Подвальное помещение

Вс рф разъяснил, кто должен быть хозяином подвала в многоквартирном доме

Подвальное помещение

Очень важное разъяснение сделал Верховный суд, когда пересматривал спор, связанный с подвалом в многоквартирном доме. Ситуация оказалась насколько скандальной, настолько и стандартной – город несколько лет назад забрал себе подвал многоквартирного жилого дома и часть его сдал в аренду коммерческой структуре, а собственники жилья в этом доме были с таким положением не согласны.

Страсти по подвалам и чердакам в домах разгорелись, как только в стране появились и стали множиться частные собственники квартир.

Вот с этого момента в суды пошли иски о правах владельцев квартир, причем не на их собственные квадратные метры, а на то, что рядом с квартирами – чердаки, подвалы, лифты, лестничные пролеты. И вал подобных исков последние несколько лет только нарастает.

Поэтому каждое разъяснение Верховного суда по существу подобных споров крайне интересно не только профессиональным судьям, но и многочисленным собственникам квартир.

ВС РФ запретил делить при разводе то, что куплено на маткапитал

Все началось с того, что горожанин обратился в суд с иском к департаменту имущества города и попросил суд забрать “из чужого незаконного владения подвальное помещение”. Дом, в котором живет гражданин, построен в 1965 году. В доме большой подвал с инженерным оборудованием.

В районном суде истец рассказал, что первые приватизированные квартиры в доме появились в начале девяностых.

По мнению жильца дома, у него и соседей вместе с правом собственности на квартиры появились и права на технические помещения в доме, которые предназначены для обслуживания их квартир.

В 2009 году истцу стало известно, что, по данным Единого госреестра прав на недвижимое имущество, право собственности на часть подвала принадлежит городу. Причем оформление этих прав собственности шло несколько лет и в несколько этапов – с 2002 по 2007 год.

Житель дома в суде доказывал, что доступ к инженерным коммуникациям теперь затруднен, а это ставит под угрозу жизнь, здоровье и сохранность имущества собственников квартир. Да и права жильцов нарушены – ведь право общей долевой собственности на общее имущество дома принадлежит всем собственникам жилья.

Истец попросил суд признать регистрацию подвала в ЕГРП как собственности города недействительной.

Райсуд мужчине отказал, а городской с таким вердиктом согласился. Тогда настырный жилец дошел до Верховного суда. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда сказала, что гражданин прав. Нижестоящие суды ошиблись. Вот как рассуждал Верховный суд.

Подвал многоквартирного дома действительно в настоящий момент принадлежит городу и разделен на две части. Часть подвала передана в аренду некой фирме, а во второй части находятся инженерные коммуникации – трубы, вентили, заслонки, краны и прочее.

Истцы – муж с женой – стали собственниками квартиры в 1992 году, а в 2007 году между подразделением по управлению жилыми домами города и истцом был заключен договор на управление этим домом.

Договор заключали на основании решения общего собрания собственников квартир.

ВС РФ разрешил не уступать дорогу движущимся по обочине машинам

Районный суд, отказывая гражданину в иске, заявил, что истец неправильно выбрал способ защиты нарушенного права. Апелляция с таким заявлением согласилась и добавила, что помещения в подвале не могут быть общедомовым имуществом, поскольку “имеют самостоятельное функциональное назначение”. Вот с такими формулировками Верховный суд и не согласился.

По статье 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартир, если они обслуживают больше одной квартиры. По статье 36 Жилищного кодекса собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности “общее имущество дома: помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации”. По Жилищному кодексу собственники приватизированных квартир в государственных или муниципальных домах становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования.

По смыслу этих норм, сказал Верховный суд, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира или даже комната, терял статус объекта, находящегося в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.

КС РФ запретил бессрочное преследование должников

А вот если по состоянию на дату первой приватизированной квартиры подвалы дома были предназначены (или учтены, или сформированы) для самостоятельного использования “в целях, не связанных с обслуживанием дома”, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. А остальные подвальные помещения, не выделенные для самостоятельного использования, переходят в собственность жильцов как общее имущество.

Вывод Верховного суда – для правильного разрешения подобного спора судам необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в доме, предназначен ли подвал для обслуживания всего дома, а также было ли на момент приватизации первой квартиры подвальное помещение предназначено (учтено или сформировано) для самостоятельного использования. При этом, подчеркнул Верховный суд, доказывать момент приватизации первой квартиры и факт, что подвал обслуживал весь дом, должен истец. А что подвал предназначен (учтен или сформирован) для самостоятельного использования – доказывать должен ответчик.

В нашем случае, сказал Верховный суд, апелляция неправильно распределила бремя доказывания, чем нарушила закон. Нельзя согласиться, сказал Верховный суд, и с утверждением горсуда, что истец выбрал неправильный способ защиты.

Право общей долевой собственности у жильцов есть в силу закона, и регистрация в ЕГРП не требуется. Об этом говорилось на пленумах и Верховного и Высшего арбитражного судов, когда рассматривали споры о защите прав собственности.

Раз гражданин – собственник помещения в этом доме, то у него по закону есть право оспаривать зарегистрированное право на общее помещение в доме.

