Покупка доли за счет М.Капитала

Содержание
  1. Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал?
  2. Покупка доли жилья на материнский капитал
  3. Судебная практика по отказам ПФР на покупку долевой собственности
  4. Как выкупить долю в квартире мат капиталом?
  5. Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал у родственников?
  6. Покупка на маткапитал права долевой собственности у чужих людей
  7. Как выполняется обязательство о выделении доли детям при покупке долевой собственности?
  8. Можно ли купить долю в доме на материнский капитал?
  9. Особенности при покупке части жилого дома
  10. Заключение
  11. Порядок заключения сделок по отчуждению доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью
  12. Как купить новостройку в долях – Рынок жилья
  13. Можно ли купить долю в квартире за маткапитал?
  14. Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Роман Азатян:
  15. Отвечает руководитель подразделения ГК «Сибпромстрой» Оксана Сторожук:
  16. Отвечает контент-маркетолог, ЮК «Стерлигов и партнеры» Наталья Иванова:
  17. 7 способов сохранить контроль в компании при долевом участии — Право на vc.ru
  18. Почему так важно иметь право назначать или менять генерального директора
  19. 7 рисков потери контроля в ООО
  20. По риску №1 — при незначительной доле
  21. По рискам № 2, 3 и 4 — смерть или развод соучредителя, дарение доли
  22. По риску № 5 — продажа по завышенной цене третьему лицу
  23. По риску № 6 — залог
  24. По риску № 7 — увеличение уставного капитала

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал?

Покупка доли за счет М.Капитала

Несмотря на существенное падение стоимости недвижимости из-за кризиса, размер материнского капитала (453 тыс. рублей в 2019 году) в большинстве регионов страны до сих пор не позволяет семьям с детьми приобрести полноценное жилое помещение без привлечения дополнительных средств — то есть без собственных сбережений или жилищного кредита (займа).

Поэтому для большинства родителей единственным доступным вариантом улучшения жилищных условий по государственному сертификату на маткапитал является покупка не целого жилого помещения, а только его части (доли).

Покупка доли жилья на материнский капитал

По закону материнский капитал можно направить на приобретение долевой собственности только в 2 случаях:

  1. Если доля представляет собой изолированное помещение в квартире — одна или несколько комнат.
  2. Если в результате покупки доли все жилое помещение полностью перейдет в собственность покупателя.

Важным условием является обособленность приобретаемой доли от остальной части помещения. Именно по этой причине долю в однокомнатной квартире купить нельзя (так как в единственной комнате невозможно выделить долю в «натуре»).

Это важно по той причине, что по закону направление улучшения жилищных условий предполагает возможность покупки по сертификату только самостоятельного жилого помещения.

Жилое помещение — это изолированное помещение, пригодное для проживания и отвечающее санитарным и техническим нормам. В качестве такового Жилищный кодекс признает только жилой дом (и его часть), квартиру или часть квартиры, а также комнату.

Определения понятия «комната» также закреплено законодательством и означает часть жилого дома или квартиры, предназначенную для использования в качестве места непосредственного проживания лиц.

Судебная практика по отказам ПФР на покупку долевой собственности

Так сложилось, что Пенсионный фонд предпочитает не связываться со сделками на покупку долей по сертификату и часто отвечает отказом на подобные заявления от граждан. Одним из основных условий ПФР является требование приобретать отдельный объект собственности, а не «долю в праве».

Нельзя сказать, что данное требования правомерно и не может быть обжаловано в суде. Судебная практика богата разбирательствами в суде с самыми разными исходами по вопросу покупки доли с использованием материнского капитала.

  • Несмотря на отсутствие в законе запрета по использованию сертификата для приобретения доли жилого помещения в собственность лиц, уже в нем проживающих (имеющих права пользования), некоторые граждане для отстаивания своих законных прав из-за отказа ПФР вынуждены обращаться в Верховный суд.
  • Существуют исключения и по одному из основных условий направления материнского капитала на улучшение жилищных условий — оформлению жилья в общее имущество всех членов семьи (вне зависимости от возраста детей). Так, в одном из судебных дел и суд согласился с суждениями матери, выкупившей долю в квартире своего совершеннолетнего сына, оформив ее только в собственность себя и несовершеннолетних детей.

Есть и обратные примеры — когда несмотря на правомерный отказ ПФР перевести средства семейного капитала в счет уплаты обязательств по потребительскому кредиту «на неотложные нужды» суд встает на сторону граждан, так как фактически заем был потрачен именно на это.

Ниже приводятся ответы на наиболее актуальные вопросы о вариантах и способах приобретения права в долевой собственности по материнскому сертификату.

Как выкупить долю в квартире мат капиталом?

Для молодых семей выкуп доли в квартире материнским капиталом является прекрасной возможностью улучшения жилищных условий. Но для получения разрешения ПФР на совершение подобной сделки необходимо соблюсти все требования закона.

Доля должна соответствовать следующим критериям, необходимым для признания помещения жилым:

  • быть изолированной и обособленной от остальной площади жилища;
  • являться пригодной для постоянного проживания;
  • соответствовать санитарным, техническим и другим нормам.

