Правомерны ли требования нотариуса по регистрации сделки до выписки из квартиры продавца?

Содержание
  1. Удостоверение сделок купли-продажи недвижимости
  2. Что такое электронная регистрация права собственности
  3. Сервис «Электронная регистрация» позволяет покупателям недвижимости оформить право собственности без посещения Росреестра или МФЦ
  4. Как работает сервис? 
  5. Какие документы получает покупатель после регистрации?    
  6. А как получить бумажное свидетельство о собственности?
  7. Бумажные свидетельства Росреестр больше не выдаёт   
  8. Например
  9. Владельцы недвижимости могут доказать свое право выпиской из ЕГРН, что уменьшит риск мошенничества в операциях с недвижимостью
  10. Можно ли подделать электронные документы?
  11. Что такое электронная подпись, и как она выглядит? 
  12. Как прописаться в квартире после электронной регистрации?  
  13. Подробная статья о том, как прописаться в квартире
  14. Согласно 218 ФЗ, право собственности на недвижимость удостоверяется именно выпиской из ЕГРН. Бумажные свидетельства Росреестр больше не выдаёт, поэтому требовать их не имеют права
  15. Как перевести лицевой счет на себя для оплаты ЖКХ?
  16. Как получить налоговый имущественный вычет при электронной регистрации?
  17. Как использовать материнский капитал, если регистрировал собственность в электронном виде?
  18. Коротко
  19.  
  20. Сделки с недвижимостью через нотариуса – плюсы и минусы
  21. DOM.RIA – Процедура оформления покупки квартиры
  22. Порядок оформления покупки квартиры
  23. Проверка юридической чистоты объекта
  24. Проверка собственников квартиры
  25. Оформление документов при покупке квартиры
  26. Стоимость оформления покупки квартиры
  27. Как провести сделку по продаже квартиры
  28. Зачем нужен юрист
  29. Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры
  30. Нотариальное оформление
  31. Обязательное удостоверение
  32. В их число входят:
  33. Добровольное удостоверение
  34. Процедура
  35. После этого нотариус или исполняющий обязанности нотариуса проводит следующие процедуры:
  36. Стоимость

Удостоверение сделок купли-продажи недвижимости

Правомерны ли требования нотариуса по регистрации сделки до выписки из квартиры продавца?

Удостоверение сделок купли-продажи недвижимости (кроме земельных участков)

Для формы сделок с недвижимостью (купля-продажа, мена, дарение) в статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) установлено специальное требование — они совершаются в письменной форме — простой или нотариальной, переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Большинству сделок с недвижимостью стороны могут придать нотариальную форму только по своему желанию, тем самым возлагая на себя ответственность и риск, связанный с неблагоприятными правовыми последствиями. 

При этом следует учитывать, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, что осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Согласно Основам законодательства Российской Федерации о нотариате (статьи 54-56) нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.

При удостоверении сделок, направленных на отчуждение или залог имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.

1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии со сделкой на момент ее совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу.

Договор о возведении жилого дома на предоставленном земельном участке удостоверяется нотариусом по месту предоставления земельного участка.

Удостоверение договоров об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, а также земельного участка производится по месту нахождения указанного имущества.

По смыслу статьи 48 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус удостоверяет сделку, если она соответствует требованиям закона, а документы, представленные для ее совершения, соответствуют требованиям законодательства.

При оформлении договора купли-продажи недвижимости следует обратить внимание на его существенные условия и особенности его заключения.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Особенности купли-продажи предприятия предусмотрены в статьях 559-566 ГК РФ.

Следует также учитывать, что если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие.

При последующем согласии (одобрении) должна быть указана сделка, на совершение которой дано согласие.

Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом (статья 157.1 ГК РФ).