Источник: https://rg.ru/2016/03/15/vs-rf-raziasnil-kto-dolzhen-byt-hoziainom-podvala-v-mnogokvartirnom-dome.html

Как купить подвальное помещение

Подвальное помещение

Во время постройки домов зачастую делаются существенные углубления в фундаменте, чтобы утеплить дома. Это углубление делается до того уровня, где промерзает земля. Оно может составить около полуметра.

При учете цоколя постройки, который занимает примерно метр над поверхностью до первого этажа, становится понятно, что под домом получается почти еще один этаж дополнительного пространства.

В некоторых случаях такое пространство планируется изначально перед постройкой, чтобы использовать его для реализации хозяйственных потребностей. Это свободное место называют подвалом. Использовать такое помещение можно самыми разными способами.

Погреб

Одним из этих способов является устройство погреба. Именно так его используют чаще всего, это является традиционной возможностью для применения подземной части дома.

Для того, чтобы сделать из подвала погреб, не понадобится много усилий и средств, не потребуется покупка множества материалов и оборудования. Нужно лишь разместить специальные отсеки, предназначенные для того, чтобы хранить продукцию, полученную на приусадебном участке, а также места для размещения домашних заготовок.

Потребуется организовать освещение, принять меры по профилактике возникновения сырости. Вход в погреб можно сделать как изнутри дома, так и снаружи него.

Мастерская

Другой способ, позволяющий использовать подвал – это оборудовать там домашнюю мастерскую. Если есть возможность, можно разместить там различные виды станков для обработки дерева, установить полки, на которых можно хранить инструменты и рабочие приспособления.

Также там стоит отвести место для расположения материалов, таких как доски, фанера, рейки, бруски и прочее. Обустраивая мастерскую, понадобится оборудовать хорошую вентиляцию в этом помещении, обеспечить безопасность при проведении электричества и подключении необходимых электрических приборов.

Зона отдыха

Еще один способ применения подвала – это его оборудование под зону для отдыха. Можно сделать в таком помещении сауну или баню. Для этого желательно обратиться за помощью к специалистам, поскольку самостоятельно может не получиться учесть все санитарные и противопожарные нормы.

Понадобится подвести водоснабжение, оборудовать канализацию, чтобы стал возможным сток воды. Небольшой участок можно превратить в комнату отдыха, которую потребуется снабдить вытяжной вентиляцией. Такая подземная сауна станет хорошей возможностью расслабиться после напряженной работы в течение недели.

Тренажерный зал

Чтобы оборудовать место для тренировок, много времени и усилий не понадобится. В этом случае можно купить или изготовить самому необходимые тренажеры, подготовить специальные устройства, где можно будет хранить диски для штанги и гантели.

Будут нужны также коврики и пара зеркал, с помощью которых можно будет контролировать правильность выполнения упражнений.

Бильярдная

Этот способ связан уже с увлечениями хозяев дома. Бильярдные столы можно купить или изготовить самостоятельно, остальное оборудование тоже можно приобрести в специализированных магазинах. Разумеется, что будет нужно провести электричество, а также уделить внимание системе вентиляции.

Таким образом, использовать подвальные помещения можно самими разными способами. Поэтому становится ясно, почему некоторые стремятся выкупить подвалы в жилых многоэтажных домах, чтобы пользоваться ими согласно собственному усмотрению.

Особенности осуществляемой сделки

В многоквартирных домах подвальные помещения нужны для того, чтобы обеспечивать техническое обслуживание коммуникаций. Они входят в собственность жильцов дома, у которых есть право использования подвалов для хозяйственных нужд.

В случае, когда дом является владением муниципалитета, то подсобные помещения, расположенные в нем, являются собственностью администрации. У владельцев есть возможность распоряжаться ими согласно своему усмотрению.

В последнее время предприниматели при открытии собственного дела, пребывая в поисках нужного помещения, останавливают свой выбор на подвалах. Их очень удобно использовать в виде спортивных залов, небольших магазинов, тиров и других заведений. Есть разные способы, которые позволяют приобрести подвальное помещение:

  • с помощью агентств, работающих с недвижимостью,
  • у товарищества владельцев дома,
  • у префектуры,
  • у застройщика и т.д.

Для покупки подвального помещения будет нужно:

  • заявление на имя балансодержателя дома,
  • квитанция оплаты за осуществление регистрации,
  • копия кадастрового плана,
  • выписка из кадастрового паспорта,
  • акт о приеме/передаче,
  • постановление администрации,
  • согласие от владельца (или владельцев, если их несколько) подвала на его продажу,
  • договор о купле/продаже.

Проще всего осуществить покупку подвального помещения через агентство недвижимости. Именно агент займется поиском владельцев подвала, договорится с ними и оформит необходимые документы. Сложность заключается в том, что агенту придется выплатить комиссионные, а это делать хотят далеко не все.

Для покупки подвала с помощью агентства, нужно будет заключить договор и ожидать вариантов для приобретения. Покупателю нужно будет только выбрать наиболее устраивающий его вариант, подписать договор и вступить в права владения.