Каждый случай ПФР рассматривает индивидуально, и его решение должно быть основано на положительном ответе на вопрос: может ли данная доля быть отнесена к самостоятельным жилым помещениям? Иные сделки могут быть оспорены ПФР в суде.

К примеру, ПФР одобрит сделку по покупке доли в однокомнатной квартире, если в ее результате семья покупателя, выкупая долю у других участников долевой собственности, станет единственным владельцем всего жилого помещения.

Список необходимых документов, которые нужно предоставить на покупку доли жилья, не отличается от списка на приобретение всей квартиры.

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал у родственников?

Порядок заключения договоров купли-продажи недвижимости между родственниками в точности такой же, что и при сделках, где участниками выступают граждане, не состоящие в родственных отношениях.

И хотя сделки между родственниками законны, на практике существует ряд ограничений:

  • сделка не должна быть мнимой, т.е. совершенной только для обналичивания материнского капитала без изменения порядка пользования жилым имуществом;
  • сделки между супругами запрещены, но не возбраняется заключать договоры с другими родственниками — например, между детьми и родителями;
  • ПФР признает договор, по которому семья приобретает права в долевой собственности у родных, если последние отказываются полностью от владения своими долями в жилом помещении.

Однако не стоит забывать, что Пенсионный фонд проверяет историю объекта недвижимости и тщательно следит за сделками между родственниками с целью недопущения попыток обналичивания материнского капитала.

В последнее время эта схема стала настолько широко применяться, что органы ОБЭП и МВД отслеживают не только дальнейшую судьбу жилья (чтобы были соблюдены права детей), но также и историю приобретенного жилья.

Кроме этого при покупке жилья у родственников необходимо помнить о праве граждан на получение имущественного налогового вычета в размере произведенных расходов (за исключением суммы семейного капитала).

Однако гражданам, желающим выкупить долю у близких родственников, на основании п. 5 cт. 220 НК РФ может быть представлен отказ в оформлении налогового вычета, поскольку сделка проводится между взаимозависимыми лицами.

Исчерпывающий список взаимозависимых родственников приведен в п. 2 ст. 105.1 НК РФ. Какие-либо дополнительные ограничения на налоговый вычет при приобретении жилья у других родственников, которые не включены в этот список, законом не предусмотрены.

Покупка на маткапитал права долевой собственности у чужих людей

Приобрести долю в квартире можно и у посторонних лиц — при условии, что жилище отвечает требованиям закона.

  • На практике, как правило, под долей подразумевается, приобретение одной или нескольких комнат в многокомнатной квартире.
  • В случаях, когда дело касается однокомнатной квартиры, выкупить комнату невозможно — нужно приобретать полностью квартиру, а не ее часть.

Выкуп комнаты с привлечением материнского капитала возможен, если она изолирована и обособлена. То есть в свидетельстве о праве собственности должно быть указано, что оно выдано на отдельную комнату, а не на часть квартиры.

Поскольку в обычных квартирах комнаты в отдельную собственность выделяют редко, то речь может идти о выкупе комнаты в коммунальной квартире (с разделенными лицевыми счетами) или в частном доме.

Купить на средства семейного капитала комнату в общежитии, которое отнесено к специальному жилому фонду и не подлежит отчуждению (ст. 92 ЖК РФ) невозможно. Такая покупка может состояться в случае, если общежитие переведено в частный жилой фонд.

Поскольку ПФР переводит денежные средства уже после заключения и регистрации сделки, в договоре купли-продажи следует определить:

  • что стоимость жилья полностью или частично будет оплачена семейным капиталом путем перевода денежных средств со счета ПФР на расчетный счет продавца (с указанием номера счета);
  • стоит также указать срок, в течение которого покупатели обязаны сдать документы на распоряжение средствами материнского капитала (до полной оплаты по договору, недвижимость будет в залоге у продавца).

Как выполняется обязательство о выделении доли детям при покупке долевой собственности?

Согласно положениям ст. 10 (ч. 4) федерального закона от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ, жилое помещение, купленное с использованием семейного капитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей и их детей с определением размера долей по соглашению между членами семьи.

Право собственности детей, которые родились после оформления сделки, но до того, как обязательства были погашены материнским капиталом и пока жилье окончательно не было оформлено в собственность, также должно быть учтено.

Это же мнение выражено в письме Федеральной нотариальной палаты от 7.02.2013 г. № 216/06-11, которая разъяснила, что:

  • недвижимость, приобретенная с использованием мат. капитала, должна быть оформлена как общее долевое имущество родителей и всех несовершеннолетних детей;
  • законность сделок, в результате которых, жилье передается только во владение детей, может быть поставлена под сомнение.

Таким образом, если за материнский капитал выкупается даже незначительная доля в собственности на квартиру, оформляться она должна все равно на всех членов семьи.

Если в собственность семьи переходит часть жилого помещения, то соглашение об определении долей будет предполагать дальнейшее деление купленной доли еще как минимум на 3 части. При этом отказать в проведении сделки на основании того, что размер приобретаемой площади менее учетной нормы на человека, установленной в регионе, ПФР не вправе.