При удостоверении договоров купли-продажи недвижимости взимается нотариальный тариф, размер которого установлен в Основах законодательства Российской Федерации о нотариате (пункт 1 части 1 статьи 22,1), а также плата за оказание услуг правового и технического характера. Размер нотариального тарифа составляет:

за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества:

супругу, родителям, детям, внукам — 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки), но не более 50 000 рублей;

другим лицам в зависимости от суммы сделки:

до 1 000 000 рублей включительно — 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки;

свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно — 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей;

свыше 10 000 000 рублей — 25 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, — не более 100 000 рублей.

При удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.

уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).юридические и физические лица, заключающие или заключившие между собой договор. Стороной договора может быть государство (Российская Федерация, ее субъекты), которые выступают на равных началах с иными участниками гражданско-правовых отношений.условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.правовая ситуация, в силу которой одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (например, передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п.), либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) определенное имущество или имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом. Безвозмездность – главный классифицирующий признак договор дарения, при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.документ, предоставляющий лицу право на совершение определенного действия лицом, чье согласие требуется для совершения той или иной сделки в соответствии с законом. К числу нотариально удостоверенных согласий относятся: согласие супруга на совершение сделки (как для приобретения, так и для отчуждения имущества), согласие на отказ от приватизации, согласие на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка, согласие собственников (нанимателей) жилья на временную регистрацию.определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества. Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки. соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. юридически значимое действие, совершаемое нотариусом или уполномоченным должностным лицом в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате. действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.способ обеспечения исполнения обязательств, позволяющий кредитору (залогодержателю) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Предметом залога могут быть материальные ценности, производимая продукция, земельные участки или иное имущество, находящееся в собственности заемщика.

Источник: https://notariat.ru/sovet/pages/tag/udostoverenie-sdelok-kupli-prodazhi-nedvizhimosti

Что такое электронная регистрация права собственности

Правомерны ли требования нотариуса по регистрации сделки до выписки из квартиры продавца?

После покупки квартиры каждый покупатель должен обязательно пройти процедуру государственной регистрации права собственности. И если раньше ему приходилось выстоять очередь в Росреестре или МФЦ, подать документы на регистрацию, а потом снова приехать за документами, то теперь всё гораздо проще.

Сервис «Электронная регистрация» позволяет покупателям недвижимости оформить право собственности без посещения Росреестра или МФЦ

С помощью электронной регистрации уже зарегистрировано более 100 000 сделок по всей России. Несмотря на очевидное удобство сервиса, его стремительное развитие неизбежно влечет появление споров, мифов и вопросов.

Как работает сервис? 

Отправка документов на регистрацию проходит в отделении Сбербанка или в офисе застройщика за 15 минут прямо на сделке. Документы будут зарегистрированы в течение 3-7 дней и придут на электронную почту всем участникам сделки.

Сервис доступен для покупки квартир в новостройках и на вторичном рынке, в том числе, в ипотеку. Подробнее о сервисе

Какие документы получает покупатель после регистрации?    

После электронной регистрации покупатель недвижимости на вторичном рынке получает документы на электронную почту:

  • Договор купли-продажи с электронной подписью Росреестра о регистрации перехода права собственности.
  • Выписку из единого государственного реестра недвижимости, подтверждающую переход права собственности с УКЭП (усиленной квалифицированной электронной подписью) регистратора.

Покупатель квартиры в новостройке получает договор долевого участия с электронной подписью Росреестра о регистрации права требования.

А как получить бумажное свидетельство о собственности?

С 15 июля 2016 года выписка из ЕГРН является единственным документом, который подтверждает право собственности и содержит всю информацию по переходу прав и обременениям на объект недвижимости.

Бумажные свидетельства Росреестр больше не выдаёт   

В выписке из ЕГРН содержится больше информации, чем в свидетельстве. Все новые сведения о недвижимости сразу вносятся в базу реестра, поэтому в выписке будет самая свежая и актуальная информация, а свидетельство могло быть выдано десятки лет назад и устареть. 

Например

Анатолий решил приобрести квартиру в 2017 году. Он приехал по указанному адресу и попросил владельца квартиры предоставить документы. Продавец показал свидетельство о праве собственности, выданное 2001 году. Выписку из ЕГРН он отказался предоставлять, поэтому Анатолий сам обратился в Росреестр.

