каких условиях не вправе сдать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению по смете. Вместе с тем учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной учреждению в соответствии с его учредительными документами предпринимательской деятельности. Государственное имущество, относящееся к собственности субъектов РФ, а также муниципальное имущество должны сдаваться в аренду в порядке, определяемом правовым актом соответствующего субъекта РФ, а при отсутствии такого правового акта, определяющего орган, управомоченный сдавать указанное имущество в аренду, арбитражно-судебная практика признает надлежащими арендодателями соответствующие комитеты по управлению имуществом. Арендатор — это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет. Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года. Здесь можно отметить отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом МРОТ, и только в случаях, предусмотренных законом, — независимо от суммы сделки. Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации, но только в том случае, если он заключен на срок более года. Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору. Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества. Особые требования установлены законом в отношении продажи недвижимости и продажи предприятий. Суть этих требований сводится к тому, что договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, если предметом продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов.

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным.

Цена договора аренды (арендная плата) может быть предусмотрена как в отношении всего арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей. Кодексом предусмотрены следующие формы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно; установленная доля полученных в результате использования имущества продукции, плодов и доходов; предоставляемые арендатором арендодателю определенные услуги; возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.
договора аренды
Арендодательво исполнение заключенного договора обязан:  1. Предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Состояние имущества, подлежащего передаче, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.).  Имущество должно быть передано в аренду в установленный срок. Этот срок указывается в договоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, имущество подлежит передаче в разумный срок. Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора. По общему правилу арендодатель отвечает за все недостатки передаваемого имущества, за исключением таких, которые: а) оговорены арендодателем при заключении договора; б) заранее известны арендатору; в) должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора. Арендатор отвечает за недостатки передаваемого в аренду имущества на началах риска. 2. Предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Закон не содержит перечня прав третьих лиц, о наличии которых арендодатель должен предупредить арендатора. Говорится лишь, что это права на имущество, что принадлежат они третьим лицам и к ним относятся, в числе других, сервитуты и права залога. 3. Производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению. Срок проведения такого ремонта должен быть установлен договором. Если же не установлен, то он осуществляется в разумный срок. Ремонт должен проводиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц. 4. Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. Под неотделимыми улучшениями понимаются такие улучшения, отделить которые невозможно без причинения вещи вреда в любом размере.

Арендатор обязан:

1. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Арендатор должен использовать имущество сам. 2. Своевременно вносить плату за пользование имуществом. Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Если размер, порядок и условия внесения арендной платы установлены каким-либо нормативным актом, то договор обязательно содержит ссылку на него. 3. При прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Требования к состоянию имущества, возвращаемого арендатором, такие же, как и к передаче имущества арендодателем в соответствии с заключенным договором аренды. Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором. Состояние возвращаемого имущества может устанавливаться договором. Могут быть предусмотрены специальные требования к такому возврату, например, условие о том, что помещение подлежит возврату только после проведения капитального ремонта. 4. Поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных составных частей. От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, то есть такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент. Речь в данном случае должна идти о физической исправности арендованного имущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению. 5. Без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог. Ответственность арендатора и арендодателя строится на общих положениях и зависит прежде всего от того, какая из обязанностей была ими нарушена. Например, при неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора о всех правах третьих лиц последний вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Договор субаренды может быть заключен арендатором с третьим лицом (субарендатором) лишь при наличии согласия на то арендодателя. Cрок договора субаренды не может превышать срок основного договора аренды. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды.

Досрочное прекращение договора аренды влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя в основном договоре аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих прекращенному договору аренды.

Кодекс называет основания для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если:

  • арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в следующих случаях:

  • арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается непригодным для пользования;
  • арендодатель не выполняет обязанность по капитальному ремонту;
  • имущество имеет препятствующие его пользованию недостатки, за которые отвечает арендодатель.

Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания для досрочного расторжения по требованию одной из сторон. В соответствии действующим законодательством об аренде по истечении срока договора арендодатель имеет право на возобновление договора.

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.

