Правомерно ли арендодатель без предупреждения начал реконструкцию здания?

Содержание
  1. Аренда зданий и сооружений. Рекомендации по заключению договора
  2. Пользование чужим имуществом
  3. DOM.RIA – Конфликт с арендатором: 5 ситуаций и способы их решения
  4. Арендатор не платит: что делать
  5. Решение конфликта мирным путем
  6. Решение конфликта через суд
  7. Порча имущества: как заставить возместить убыток
  8. Как выселить квартиранта при действующем договоре
  9. Можно ли выселить проблемного квартиранта с ребенком
  10. Квартирант завел питомца: есть ли повод для выселения
  11. Арендатор не выселяется по истечению срока действия договора
  12. Неграмотно составленный договор аренды, его отсутствие: что делать в случае конфликта
  13. Договор аренды имеет недоработки
  14. Договор аренды отсутствует – проблемный момент для обеих сторон
  15. Правила расторжения договора аренды или найма квартиры
  16. Основания для прекращения договоров аренды (найма)
  17. Порядок расторжения договора аренды или найма жилья
  18. Расторжение договора по решению суда
  19. А что будет после расторжения договора?
  20. Особенности расторжения договора аренды
  21. Уведомление о расторжении договора аренды
  22. Особенности расторжения договора найма жилого помещения
  23. Подведем итоги

Аренда зданий и сооружений. Рекомендации по заключению договора

Правомерно ли арендодатель без предупреждения начал реконструкцию здания?
Обновлено 08.12.2017 14:01

Статьи 606, 607, 650 ГК РФ

Предмет является существенным условием любого договора и должен быть согласован (ст. 432 ГК РФ).

В соответствии со ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать здание или сооружение арендатору во временное владение и пользование или только во временное пользование. Исходя из данной нормы, а также общих положений об аренде (ст. ст.

606, 607 ГК РФ) можно сделать вывод, что предметом договора аренды здания или сооружения является передаваемое по нему имущество.

Однако в юридической литературе высказываются различные мнения о том, что является предметом договора аренды, в том числе указывается, что помимо имущества в предмет договора также входят действия сторон по его предоставлению и принятию (подробнее об этом см. п. 1 “Предмет договора” Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения)).

Для надлежащего согласования предмета договора аренды рекомендуется указать:

– данные, позволяющие определенно установить передаваемое арендатору имущество (объект аренды);

– основные права и обязанности сторон, предусмотренные ст. 606 ГК РФ (предоставление имущества во временное владение и (или) пользование за плату).

При заключении договора аренды сторонам следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 608 ГК РФ правом передавать имущество в аренду обладает его собственник или лицо, уполномоченное собственником. Однако ст. 608 ГК РФ не запрещает заключить договор аренды лицу, у которого право собственности на передаваемую в аренду вещь еще не возникло.

На стадии заключения договора арендатору следует выяснить, имеется ли у арендодателя право собственности на вещь – в зависимости от этого будут различаться правовые последствия заключения договора. Подробнее об этом см. п. 1.1 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

Если условие о предмете договора аренды не согласовано

Договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ) и не порождает для его сторон прав и обязанностей, установленных § § 1, 4 гл. 34 ГК РФ.

Если в договоре не согласованы данные об имуществе, передаваемом в аренду, он не будет считаться заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Вместе с тем согласно п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (т.е.

не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами.

О фактическом исполнении договора может свидетельствовать, в частности, передача имущества арендатору в отсутствие каких-либо возражений с его стороны.

– Судебную практику, подтверждающую, что реальное исполнение договора в отсутствие согласованного условия о предмете договора свидетельствует о его заключенности, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если в договоре не указаны основные права и обязанности сторон, предусмотренные ст.

606 ГК РФ, а именно из него не следует, что имущество передается во временное владение и (или) пользование за плату, договор может быть квалифицирован как договор другого вида (не договор аренды).