Если данное подвальное помещение находится в собственности муниципалитета, то покупать его придется через органы местной власти. Самое сложно в этом случае – участвовать в тендере, что очень долго и трудно.

Для того, чтобы принять участие в тендере, нужно узнать, какие из муниципальных помещений выставлены на продажу или для аренды, подать заявку, говорящую о желании участвовать, добавить документы и указать цели, для которых нужно это помещение.

Именно цели приобретения (и сумма оплаты) играют важнейшую роль, когда органы власти выбирают победителя тендера.

Можно также поинтересоваться у товарищества собственников жилья, есть ли пустые подвальные помещения. ТСЖ являются организацией жителей дома, которые являются собственниками подвала на основе долевого владения.

Если в доме такого объединения нет, осуществить покупку подвального помещения будет сложно. Для этого будет нужно, чтобы свое согласие на покупку дали две трети жильцов.

Еще один вариант приобрести подвал – обратиться к застройщику еще не построенного дома.

До того, как приобретать помещение, нужно выяснить, кто является его владельцем.

При покупке важно учесть, есть ли в данном подвале коммуникации и инженерные сооружения, и как они расположены. Их расположение не должно стать препятствием для планируемой покупателем деятельности.

Иногда выгоднее будет арендовать подвальное помещение, вместо того, чтобы приобретать его в собственность. Хотя если предпринимателю придется затратить значительные средства на то, чтобы оборудовать помещение для своих целей, разумеется, лучше будет его выкупить.

Следует помнить также о том, что владение подвальным помещением не подразумевает права его полного переоборудования согласно своим нуждам. Любые реконструкции в подвале потребуют многочисленных разрешений от органов государственной власти и различных комиссий.

Процесс покупки

Для осуществления сделки покупателю следует обратиться к балансодержателю дома с заявлением, которое будет рассмотрено в течение одного месяца.

Если квартирный дом является собственностью муниципалитета, а квартиры, в нем находящиеся, муниципальные, то право распоряжения подвальным помещением принадлежит отделу жилищной политики. Этот отдел имеется в любой администрации района.

Если на заявление дан положительный ответ, есть возможность для продажи, а отчуждение подсобного помещения не станет причиной ухудшения технического обслуживания коммуникаций, покупателю будет выдано постановление о том, что имущество передается ему во владение.

Для этого бывший владелец должен провести сбор документов, необходимых для отчуждения имущества, выставленного на продажу, и для того, чтобы зарегистрировать право собственности нового владельца. Для этого будут нужны:

  • договор о купле/продаже,
  • акт приема/передачи,
  • копия кадастрового паспорта,
  • выписка из кадастрового плана помещения.

Когда эти документы будут переданы новому собственнику, можно будет провести регистрацию прав владения подвальным помещением в ФУГРЦ.

Бывает, что в квартирном доме большая часть квартир являются муниципальными, но в их числе есть и приватизированные квартиры, то порядок покупки несколько меняется.

Если приватизированных квартир в доме более двух, то подвал является собственностью не только муниципалитета, но и владельцев этих квартир.

Согласно этому, при осуществлении продажи подвального помещения в таком доме, органы местной власти должны отправить уведомление хозяевам приватизированных квартир о планируемой продаже подвала и получить от них нотариально заверенное согласие на осуществление продажи их частей. Далее сделка проходит по тому же принципу, что и в предыдущем случае.

При покупке подвала в доме, где каждая квартира является приватизированной собственностью, нужно будет ание всех жильцов на предмет согласия по этому вопросу.

Если более 75% владельцев квартир в доме не возражают против продажи, то сделку можно оформлять через балансодержателя дома. Именно он является представителем всех владельцев квартирного дома и может действовать от их имени по доверенности, полученной от нотариуса.

Источник: https://oliu.ru/165-post-kak-ispolzovat-podvalnoe-pomeschenie

Организация бизнеса в подвальном помещении

Подвальное помещение

Долгосрочная аренда или приватизация подвального помещения обходится предпринимателю дешевле, чем аренда офиса или квартиры. Содержать бизнес в подвале достаточно выгодно, однако, следует правильно оформить его с технической и юридической точки зрения.

  • Во-первых, для аренды подвального помещения нужно согласие владельцев, будь то муниципальная структура или большинство жильцов кооперативного дома.
  • Во-вторых, есть ограничения на виды деятельности, которыми можно заниматься в подвальном помещении. Токсичное производство с использованием химикатов запрещено законодательством, а шумное заведение с музыкой будет раздражать владельцев квартир, что приведёт к многочисленным жалобам и конфликтам.
  • В-третьих, важно учесть все риски и затраты на ремонт и модернизацию. Подвал часто находится в аварийном состоянии. Нужно подготовить помещение, чтобы оно соответствовало всем нормам и не вредило здоровью сотрудников и посетителей.

Какой деятельностью разрешено заниматься в подвале жилого дома

Если речь идёт о частном доме, здесь всё гораздо проще. Предприниматель является собственником и жильцом одновременно. А вот организация бизнеса в цокольном этаже многоквартирного дома ‒ довольно хлопотное занятие.

В подвальном помещении можно открыть магазин или сервисный центр.