Обязательство по выделению долей исполняется не позднее чем через полгода, после того как:

  • маткапитал будет перечислен продавцу либо;
  • с жилья будут сняты предусмотренные договором обременения.

Можно ли купить долю в доме на материнский капитал?

Как уже было ранее отмечено, закон не содержит запрета на приобретение доли жилого помещения. А поскольку понятие «дом» определено законом как жилое помещение, которое в отличие от квартиры является «индивидуально-определенным зданием», приобретение доли в частном доме вполне возможно.

Для того, чтобы ПФР перевел сумму маткапитала, дом, в котором приобретается доля, как и другие объекты недвижимости, должен быть:

  1. Пригоден для круглогодичного проживания. Показателями пригодности для жизни будет являться:
    • наличие системы отопления;
    • водопровод (т.е. наличие питьевой, а не технической воды);
    • электричество.
  2. Должен быть признан жилым по документам — т.е. он должен быть капитальным, фундамент и стены должны быть выполнены в соответствии со СНиПами и нормами безопасности.

    Кроме того, высота дома не должна превышать трех этажей, он должен располагаться на земельном участке, предназначенном под ИЖС на территории населенного пункта (города, села или деревни).

Согласие ПФР перевести средства семейного капитал на приобретение доли в частном доме возможно, если выкупаемая часть доли дома изолирована и имеет отдельный вход.

Однако, далеко не всегда дома, даже фактически разделенные на две половины, оформлены в долевую собственность, чтобы каждой половине соответствовала своя доля. Часто такой жилой дом:

  • продолжает оставаться одним жилым помещением, находящимся в совместной собственности без выделения долей;
  • юридически содержит доли в праве общей долевой собственности, являющиеся «идеальными», т.е. не позволяющие конкретно определить, какое жилое помещение (одна или несколько комнат) принадлежит каждому из сособственников, что делает затруднительным выдел приобретаемого объекта недвижимости в «натуре».

Особенности при покупке части жилого дома

Согласно ЖК РФ в качестве части жилого дома может выступать комната. В этом случае к доле в индивидуальном доме применяются те же критерии, что и при приобретении комнаты в квартире.

Практика показывает, что дом «на двух хозяев» в случае его раздела «в натуре» приобретает статус двухквартирного жилого дома. Средства материнского капитала можно направить на приобретение доли в таком доме только после осуществления его раздела в установленном порядке.

Для использования сертификата на материнский капитал на приобретение доли в индивидуальном доме в свидетельстве о праве собственности должно быть указано: квартира (либо часть жилого дома).

Заключение

  1. Семья, обладающая сертификатом на материнский капитал, вправе распорядиться им следующим образом: улучшить жилищные условия, увеличить пенсию мамы или оплатить образование детей. Практика показывает, что первое направление — наиболее популярно.
  2. По закону улучшить жилищные условия можно, купив или построив (либо реконструировав имеющееся) жилье. При этом покупка жилья — все-таки наиболее популярный способ расходования материнского капитала.
  3. Жилым помещением может быть изолированная часть дома (особенно на два отдельных входа или две самостоятельные квартиры) или комната в большой квартире.
  4. Закон позволяет направить материнский капитал как на целое жилое помещение, так и на долю в нем. Исключение — доля в однокомнатной квартире (такая сделка будет одобрена, только если в ее результате покупатель и члены его семьи останутся единственными собственниками).
  5. Пенсионный фонд допускает сделки между родственниками, за исключением случаев приобретения жилья у законного супруга. На остальных родственников данный запрет не распространяется.

Источник: http://pro-materinskiy-kapital.ru/ispolzovanie/uluchshenie-zhilischnyx-usloviy/pokupka-doli-kvartiry/

Порядок заключения сделок по отчуждению доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью

Покупка доли за счет М.Капитала
Обновлено 17.10.2017 23:55

ВОПРОСЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ: ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ СДЕЛОК ПО ОТЧУЖДЕНИЮ ДОЛИ В УСТАВНОМ КАПИТАЛЕ ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ

Вопросы судебной практики, связанные с заключением сделок по отчуждению доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью

I. Уведомление общества и его участников об отчуждении доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью1. Порядок направления уведомления участникам и обществу об отчуждении доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью через общество

2. уведомления об отчуждении доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью

II. Преимущественное право участника общества с ограниченной ответственностью на приобретение отчуждаемой доли1. Момент, с которого исчисляется 30-дневный срок для реализации участником общества с ограниченной ответственностью преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли2.

Реализация участником общества преимущественного права на приобретение доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью при отсутствии сведений о таком участнике в ЕГРЮЛ3. Последствия направления участниками общества уведомления о намерении воспользоваться преимущественным правом на приобретение доли4. Ограничения преимущественного права на приобретение доли5.

Преимущественное право покупки доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью при совершении сделки по ее отчуждению между участниками6. Признание сделки по отчуждению доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, заключенной с нарушением преимущественного права, недействительной

7.

Последствия ликвидации лица, уступившего долю в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью по сделке, заключенной с нарушением преимущественного права

III. Закрепление в уставе общества с ограниченной ответственностью запрета на отчуждение доли третьим лицам без согласия остальных участников и общества1.