О согласовании условий об основных правах и обязанностях и последствиях их несогласования см. в п. 1.2 настоящих рекомендаций.

1.1. ОБЪЕКТ АРЕНДЫ (ЗДАНИЕ, СООРУЖЕНИЕ, ПОМЕЩЕНИЕ)

Статьи 130, 606, 607, 650 ГК РФ

Объектом аренды по договорам, которые регулируются § 4 гл. 34 ГК РФ, является здание или сооружение (ст. ст. 607, 625, 650 ГК РФ).

Легальное определение этих понятий приведено в ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”:

Здание – результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

https://www.youtube.com/watch?v=ugN3nTpYDwQ

Сооружение – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Главным отличием здания от сооружения является то, что здание может иметь жилое или нежилое назначение, а сооружение – только нежилое.

В состав зданий и сооружений также входят помещения.

Помещение – часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”). Помещение в здании может иметь жилое и нежилое назначение, помещение в сооружении – только нежилое.

Гражданский кодекс РФ не содержит специальных норм, касающихся аренды помещений. Согласно сложившейся судебной практике к договорам аренды этих объектов применяются отдельные положения § 4 гл. 34 ГК РФ. Так, к ним применяются положения ст.

651 ГК РФ о форме договора и его государственной регистрации, поскольку помещение неразрывно связано со зданием и сооружением, в состав которого входит (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Подробнее о государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения см. п. 5 настоящих Рекомендаций.

При этом по вопросу применения к аренде помещений норм ст. 652 ГК РФ о предоставлении арендатору права на земельный участок под арендуемым зданием или сооружением судебная практика неоднозначна.

Одни суды указывают, что положения п. 2 указанной статьи применяются к договорам аренды помещений. Другие суды считают, что помещения относятся к иному виду недвижимого имущества и правила п. 2 ст.

652 ГК РФ на отношения по их аренде не распространяются.

– Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций по вопросу о применении п. 2 ст. 652 ГК РФ к договорам аренды помещений, см. в Путеводителе по судебной практике.

Внимание! Жилое помещение может быть передано в аренду только юридическому лицу и только для проживания граждан. Физическим лицам жилые помещения предоставляются по договору найма (ст. 671 ГК РФ).

Объектом аренды может быть также часть здания, сооружения или помещения, не обозначенная строительными конструкциями (стенами, перегородками). Подробнее об этом см. п. 1.1.3 “Индивидуализация части здания, сооружения, помещения ” настоящих Рекомендаций.

Согласование условия об объекте аренды

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Источник: https://legascom.ru/sud-pr/191-dog-rab/692-arenda-zdanii-rekomendacii

Пользование чужим имуществом

Правомерно ли арендодатель без предупреждения начал реконструкцию здания?

1.1. Общие положения

          Арендные отношения широко применяются в практической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями.

          Причем заключение договора аренды выгодно обеим сторонам сделки: договор аренды позволяет арендатору сэкономить значительные денежные средства, направив их в оборот, а арендодателю – получить доход от сдачи в аренду не используемого в производстве имущества без его перевода на консервацию.          Согласно ст.

606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо только во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате применения арендованного имущества, являются его собственностью только в случае, если имущество использовалось согласно договору.          В соответствии со ст.

607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и иные вещи. Вышеприведенный перечень не является исчерпывающим, но ст.

607 ГК РФ устанавливает, что в аренду могут быть переданы только вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования. Таким образом, в аренду не могут быть сданы объекты нематериальных активов как имущество, не имеющее материальной формы, и денежные средства.

          Законом устанавливаются виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается, а также особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

          Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков и обособленных природных объектов, содержатся, помимо ГК РФ, в Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ), в Законе РФ от 21.02.1992 N 2395-1 “О недрах”, в Водном и Лесном кодексах Российской Федерации.

          В договоре аренды должен быть четко определен объект аренды: его наименование, характеристика, место нахождения для недвижимого имущества и иные данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору по договору. При отсутствии этих данных объект передачи считается не согласованным, а договор – не заключенным.