В случае заключения договора аренды с третьим лицом на тех же условиях старый арендатор вправе подать в суд на арендодателя и в обосновании своих требований представить документы, подтверждающие намерение арендодателя сдать другому арендатору имущество, ранее находившееся у него в аренде по договору, срок которого истек.

Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, и дать согласие возобновить договор аренды на условиях, на которых арендодатель заключил или предполагал заключить договор аренды с другим арендатором. Особого рассмотрения заслуживает вопрос о выкупе арендованного имущества.

Кодекс предусматривает, что условие о выкупе арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены может быть предусмотрено не только договором аренды, но и законодательством.

Примером выкупа имущества в силу закона или договора могут служить имеющие широкое распространение факты приобретения образованными в ходе приватизации коммерческими организациями в собственность арендуемых ими помещений.

И.П. Юшкевич

Источник: https://www.profiz.ru/se/4_2004/dog_arend/

Денис Шкиптан: как правильно оформить договор аренды нежилого помещения

Расторжение договора,  если арендодатель препятствует в пользовании арендованным местом

Большинство предпринимателей сразу после старта бизнеса или в процессе его роста сталкиваются с необходимостью аренды недвижимости под офис, склад, торговые площади и т.д. Как и любой аспект ведения бизнес-деятельности, аренда нежилого помещения также требует правильно заключенного договора и документального оформления, иначе это может обернуться неприятностями и убытками.

Попробую дать несколько универсальных советов по заключению договора аренды коммерческой недвижимости, исходя из своей практики.

Согласно договору аренды, арендодатель (владелец или уполномоченное им лицо) обязуется передать нанимателю недвижимое имущество за плату на определенный срок. Учитывая то, что указанные правоотношения должны быть оформлены в виде заключения гражданско-правового договора, необходимо учесть некоторые характерные особенности данного вида договоров.

В частности, существенными условиями договора найма являются:

  • объект аренды (состав и стоимость имущества);
  • срок, на который заключается договор аренды;
  • арендная плата с учетом ее индексации;
  • восстановление имущества и условия его возврата;

Договор обязательно должен быть оформлен в письменной форме, а в случае если он заключается на срок три и более лет, он подлежит также и нотариальному удостоверению.

Если договор был заключен в устной форме, то в будущем могут возникнуть проблемы с доказательством в суде того, что он действительно имел место.

А вот если договор был заключен на срок три и более лет в устной форме, или в письменной, но не удостоверен нотариусом, то согласно ст. 220 Гражданского кодекса такой договор является ничтожным и дополнительно признания судом такой сделки недействительной не требуется.

В случае недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне в натуре все, что она получила во исполнение этой сделки, а в случае невозможности такого возврата – возместить стоимость того, что получено, по ценам, существующим на момент возмещения.

Таким образом, можно легко заметить, что сократить свои расходы, возможно прописав в конце договора формулировку о том, что документ заключен, например, на срок 2 года и 11 месяцев.

В случае окончания срока действия договора, если ни одна из сторон не заявляет требования о расторжении договора, считается, что срок действия договора продлен на тот же срок на тех же условиях и в перезаключении не нуждается.

Таким пунктом сокращаются расходы сторон не только на услуги нотариуса, но и расходы на регистрацию договора, так как согласно ст. 794 ГК Украины договор аренды коммерческой недвижимости, кроме нотариального удостоверения, также подлежит государственной регистрации, что влечет уплату регистрационных сборов.

Следующим пунктом, на который необходимо обратить внимание, является передача арендуемого имущества. После подготовки и подписания основных документов необходимо сделать описание всего имущества, передаваемого в аренду, и самое главное – определить его стоимость.

Согласно ст. 795 ГК Украины передачи нанимателю здания или другого капитального сооружения (его отдельной части) оформляется актом приема-передачи имущества, который является необходимым приложением к договору найма.

Указанный документ подтверждает факт передачи имущества от одного лица другому и именно с момента подписания этого документа начинается срок, с которого рассчитываться уплата арендной платы.

Каким образом можно определить стоимость имущества?

