Расторжение договора аренды со множественностью лиц

Содержание
  1. Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту
  2. Множественность лиц на стороне арендодателя земельного участка
  3. Обязательность согласия всех арендодателей на отчуждение земельного участка, изменение или прекращение договора аренды
  4. Изменятся ли условия договора аренды при переходе права собственности?
  5. Распределение обязательств между арендодателями
  6. Солидарные обязанности арендодателей
  7. Особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения при множественности собственников
  8. Множественность лиц на стороне арендодателя
  9. Как заключить договор аренды
  10. Дело № не определено
  11. Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора
  12. Апелляционное определение СК по гражданским делам Курского областного суда от 17 сентября 2013 г. по делу N 33-2216-2013 (ключевые темы: множественность лиц

Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту

Расторжение договора аренды со множественностью лиц

Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту

Рассмотрев иск о взыскании долга, пени, расторжении договора аренды земельного участка, изъятии земельного участка, учитывая отсутствие задолженности по договору аренды земельного участка, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 606 и 614 ГК РФ, отказал в удовлетворении требований о взыскании задолженности и пеней.

Кроме того, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд на основании ст. ст. 450, 619 ГК РФ, пункта 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.

1997 N 14 “Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров” пришел к выводу о том, что общество устранило обстоятельство, послужившее основанием для предъявления иска о расторжении договора.

При этом суд исходил из того, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Как правомерно отмечено судом апелляционной инстанции, имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, в полной мере могут быть компенсированы применением к обществу предусмотренных договором штрафных санкций.

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.07.2014 по делу N А65-22486/2013

Стороны договора вправе согласовать конкретные условия, при наличии которых арендодателем может быть реализовано право на досрочное одностороннее прекращение арендных отношений

Рассмотрев иск об обязании освободить и передать нежилое помещение, суды пришли к выводу о том, что, исходя из буквального толкования пункта договора, стороны договора в рассматриваемом случае согласовали конкретные условия, при наличии которых арендодателем может быть реализовано право на досрочное одностороннее прекращение арендных отношений. Поскольку материалами дела не подтверждается наличие одного или нескольких обстоятельств, поименованных сторонами, в направленном ответчику уведомлении об отказе от договора аренды также не содержится каких-либо ссылок на конкретное основание одностороннего отказа от договора со стороны арендодателя, в ходе рассмотрения настоящего дела истец не представил суду каких-либо пояснений, обосновывающих возникшую необходимость прекращения договорных отношений путем одностороннего отказа от договора по инициативе арендатора, суды обоснованно пришли к выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды и отказали в иске на основании ст. ст. 450, 619 ГК РФ.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.07.2014 по делу N А19-12702/2013

Факт существенного нарушения условий договора аренды должен быть доказан

Рассмотрев иск о расторжении договора аренды, обязании возвратить по акту приема-передачи участок, суды установили, что обществом допускались просрочки в исполнении обязательства по внесению арендной платы в размере и в сроки, установленные в договоре.

До обращения в суд с заявленными требованиями департаментом соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Следовательно, истец вправе был потребовать расторжения договора аренды земельного участка в судебном порядке.

Вместе с тем общество еще до обращения департамента с иском по настоящему делу платежным поручением погасило задолженность по арендной плате. На основании изложенного судебные инстанции признали недоказанным факт существенного нарушения обществом условий договора аренды земельного участка.

Приняв во внимание незначительный размер задолженности, а также факт ее погашения обществом до обращения департамента с рассматриваемым иском, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о несоразмерности такой меры, как расторжение договора, степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон, и с учетом ст. ст. 450, 619 ГК РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 8 информационного письма ВАС РФ от 05.05.1997 N 14, судебные инстанции отказали департаменту в удовлетворении требования о расторжении договора аренды.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.05.2014 по делу N А53-21410/2013

Снижение плодородия земель должно быть доказано для расторжения договора аренды

Отказывая на основании ст. ст.