          Основным законодательным актом, регулирующим отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора аренды, является ГК РФ.          Арендодатель передает за плату по договору аренды арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.

В период действия договора аренды права и обязанности собственника остаются у арендодателя, к арендатору же переходит только право владения и пользования или только пользования имуществом, которые и составляют содержание договора аренды.          Участниками договора аренды являются арендатор и арендодатель.

          Арендатором и арендодателем могут быть как юридическое, так и физическое лицо.          Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

          В договоре аренды должны быть приведены данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.          Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

          Договор аренды может быть заключен и в устной форме, но только между физическими лицами:          – если договор аренды рассчитан на срок менее одного года;          – если договор аренды не является по своей сути договором проката;          – если предметом аренды не являются транспортные средства, здания, сооружения, предприятия;          – если письменная форма договора не установлена соглашением сторон.          Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, залоге и т.д.).          В договоре (акте приемки-передачи) должна быть дана полная характеристика объекта аренды: точный адрес арендуемого объекта, площадь помещений, их местоположение, техническое состояние (наличие неисправностей или иных недостатков) и т.д.          По общему правилу, ответственность за недостатки сданного в аренду имущества несет арендодатель. При этом не имеет значения, знал ли он о них во время заключения договора аренды.          Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества только в определенных ГК РФ случаях (п. 2 ст. 612 ГК РФ), а именно:          – если недостатки:          – были им оговорены при заключении договора аренды;          – были заранее известны арендатору;          – должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.          Если после получения объекта аренды арендатор самостоятельно обнаружит неисправности арендуемого имущества, он вправе предпринять одно из следующих действий:          – потребовать от арендодателя по своему выбору:          – безвозмездного устранения недостатков имущества;          – соразмерного уменьшения арендной платы;          – возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;          – досрочного расторжения договора;          – самостоятельно устранить выявленные недостатки и непосредственно удержать сумму понесенных при этом расходов из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.          Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (технический паспорт, сертификат и т.д.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не были переданы арендатору и без них тот не мог пользоваться имуществом, он может потребовать такие документы либо настаивать на расторжении договора и возмещении убытков.          Арендодатель обязан передать арендатору имущество в срок, установленный договором.          Договор аренды может быть заключен на любой срок – как на один день, так и на 20 лет.          Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.          В ряде случаев предельные сроки договора аренды могут устанавливаться законом. Так, в отношении договора проката ГК РФ установлен максимальный срок договора – один год.          По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом выполнявший свои обязательства, имеет перед другими лицами преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.          Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.          Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, становятся его собственностью. Но договором аренды может быть предусмотрено, что арендатор передает (реализует) арендодателю часть продукции, произведенной с использованием арендуемого имущества.     

     Договор аренды является возмездным.

          Согласно ст. 140 ГК РФ в определении размера арендной платы законным платежным средством считается рубль.          В договоре должна быть определена величина арендной платы, размер которой может быть установлен как в фиксированной сумме (которая может изменяться не чаще одного раза в год), так и в виде формулы или алгоритма ее расчета.          Гражданское законодательство предоставляет участникам арендных отношений практически полную свободу в определении порядка, условий и сроков внесения арендной платы.          Арендная плата может быть установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, предоставления имущества, продукции, работ, услуг. Отдельные виды платежей могут сочетаться между собой, например деньги и услуги, работы и имущество. ГК РФ упоминает только несколько разновидностей арендной платы. Но участники договора могут предусмотреть и иные виды платы за пользование имуществом.          В зависимости от условий осуществления хозяйственной деятельности арендная плата за пользование имуществом может меняться как в большую, так и в меньшую сторону, причем не чаще одного раза в год.          Если в аренду передается одновременно несколько объектов, то плата за пользование им может устанавливаться как на все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей.     