Закрепление в уставе общества с ограниченной ответственностью положения, обязывающего получить согласие участников общества на отчуждение доли в уставном капитале третьим лицам

2.

Последствия наличия в уставе общества с ограниченной ответственностью положения, предусматривающего необходимость получить согласие участников или общества на уступку доли третьим лицам либо запрещающего отчуждать долю третьим лицам

IV. Форма сделки по уступке доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью1. Доказательства соблюдения простой письменной формы сделки по уступке доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью2.

Последствия заключения сделки об отчуждении доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью с подделкой подписи владельца доли3.

Заключение сделки по отчуждению доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью с использованием факсимильного воспроизведения подписи4.

Последствия закрепления в уставе общества с ограниченной ответственностью положения об обязательной нотариальной форме сделки по отчуждению доли в уставном капитале общества

5. Последствия проставления подписи в договоре по отчуждению доли ранее составления текста договора

V. Порядок уведомления общества с ограниченной ответственностью о состоявшейся уступке доли в уставном капитале общества1.

Условия, при которых общество с ограниченной ответственностью признается уведомленным о состоявшейся уступке доли в уставном капитале общества

2.

Обстоятельства, свидетельствующие об уведомлении общества о состоявшейся уступке доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью

VI. Переход прав участника при отчуждении доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью1. Момент перехода прав участника при отчуждении доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью2.

Неоплата покупателем доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью3. Отсутствие согласия залогодержателя доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью на отчуждение залогодателем такой доли

4.

Внесение изменений в учредительные документы общества с ограниченной ответственностью в связи с переходом прав на долю в уставном капитале общества

VII. Отчуждение доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью по договору купли-продажи1. Возможность возложения дополнительных обязанностей на участника ООО при заключении договора купли-продажи доли2.

Несвоевременная оплата по договору купли-продажи доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью как основание для расторжения договора3. Расторжение исполненного договора купли-продажи доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью4.

Возможность применения норм о некачественности товара к договору купли-продажи доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью

5. Основания для признания договора купли-продажи доли недействительным

VIII. Уступка доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью на основании договора дарения1. Последствия заключения договора дарения доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью между юридическими лицами2. Признание договора дарения доли притворной сделкой

3. Признание договора дарения доли мнимой сделкой

IX. Защита прав на доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью1. Надлежащие требования при защите прав на доли

2. Исковая давность по требованиям о признании прав на долю

I. Уведомление общества и его участников об отчуждении доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью

Участник общества, намеренный продать свою долю или часть доли в уставном капитале общества третьему лицу, обязан известить об этом в письменной форме остальных участников общества и само общество путем направления через общество за свой счет оферты, адресованной этим лицам и содержащей указание цены и других условий продажи (п. 5 ст. 21 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ “Об обществах с ограниченной ответственностью”). Отсутствие такого уведомления может повлечь негативные последствия.В настоящее время судебные споры, связанные с уведомлением общества и его участников об отчуждении доли в уставном капитале, касаются:- порядка направления уведомления участникам и обществу об отчуждении доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью через общество

– содержания уведомления об отчуждении доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью

1. Порядок направления уведомления участникам и обществу об отчуждении доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью через общество

Основные применимые нормы:- ст. 165.1 ГК РФ;

– п. 5 ст. 21 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ “Об обществах с ограниченной ответственностью” (далее – Закон об обществах с ограниченной ответственностью).

Источник: https://legascom.ru/sud-pr/193-korp-spor/721-otchucshdenie-doli-v-ooo

Как купить новостройку в долях – Рынок жилья

Покупка доли за счет М.Капитала

12.03.2015 | 09:30 20973

Порядка 10% всех квартир в строящихся домах покупают вскладчину: договор оформляется на несколько человек. Каковы особенности таких сделок и для чего вообще нужно приобретать новостройки в долях?

Покупка строящегося жилья в долях – это, пожалуй, самый разумный способ приобретения строящейся недвижимости для супругов, которые состоят в гражданском браке. Кроме того, оформлять долевую собственность стоит, если вы приобретаете жилье своим детям.

Каждому – по заслугам

Чаще всего новостройки в долях покупают семейные пары, которые не оформляли официального брака. Логика их действий вполне понятна: если заключать договор долевого участия (ДДУ), к примеру, на гражданского мужа, то и право собственности будет оформлено на него.

Соответственно, в случае разрыва отношений квартира достанется супругу. Конечно, если гражданский брак дал трещину, можно попытаться претендовать на жилье: обратиться в суд и попробовать доказать, что квартира приобреталась вскладчину.

Однако толку от таких действий, скорее всего, не будет. Ведь в подавляющем большинстве случаев плательщиком по договору выступает тот, на кого этот документ оформлен.

У супругов, живущих в гражданском браке, с юридической точки зрения нет совместного имущества: нормы Семейного кодекса о его разделе в случае развода неприменимы к неофициальным отношениям.

Если квартира была приобретена официальными супругами, она в любом случае будет считаться совместно нажитым имуществом

Как рассказали БН в юридическом отделе компании Setl City, в некоторых случаях новостройки в долях покупают супруги, заключившие брачный контракт, по условиям которого имущество принадлежит тому, кто за него платил.