450, 619 ГК РФ в иске о расторжении договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей, суды исходили из отсутствия документальных доказательств тому, что использование ответчиком спорного земельного участка приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.05.2014 по делу N А32-11805/2013

Источник: https://www.law-corporation.ru/yuridicheskie-novosti/rastorzhenie-dogovora-vlekuschee-takie-sereznye-posledstviya-dlya-storon-kak-prekraschenie-pravootnosheniy-yavlyaetsya-krayney-meroy-primenyaemoy-k-nedobrosovestnomu-kontragentu/

Множественность лиц на стороне арендодателя земельного участка

Расторжение договора аренды со множественностью лиц

опубликовано: 23.11.2017

В данной статье рассматриваются вопросы особенности аренды при множественности лиц на стороне арендодателя земельного участка. Но прежде чем говорить об особенностях множественности арендодателей земельного участка, следует определиться с кругом рассматриваемых ситуаций.

Поскольку передача земельного участка в аренду возможна не только собственниками, но и другими лицами, обладающие правом передачу земельного участка (например, ссудополучателями), то в некоторых случаях для удобства будут использоваться термины «собственник» и «собственность».

Когда по тексту будет встречаться «собственник земельного участка», то следует иметь в виду, что речь идет и о других лицах, владеющих земельным участком на ином праве, если это допустимо с учетом общего смысла текста и действующего законодательства РФ.

Также следует оговориться, что в данной статье не будут рассматриваться случаи общей совместной собственности и речь пойдет только о долевой собственности.

В законодательстве Российской Федерации, как и в законодательстве любой другой страны, закреплено право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом (п. 1 ст.

209 Гражданского кодекса РФ).

Данный принцип является фундаментальным, гарантирующим собственнику возможность господствовать над вещью (называться ее собственником), извлекать выгоду от использования вещи, определять ее дальнейшую судьбу.

Однако зачастую встречаются ситуации, когда право собственности должно быть реализовано с учетом каких-то иных обязательств. В частности, нередки случаи, когда земельный участок принадлежит на праве собственности нескольким лицам, что порождает некоторые особенности аренды таких земельных участков.

Аренда земельного участка предполагает волеизъявление собственника и выражается в распоряжении земельным участком. В силу п. 1 ст.

246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Как следует из п. 1 ст.

247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Вам может быть интересна услуга: Представительство в суде по гражданским делам.

Обязательность согласия всех арендодателей на отчуждение земельного участка, изменение или прекращение договора аренды

Таким образом, первое, на что следует обратить внимание при передаче имущества в аренду – собственники должны быть единогласны в своем желании и любые действия, связанные с передачей земельного участка, находящегося в собственности нескольких лиц, должны осуществляться по соглашению.

Из вышеуказанных норм также следует и то, что любое изменение и расторжение условий договора аренды должно осуществляться по соглашению всех собственников земельного участка.

Таким образом, не допускаются ситуации одностороннего отказа от исполнения договора одним из арендодателей. Аналогичный вывод сделан в Постановлени и Арбитражного суда Уральского округа от 03.11.

2015 N Ф09-6538/15 по делу N А60-7747/2015.

Изменятся ли условия договора аренды при переходе права собственности?

Вместе с тем, каждый из участников долевой собственности может распоряжаться принадлежащей ему долей по своему усмотрению, если при этом не нарушается принцип преимущественного права покупки, закрепленный статьей 250 Гражданского кодекса РФ (п. 2 ст. 247 Гражданского кодекса РФ).

Переход права собственности на сданную в аренду долю в праве собственности на земельный участок в силу ст. 617 Гражданского кодекса РФ не влекут изменения условий аренды.

Аналогично разрешается судьба арендных правоотношений в случае смерти одного из арендодателей – соответствующие права и обязанности возникнут у наследников.

Распределение обязательств между арендодателями

Если иное не установлено договором, то все обязательства распределяются в равных долях между арендодателями.

Данный вывод следует из статьи 321 Гражданского кодекса РФ, согласно которой, когда в обязательстве участвуют несколько кредиторов или несколько должников, то каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное.

Иными словами, договором аренды может быть предусмотрены и иные условия исполнения обязательств. Однако по общему правилу, если договор аренды не разрешает данный вопрос, то арендодатели вправе требовать часть арендной платы, определяемую пропорционально количеству арендодателей от их общего числа.

Вас может заинтересовать: Регистрация долгосрочного договора аренды.

Солидарные обязанности арендодателей

Вместе с тем, следует иметь в виду, что если обязательства по договору аренды (требования кредиторов в таком обязательстве) связаны с осуществлением предпринимательской деятельности, то они являются солидарными, если договором не установлено иное (п. 2 ст. 322 Гражданского кодекса РФ). То же самое касается и неделимого обязательства, связанного с передачей земельного участка в аренду – такое обязательство признается солидарным (п. 1 ст. 322 Гражданского кодекса РФ).