Для малого и среднего бизнеса интерес представляют подвалы площадью 30‒250 кв. м, в которых можно открыть офис, мастерскую или магазин. В целом для торговли разрешается использовать площадь не более чем 400 кв.

м, без учёта складских и подсобных помещений. Площадь для салона красоты не должна превышать 300 кв. м. Но цоколь таких размеров в городе найти практически невозможно, поэтому речь идёт о небольших помещениях.

Чаще всего, конечно же, открывают бизнес, связанный с обслуживанием людей, проживающих в доме и его окрестностях.

  1. Аптеки, продуктовые и промышленные магазины, канцтовары, бутики с одеждой, небольшие торговые точки со специализированным товаром.
  2. Ателье и мастерские по ремонту одежды, обуви.
  3. Сервис починки компьютеров, телефонов и бытовой техники.
  4. Офис, принимающий заказы на изготовление продукции. При этом производство может находиться в другой части города или даже за его пределами.
  5. Фотоателье, проявка и печать фотоплёнок; продажа расходных материалов и комплектующих для фотокамеры.
  6. Реставрационные мастерские и художественные салоны; выставочные залы.
  7. Турагентство.
  8. Пункты приёма вторичного сырья.
  9. Спортклуб или тренажёрный зал могут разместиться в помещении до 100 кв. м и практически не требуют дорогостоящей отделки.
  10. Парикмахерские, маникюрный салон, кабинет косметолога или массажиста, солярий.
  11. Бильярдный клуб.
  12. Кафе, закусочные или бар.

Ремонт электроники в подвальном помещении.

Разрешённые виды деятельности должны соответствовать таким требованиям:

  • подвал граничит с жилыми квартирами, поэтому арендатор обязан позаботиться, чтобы его бизнес не мешал людям;
  • обязательным условием является оборудование систем вентиляции;
  • заведения общепита могут одновременно принимать на более 50 человек;
  • нельзя включать громкую музыку и производить шум, превышающий санитарные нормы;
  • законодательно время работы заведений ограничено промежутком с 8:00 утра до 23:00 вечера.

Запрещенные виды деятельности

Для некоторых видов деятельности подвал не подойдет:

  1. Поскольку громкая музыка и шум недопустимы, в жилом доме нельзя открыть ночной клуб или другое подобное заведение.
  2. Запрещено устраивать производство, которое может стать источником шума, грязи и неприятных запахов.
  3. По этим же причинам не получится открыть химчистку или прачечную.
  4. В подвальном помещении не разрешается размещать медицинское учреждение, делать бассейн или сауну.
  5. Нельзя открыть похоронное бюро и предоставлять ритуальные услуги.
  6. В подвале не может размещаться оптовый и мелкооптовый склад.

Деятельность на арендованной площади не должна нарушать санитарно-гигиенические нормы и правила пожарной безопасности. Кроме того:

  • для бизнеса запрещается использовать другие помещения коллективного пользования, которые граничат с подвалом: подъезд, лестницу, коридоры, лифт;
  • магазин или офис должен иметь отдельный обустроенный выход на улицу;
  • важно, чтобы инженерные коммуникации и оборудование дома оставались доступными.

Техническое помещение, которое не используется жильцами, по решению муниципалитета или товариществом собственников может быть переведено в статус нежилого. После этого потенциальный арендатор может начинать процедуру его оформления.

Правовое оформление помещения

Подвал или цоколь многоквартирного дома не может быть отчуждён и продан в пожизненное владение предпринимателю. Приватизировать его вправе только собственник жилого помещения, к которому этот подвал прилегает.

https://www.youtube.com/watch?v=mXycvv7RRzw

Чтобы открыть бизнес в неиспользуемом техническом помещении, нужно заключить договор аренды с муниципалитетом или получить разрешение большинства жильцов дома, каждому из которых в равной доле принадлежат нежилые помещения.

Если подвал многоквартирного дома принадлежит кооперативу собственников, юридическое оформление аренды начинается со сбора подписей. Часть жильцов может высказаться против нового бизнеса. Арендатору предстоит убедить их в том, что фирма или магазин не доставят неудобств и даже поспособствуют обустройству территории.

Например, владелец бизнеса может заасфальтировать дорожки, разбить клумбы и отреставрировать стену дома возле наружного входа в подвал. Выгода для кооператива также в том, что плата за аренду будет уменьшать счета за использование общих нежилых помещений. Помимо этого арендатор наравне со всеми жильцами оплачивает услуги ЖЭКа и собственные коммунальные платежи.

Сбор и подача документации

Для аренды технического помещения следует подать заявление в муниципалитет или ЖЭК, в зависимости от формы собственности на подвал. В заявлении указывается цель и срок аренды.