Спустя 3 дня он получил выписку и узнал, что квартира находится под арестом. Оказалось, что бывшая супруга продавца подала на развод и требует раздела имущества. 

Владельцы недвижимости могут доказать свое право выпиской из ЕГРН, что уменьшит риск мошенничества в операциях с недвижимостью

Заказать выписку можно в МФЦ или на сайте Росреестра, через 3 дня она будет готова и придёт на электронную почту.

Можно ли подделать электронные документы?

Подделка исключена. Все документы будут храниться в электронном виде, также в системе безопасности будут фиксировать даты выдачи выписок. Гражданина, предоставляющего бумажный документ, можно будет проверить по базе Росреестра.

Все электронные документы подписываются УКЭП (усиленной квалифицированной электронной подписью) регистратора. Таким образом, если какой-либо документ будет отредактирован, то потеряет связь с УКЭП регистратора, и документ будет недействителен.

Что такое электронная подпись, и как она выглядит? 

Усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП), согласно определению с портала Госуслуги — электронная подпись, которая создается с привлечением криптографических средств, подтвержденных компетентными органами, а именно ФСБ РФ.

Гарантом её подлинности выступает специальный сертификат, выданный аккредитованным удостоверяющим центром. Электронный документ, подписанный УКЭП, имеет такую же юридическую силу, как и бумажный, который подписан собственноручно.

Таким образом, УКЭП — это электронный аналог вашей подписи. 

В письме клиенту УКЭП выглядит как файл с расширением *.sig, например «Выписка_ЕГРН.pdf.sig». 

Если открыть электронную подпись, она будет выглядеть вот так: 

Ничего не понятно, потому что это шифр для машин.  

Выписку, которую вы получаете после электронной регистрации, не обязательно предоставлять в госорганы для получения каких-либо услуг согласно п. 1 ст. 7 Федерального закона №210 «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг». Госорганы обязаны самостоятельно запросить её в Росреестре, если она необходима.

Как прописаться в квартире после электронной регистрации?  

Чтобы прописаться в квартире, нужно обратиться в паспортный стол, МФЦ, подразделение ГУВМ МВД (заменяющее ФМС), управляющую компанию (в некоторых существуют паспортные столы) или воспользоваться порталом Госуслуги. 

Подробная статья о том, как прописаться в квартире

В качестве подтверждения права собственности можно предоставить выписку из ЕГРН, которая пришла вам на почту после электронной регистрации.

Согласно 218 ФЗ, право собственности на недвижимость удостоверяется именно выпиской из ЕГРН. Бумажные свидетельства Росреестр больше не выдаёт, поэтому требовать их не имеют права

Если вам отказывают в принятии документов, ссылайтесь на закон и требуйте официальный отказ с указанием ФИО и должности сотрудника. Отсканированный отказ отправьте на help@domclick.ru.

Специалисты сервиса «Электронная регистрация» помогут вам разрешить эту ситуацию.   

Как перевести лицевой счет на себя для оплаты ЖКХ?

Передавая квартиру в собственность от одного лица к другому, нужно переоформить её лицевой счёт на имя нового владельца.

Для этого вам нужно обратиться в управляющую организацию и в единый информационно-расчетный центр для перезаключения договоров на нового владельца с энергетиками, водоснабжающей и газоснабжающей организациями на поставку ресурсов.

Потребуются документы:

  • справка о количестве прописанных лиц в квартире.

Как получить налоговый имущественный вычет при электронной регистрации?

Налоговый вычет составляет 13% от стоимости недвижимости и всех выплаченных процентов. Максимально возможная сумма для расчета имущественного вычета – 2 млн руб., а для процентов по ипотеке – 3 млн руб.

Таким образом, до 260 000 рублей можно вернуть из своих налогов при покупке квартиры, а также до 390 000 рублей за выплаченные проценты по ипотеке.

 Подать заявление на налоговый вычет и узнать список необходимых документов можно на сайте Федеральной налоговой службы в личном кабинете или через сервис Сбербанка.