Признание обязанности солидарной может иметь существенное значение. В частности, в силу п. 1 ст. 326 ГК РФ при солидарности требования любой из солидарных кредиторов вправе предъявить к должнику требование в полном объеме.

Например, в этом случае каждый арендодатель сможет предъявлять общие требования к арендатору, связанные с внесением арендной платы. Конечно же, исполнение обязательства полностью одному из солидарных кредиторов освобождает должника от исполнения остальным кредиторам.

При этом получивший денежные средства солидарный арендодатель обязан передать их другим арендодателям, являющиеся сторонами по договору аренды.

Возможно, вас заинтересуют услуги по снижению кадастровой стоимости земельного участка.

Особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения при множественности собственников

Также следует иметь ввиду, что при обороте земель сельскохозяйственного назначения применяются положения Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – «Закон об обороте сельскохозяйственных земель»).

По общему правилу к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ.

Вместе с тем, когда число участников долевой собственности на земельный участок свыше 5, то правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей статьей 12-14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель (п. 1 ст.

12 Закона об обороте сельскохозяйственных земель).

Применительно к аренде сельскохозяйственных земель следует руководствоваться положениями статьи 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель.

Суть особенностей, закрепленных указанной статьей, сводится к тому, что договор аренды может быть заключен в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Как правило, общим собранием участников долевой собственности назначается уполномоченное лицо, совершающее юридически значимые действия.

При этом следует учитывать, что в силу п. 5 ст.

14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель один из участников долевой собственности, который не желает передавать в аренду земельный участок на определенных собранием условиях, вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли и распоряжаться им по своему усмотрению.

Порядок такого выдела определяется пунктом Закона об обороте сельскохозяйственных земель. Согласия арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на такой выдел не требуется и при этом договор аренды не прекращает своего действия.

В заключение можно сказать, что как правило, при заключении сделок со множественностью лиц на стороне арендодателя спорные ситуации не возникают, вместе с тем необходимо учитывать некоторые особенности, связанные с такими сделками, в частности те, которые установлены Законом об обороте сельскохозяйственных земель, поэтому при заключении сделок со множественностью лиц на стороне арендодателя лучше обратиться к специалистам.

Вас может заинтересовать: Сопровождение сделок с недвижимостью.

Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.

Источник: https://primelegal.ru/konsultacii/mnozhestvennost-lic-na-storone-arendodatelya/

Множественность лиц на стороне арендодателя

Расторжение договора аренды со множественностью лиц

Нужно ли регистрировать в отделении Росреестра договор аренды нежилого помещения? Можно ли заключить договор аренды нежилого помещения, если арендодатели – физлицо и ИП?

Вопрос: Возможно ли заключить договор аренды нежилого помещения, в котором два арендодателя с равными долям собственности, но при этом один арендодатель – физическое лицо, а второй арендодатель – индивидуальный предприниматель?

Ответ:  Да, такое возможно. При этом не важно, что один из собственников является ИП, а другой не имеет такого статуса.

Гражданский кодекс предусматривает возможность заключения договора со множественностью лиц на каждой из сторон, не зависимо от их статуса (ст. 308 ГК РФ).

Поэтому вы можете заключить договор, где со стороны арендодателя будут выступать физическое лицо и ИП. Кроме того, согласие второго собственника может выражаться в выдаче доверенности на заключение договора от его имени.

Но важно иметь в виду, что сдавая в аренду нежилую недвижимость, собственник, как правило, ведет предпринимательскую деятельность. Потому что изначально такое имущество обычно покупают, чтобы извлекать прибыль. Такой вывод следует из арбитражной практики.

Поэтому физическому лицу, если он собирается сдавать свою долю нежилой недвижимость в аренду, лучше также зарегистрироваться в качестве ИП.

Подробнее об этом в рекомендациях Системы Главбух:

https://www.1gl.ru/#/document/11/18104/

Материалы Системы Главбух по вашему вопросу:

https://www.1gl.ru/#/document/189/480884/bssPhr14/

https://vip.1gl.ru/#/document/189/420392/

Обоснование

Как заключить договор аренды

Форма заключения договора аренды (устная или письменная) зависит от срока его действия и статуса сторон (гражданин, в т. ч. сотрудник, организация). Сам же порядок оформления договора аренды един для всех и не зависит от того, кто будет арендатором и арендодателем.