Когда собственник приобретал в собственность недвижимость, независимо от способа (купля-продажа, дарение, наследование, приватизация и т.д.), определялась стоимость данного объекта или балансовая стоимость, которая была определена в балансовой документации предприятия или организации, которая была предыдущим владельцем.

Инвентаризационная стоимость, указанная в технических документах, находящихся в БТИ, или реальная стоимость имущества, была определена посредством проведения товароведческой оценки недвижимости.

В идеале стороны должны провести независимую оценку стоимости имущества и именно ее вписать в акт, но опять нужно отметить, что проведение такого рода исследования приведет к дополнительным расходам, поэтому можно воспользоваться стоимостью, указанной в учредительных документах на имущество.

Земельный участок

Особого внимания заслуживает также вопрос пользования земельным участком, на котором находится имущество и необходимый для обслуживания имущества и достижения цели найма.

Согласно ст. 796 ГК Украины одновременно с правом найма здания или другого капитального сооружения (его отдельной части) нанимателю предоставляется право пользования земельным участком, на котором они находятся, а также право пользования земельным участком, прилегающим к зданию или сооружению, в размере, необходимом для достижения цели найма.

В договоре найма стороны могут определить размер земельного участка, передаваемого нанимателю. Если размер земельного участка в договоре не определен, нанимателю предоставляется право пользования всем земельным участком, которым владел арендодатель.

Если арендодатель не является собственником земельного участка, считается, что собственник земельного участка соглашается на предоставление нанимателю права пользования земельным участком, если иное не установлено договором арендодателя с собственником земельного участка.

Если же земельный участок, находящийся у здания, больше по площади, чем необходим для обслуживания здания, то необходимо заключать дополнительно договор аренды земельного участка.

Амортизационные отчисления

Впервые условие о порядке использования амортизационных отчислений была закреплена в Законе об аренде. С принятием ГК это условие стало обязательным для аренды частного имущества.

Относительно этого условия никаких императивных норм нет, стороны сами устанавливают тот порядок использования амортизационных отчислений, который их устраивает.

Однако это условие формулируется так: амортизационные отчисления используются на восстановление арендованных основных фондов.

Восстановление арендованного имущества и условия его возврата или выкупа в Кодексе не урегулированы, но ст. 778 установлены следующие требования:

  • восстановление (улучшение) объекта аренды возможно лишь с согласия арендодателя;
  • арендатор имеет право на возмещение стоимости необходимых расходов или на зачисление их стоимости в счет платы за пользование объектом при наличии согласия арендодателя на восстановление (улучшение) объекта;
  • арендатор становится совладельцем новой вещи, созданной им с согласия арендодателя.

На практике, стороны определяют вопросы восстановления арендованного имущества по договоренности.

Как правило, арендатор направляет письмо-предложение о желании сделать улучшения в объекте с указанием срока получения ответа от арендодателя.

Арендодатель рассматривает предложение арендатора и предоставляет свой ответ или в виде отдельного письма, или путем написания разрешительного надписи на экземпляре письма-предложения арендатора.

Если улучшение можно отделить без ущерба арендованному имуществу, они являются собственностью арендатора, а если отделить улучшение без ущерба арендованному имуществу невозможно, эти улучшения остаются собственностью арендодателя. Вопрос компенсации стоимости таких улучшений арендатору решаются по договоренности сторон.

Выкуп объекта

ГК выкуп арендованного имущества не регулирует, но содержит норму, согласно которой арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору найма, в случае продажи вещи, переданной в аренду, имеет преимущественное право перед другими лицами на ее приобретение (ч. 2 ст. 777).

Оплата коммунальных услуг

Обычно арендодатель или выставляет арендатору счета за коммунальные услуги за определенный период, которые выставляются коммунальными службами, или в договоре отмечается об обязанности арендатора заключить договоры с коммунальными службами самостоятельно.

В последнее время в договорах аренды очень часто появляется такой вид услуг, как услуги по содержанию объекта аренды, услуги по уборке объекта, услуги по парковке автомобилей посетителей арендатора и т.п. Стоимость таких услуг определяется или определенной суммой или в зависимости от стоимости 1 кв.м.