Согласно 218-ФЗ выписка из ЕГРН является официальным подтверждением проведенной государственной регистрации прав на недвижимое имущество, поэтому может быть предоставлена для подтверждения права на получение имущественного налогового вычета.

Как использовать материнский капитал, если регистрировал собственность в электронном виде?

Чтобы воспользоваться материнским капиталом, подайте в Пенсионный Фонд заявление о перечислении материнского капитала в счет уплаты ипотечного кредита и пакет документов:

  • кредитный договор и копию
  • паспорт получателя сертификата и, при наличии, паспорт супруга
  • свидетельство о браке (если есть)
  • справку из банка о размерах остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование кредитом
  • в отдельных случаях: СНИЛС, сертификат на материнский капитал, нотариальное обязательство на приобретение жилого помещения для детей.

Как видите, никаких документов, связанных  с электронной регистрацией права собственности, не нужно. Выписку из ЕГРН, при необходимости, Пенсионный фонд запрашивает самостоятельно в Росреестре. 

Коротко

После электронной регистрации права собственности все необходимые документы придут на электронную почту. Вы не получите бумажное свидетельство, но Росреестр их больше не выдает никому.

С 15 июля 2016 года выписка из ЕГРН является единственным документом, который подтверждает право собственности. 

Если в государственном учреждении вам отказывают в принятии документов после электронной регистрации, ссылайтесь на 218 Федеральный закон и требуйте официальный отказ с указанием ФИО и должности сотрудника. Отсканированный отказ отправьте на help@domclick.ru , специалисты сервиса «Электронная регистрация» помогут вам разрешить эту ситуацию.  

 

Источник: https://blog.domclick.ru/post/chto-takoe-elektronnaya-registraciya-prava-sobstvennosti

Сделки с недвижимостью через нотариуса – плюсы и минусы

Правомерны ли требования нотариуса по регистрации сделки до выписки из квартиры продавца?
Задать вопрос или Заказать услуги

Очень часто у продавцов и покупателей недвижимости возникает вопрос: нужно ли оформлять договор у нотариуса? Законодательство требует обязательного нотариального удостоверения сделок только в пяти случаях:

  • если продается/дарится доля в праве на недвижимое имущество, в том числе между сособственниками;
  • если продается/дарится недвижимость несовершеннолетнего или гражданина, находящегося под опекой;
  • если продается/дарится недвижимость, которая находится в доверительном управлении;
  • если заключается договор ренты;
  • если производится раздел имущества между супругами.

Во всех остальных случаях отчуждение недвижимости может проводиться как в простой письменной форме (ППФ), так и у нотариуса, по желанию сторон. НЕ удостоверяются нотариусом договора долевого участия в строительстве.

Имеет смысл обращаться к нотариальной форме договора, если у одной из сторон есть сомнения в правомерности сделки. Нотариус обязан подтвердить личность гражданина, проверить основание права собственности, удостовериться в осознанности действий сторон. Для этого используются все доступные инструменты правовой экспертизы.

С 01.01.2018 года перед удостоверением сделки нотариат обязан запросить сведения о дееспособности граждан. Годом ранее Росреестр открыл доступ нотариусов к Единому государственному реестру недвижимости (ЕГРН) для получения сведений о зарегистрированных правах на недвижимость и отсутствие ограничений и обременений права.

Кроме того, как представитель государства, в случае судебных разбирательств, нотариус выступает в роли квалифицированного свидетеля, а нотариально заверенный документ имеет повышенную доказательственную силу.

К плюсам нотариально удостоверенной сделки также можно отнести сокращенный срок государственной регистрации в Росреестре. Регистрация недвижимости через нотариуса в электронном виде занимает 1 рабочий день. Если документы подавать через МФЦ (еще не у всех нотариусов оформлена электронная цифровая подпись), то срок регистрации – 3 рабочих дня.

Появилась еще одна привлекательная функция нотариального обслуживания – расчет по сделке через депозит нотариуса. Покупатель вместо использования депозитария банка переводит деньги на специальный депозитный счет нотариуса.