Форма договора

Договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме. Однако если хотя бы одной из сторон договора является организация, то письменная форма договора необходима в любом случае. Таковы требования пункта 1 статьи 609 ГК.

договора

В тексте договора аренды укажите условия сделки:

данные арендодателя и арендатора;

объект аренды (арендуемое имущество);

 срок действия договора аренды;

цену договора аренды (сумму арендной платы) и порядок ее внесения;

условия ремонта, содержания и улучшения арендуемого имущества (если применимо);

возможность сдачи имущества в субаренду (если применимо);

условия продления (пролонгации) договора аренды;

основания расторжения договора аренды;

условие о выкупе арендуемого имущества (если он предусмотрен);

 иные существенные условия договора.

https://www.youtube.com/watch?v=2Xqh9BbPy7s

К отдельным видам договоров аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) указанные положения применяются, только если другое не установлено специальными положениями законодательства об этих договорах (ст. 625 ГК).

Ситуация: может ли организация сдавать коммерческую недвижимость в аренду гражданам, у которых нет статуса предпринимателя

Да, может.

Требования к договору аренды, прописанные в главе 34 ГК, не запрещают передавать нежилые помещения в аренду гражданам, у которых нет статуса предпринимателя. Арендатором может выступать любой дееспособный гражданин.

Тот факт, что арендованная недвижимость предназначена для коммерческих целей, в данном случае значения не имеет. Ведь для арендодателя заключение договора аренды влечет лишь обязанность предоставить имущество в пользование (ст. 606 ГК).

А само по себе заключение такого договора не свидетельствует о том, что гражданин ведет незаконную предпринимательскую деятельность (без регистрации в качестве предпринимателя).

Кроме того, статус индивидуального предпринимателя гражданин может получить и после заключения договора аренды.

Таким образом, для арендодателя заключение договора с обычным гражданином никаких негативных правовых последствий не влечет.

Другое дело, что сам гражданин, который арендует коммерческую недвижимость, должен помнить, что без статуса ИП он не вправе использовать имущество в коммерческих целях.

За предпринимательскую деятельность без государственной регистрации ему грозит административная ответственность (ч. 1 ст. 14.1 КоАП).

А если такая деятельность причинит крупный ущерб гражданам, организациям или государству – еще и уголовная ответственность (ст. 171 УК).

Ситуация: может ли российская организация заключить договор аренды нежилого помещения с иностранным гражданином, у которого есть вид на жительство

Да, может. Гражданский кодекс не ограничивает круг арендаторов. То есть им может быть как организация, так и гражданин, в том числе иностранец.

Проблем не возникнет, если иностранец находится в России законно. В данной ситуации иностранец имеет вид на жительство. Поэтому можно смело заключить с ним договор аренды.

Если же организация оказывает услуги тем иностранным гражданам и лицам без гражданства, которые пребывают в России незаконно, то ее накажут. Размер штрафа для организации составляет от 250 000 до 300 000 руб., а для ее директора – от 25 000 до 30 000 руб.

При этом оштрафуют за оказание таким лицам любых услуг, а не только за то, что предоставили им жилое помещение, как это прямо указано в пункте 3 статьи 18.9 КоАП. Ведь перечень услуг по этой норме открытый.

Поэтому передача в аренду нежилых помещений тоже попадает под этот штраф, так как относится к прочим услугам.

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/310409-mnojestvennost-lits-na-storone-arendodatelya

Дело № не определено

Расторжение договора аренды со множественностью лиц

гражданское дело №г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ

Курский районный суд в составе судьи Брынцевой Н.В.,

при секретаре Булгакове Е.Ю.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО5 – ФИО3, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО5 о расторжении договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя,

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с вышеупомянутым иском к ответчику ФИО5, мотивируя требования тем, что, являясь собственником 1/135 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, ДД.ММ.

ГГГГ она заключила договор аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя № №, в котором истец выступает на стороне арендодателя. Пунктом 3 данного договора арендная плата установлена в размере 350 кг фуражного зерна за аренду 3,5 га (одной земельной доли).

Однако до настоящего времени размер арендной платы арендодателями не повышался. Учитывая инфляцию и повышение уровня жизни и руководствуясь ст. 614 ГК РФ, она обратилась к ответчику с предложением повысить размер арендной платы в два раза – д. XXX кг. ДД.ММ.ГГГГ она получила отказ от ответчика.