То есть если муж оплачивает, скажем, 80% стоимости будущей квартиры, а жена – лишь 20%, жилье оформляется в соответствующих долях.

При отсутствии брачного контракта официальным супругам покупать новостройку в долях нет смысла: если квартира была приобретена в период супружества, она в любом случае будет считаться совместно нажитым имуществом.

Соответственно, при разводе оба супруга будут иметь на нее равные права – даже если покупку полностью оплачивал кто-то один.

Брачный договор: щит и мечБрачный договор позволяет сохранить за собой имущество, которое супруги считают личной собственностью. При составлении брачного договора стороны могут >>Другая ситуация: родители покупают жилье «впрок» – например для своих детей.

Полностью оформлять квартиру на свое чадо – как минимум неблагоразумно. Ведь сразу после 18 лет он сможет распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению – решит продать квартиру или, скажем, подарить. С юридической точки зрения он сможет сделать это без согласия родителей.

В ряде случаев закон требует оформлять именно долевую покупку новостройки: к примеру, если жилье приобретается с использованием средств материнского капитала.

В законе 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» сказано, что жилье, купленное с использованием материнского капитала, необходимо оформлять в собственность родителей и их детей.

Оформляем правильно

В целом, по словам директора по маркетингу Mirland Development Елены Валуевой, в совместную собственность покупают порядка 10% квартир в новостройках. «В подавляющем большинстве случаев квартиры приобретаются на двоих, в равных долях. Но у нас бывает три и даже пять дольщиков на одну квартиру.

Никаких ограничений по распределению долей нет, люди оформляют их по собственному усмотрению. Как вариант, на одного человека можно оформить 70% помещения, а на остальных трех – по 10%», – пояснила она. При заключении ДДУ в нем указываются все покупатели, а также размер их долей.

По словам директора департамента жилой недвижимости NAI Becar Полины Яковлевой, каждый участник долевой собственности получает отдельный экземпляр договора. Оплата чаще всего вносится каждым из покупателей, который оплачивает свою долю. Гораздо реже платит один человек, но в платежном документе фигурируют все участники сделки.

Как отмечает юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Андрей Кулаков, процесс покупки новостройки в общую долевую собственность обычно не вызывает каких-либо юридических проблем – у многих застройщиков даже имеется специальная форма договора для подобных случаев.

Право общей долевой собственности на квартиру возникает с момента ее государственной регистрации: Росреестр оформит свидетельство о праве, в котором будут указаны приобретенные доли.

Кооперативный вариант

Особенности существуют при долевой покупке новостроек, реализуемых через механизм ЖСК. Проблема в том, что в действующем законодательстве нет внятного механизма совместного оформления долей пайщика. «Право собственности на квартиру приобретает член жилищно-строительного кооператива, полностью выплативший паевой взнос.

Но согласно Жилищному кодексу РФ количество членов ЖСК не должно превышать количества жилых помещений в строящемся доме», – уточняет руководитель практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Евгения Петрова.

По ее словам, законодательство вообще не предусматривает порядка оформления общей долевой собственности на квартиру несколькими гражданами, если лишь один из них является членом ЖСК.

С другой стороны, Жилищный кодекс допускает принадлежность пая нескольким лицам.

«Оформление права общей долевой собственности на квартиру будет зависеть от наличия соответствующего соглашения между членом ЖСК и будущими сособственниками – гражданами, которые имеют право на часть пая.

В этом соглашении должно быть прописано их право вносить деньги в счет оплаты пая, а также возможность получения доли в праве собственности на квартиру после завершения строительства дома», – пояснила Евгения Петрова. Как правило, указанные положения включаются в договор о порядке выплаты паевого взноса, заключаемый между ЖСК и гражданами.

Схема покупки доли в новостройке через ЖСК сложнее: количество членов кооператива не должно превышать числа квартир в строящемся доме

Некоторые компании, работающие по механизму ЖСК, прописывают в договоре несколько покупателей, именуя их солидарным пайщиком. «Закон не запрещает использовать данное понятие: в договоре прописан солидарный пайщик, то есть фактически несколько физических лиц.

Не стоит забывать и о том, что в соответствии с Жилищным кодексом РФ к жилым помещениям относится как сама квартира, так и ее комнаты.

Следовательно, превысить допустимое законодательством о кооперативах число пайщиков можно разве что в том случае, если, к примеру, однокомнатную квартиру покупают сразу три человека», – рассказала директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

Долевые нюансы

Купить долю в новостройке не получится с помощью ипотеки: ни одна из известных БН программ жилищного кредитования не предполагает возможность выдачи займа на покупку доли даже в готовом жилье, а уж тем более – на первичном рынке.

Приобретая новостройку в долях надо помнить, что продать это жилье в дальнейшем будет проблематично.

«Реализация доли в квартире является непростой сделкой, часто приводящей к конфликтным ситуациям между сособственниками», – говорит руководитель отдела продаж жилой недвижимости «АРИН» Александр Власенко.