     При исчислении налоговой базы для расчета налога на прибыль арендные платежи за арендуемое имущество (в том числе земельные участки) учитываются и относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией [подпункт 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ)]. Расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они возникают исходя из условий договоров (сделок).

     

     Датой осуществления арендных платежей за арендованное имущество признается дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров, или дата предъявления арендатору документов, служащих основанием для расчетов, или последний день отчетного (налогового) периода.

     

     Экономическая целесообразность арендных платежей может быть обоснована только при условии заключения договора аренды, подписания сторонами актов приема-передачи арендованного имущества и об оказанных услугах аренды.

Если же арендатор не выставляет данные акты, то для обоснования экономической целесообразности арендных платежей достаточно договора, на основании которого уплачивались деньги.

Но в таком случае в договоре должно быть указано: “Арендатор производит ежемесячную оплату на основании договора аренды”.

          Если договор аренды имущества заключается организацией с физическим лицом, являющимся собственником этого имущества, не зарегистрированным в качестве предпринимателя без образования юридического лица, то суммы, выплачиваемые этому физическому лицу по договору аренды, облагаются налогом на доходы физических лиц.     

     Обязанности арендатора и арендодателя по содержанию объектов аренды определяются ГК РФ и непосредственно договором аренды.

     

     В зависимости от условий договора ремонт основных средств, сданных (полученных) в аренду, может производиться как арендодателем, так и арендатором.

          Арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт переданного в аренду имущества за свой счет, если иное не предусмотрено договором или иными правовыми актами.          Арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести необходимые расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.          Арендатор вправе распоряжаться своими правами, предоставленными ему договором аренды, а именно:          – сдавать арендованное имущество в субаренду;          – передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);          – предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;          – отдавать арендные права в залог;          – вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.          Но все эти операции могут осуществляться арендатором только с согласия арендодателя, которое может быть выражено либо непосредственно в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении к нему.     

1.2. Договор субаренды

          По договору субаренды арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее по договору аренды, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.          К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.          Согласно п. 2 ст.

615 ГК РФ сдача арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передача прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также передача арендных прав в залог и их внесение в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив могут быть осуществлены арендатором только с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.          Арендатор не вправе без согласия арендодателя сдавать его имущество в субаренду или безвозмездное пользование. Подобная сделка в силу ст. 168 ГК РФ будет являться недействительной. Согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду или безвозмездное пользование может быть закреплено непосредственно в договоре аренды либо в ином документе (письме, соглашении, протоколе, дополнении к договору и т.д.).          Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.          По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем он сам имеет в соответствии с условиями договора аренды.          По общему правилу (ст. 618 ГК РФ), досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор имеет в этом случае право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.          Договором аренды могут быть предусмотрены и иные правила в отношении действия договора субаренды в случае прекращения договора аренды.          Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, ничтожными считаются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.     

1.3. Государственная регистрация договора аренды

Источник: http://www.nalvest.ru/nv-books/detail.php?ID=1941

DOM.RIA – Конфликт с арендатором: 5 ситуаций и способы их решения

Правомерно ли арендодатель без предупреждения начал реконструкцию здания?

Сдавая квартиру в аренду, владелец рассчитывает на то, что в ней будут жить люди, идеально соответствующие его ожиданиям: ответственные, тихие, добросовестные, без вредных привычек и способные платить по счетам. Но на деле найти такого арендатора получается редко, а проявляются негативные стороны жильцов уже после того, как они заселились и подписали документы.

Конфликты, возникающие по причине несвоевременной оплаты жилья, порчи имущества и прочих ситуаций, важно решать в рамках законодательных норм и порядков.

Отстаивая свою точку зрения по закону, владелец всегда сможет решить спор в свою пользу, а игнорирование порядков не гарантирует положительный результат.

Рассмотрим, как эффективно бороться с недобросовестным квартиросъемщиком, не перешагнув черту закона.