При этом нет необходимости обналичивания крупных денежных сумм, их перевозки до отделения банка и связанных с этим рисков. Нотариус сам перечислит средства на счет продавца сразу после регистрации права собственности.

Этот способ возможен только при электронной регистрации сделки через нотариуса.  

Но при всей привлекательности, есть у нотариальной сделки и минусы. В первую очередь – стоимость оформления. С 2015 года тарифы на услуги нотариуса установлены законодательно и не могут быть изменены.

А цена так называемой технической работы (подготовка договора, сбор необходимых сведений) ничем не ограничена. Часто услуги правового и технического характера стоят больше официального тарифа или равны ему.

Еще один минус – консерватизм. Не секрет, что нотариусы занимают свой пост в течение долгих лет, законодательство меняется гораздо чаще. Далеко не все нотариусы готовы подстраиваться к новым правилам, и диктуют свои условия.

Пример из практики: гражданин продает 1/2 долю в праве на квартиру другому сособственнику. В этом случае второй собственник приобретает право собственности на всю квартиру. Это можно четко прописать в самом договоре купли-продажи в соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ “Свобода договора”. Но нотариус категорически отказалась это делать, мотивируя тем, что продается только доля.

Если бы участники сделки согласились с доводами нотариуса, у нового собственника было бы зарегистрирована общая долевая собственность с самим собой. А затем он был бы вынужден прекращать право долевой собственности и заново регистрировать право индивидуальной собственности.  В результате, собственники отказались от услуг этого нотариуса и замечательно провели сделку на своих условиях у другого.

Прежде чем обращаться к нотариусу, надо взвесить все за и против. Действительно ли это необходимо? Максимально точно определите, какие условия должны быть включены в договор, допустимы ли они в соответствии с действующим законодательством. Если нотариус отказывается изменять свой шаблон договора под ваши законные требования, ищите другого нотариуса.

Вернуться в Полезные статьи

Источник: http://registr-m.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu-cherez-notariusa/

DOM.RIA – Процедура оформления покупки квартиры

Правомерны ли требования нотариуса по регистрации сделки до выписки из квартиры продавца?

Покупка квартиры сопровождается ее переоформлением от одного собственника на другого. Инструментом для передачи прав служит договор купли-продажи. Рассмотрим, как правильно его заключить, и что нужно проверить до этого. Придерживаясь правильного алгоритма, вы обойдете схемы мошенников и купите объект недвижимости.

Порядок оформления покупки квартиры

  1. Проверьте недвижимость и владельца – убедитесь, что жилье не арестовано, не заложено, бумаги на него в порядке, а собственник адекватно подходит к заключению сделки.
  2. Подпишите предварительное соглашение – это гарантия выполнения обязательств со стороны продавца, а вы подтверждаете, что готовы приобрести объект.
  3. Подготовьте бумаги и дождитесь, пока это сделает продавец – соберите документы для заключения сделки и предоставьте их нотариусу.
  4. Заключите договор – на этом этапе права на недвижимость переходят к вам.
  5. Рассчитайтесь с продавцом – это можно сделать и до подписания договора, зависит от того, что прописано в договоре купли-продажи.
  6. Оплатите услуги нотариуса – обычно оплачивают пополам продавец и покупатель.

Как продать квартиру: пошаговая инструкция

Проверка юридической чистоты объекта

Проверка квартиры перед покупкой включает анализ недвижимости на отсутствие обременений, изучение владельца и выявление третьих лиц, имеющих преимущественное право на покупку квартиры. Нотариус не станет заверять соглашение, если:

  • квартира находится под залогом или арестом – отчуждать такое имущество запрещено законом;
  • нарушены права и интересы ребенка – если в квартире проживает несовершеннолетний, или у него здесь есть доля, продажа возможна только при предоставлении ему нового жилья, притом, оно должно быть не хуже предыдущего, а доля в нем – не меньше той, которую он имел;
  • появились третьи лица, которые имеют права на квартиру и не соглашались с ее продажей – возможно, кто-то из жильцов был временно снят с регистрации;
  • дом находится в аварийном состоянии – по закону сделки с такой недвижимостью запрещены.