  1. Оформляется заключение санэпидемстанции, пожарной и коммунальной служб, которые признают помещение пригодным для выбранного вида деятельности. Без решения этих организаций подвал может использоваться только для хозяйственных целей.
  2. После этого заключается договор с районной администрацией. В этом документе описаны условия аренды, её сроки и сумма оплаты.
  3. Права и обязанности сторон регулирует Гражданский кодекс, при условии, если в договоре нет специальных указаний на этот счёт.
  4. Техническое помещение, которое принадлежит кооперативу собственников, оформляется посредством ЖЭКа.
  5. После подачи заявления от потенциального арендатора ЖЭК оповещает жильцов. На общем собрании собственники принимают решение о возможности аренды путём ания.
  6. Договор аренды заключается с бухгалтерией коммунальной службы. Вырученные деньги распределяются для обустройства дома и прилегающей территории, а также идут на оплату электричества, воды и газа в общих помещениях.

Предпринимателю нужно получить лицензию на выбранную деятельность и ознакомиться с требованиями к помещению, в котором её можно осуществлять. Если подвал раньше не использовался для бизнеса или социально-общественной деятельности, его нужно будет реконструировать.

Понадобится справка из БТИ, которая даёт разрешение на переоборудование помещения, и геодезическая оценка прилегающего участка. Для оформления технической документации арендатор может обратиться в проектную контору, сотрудники которой имеют большой опыт работы с городскими службами и помогут с юридическим урегулированием.

Ремонт и техническая инспекция

Большинство подвалов не соответствуют требованиям техники безопасности, и особенно нормам санэпидемстанции. Это холодные, ветхие помещения, которые подтапливаются грунтовой водой. Отмежевав часть подвала, в котором находятся инженерные коммуникации, арендатор делает реконструкцию согласно проекту.

  1. Прежде всего, нужно сделать гидроизоляцию подвала. Сырость становится причиной появления грибка и неприятного запаха. Сотрудники и посетители не смогут долго находиться в таком помещении без вреда для здоровья. К тому же портится отделка, ржавеют металлические детали, но опаснее всего то, что от воды может замкнуть проводку.
  2. В подвальном помещении не хватает света, даже если цоколь достаточно высокий и в стене есть окна. Нужно обеспечить дополнительное освещение энергосберегающими лампами, поскольку расход электричества в подвале будет большой.
  3. Обязательно нужно установить хорошую вентиляционную систему. Важность циркуляции воздуха в подвале трудно переоценить, особенно если площадь больше 50 кв. м. и простые отдушины в стенах недостаточно эффективны. Плохо работающая вентиляция может быть причиной влажности, поскольку на стенах с внутренней стороны образуется конденсат.
  4. Если арендатор планирует открыть в подвале заведение общепита с кухней, нужно сделать вытяжку, чтобы дым и запахи не шли в сторону лестничной площадки и квартир.
  5. При больших скоплениях посетителей и наличии негромкой музыки следует позаботиться о звукоизоляции ещё до того, как в помещении будет сделан ремонт и обустроен интерьер.

Не следует забывать о ремонте и качественном освещении.

Низкая цена аренды компенсирует затраты на реконструкцию подвала. Но в каждом отдельном случае арендатор должен оценить состояние подвала на основе технической экспертизы, чтобы скрытые недостатки не проявились позже.

Риски связанные с ведением бизнеса в подвальном помещении

В подвале расположены трубы водоснабжения, теплосети и электрические кабели. Арендатор должен убедиться, что у ремонтной бригады из ЖЭКа есть доступ к оборудованию. Если произойдёт поломка или затопление, подвальное помещение пострадает больше всего.

В плохо вентилируемом подвальном помещении повышается риск возгорания. При пожаре или другой чрезвычайной ситуации эвакуировать людей будет сложно. Особенно если это заведение с большим количеством персонала и посетителей, а выход из подвала всего один.

Может возникнуть непредвиденный конфликт с соседями, который владельцу бизнеса придётся решать через суд. Но чаще всего арендаторы мирно сосуществуют с жильцами дома, если соблюдаются все предварительные договорённости и письменные обязательства.

Источник: https://podvaldoma.ru/ispolzovanie/raznoe/biznes-v-podvalnom-pomeshhenii.html

Как правильно использовать подвальное помещение?

Подвальное помещение

Подвальные помещения предоставляют множество возможностей для использования. Здесь можно организовать собственный тренажерный зал или домашний кинотеатр. Вариации эксплуатации подвала отличаются большим разнообразием.

На практике же эти помещения используются под кладовые, гараж или котельную. Однако со временем владельцы частных домов решают изменить подход к организации подвала. Этому также способствует тот факт, что часто подвалы остаются без финишной отделки. Но, как и в случае с другими комнатами, подвальные помещения предъявляют определенные требования к их последующей эксплуатации.

Можно ли в подвале создать жилое помещение?

Согласно правилам, приведенным в Государственных строительных нормах, организация жилых помещений на цокольных этажах и в подвалах не допускается. В том же документе содержится определение того, что нужно понимать под «жилые помещения». К ним относятся комнаты, соответствующие санитарно-эпидемиологическим требованиям, которые предъявляются к:

  • микроклимату;
  • освещению;
  • уровням шума, вибрации, инфра- и ультразвука;
  • составу воздушной среды;
  • уровню электрических и электромагнитных полей и так далее.

Кроме того, жилые помещения должны быть приспособлены для проживания в течение всего года.