К примеру, если после завершения строительства один из собственников решит продать свою долю, то прежде всего он должен предложить выкупить ее другим владельцам – они имеют преимущественное право покупки.

Долю в новостройке можно перепродать по договору цессии, но только если квартира состоит из двух и более комнат. В соответствии с пунктом 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120 можно уступить часть прав по обязательству, предмет исполнения по которому делим.

Покупка новостройки в долях – это в первую очередь отличный способ закрепить имущественный паритет в браке. Если каждый платит за жилье свои «кровные», будет меньше поводов для конфликтов при разводе. А у того, кто не участвовал в покупке, не будет правовых оснований поживиться за чужой счет.

Сергей Бардин    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/214771/

Можно ли купить долю в квартире за маткапитал?

Покупка доли за счет М.Капитала

Возможность покупки доли в квартире с помощью маткапитала зависит от того, выделена она в натуре или нет. Иными словами, если речь идет, к примеру, о матери с двумя детьми, которая хочет приобрести комнату в многокомнатной квартире (то есть выделенную в натуре долю), то в этом случае Пенсионный фонд, скорее всего, примет положительное решение о выдаче маткапитала на приобретение жилья.

Если же эта семья хочет купить долю в студии или однокомнатной квартире, то есть не выделенную в натуре долю (поскольку нельзя купить единственную комнату и оставить остальных собственников с кухней, коридором и ванной), то вряд ли Пенсионный фонд даст добро на такую сделку. Однако даже в случае отказа клиент может обратиться в суд и оспорить решение ПФР.

Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Роман Азатян:

Долю в квартире, в которой Вы проживаете, на материнский капитал купить можно. Главное, чтобы жилищные условия семьи реально улучшались, то есть из продаваемой доли должны выписаться другие лица, иначе такая сделка может показаться Пенсионному фонду РФ мнимой, совершаемой с целью обналичивания денежных средств.

Семья должна оформить данную долю в общую совместную собственность. Если речь идет о покупке доли у родственников, то закон запрещает приобретать недвижимость у супруга или супруги, так как материнский капитал выдается на семью в целом.

Главное о материнском капитале для покупки жилья

Как использовать маткапитал, если мы строим дом сами?

Отвечает руководитель подразделения ГК «Сибпромстрой» Оксана Сторожук:

На средства материнского капитала долю в квартире у родственников можно выкупить в двух случаях: если средства идут на покупку изолированной комнаты (кроме однокомнатной квартиры) или если ваша семья покупает в квартире все доли полностью.

К примеру, семья живет в «однушке», которой в равной мере владеют муж и его сестра. Родственница не собирается жить более в помещении и согласна продать свою долю, после чего жилплощадь перейдет в собственность супругов и их детей.

Если же помещение в квартире не изолировано, на материнский капитал возможно будет купить непроходную комнату в «двушке» или «трешке» только по решению суда.

В случае, когда квартира находится в общей собственности, то сначала нужно договориться о выделении доли в квадратных метрах каждому, кто проживает на этой жилплощади. Это решение следует зарегистрировать, после чего Вам будет выдано свидетельство о собственности на определенную долю в квартире.

При продаже доли родственникам продавец должен известить всех участников общей собственности, причем в письменном виде (нужно указать стоимость доли и условия продажи).

После официального сообщения о продаже всем участникам сделки дается месяц на размышление.

По прошествии этого срока можно будет совершить сделку, в том числе выкуп на средства материнского капитала, двумя законными способами — выкупить непосредственно у собственника доли или купить в кредит.

Для покупки у собственника необходимо оформить сделку купли-продажи, а затем обратиться в ПФР с просьбой о перечислении средств на счет продавца.

Но получить разрешение можно только при достижении ребенком трехлетнего возраста. Кстати, для совершения любых сделок, где фигурирует ребенок, нужно получить разрешение попечительского совета.

Если выкуп доли будет одобрен, то сделка пройдет регистрацию.

Еще можно купить долю в квартире в кредит. Банк выдаст нужную сумму, а для погашения используются деньги маткапитала, причем не следует ждать положенного срока для исполнения сделки. Однако не каждая организация выдает средства на приобретение доли, да и процентные ставки тоже играют не последнюю роль.

Кто и как может получить ипотеку для молодых?

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Отвечает контент-маркетолог, ЮК «Стерлигов и партнеры» Наталья Иванова:

Из личного опыта. В 2014 году я выкупила долю в квартире с использованием материнского капитала. Чтобы это сделать, потребовалось оформить всю квартиру в собственность семьи.

Квартира была приватизирована на 4 собственника: две доли принадлежали родителям мужа, одна доля мужу, одна доля старшей дочери. Сначала мы выкупили долю у одного родителя по договору купли-продажи за деньги.

Потом выкупили последнюю долю по договору купли-продажи с использованием маткапитала. Средства по маткапиталу поступили на расчетный счет свекра.

Вся процедура у нас заняла больше года. В основном проблема была в том, что разные органы называли разные перечни необходимых документов, теряли некоторые предоставленные копии и вместо запроса недостающих документов просто отказывали в принятии заявления в ПФР.