Дом под снос. Какие перспективы для жильцов

Проверить все это проще через нотариуса. Он узнает, кто прописан в квартире, и нет ли здесь временно снятых с регистрации жильцов, проверит наличие ареста, залога, третьих лиц, которые претендуют на покупку квартиры.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Рекомендуется заключать предварительный договор только после анализа всей этой информации. Если окажется, что сделку нельзя провести уже после выплаты задатка, продавец или решает ситуацию в установленный срок, или возвращает вам задаток в двойном размере и возмещает убытки. Но в предварительном соглашении могут быть прописаны и другие условия.

Чтобы узнать заранее о наличии обременений, попросите продавца предоставить справки об аресте, залоге, ипотеке, прописанных жильцах. Он может отказаться это делать, но далее информацию все равно проверит нотариус.

Прописка и регистрация по месту жительства: нормы и ограничения 2018

При продаже части дома или квартиры продавец в первую очередь дает возможность купить долю владельцам остальной части недвижимости. Если они отказываются, только тогда часть квартиры можно продать другому лицу.

Проверка собственников квартиры

Перед тем, как заключить договор купли-продажи недвижимости, проверьте владельцев. Сверьте, соответствует ли информация в правоустанавливающих документах паспортным данным продавца. Убедитесь, что описание в технической документации отвечает фактическим характеристикам объекта:

  • этаж;
  • планировка;
  • количество комнат;
  • площадь.

Попросите предоставить справку о составе семьи, из которой узнаете, нет ли здесь зарегистрированных несовершеннолетних лиц. Если прописаны дети, уточните, как будет решаться вопрос по предоставлению им новой жилплощади.

Визуально проанализируйте продавца, нет ли у него признаков наркотической или алкогольной зависимости, психических расстройств. Убедитесь, что все собственники квартиры согласны с продажей и не будут оспаривать сделку.

Они должны присутствовать при заключении сделки и дать письменное согласие. Если владелец получил квартиру в собственность по решению суда, проверьте, прошел ли срок обжалования судебного решения, и не может ли оно быть отменено.

Если это случится, сделку признают недействительной.

Оформление документов при покупке квартиры

В расходы по оформлению покупки квартиры входят:

  • государственная пошлина: за регистрацию перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры);
  • оплата услуг нотариуса;
  • оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки.

Документы для купли-продажи дома

Оформление документов на квартиру начинайте с запроса выписки из государственного реестра. В ней содержится информация о владельце, обременениях и отягощениях. Убедившись, что квартиру можно продавать, заключайте предварительный договор купли-продажи. Его оформляют у нотариуса.

Далее продавец подготавливает документы. За справками он обращается в ЦПАУ, к юристу и в коммунальные службы. Собранные документы проверяет нотариус. Если все бумаги в норме, оформляют основной договор купли-продажи.

Стоимость оформления покупки квартиры

За оформление купли-продажи квартиры платят риелтору и нотариусу. Риелтор возьмет 2-5% от стоимости квартиры, а услуги нотариуса обойдутся от 1000 грн.

Услуги риелтора может оплачивать как продавец, так и покупатель. Если в сделке участвуют два риелтора: со стороны покупателя, и продавца, а работают они по системе партнерских продаж, услуги оплачиваются из доли посредника продавца. В таком случае за услуги агента платит продавец.

За что платить риелтору

За регистрацию права собственности заплатите от 180 до 8 800 грн. Сумма зависит от срочности операции. Самый дешевый вариант предполагает 5 дней, самый дорогой – 2 часа.

Как провести сделку по продаже квартиры

Сделку заверяет нотариус. После этого она набирает юридическую силу. Специалист проверяет документы и разрешает продавать объект. Для этого ему нужно убедиться в законности процедуры.

Зачем нужен юрист

Соблюсти порядок оформления квартиры поможет юрист. За его услугами обращаются для:

  • проверки и подготовки документов;
  • сбора пакета бумаг;
  • консультации по проведению сделки, особенно при нестандартной ситуации.