Исходя из установленных правил получается, что подвал подойдет для организации:

  • винного погреба;
  • котельной;
  • гаража;
  • сауны (бани);
  • тренажерного зала;
  • кладовой;
  • мастерской.

При наличии соответствующей площади и коммуникации в подвале можно создать бассейн.

Терминология

Те же нормы, что были приведены выше, определяют термин «подвальный этаж». Под ним понимается помещение (несколько помещений), расположенных ниже уровня земли более чем на половину высоты самого помещения.

То есть, если высота комнаты составляет 2 метра, а планировочная отметка земли находится на уровне 1,5 метра от пола, то такое помещение относится к подвальному типу.

Когда данное условие не соблюдается, то говорят о цокольном этаже.

Кроме того, государственные нормы определяют термин «подземный этаж». Под ним понимается помещение (группа помещений), верхняя точка которых располагается ниже планировочной отметки земли. Если воспользоваться приведенным выше примером, то этаж называется подземным, когда последний показатель находится на уровне 2,1 и более метров от пола комнаты.

То, на какой глубине будет залегать подвал, определяют с учетом его эксплуатационных характеристик. Например, когда на этом этаже монтируется котельная, то высота его потолков должна быть выше 2,5 метров. Причем в остальных помещениях можно уменьшить последний показатель до 2,1 метра.

Однако, вне зависимости от условий эксплуатации подвальное помещение должно располагаться ниже уровня промерзания почвы. На территории Украины этот показатель достигает 0,6-1,4 метра.

Уровень залегания подвала определяет два важных параметра: стоимость строительства и вероятность проникновения влаги в комнату. Соответственно, чем выше располагается помещение, тем ниже указанные показатели. Но, согласно установленным нормам, при соблюдении этих условий подвальный этаж становится цокольным. А такая конструкция не всегда соответствует особенностям архитектуры всего здания.

При организации подвального помещения важно добиться нормального уровня освещенности. В частности, если комнаты используются регулярно, необходимо, чтобы в них проникал солнечный свет. Для этого нужно добиться соотношение между площадью полов и окон, установленных на этаже, 8:1. Также на нижнем этаже допускается организация комнат только с искусственным освещением.

Подводя промежуточный итог, можно сказать, что подвал должен отвечать следующим условиям:

  1. Наличие вентиляции. Без нее в подвальные помещения быстро проникает влага, что способствует развитию на стенах плесени и грибков.
  2. Окна большого размера. Их площадь должна составлять не менее 1/8 от площади пола.
  3. Высота потолка не может быть меньше 2,5 метра.
  4. Вдоль периметра стен подвального помещения создается слой теплоизоляции толщиной от 1 метра. Он призван защитить фундамент от промерзания.
  5. Понижение прилегающей территории.

Если подвал отвечает приведенным выше условиям, он готов к регулярно эксплуатации.

Для чего используют подвал?

Подвал преимущественно отводится для непрезентабельных комнат: прачечная, кладовая, гараж и другое. То есть, его используют для организации помещений, в которые вряд будут заходить гости и часто бывать хозяева дома. Но со временем у владельцев здания возникает потребность в использовании подвала для других целей. Например, его можно переоборудовать в:

  1. Тренажерный зал, игровую комнату. Оборудование, используемое в таких помещениях, портят интерьер. Кроме того, при эксплуатации тренажеры издают сильный шум, что мешает остальным домочадцам. В подвале эти негативные стороны спортзала и игровой комнаты нивелируются.
  2. Офис. Частные дома нередко стоят вдоль городских и сельских улиц. Поэтому их подвальные помещения можно приспособить под офис частной фирмы. Организовать такую комнату можно при условии, если к ней удается подвести отдельный вход.
  3. Сауна. Это помещение можно создать при условии, если электрические сети рассчитаны на дополнительные нагрузки.
  4. Домашний кинотеатр. В подвал в виду особенностей его расположения поступает мало света. Поэтому в этой части дома удобно размещать домашний кинотеатр, в который можно приглашать гостей.
  5. Развлекательная комната. Это могут быть бильярдная, дискотечный зал или бар. Подвальное помещение позволяет создать подобные комнаты, в которых домочадцы и гости могут развлекаться в течение всего дня и ночи. При этом важно на нижнем этаже проложить слой шумоизоляционного материала.
  6. Кухня. Путем размещения ее подвальном помещении можно исключить проникновения неприятных и других сторонних запахов в жилые комнаты. Кроме того, рядом с ней легко расположить кладовую, что повысит функциональность кухни и облегчит процесс приготовления еды.
  7. Комната для хобби. Не всякими увлечениями можно заниматься в спальне или других жилых комнатах. Например, для столярной мастерской необходимо изолированное помещение с отдельной вентиляцией и дополнительной шумоизоляцией. Как раз для таких целей идеально подойдет подвал.

 Также на нижнем этаже можно играть на музыкальных инструментах, разводить рыб и заниматься иной деятельностью.

Необходимые коммуникации

Если на нижнем этаже создаются комнаты, в которых хозяева дома будут находиться регулярно, в эти помещения необходимо подвести систему отопления. Уровень температуры в них должен быть выше +20 градусов. В других помещениях, эксплуатируемых время от времени, можно установить термостат. Посредством него регулируется уровень температуры в комнате.