Заключая договор, она рассчитывали на получение прибыли от аренды земельных долей, а для этого необходимо, чтобы размер арендной платы повышался пропорционально удорожанию жизни, но отказ от увеличения арендной платы влечет за собой основания для расторжения договора аренды, поскольку существенно нарушает интересы одной стороны – арендодателя. В связи с чем, просит расторгнуть указанный договор аренды земельного участка в отношении себя.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным виске.

Представитель ответчика ФИО5 – ФИО3, в судебном заседании исковые требования ФИО1 признала в полном объеме, против расторжения договора аренды земельного участка в отношении истца не возражала, указала, что последствия признания иска, предусмотренные ст. 173 ГПК РФ ей разъяснены и понятны.

Выслушав мнение истца, представителя ответчика, суд находит вышеуказанные требования подлежащими удовлетворению.

В силу ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только, при существенном нарушении договора другой стороной, в том числе в силу ст.ст. 578, 619, 620, 687, 859 гк РФ, в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно ст. 451 ГК РФ при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

На основании ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Согласно ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются при расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судом установлено, что истицей ФИО1, являющейся собственником 1/135 доли земельного участка, расположенного по адресу: , ДД.ММ.ГГГГ был заключен с ФИО5 договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя №, срок действия которого установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Данный договор в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в ЕГРП.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в адрес директора ФИО5 было направлено письменное уведомление о расторжении договора аренды со своей стороны, письмом от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 в удовлетворении просьбы ФИО1 отказало.

В соответствии с ч. 3 ст. 173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Согласно ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

Выслушав стороны, исследовав и оценив материалы дела, суд находит, что в данном случае признание иска ответчиком не противоречит закону, а именно ст.ст. 451, 452, 453, 622 гк РФ, и не ущемляет прав и законных интересов иных лиц, а потому подлежит принятию судом.

На основании изложенного, руководствуясь ч. 3 ст. 173, ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ № АР/М-1, заключенный с арендатором ФИО5 в отношении арендодателя ФИО1.

Настоящее решение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Курский областной суд через Курский районный суд в течение 10 дней.

Судья Н.В. Брынцева

Справка

Решение обжаловано не было, вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ

Источник: http://www.gcourts.ru/case/1072288

Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора

Расторжение договора аренды со множественностью лиц

(Зырянов А. И.) («Юрист», 2006, N 8)

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С МНОЖЕСТВЕННОСТЬЮ ЛИЦ НА СТОРОНЕ АРЕНДАТОРА

А. И. ЗЫРЯНОВ

Зырянов А. И., кандидат юридических наук, судья Верховного Суда РФ.

В ст. 36 Земельного кодекса РФ 2001 г.