Арендатор не платит: что делать

Наиболее частая причина конфликтов между квартировладельцем и жильцами – несвоевременная оплата за жилье или даже полное ее игнорирование. В рамках ст. 815 Гражданского кодекса (ГК) приведен перечень обязанностей арендатора, в том числе:

  • использовать квартиру исключительно для проживания и ухаживать за ней;
  • не проводить реконструкцию или перепланировку, не получив разрешение владельца;
  • платить за жилье в оговоренные сроки.

Именно последний пункт является решающим в данном вопросе. Кроме того, жильцы должны сами оплачивать коммунальные услуги, за исключением случаев, когда другой порядок предусмотрен договором.

Решение конфликта мирным путем

Ссылаясь на соглашение и ГК, вы вправе предъявить арендатору претензии. Самовольно выселить его из квартиры и занять помещение до окончания срока действия договора вы не можете, если только это не прописано в договоре.

Как официально сдать квартиру в аренду

Важный момент: избавляясь так от квартиросъемщика, вы, скорее всего, просто не сможете вернуть долг за аренду. Кроме того, при таком порядке действий арендодатель также нарушает закон, и против него могут направить иск. Поэтому, для начала, попытайтесь просто мирно разобраться в ситуации.

Решение конфликта через суд

Если после предъявления претензии, предупреждения, наниматель так и продолжает задерживать оплату, решать вопрос рекомендуется исключительно через суд. В этом случае вы поступите по закону и сможете не только выселить недобросовестного арендатора, но и вернуть долг.

В п.2.1 ст.825 ГК сказано, что при долгосрочной аренде (более года), задолженность становится поводом для выселения, если оплата задержана более чем на полгода. Такой срок вряд ли устроит арендодателя. Поэтому заключать договор найма квартиры удобно на год или меньше (краткосрочная аренда). В таком случае обращаться в суд с вопросом расторжения соглашения можно при задержке двух платежей.

Порча имущества: как заставить возместить убыток

Второй подпункт п.2 ст.825 ГК указывает, что основанием для расторжения договора по требованию арендодателя также является порча имущества жильцами. Притом неважно, испортил это имущество непосредственно арендатор или другие лица, которые с ним проживают, и за действия которых он отвечает.

В таком случае сначала также можно попробовать договориться мирно. Если видите, что другая сторона конфликта не собирается принимать меры, сделайте акцент на том, что закон на вашей стороне, и подав иск в суд, для ответчика ситуация только усугубится.

При нежелании арендатора возместить убыток или ликвидировать дефект, действуйте только законным путем, иначе на стороне ответчика окажетесь вы сами. Выселив его без решения суда, вы уже не сможете добиться того, чтобы он возместил убыток или вернул имущество в прежнее состояние.

Поэтому в сложившейся ситуации обращайтесь в суд. Это не только законный способ решить конфликт, но и гарантия того, что ответчик должен будет отремонтировать жилье на протяжении года.

Если квартиросъемщик этого не сделает, договор найма квартиры расторгается на основании соответствующего решения.

Суд может отсрочить возмещение убытка на срок не более года, но только если у ответчика есть веские причины на это.

Решить ситуацию без лишних разбирательств также поможет арендный депозит (залог) – страховая сумма, предоставленная квартировладельцу наперед.

Залог при аренде квартиры: виды и подводные камни

Об оформлении залога нужно позаботиться заранее. Он может быть предназначен для погашения задолженности или возмещения убытков.

Как выселить квартиранта при действующем договоре

Безосновательное выселение лица с занимаемой жилплощади по закону невозможно.

В числе причин может быть не только нарушение условий договора и законодательных норм со стороны жильцов, но и необходимость заселения квартиры самим владельцем или членами его семьи.

Если вы собрались перебраться в квартиру, которую сдаете, должны предупредить об этом жильцов не позднее, чем за 2 месяца до переезда.

Можно ли выселить проблемного квартиранта с ребенком

Выселение семьи с ребенком без регистрации места жительства в вашей квартире, проводится практически в том же порядке, что и для арендаторов без детей.