Установка отопительного оборудования возможна при условии, если в подвале защищен слоем теплоизоляционного материала. В ином случае работа системы будет неэффективной, так как большая часть тепла покинет внутренние помещения. Поэтому, прежде чем делать ремонт в подвале, нужно утеплить его стены и пол. Первые рекомендуется изолировать снаружи. А теплоизоляция пола проводится изнутри.

Выбор радиаторов отопления во многом зависит от особенностей нижнего этажа и предпочтений хозяина дома. В подвале можно установить напольный или иной тип радиатора.

Помимо отопительной системы важно обеспечить нормальное поступление свежего воздуха в нижние помещения. Для этого необходимо подвести к подвальному помещению вентиляционные трубы.

Если конструктивные особенности дома не позволяют выполнить данную операцию, стоит рассмотреть вариант организации системы принудительной вентиляции.

В ином случае, когда, например, в подвале имеются окна, в них можно установить специальные клапаны, обеспечивающие естественную циркуляцию воздуха. А в кухнях, тренажерном зале и ряде других помещений рекомендуется использовать вентиляторы.

Наличие освещения в подвальных помещениях играет немаловажную роль. На нижнем этаже должны быть установлены окна соответствующей площади. Если нижний этаж полностью скрывается под слоем грунта, можно подвести к нему световые приямки или тоннельные фонари.

Приступая к ремонту в подвале, нужно определиться с количеством розеток, необходимых для нормального функционирования комнаты. В зависимости от типа помещения также потребуется подведение телевизионного кабели и компьютерной сети.

Для кухни необходимо наличие доступа к газу, канализации и водопроводу. Перед прокладкой инженерных сетей нужно разработать соответствующий проект и получить разрешение. Закон запрещает эксплуатацию в подвальных помещениях газовых баллонов.

Поэтому при организации здесь кухни стоит задуматься об установки электрической печки.

Ввиду того что подвал располагается ниже выгребной ямы, для вывода из него канализационных стоков потребуется монтаж дополнительного насоса.

О прокладке звукоизоляции на нижнем этаже стоит задуматься в том случае, если помещения отводятся для организации в них домашнего кинотеатра, тренажерного зала или других подобных комнат. Такой ремонт считается дорогостоящим. А из-за того, что для повышения звукоизоляционных характеристик помещения используются обычно минеральная вата и гипсокартон, уменьшается общий объем комнаты.

Выбор настенных и напольных покрытий напрямую завит от того, для каких целей переоборудуют подвал. Например, если на нижнем этаже размещается кухня, то для нее подойдет керамическая плитка. В тренажерном зале или столярной мастерской рекомендуется укладывать на пол покрытие, отличающееся высокой стойкостью к истиранию.

В остальном выбор материалов обусловлен финансовыми возможностями и вкусовыми предпочтениями хозяина дома.

Порядок переоборудования подвала

Переоборудование подвала с точки зрения закона может быть:

  • перепланировкой;
  • реконструкцией.

Первый тип работ, согласно Правилам содержания жилых домов и придомовых территорий, предусматривает изменение физических параметров внутренних помещений путем:

  • сноса или переноса внутренних перегородок (за исключением несущих стен);
  • установки новых элементов и деталей.

При этом важно, чтобы перепланировка велась согласно разработанному проекту и без изменения свойств наружных стен и других несущих конструкций. Получить разрешение на проведение подобных работ в подвальных помещениях можно в органах местного самоуправления.

Под реконструкцией понимается перестройка здания, проводимая с целью улучшения его эксплуатационных характеристик, условий проживания и других параметров.

Данный вид работ предусматривает изменение геометрических размеров внутренних помещений (высота, ширина), их функциональных значений (например, спальня вместо кухни), а также замену отдельных элементов или всей сети коммуникаций.

  Реконструкция предполагает вмешательство в несущие стены и другие важные элементы дома. Данный тип работ согласуется по тому же принципу, что и новое строительство.

О расходах

Изменение функционального назначения подвальных помещений требует от владельца дома немалых расходов.

При этом размер последнего показателя зависит от цели эксплуатации комнаты, установленного в ней оборудования, типа и качества отделочных материалов и других факторов.

Если не учитывать стоимость устройств, применяемых в домашнем кинозале или сауне, то создание этих помещений обходится дешевле остальных.

При организации офиса или кухни затраты существенно увеличиваются. Это объясняется тем, что создание таких комнат предусматривает проведение реконструкции имеющихся помещений. Например, в кухню необходимо подвести канализационную систему и водопровод, для чего разрабатывается и утверждается новый проект.

При расчете стоимости перепланировки или реконструкции подвала важно учитывать расходы, связанные с установкой отопительных приборов и вентиляции. Кроме того, в цену переоборудования нижнего этажа необходимо включить теплоизоляционные материалы.

Работы по изменению эксплуатационных характеристик подвала приводят к увеличению платы за дом.

Стоимость модернизации нижнего этажа увеличивается, если предполагается проведения его заглубления с целью увеличения высоты комнат. В подобных случаях к работам приходится привлекать специализированные бригады со стороны.