Что касается изменения стоимости коммунальных услуг, то в договоре необходимо четко прописывать, что она может изменяться в зависимости от тарифов коммунальных служб, количества потребленной электроэнергии, воды или тепла.

Расторжение договора

Расторжение договора аренды возможно либо по соглашению двух сторон, по основаниям, прямо предусмотренных в договоре или по решению суда.
В первом варианте такое расторжение требует регистрации у нотариуса, в случае, когда стороны заключили договор аренды на срок более 3 лет.

Если возникают такие обязательства, то арендодатель может потребовать их выполнения, о чем он будет обязан уведомить арендатора в письменной форме. В случае если арендатор не исправит нарушения договора в приемлемый срок или будет отказываться внести изменения или расторгнуть договор аренды, у владельца появляется право обращения в суд для расторжения договора.

Арендатор также может предусмотреть условия договора, при нарушении которых он будет считаться расторгнутым. Например, в случае, если арендатор направил сообщение владельцу о намерении расторгнуть договор и вернуть арендованное помещение, но со стороны арендодателя происходит уклонение от подписи акта возврата в течение указанного срока.

Если заключение договора было на неопределенный период, для того, чтобы прекратить его действие, нужно отправить письмо с уведомлением арендодателю, но никак не позже, чем за три календарных месяца до даты расторжения договора аренды (если такой срок не прописан в договоре или не установлен законодательством). Также, арендатор может заранее предусмотреть другой срок, который может быть как меньше, так и больше трех месяцев, и прописать его в договоре.

Не освободив вовремя помещения, арендатор будет вынужден уплатить арендную плату за период просрочки возврата помещения.

Многие владельцы вписывают в договоре аренды помещения дополнительные условия, не предусмотренные законодательством, возлагая на себя дополнительные контролирующие функции. Суд, как правило, рассматривает такие условия как, устанавливающие препятствия в использовании арендованного помещения арендатором.

Поэтому внимательность к деталям, знание своих прав и грамотная юридическая помощь в случае необходимости, позволят избежать многих негативных моментов, которые могут возникнуть при сотрудничестве с недобросовестными арендодателями.

Денис Шкиптан, адвокат, старший партнер юридической фирмы Pravovest

Источник: https://news.finance.ua/ru/news/-/389362/denis-shkiptan-kak-pravilno-oformit-dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshheniya

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Расторжение договора,  если арендодатель препятствует в пользовании арендованным местом

Споры между арендатором и арендодателем – часто встречающееся явление, особенно в кризис. Нередко собственник пытается расторгнуть соглашение с нанимателем досрочно по своей инициативе. Как поступать бизнесу?

Заранее проанализируйте арендный договор – обычно там четко указываются основания для подобных действий. Если право собственника на досрочное одностороннее расторжение договора не прописано, то расторгать соглашение можно только в судебном порядке.

Впрочем, могут быть и другие законные основания для подобного шага.

Если компания не платит или задерживает арендную плату, повредила арендуемое помещение или оборудование, делает перепланировку без согласования с арендодателем, не проводит капитальный ремонт (когда на ней лежит такая обязанность), то Гражданский кодекс (ГК) разрешает собственнику досрочно в одностороннем порядке расторгать договор аренды. Так же как и в случае, когда арендатор должен застраховать снятое помещение и имущество, но не сделал этого.

К примеру, Минобороны обратилось в суд с требованием расторгнуть договор аренды и выселить организацию из помещений, ссылаясь на ее долги по арендной плате, несогласованную перепланировку и нарушение условия о страховании имущества. Арендатор должен был застраховать офисы в пользу ведомства от гибели и повреждения, но не застраховал. Суд полностью удовлетворил этот иск.

Письменное предупреждение. По закону собственник вправе досрочно расторгнуть договор лишь после того, как направит арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

Только после этого арендодатель может обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора и выселении нанимателя. Если это правило не соблюдено, суд откажется рассматривать иск.

Правда, в договоре аренды стороны могут исключить применение такого претензионного порядка.