Но если квартиросъемщик зарегистрировался по этому адресу на основании договора аренды (п.4 ст.

18 Правил регистрации места жительства), он также может зарегистрировать здесь своих несовершеннолетних детей, не получая на это вашего согласия.

Сейчас регистрация имеет исключительно уведомительный характер, поэтому вам не стоит переживать насчет прав на недвижимость, если там зарегистрирован арендатор. Тем более что в случае выселения по решению суда или без него, съемщик теряет право пользования жильем. Этого достаточно, чтобы снять его регистрации, хочет он этого или нет.

Порядок регистрации места жительства в Украине 2017

Касательно зарегистрированного ребенка, то госорганы могут отказаться снимать с регистрации его место жительства без указания нового адреса. Его родители после переезда должны зарегистрироваться по новому адресу, и соответственно перерегистрировать место жительства своего несовершеннолетнего ребенка.

Если родителей выселяют через суд без регистрации по новому адресу, то в отношении ребенка такой порядок не действует. В этом случае стоит обратить внимание на ст.29 ГК. В ней сказано, что местом жительства физлица является жилье, в котором человек обитает временно или постоянно.

Также здесь описано, что местом жительства ребенка является жилье, в котором проживают его родители. Так как жить в вашей квартире эти люди уже не имеют права, то после их выселения ребенок также должен проживать не на вашей жилплощади, а вместе с ними.

Соответственно его фактическое место жительства – уже не ваша квартира.

Решить ситуацию со снятием с регистрации ребенка поможет суд, возможно, подключив к процессу органы опеки и попечительства (ООП). По закону спорные моменты касательно регистрации места жительства несовершеннолетнего решает именно эта структура.

Маловероятно, что семья захочет попадать в поле зрения госслужб по причине проблем с наличием места жительства для несовершеннолетнего. Поэтому под угрозой таких судебных разбирательств они, скорее всего, сами начнут искать выход из ситуации.

Квартирант завел питомца: есть ли повод для выселения

Не желая, чтобы в вашей квартире жил кот, собака или любое другое животное, пропишите соответствующий пункт в договоре и обязательно сделайте на этом акцент еще на стадии осмотра квартиры будущими жильцами. В таком случае, если они заведут животное – нарушат условия, и вы вправе будете требовать их выселения.

Если момент ранее не оговорен и не прописан в документах, взаимоотношения с квартиросъемщиками, которые решат завести питомца, превратятся в противостояние. Веских оснований для их выселения не будет, если животное не навредит квартире или вашим вещам в ней.

Арендаторы с животными – пустить нельзя отказать

Выходит, законно выселить этих людей по решению суда можно будет уже по факту нанесения имуществу повреждений. Поэтому, для исключения конфликтной ситуации позицию против животных в квартире необходимо подтверждать заранее и документально.

Арендатор не выселяется по истечению срока действия договора

Гражданским кодексом установлен порядок, который достаточно качественно защищает право нанимателя на перезаключение договора аренды в связи с истечением срока действия предыдущего соглашения. В дальнейшем это лицо имеет преимущественные права на аренду и даже покупку квартиры, которую занимает в данный момент (ст.822 ГК).

Соглашение автоматически возобновляется на аналогичный срок и с аналогичными условиями если:

  • владелец жилплощади не оповестил нанимателя о продолжении аренды на новых условиях или о ее прекращении хотя бы за три месяца до окончания срока действия договора;
  • арендатор не предупредил квартировладельца, что не намерен далее снимать квартиру за три месяца до окончания аренды, и не покинул жилплощадь.

Поэтому, если вы планируете выселить нанимателя после окончания срока действия контракта, официально оповестите его об этом в установленные временные рамки. Иначе он будет иметь право оставаться в квартире, и выселить его вы сможете только по решению суда.