Как отмечает юрист компании «Лисит» Сергей Бруцкий:

«После того, как убрали справку по форме Ф3, собственники часто обращаются с вопросом оформления заявления и за выдачей справки о зарегистрированных жильцах. Это необходимо, чтобы показать покупателю, кто зарегистрирован в квартире, нет ли среди жильцов несовершеннолетних лиц.

Второй вопрос, с которым часто обращаются перед заключением договором купли-продажи – проверка жилья на отсутствие обременений, не находится ли оно в ипотеке или под арестом, просят проверить долги. Популярной также остается услуга по составлению договора купли-продажи, вычитке, проверке безопасности сделки».

Юридическое сопровождение снижает риски попасть на мошенников или неправильно оформить квартиру, из-за чего договор признают недействительным.

Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры

Предмет предварительного договора. Согласно части 1 статьи 635, предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.

Например: «Стороны обязуются в будущем, заключить и надлежащим образом оформить договор купли-продажи недвижимого имущества (далее – Основной договор) на условиях, в порядке и сроки, определенные настоящим Договором».

Предварительный договор – соглашение, которым стороны подтверждают готовность заключить сделку.

Этот документ фиксирует, что продавец и покупатель договорились о цене и условиях продажи, и переходят на этап оформления квартиры.

По этому договору покупатель вносит часть суммы – задаток – обычно 10% от стоимости жилья. Это гарантирует серьезность его намерений. В предварительном договоре указано:

  • сколько стоит объект;
  • задаток;
  • при каких условиях и в каком объеме задаток будет возвращен;
  • условия расторжения соглашения;
  • условия заключения основного договора;
  • сроки оформления квартиры и др.

Источник: https://dom.ria.com/articles/proczedura-oformleniya-pokupki-kvartiry-192863.html

Нотариальное оформление

Правомерны ли требования нотариуса по регистрации сделки до выписки из квартиры продавца?

Сделки с недвижимостью – одни из самых сложных с юридической точки зрения. Квартира, дом или земельный участок – все это дорогостоящее имущество, которое часто является самой большой ценностью, особенно, в Москве или Московской области.

Защитить права покупателя и продавца, а также третьих лиц, связанных с недвижимостью, призваны многочисленные законы. В том числе, с 2015 года частично возвращены требования по нотариальному заверению сделок.

Несмотря на то что нотариусу придется оплачивать пошлину за нотариальное удостоверение сделки, есть и очевидные плюсы, один из них- срок государственной регистрации сделки купли-продажи недвижимости (квартиры, земельного участка, жилого дома, административного здания или нежилого помещения) после нотариального удостоверения сокращен, иными словами, если сделка нотариально удостоверена, значит и срок регистрации ускорен. Так что если сделка должна быть проведена и зарегистрирована быстро, следует обратиться к нотариусу, который может грамотно провести срочное нотариальное удостоверение любой сделкиснедвижимостью.

Обязательное удостоверение

Далеко не все договора относительно недвижимости должны заверяться. Только сделки, относящиеся к категории особо сложных и безопасных с законодательной точки зрения, должны быть проверены нотариусом, и в обязательном порядке нотариально удостоверены.

В их число входят:

  • сделки с участием несовершеннолетних собственников;
  • договора с участием частично недееспособных лиц;
  • брачные соглашения, раздел долевого имущества;
  • купля-продажа, дарение, мена долевой собственности.

Согласно последним поправкам в законодательстве больше нельзя оформлять вышеперечисленные сделки в простой письменной форме, т.е. без нотариального удостоверения,Росреестр попросту откажет в регистрации и отправит к нотариусу, который в свою очередь удостоверяет подобные сделки, беря на себя всю ответственность.

Только потом уже, нотариально удостоверенные вышеперечисленные сделки подлежат государственной регистрации.