Причем перед тем, как проводить заглубление подвала, необходимо подать соответствующее заявление в органы местного самоуправления и получить разрешение на этот вид работ. Без такого документа подвал нельзя реконструировать.

Дешевле всего обходится прокладка телевизионных, электрических и компьютерных сетей.

Расходы на переоборудование нижнего этажа существенно увеличиваются, если он располагается в старых зданиях, требующих дополнительного ремонта.

Источник: http://mainstro.ru/kak-pravilno-ispolzovat-podvalnoe-pomeshhenie/

Назначение и правовой режим подвальных помещений

Подвальное помещение

Подвал – одни из краеугольных камней жилищно-коммунальной сферы. Уже более двадцати лет, с первых изменений в законодательстве и провозглашения частной собственности, не утихают баталии по поводу их предназначения и использования. Подвальные помещения регулярно становятся предметом медийных скандалов (рейдерство, нецелевое использование, коррупция) и судебных разбирательств.

Часто споры разгораются между жильцами многоквартирных домов, считающих подвалы своим общедолевым имуществом, и муниципальными властями.

Так, в нашу редакцию недавно поступил вопрос: «Подвальные помещения, с коммуникациями городские власти отнесли к городской собственности, хотя в доме есть собственники.

Как востребовать эти помещения в общедолевое владение собственников и признать решение города незаконным? Спасибо!».

Для начала немного теории.

Существует три типа подвальных помещений:

  • подвалы, являющиеся самостоятельными объектами недвижимости и не относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома;
  • подвалы, находящиеся в общедолевой собственности, но которые могут по решению жильцов сдаваться в аренду или отчуждаться;
  • подвалы, которые априори являются общедомовым имуществом, и не могут быть изъяты из его состава (так называемые, технические подвалы).

На первый взгляд все просто. Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции и различное оборудование, обслуживающее более одной квартиры (статья 290 Гражданского Кодекса РФ).

О том же, но более детально, говорится в статье 36 Жилищного Кодекса РФ: «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме», к которому относятся лестничные площадки, лифты, технические этажи, чердаки и иные объекты и помещения. Среди «иных» – подвалы, имеющие инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в  доме оборудование.

Эти положения законодательства нашли отражение в судебной практике. В Определении Конституционного Суда РФ от 19 мая 2009 года №489 О-О сказано, что если помещение не является частью квартиры и если в нем расположено оборудование, обслуживающее дом в целом или его часть, то оно является общедомовым.

В связи с этим технические подвалы – это подвальные помещения, не имеющие самостоятельного назначения, спроектированные для размещения в них инженерных систем и узлов управления ими, к которым обеспечен постоянный доступ технических служб.

Проще говоря, это подвалы, в которых проходят трубы водоснабжения или канализации, располагаются стояки, задвижки, приборы учета и другое общедомовое оборудование.

Такой подвал не должен запираться, а если это все же делается, чтобы там не селились лица без определенного места жительства, представители управляющей компании, аварийной службы и других коммунальных организаций должны в любой момент иметь возможность попасть в него.

В отношении подвалов – самостоятельных объектов недвижимости – действует правило, выработанное в арбитражных процессах. Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от02.03.2010 №13391/09 по делу № А65-7624/2008-СГ3-14/13 подвал признается самостоятельным объектом, если к моменту начала приватизации квартир в доме он не был спроектирован и сформирован как технический.

Такие помещения, как правило, переводятся в разряд нежилых, сдаются в аренду или продаются для коммерческих целей (магазины, аптеки и прочее).

Теперь к практике. В жизни использование подвальных помещений довольно разнообразно, а определить, каково их назначение и соответственно правовой режим, очень сложно.

Муниципальные власти, руководствуясь 131-м Федеральным законом и сетуя на то, что общее – почти «бесхозное», проводит инвентаризацию подвалов и заносят неоформленные в свой реестр.

Вернуть подвальное помещение, перешедшее на баланс районной администрации, можно только через суд. Для этого необходимо подать негаторный иск о признании подвального помещения общедолевой собственностью жильцов многоквартирного дома, признании недействительной государственной регистрации муниципальной собственности и исключении указанного помещения из соответствующего реестра.

Стоит отметить, что судебная практика по подобным делам весьма обширна, но, увы, неутешительна. Суды признают позицию законодателя, что управлять домом и иметь доступ к его жилищно-коммунальным артериям должны жильцы. Но в удовлетворении их требований признать подвал техническим, а значит, общедомовым, чаще всего отказывают.

Если вы действительно намерены добиваться отмены решения городских властей, стоит запастись терпением и заручиться поддержкой опытных юристов.

При определении статуса и назначения подвала учитываются не только особенности его проектировки, говорящие о возможности самостоятельного использования, но и наличие коммуникаций, узлов управления и множество других нюансов.

Поэтому прежде, чем обратиться в суд, проведите независимую экспертизу, которая поможет определить правовой режим подвального помещения.

Источник: https://zhkhacker.ru/2012/11/naznachenie-i-pravovoj-rezhim-podvalov/

Автоправо
Добавить комментарий