Как сформировать цену при сдаче квартиры в аренду

Если вы выселите нанимателя по причине завершения срока действия соглашения (а ведь ему принадлежит преимущественное право на возобновление контракта), и на протяжении года сдадите квартиру другим людям, прежние жильцы могут подать иск на возмещение убытков, связанных с отказом от возобновления соглашения.

Если в соглашении не регламентирован срок его действия, автоматически считается, что оно действительно 5 лет (ст.821 ГК).

Неграмотно составленный договор аренды, его отсутствие: что делать в случае конфликта

Еще одна причина разногласий между квартировладельцами и жильцами – неграмотно составленное соглашение, в котором прописаны не все моменты, касательно прав и обязанностей сторон. Помимо договора взаимоотношения арендодателя и арендатора регламентируются Гражданским кодексом, поэтому спорные моменты могут быть решены с его помощью.

Договор аренды имеет недоработки

Если в договоре аренды не указаны порядки решения конкретных конфликтных ситуаций, при их возникновении придется искать способы урегулирования вопроса в законе.

Например, если в договоре не указано, что он должен быть расторгнут в случае эксплуатации жилья не по назначению или при небрежном отношении к имуществу, вам поможет статья 815 ГК.

В ней сказано, что арендатор обязан использовать жилое помещение исключительно по назначению, поддерживая в нем порядок.

А согласно статье 783 общих положений об аренде, описанных в ГК, такое отношение к имуществу дает право его владельцу требовать расторгнуть договор.

Что обязательно нужно указать в договоре аренды квартиры

Если в договоре упущен момент, касательно проведения текущего ремонта помещения, владелец квартиры вправе требовать его выполнение в соответствии с п1.ст.819 ГК. Но вместе с этим, на основании второго пункта этой же статьи, арендодатель должен выполнять капитальный ремонт жилья. И этого уже вправе требовать арендатор.

https://www.youtube.com/watch?v=dEYovglIBw8

В 59 главе Гражданского кодекса описаны порядки и нормы, которые помогут урегулировать спорные моменты даже без четкого их описания в договоре.

Договор аренды отсутствует – проблемный момент для обеих сторон

Несколько другая ситуация складывается, если письменного соглашения, подтверждающего законность найма квартиры просто нет. Закон не предусматривает аренду без соответствующего документа, а значит, права и обязанности сторон также нельзя считать действительными.

Вы вправе выселить таких жильцов, просто обратившись в полицию, что вашу квартиру заняли чужие люди. Учтите, что при этом вы можете сами попасть в поле зрение госорганов в контексте незаконной сдачи жилья.

Сами арендаторы, понимая серьезность сложившейся ситуации, скорее всего, просто освободят квартиру при наличии претензий, так как права проживать здесь у них нет.

Если договор отсутствует , то и законных оснований требовать оплату за аренду тоже нет.

Сдача квартиры в аренду – оформлять ли ФЛП

Договор аренды хотя бы с основным перечнем прав и обязанностей – это не просто инструмент для реализации найма жилья по закону, но и гарантия для каждой стороны сделки. Гражданский кодекс разрешает владельцу недвижимости использовать свои квадратные метры по собственному усмотрению, но неофициальная сдача в аренду квартиры без договора квалифицируется как уклонение от налогов.

Таким образом, решить конфликт с арендатором можно не только опираясь на пункты договора, но и внимательно изучив законы. А для минимизации проблем подтверждайте права и обязанности сторон детально продуманным соглашением.

Источник: https://dom.ria.com/articles/konflikt-s-arendatorom-5-situaczij-i-sposoby-ikh-resheniya-173304.html

Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

Правомерно ли арендодатель без предупреждения начал реконструкцию здания?

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора.

Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Особенности расторжения договора аренды

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;

• требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма.

Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу.

И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

Остались вопросы? – задайте их юристу Правильной Аренды

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/pravila-rastorzheniya-dogovora-arendy-ili-najma-kvartiry/

Автоправо
Добавить комментарий