Добровольное удостоверение

Все остальные сделки возможно оформлять в простой письменной форме, но срок государственной регистрации в два раза дольше нотариально удостоверенной сделки, соответственно напрашивается вывод: если вам нужно ускорить государственную регистрацию договора купли-продажи, дарения квартиры, земельного участка, дома, офиса, здания, нежилого помещения- лучше всего если ее оформит грамотный быстрый нотариус, не требующий лишних документов и справок. Если вам нужна срочная регистрация договора купли-продажи или дарения недвижимости в Москве или в Подмосковье, специалисты рынка недвижимости и юристы советуют сделку совершать с участием грамотного нотариуса. В особенности это касается срочной купли-продажи или дарения. Еще немаловажным фактором является конечно безопасность, а она при нотариальном удостоверении разумеется будет соблюдена досконально.

Стоит помнить, что письменно составленный договор еще не является гарантией честности и законности сделки.

В современном законодательстве существует понятие «недостаточной добросовестности», которое в том силе включает в себя недостаточно тщательную проверку всех необходимых документов. В подобной ситуации доказать свою правоту в суде будет практически невозможно.

С другой стороны, обращение к нотариусу уже считается достаточным действием. Именно в случае быстрых сделок и требуется срочное нотариальное удостоверение, которое может быть проведено немедленно.

Процедура

Если нотариус грамотен, его помощники работают быстро и он требует лишних справок и документов- удостоверение договоров и сделок сегодня проходит достаточно быстро, просто, и удобно для участников сделки купли-продажи, дарения, или мены.

К сожалению, на рынке нотариата пока предостаточно забюрократизированных, медленных нотариусов, к которым не стоит обращаться, иначе можно просто забыть о скорости и комфорте. Как правило, в нотариальную контору следует предоставить все необходимые для удостоверения сделки документы и справки.

При этом не допускаются помарки или исправления, подобные бумаги не будут приняты в работу. Объемные бумаги, такие как договора, к примеру, часто состоят из нескольких листов. Их следует заранее прошить, пронумеровать и скрепить печатью. Только в таком виде они подаются в нотариальную контору.

Но Центр оформления недвижимости «МК-Град» на постоянной основе сотрудничает с нотариусами Москвы и Московской области, которые не требуют излишних справок и документов, не особо придираются к помаркам и исправлениям, к ним не надо записываться заранее или стоять в очереди, их помощники работают быстро и слажено.

После этого нотариус или исполняющий обязанности нотариуса проводит следующие процедуры:

  1. анализ документации на соответствие всем действующим законным актам;
  2. разъяснение всем заинтересованным сторонам смысла договора или его проекта, в том числе обязанностей и ответственности каждого участника;
  3. выясняет личность участников и соответствие документов, при возникающих сомнениях отказывает в удостоверении сделки;
  4. проверяет документы, на основании которых лицо участвует в сделке, а также его дееспособность, при возникновении затруднений отклоняет заявления;
  5. контролирует процесс подписания договоров, заявлений, доверенностей.

Кроме того, все документы после нотариального заверения и регистрации будут храниться в виде официально действующих копий в архиве нотариальной конторы. Это позволит при необходимости восстановить документацию, в случае утраты.

Стоимость

Как правило, срочные операции всегда стоят немного дороже, чем штатные. Нотариальное заверение сделок не является исключением.

Государством сегодня установлен тариф на цену подобных услуг при обязательном нотариальном удостоверении: 0,5 процентов от стоимости отчуждаемого объекта недвижимого имущества. Но в целом сбор не должен превышать 20 тысяч рублей.

исходя из этих базовых правил и формируется стоимость нотариальных услуг. При сделках с недвижимостью, не подлежащих обязательному нотариальному удостоверению действует иная шкала нотариальных тарифов.

Заплатить за срочное удостоверение сделки придется покупателю, если нет иных договоренностей. Но это того стоит, особенно, в случаях когда необходимо быстрее получить квартиру, а продавцу срочно нужны деньги.

Источник: https://www.co-grad.ru/49-vyezd-notariusa-na-sdelku-v-moskve-notarialnoe-oformlenie.html

Автоправо
Добавить комментарий