Кстати, в итоге нам не потребовалось разрешения органа детской опеки, хотя нас туда отправляли. ПФР считал, что продажа доли в приватизированной квартире, где собственником является ребенок, нарушает его права. Опека в этой схеме не выявила никаких посягательств на размер доли ребенка, поскольку его доля не участвовала в сделке и оставалась нетронутой.

В результате нам удалось выкупить долю с использованием маткапитала, и второй ребенок также стал собственником квартиры.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как продать долю в общежитии, оформленную на ребенка?

Могу ли я требовать, чтобы мой подъезд оборудовали пандусом?

Прогнозы по ценам на недвижимость в 2017 году

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_kupit_dolyu_v_kvartire_za_matkapital_/6039

7 способов сохранить контроль в компании при долевом участии — Право на vc.ru

Покупка доли за счет М.Капитала

Рекомендации от владельца компании «Директор» и автора книги «Спаси свой бизнес» Станислава Сазонова.

Станислав Сазонов

При планировании контроля в ООО, которое вы создаете с партнёрами, нужно четко понимать два момента:

  • Что даёт размер доли в ООО.
  • Как устав ООО может помочь обезопасить ваше положение.

Под сохранением контроля над компанией будем понимать возможность сменить генерального директора либо выкупить доли выходящих участников, либо не пустить в ООО третьих лиц, у которых могут быть плохие цели, в том числе рейдерский захват или корпоративный шантаж.

Владельцы ООО называются участниками либо учредителями. Учредители имеют долю в уставном капитале общества. Доля дает права в этом ООО. Более просто эти права можно сформулировать так:

  1. Право получать процент от прибыли (дивиденды).
  2. Право на долю в капитале. Если бизнес ликвидируется, можно получить долю.

    Также есть возможность продать её другим участникам и получить за это деньги.

  3. Право участвовать в управлении и контролировать бизнес.

    Например, менять генерального директора, привлекать аудиторов, назначать ревизоров, требовать бухгалтерскую отчетность.

Остановимся на самом важном пункте — управлении и контроле.

Учредитель — фигурка с короной, генеральный директор — фигурка с галстуком

Учредители создают ООО, вкладывают в него деньги и имущество. За это они получают доли. Чем больше доля, тем влиятельнее учредитель. возможность для учредителя повлиять на ситуацию в управлении своим ООО — это ать на общем собрании участников и принимать решения пропорционально своей доле, в том числе о назначении или смене директора.

Почему так важно иметь право назначать или менять генерального директора

Потому что по закону об ООО после его создания учредители не могут распоряжаться внесенным имуществом. Для этого создается специальный орган управления — генеральный директор. Только он эксклюзивно распоряжается деньгами и всем остальным имуществом фирмы. У него банк-клиент от расчетного счета, наличные деньги, товары и так далее. Сделки заключает также генеральный директор.

Даже прибыль, которую делят соучредители, фактически определяет директор, так как он может сам себя назначить бухгалтером и «нарисовать» такую сумму, какую посчитает нужным. Конечно, потом может выясниться, что сведения недостоверны, но факт такой возможности от этого не отменяется.

Для того чтобы поменять директора, нужно простое большинство . Если ваша доля 51% и больше — вы самый главный.

Если у вас большинство , то есть не менее 51% от компании, то вы контролируете ситуацию. Если меньше — тут уже надо продумывать риски наперед. К сожалению, люди, которые впервые создают бизнес, зачастую делят доли поровну: как правило, 50/50 на двоих, по 1/3 на троих или по 25% на четверых.

Почему к сожалению? Потому что потом, например, при разделе бизнеса или просто при желании повлиять на ситуацию в условиях конфликта интересов ни у кого толком не будет прав — и учредители не смогут договориться.

Из этих ситуаций можно выделить наиболее тупиковую: двое учредителей с долями 50% и 50%. В этом случае не поможет даже устав. Как правило, директором становится кто-то из учредителей.

И в конце концов он начинает давить на другого. А если директор нанят, то один из учредителей рано или поздно склоняет его на свою сторону и тоже выживает второго.

Другими словами, никогда не соглашайтесь на равные доли.

Если грамотно прописать устав ещё на стадии создания ООО, можно обезопаситься практически от всего. Но если проигнорировать этот процесс, просто сделав какой-нибудь типовой устав, то могут возникнуть большие проблемы: нужно будет руководствоваться только законом об ООО, который фактически отдает приоритет в правах владельцам большей доли.

7 рисков потери контроля в ООО

  1. Размер вашей доли незначительный. Например, при 1/3, 25%, 20% или равных долях решения другими учредителями принимаются без вас.
  2. Смерть соучредителя. Доля переходит по наследству. Наследники могут быть нежелательными участниками.
  3. Развод соучредителя. Доля переходит супругу.

    Он или она также могут быть нежелательными участниками.

  4. Дарение доли. Доля переходит нежелательным лицам, а вы лишаетесь права преимущественной покупки, так как эти правила не распространяются на дарение.
  5. Продажа по завышенной цене третьему лицу.

    Доля переходит нежелательным лицам, а вы не можете купить её, поскольку предлагаемая цена специально завышена.