Вот пример: комитет лесного хозяйства Московской области обратился в суд для расторжения договора аренды земельного участка, взыскания арендного долга и освобождения земли от арендатора. Суд первой инстанции принял сторону собственника, но апелляционная и кассационная инстанции это решение отменили: комитет не смог доказать, что направлял арендатору письменное предупреждение.

Выяснение и устранение причины. Понятно, что лучший способ избежать неприятностей, связанных с перспективой выселения, – это как можно скорее устранить причину, т. е. исправить нарушение арендного договора. Особенно если требование арендодателя очевидно правомерно.

Но есть такие нарушения, устранить которые после обращения собственника в суд уже невозможно. Например, арендатора не спасет от выселения погашение просроченного долга после возбуждения дела и вынесения судебного решения – в этой ситуации собственник может досрочно расторгнуть договор аренды.

Когда администрация одного района захотела в суде расторгнуть договор аренды земельного участка с обществом, погасившим долг в последний момент, суды встали на ее сторону. Они отметили, что погашение задолженности после уведомления арендатора собственником не сохраняет между сторонами договорные правоотношения.

Так как долг был оплачен после взыскания арендных платежей, то расторжение договора аренды суды сочли правомерным.

Устраненные нарушения надо зафиксировать в соглашении (приложении к нему) с арендодателем. Это будет доказательством отсутствия у него претензий и оснований для расторжения договора.

Если не получилось договориться. Нужно помнить, что собственник не может мешать нанимателю использовать помещение, пока нет судебного решения о расторжении договора и выселении (если только стороны в договоре не установили иное).

Если собственник принимает меры по выселению, выходящие за рамки правового поля, то арендатор вправе прибегнуть к самозащите.

Верховный суд указал, что самозащита гражданских прав может выражаться в том числе в «воздействии лица на свое собственное или находящееся в его законном владении имущество».

Например, если арендодатель неправомерно ограничивает вам доступ к помещению, из-за чего ваша компания не может забрать оттуда скоропортящийся товар, то правомерным действием будет взлом замка двери (или самой двери). Можно обратиться и в правоохранительные органы.

Обращение в суд. Если собственник препятствует в использовании помещения, то наниматель вправе обратиться с иском в суд на основании статей 304, 305 ГК. Эти нормы дают арендатору защиту даже против владельца помещений. Факты нарушений, допущенных арендодателем, обязательно нужно фиксировать.

Одна из компаний обратилась в суд с иском к управляющей компании (УК) с требованием не чинить препятствий в пользовании арендуемыми помещениями. Сотрудники УК блокировали вход и выход из здания, не выдавали постоянные карты допуска и т. д. Эти факты были зафиксированы арендатором, и суды, ссылаясь на статью 305 ГК РФ, удовлетворили его исковые требования.

Вывоз имущества. Если собственник требует расторгнуть договор правомерно, то арендатору лучше поскорее вывезти имущество из помещения. Тогда арендодатель лишится возможности удерживать имущество для компенсации возможных убытков. Но даже если требование собственника неправомерно, вывоз имущества все равно более чем целесообразен во избежание незаконного посягательства на него.

Если имущество заблокировано, направьте арендодателю претензию, указав на неправомерность его действий и предупредив, что, лишаясь доступа к имуществу, вы несете убытки. После этого следует обратиться в правоохранительные органы.

Пример из практики: собственник – акционерное общество – заблокировал организации-нанимателю доступ к помещению, так что та не могла пользоваться находившимся там имуществом, которое арендовалось у третьих лиц.

Посчитав, что арендодатель причинил ей убытки, организация предъявила к нему иск. Суды удовлетворили исковые требования и указали на неправомерность удержания имущества, так как оно не являлось собственностью АО.

Победа или проигрыш в потенциальном конфликте с арендодателем во многом закладывается еще на стадии подготовки и заключения договора аренды. Так что тщательно изучите его (особенно права и обязанности сторон и возможности одностороннего расторжения) и по возможности исключите положения, которые считаете обременительными.

Автор – юрист адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

Источник: https://www.vedomosti.ru/management/blogs/2016/06/23/646437-viselyat-ne-vprave

Автоправо
Добавить комментарий