впервые в земельном законодательстве введено понятие множественности лиц на стороне арендатора, согласно которой приобретение прав аренды на неделимый земельный участок, на котором находится здание, принадлежащее нескольким юридическим (физическим) лицам на праве собственности и/или хозяйственного ведения, возможно путем заключения многосторонней сделки в виде особого вида договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Особенность данной нормы заключается в ее императивном характере. Она является определяющей для оформления прав на землю в условиях городского землепользования, поскольку именно в городах в одном здании, расположенном на одном земельном участке, могут находиться более одного титульного владельца этой недвижимостью. Земельное законодательство устанавливает определенные условия, при которых применяется эта норма, т. е. предписывается заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Во-первых, земельный участок, на котором находится здание, принадлежащее нескольким юридическим (физическим) лицам на праве собственности и/или хозяйственного ведения, должен находиться в государственной или муниципальной собственности. Во-вторых, обязанность заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора возникает вследствие невозможности разделить земельный участок. В-третьих, на указанном участке имеется здание, в котором его части принадлежат двум и более лицам на праве собственности и (или) находятся в хозяйственном ведении. Подобное императивное предписание заключить единый договор так или иначе поднимает вопрос о возможности заключения отдельного договора аренды земли с каждым правообладателем на здание (помещение), что в принципе удобно для отдельно взятого арендатора. Поскольку в п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ оговариваются условия, на которых стороны обязаны заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, например возможность присоединения к договору аренды других арендаторов, то принципиальное положение гражданского законодательства об автономии воли и свободе договора в данном случае не нарушается (ст. 421 ГК РФ). Более того, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ). Таким образом, по нашему мнению, при наличии следующих объективных условий: неделимости земельного участка; нахождения земельного участка в государственной или муниципальной собственности; расположения на указанном участке здания; наличия у нескольких субъектов гражданских правоотношений прав на здание (помещения в здании), — приобретение прав на земельный участок в случае оформления аренды происходит однозначно на условиях множественности лиц на стороне арендатора. Сложность и неоднозначность указанной нормы привела к различному ее толкованию лицами, непосредственно выступающими арендаторами (собственниками помещений в здании) и арендодателями (собственниками земельных участков), что повлекло многочисленные судебные споры. Постепенно судебная практика пришла к единому правоприменению, которое отражает следующий судебный прецедент. Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — учреждение юстиции) о признании недействительным отказа учреждения юстиции и обязывании совершить такую регистрацию. В ходе судебного заседания было установлено, что общество с ограниченной ответственностью обратилось в учреждение юстиции с заявлением о государственной регистрации договора аренды земли. Учреждение юстиции в регистрации заявленного договора аренды участка отказало, поскольку представленный на регистрацию договор аренды неделимого земельного участка не соответствовал по форме и содержанию п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ. Суд установил, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. Согласно п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ в случае нахождения здания на неделимом земельном участке права на землю предоставляются либо на праве собственности, либо на праве аренды, однако обязательным условием является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Доводы истца о нарушении свободы договора согласно ст. 1, 421 ГК РФ суд посчитал необоснованными, так как в части заключения договора множественности лиц на стороне арендатора п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ не противоречит требованиям ГК РФ к договору аренды. С учетом вышеизложенного суд посчитал возможным отказать в иске общества с ограниченной ответственностью к учреждению юстиции о признании недействительным отказа в государственной регистрации договора аренды. Президиум ВАС РФ оставил без изменения решение суда первой инстанции по следующим основаниям. Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен Земельным кодексом РФ. Другой порядок приобретения прав на земельные участки в настоящее время законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки, кроме как на условиях множественности лиц на стороне арендатора. Поскольку представленный на регистрацию договор аренды земли не соответствовал указанным требованиям, то отказ в регистрации был правомерен . ——————————— См.: Судебные акты арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-15788/02-94-93: решение от 25 июля 2002 г., Постановление от 21 ноября 2002 г.; Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 февраля 2003 г. по тому же делу; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 мая 2003 г. по тому же делу.

И последнее, п. 3 ст.

36 Земельного кодекса РФ применяется к тем правоотношениям, которые возникли после вступления в действие Земельного кодекса РФ, поэтому при наличии заключенных договоров аренды земли до 30 октября 2001 г.

(до вступления в действие Земельного кодекса РФ) внесение в них условий, касающихся множественности лиц на стороне арендатора, осуществляется при наличии волеизъявления сторон по договору аренды.

——————————————————————

Источник: http://center-bereg.ru/i1678.html

Апелляционное определение СК по гражданским делам Курского областного суда от 17 сентября 2013 г. по делу N 33-2216-2013 (ключевые темы: множественность лиц

Расторжение договора аренды со множественностью лиц

Апелляционное определение СК по гражданским делам Курского областного суда от 17 сентября 2013 г. по делу N 33-2216-2013

Судебная коллегия по гражданским делам “адрес” областного суда в составе:

Председательствующего- Апалькова А.М.

Судей – Букреевой Е.В., Брынцевой Н.В.

При секретаре – Захарове И.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Власовой Т.А. к ЗАО АФ “Рыльская” о расторжении договора N аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя от 03.04.2006 года и взыскании судебных расходов, поступившее по апелляционной жалобе истца Власовой Т.А. на решение Кореневского районного суда “адрес” от 18 июня 2013 года, которым постановлено:

“В удовлетворении иска Власовой Т.А. к ЗАО АФ “Рыльская” “адрес” отказать”.

Заслушав доклад судьи Букреевой Е.В., представителя истца по доверенности Власова К. А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителей ответчика по доверенности Моргунова А.А., Гордеевой Е.В., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Власова Т.А. обратилась в суд к ответчику с иском о расторжении договора N аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании судебных расходов.

Свои требования мотивировала тем, что у нее в собственности находятся земельные участки с кадастровыми номерами N, площадью 216663 м2, и N, площадью 280437 м2, расположенные в границах муниципального образования “Пушкарский сельсовет” “адрес”, являющиеся предметом договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.