  6. Залог. Учредитель отдает долю в залог, прикрывая этим куплю-продажу. Затем не исполняет обязательств — и доля переходит к нежелательным лицам.
  7. Увеличение уставного капитала.

    При увеличении уставного капитала ваша доля становится меньше, соответственно, возможности тоже уменьшаются.

По риску №1 — при незначительной доле

Первое решение: установить максимальный размер доли для каждого учредителя (например, по 1/3 — 33,3%) и запретить изменять соотношение этих долей.

Выгода: если один из учредителей захочет выкупить долю другого, чтобы «выдавить» вас контрольным пакетом, ничего не получится.

Cтатья 14 ФЗ об ООО:

3. Уставом общества может быть ограничен максимальный размер доли участника общества. Уставом общества может быть ограничена возможность изменения соотношения долей участников общества. Такие ограничения не могут быть установлены в отношении отдельных участников общества.

Второе решение: установить иной порядок определения учредителей на собраниях.

Выгода: по общему правилу голоса считаются пропорционально доле. Предположим, вы вступаете в уже созданное ООО, рассчитывая на одно, между тем в его уставе прописаны такие положения, которые фактически могут сделать вас бесправным.

Лучше проверить и подстраховаться. Или же вы захотите распределить с партнерами доли из расчёта дележки прибыли, а текущее управление и принятие решений сделаете удобнее — без привязки к долям. Выбор за вами.

Часть 1 статьи 32 ФЗ об ООО:

Каждый участник общества имеет на общем собрании участников общества число , пропорциональное его доле в уставном капитале общества, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Уставом общества при его учреждении или путем внесения в устав общества изменений по решению общего собрания участников общества, принятому всеми участниками общества единогласно, может быть установлен иной порядок определения числа участников общества.

Третье решение: стоит договориться о том, чтобы все решения принимались единогласно — чтобы даже самый «маленький» учредитель имел реальное право управления.

Выгода: если вы и есть учредитель с маленькой долей, то без вас не смогут принимать решений, вас нельзя будет проигнорировать. Но если такое положение прописано, учтите, что и вам придется считаться абсолютно со всеми.

Часть 8 статьи 37 ФЗ об ООО:

Остальные решения принимаются большинством от общего числа участников общества, если необходимость большего числа для принятия таких решений не предусмотрена настоящим Федеральным законом или уставом общества.

По рискам № 2, 3 и 4 — смерть или развод соучредителя, дарение доли

Решение: запретить вообще любой переход долей третьим лицам, прописать обязательное получение согласия участников на вступление «чужаков» в ООО.

Выгода: к сожалению, иногда важна именно персона конкретного учредителя. Когда он, например, умирает или разводится, то в ООО приходят наследники или бывшие супруги, которые могут вести себя непредсказуемо. Чтобы они не могли вступить в учредители, и прописывается это положение.

Часть 2 статьи 21 ФЗ об ООО:

Продажа либо отчуждение иным образом доли или части доли в уставном капитале общества третьим лицам допускается с соблюдением требований, предусмотренных настоящим Федеральным законом, если это не запрещено уставом общества.

По риску № 5 — продажа по завышенной цене третьему лицу

Решение: определить стоимость доли в конкретных денежных суммах.

Выгода: если вы решите продать свою долю, оценка всегда будет субъективна. А заранее определив стоимость доли, вы точно будете знать, сколько получите. Также партнеры не смогут продать долю третьим лицам по завышенной цене и манипулировать вами.

Статья 21 ФЗ об ООО:

4.

Участники общества пользуются преимущественным правом покупки доли или части доли участника общества по цене предложения третьему лицу или по отличной от цены предложения третьему лицу и заранее определенной уставом общества цене (далее — заранее определенная уставом цена) пропорционально размерам своих долей, если уставом общества не предусмотрен иной порядок осуществления преимущественного права покупки доли или части доли.

По риску № 6 — залог

Решение: запретить передачу доли в залог третьим лицам.

Выгода: залог, как правило, предоставляется при взятии займа. Этим также может быть прикрыта сделка по продаже доли. Поэтому, прописав такой пункт, можно избавиться от риска того, что в бизнес попадёт «чужак» с рейдерскими или иными целями.

Статья 22 ФЗ об ООО:

1. Участник общества вправе передать в залог принадлежащую ему долю или часть доли в уставном капитале общества другому участнику общества или, если это не запрещено уставом общества, с согласия общего собрания участников общества третьему лицу.

По риску № 7 — увеличение уставного капитала

Решение: запретить вход третьих лиц через увеличение уставного капитала.

Выгода: если кто-то ещё войдет в долю, уставной капитал увеличится, ваша доля в нем уменьшится, и вы рискуете остаться без нужного количества . Прописав соответствующий пункт, вы сможете предупредить такую ситуацию.

Статья 17 ФЗ об ООО:

2. Увеличение уставного капитала общества может осуществляться за счет имущества общества, и (или) за счет дополнительных вкладов участников общества, и (или), если это не запрещено уставом общества, за счет вкладов третьих лиц, принимаемых в общество.

Источник: https://vc.ru/legal/25872-ooo-under-control

Автоправо
Добавить комментарий