ГГГГ N, и находящиеся в аренде у ЗАО АФ “Рыльская” “адрес”. Пунктом 3.4 указанного договора аренды предусмотрено получение Арендодателем арендной платы в следующие сроки: до 15 сентября каждого года-зерно; до 15 декабря каждого года – сахар.

ЗАО АФ “Рыльская” арендная плата не выплачивается с 2010 г. по 2012 г., т.е. более двух раз подряд, указанные земельные участки, относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения, с разрешенным видом использования для дачного строительства, используются Арендатором в соответствии с пунктом 1 договора аренды от ДД.ММ.

ГГГГ N для производства сельскохозяйственной продукции, что является прямым нарушением ч.2 ст.42 Земельного кодекса РФ. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика было направлено требование о расторжении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ N в одностороннем порядке, на которое ДД.ММ.ГГГГ был получен ответ, согласно которого пунктом 5.

2 договора не предусмотрено расторжение договора в одностороннем порядке.

Власова Т.А. с учетом дополнения иска просила расторгнуть оспариваемый договор аренды по тем основаниям, что на общем собрании собственников земельных долей земельного участка с кадастровым номером N, являющегося предметом договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, последними было принято решение о заключении договора аренды на 15 лет, однако согласно п.2.1 договора, срок аренды составляет 49 лет.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе истец Власова Т.А. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, без учета обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов апелляционной жалобы, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия считает решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

В силу ч. 3 ст. 327.

1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии с п. 2 ст.

452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.

1996 года “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Несоблюдение заявителем претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом, в силу абз. 2 ст. 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для оставления судом искового заявления без рассмотрения.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Шелеховым А.Ф.

, действовавшим от себя лично и на основании доверенностей от имени собственников земельных долей земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1336, 27 га, с одной стороны ( арендодатель) и СПК “Заря” “адрес” (арендатор) был заключен договор N аренды указанного земельного участка, и СПК “Заря” данный земельный участок был принят в аренду.

ДД.ММ.ГГГГ по договору N передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, права и обязанности по указанному договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N СПК “Заря” были преданы третьему лицу- ЗАО АФ “Рыльская” “адрес”.

Кроме того, судом установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ в собственности у Власовой Т.А. находятся земельные участки с кадастровыми номерами N, площадью 216663 кв.м. и N, площадью 280437 кв.

м, расположенные в границах муниципального образования “Пушкарский сельсовет” “адрес”, выделенные из земельного участка с кадастровым номером N и являющиеся предметом договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ N.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ истец в адрес ответчика направил уведомление о намерении расторгнуть в одностороннем порядке договор N аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с тем, что дата полевых хозяйственных работ ей неизвестна (л.д. 13).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца Власовой Т.А. направлен ответ, из которого следует, что оснований для расторжения договора аренды не имеется.

Вступившим в законную силу решением Кореневского районного суда “адрес” от ДД.ММ.ГГГГ Власовой Т.А.

в удовлетворении иска к ЗАО АФ “Рыльская” о расторжении договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя, взыскании арендной платы, в части расторжения договора в отношении земельных участков площадью 216663 кадастровым номером N и земельного участка площадью 280437 кв.м, кадастровым номером N, расположенных в границах муниципального образования “Пушкарский сельсовет” “адрес”, было отказано.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истец после ДД.ММ.ГГГГ, по указанным в настоящем иске основаниям не обращался к ответчику с требованием о расторжении указанного договора аренды. Данные обстоятельства не оспаривались представителем истца в судебном заседании.

С учетом приведенных правовым норм, а также отсутствие в материалах дела сведений подтверждающих соблюдение Власовой Т.А. досудебного порядка урегулирования спора, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования о расторжении договора аренды, взыскании судебных расходов подлежат оставлению без рассмотрения, а решение суда отмене.

Руководствуясь п.2 ст. 328, п.4 ч.1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кореневского районного суда “адрес” от 18 июня 2013 года отменить.

Исковые требования Власовой Т.А. к ЗАО АФ “Рыльская” о расторжении договора N аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ оставить без рассмотрения.

Разъяснить истцу, что после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения, он вправе вновь обратиться в суд с заявлением в общем порядке.

Председательствующий:

Судьи:

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Источник: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/116528842/

Автоправо
Добавить комментарий