Несовершеннолетние дети в доле жилья, что будет при их совершеннолетии?

Содержание
  1. Юные собственники
  2. С какого возраста ребенку можно дарить недвижимость?
  3. Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Rambler&Co Николай Косяк:
  4. Отвечает генеральный директор Rezidential Group Сергей Ильясаев:
  5. Отвечает адвокат Анастасия Брайчева:
  6. Отвечает генеральный директор юридической компании «Оливия» Андрей Лихачев:
  7. Жить, но не владеть. Взрослые дети лишились права на жилье
  8. Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка 2019
  9. Как продать долю, если остальные собственники против этого
  10. Продажа доли ребенка: ограничительные нормы от органов опеки
  11. Необходимые документы и базовое правило
  12. Согласование сделки с органами опеки
  13. Наиболее распространенные причины отказа в одобрении
  14. Решение органов опеки можно обжаловать в суде
  15. Нотариальное заверение: обязательное условие
  16. Заключение
  17. Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?
  18. Отвечает юрисконсульт офиса «Киевское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Пархоменко:
  19. Отвечает юрист ООО «Центр правового обслуживания» Анатолий Никифоров:
  20. Отвечает адвокат Екатерина Шаго:
  21. Отвечает адвокат по семейным спорам Ольга Белова:
  22. Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
  23. Отвечает к.ю.н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Юные собственники

Несовершеннолетние дети в доле жилья, что будет при их совершеннолетии?

«РБК-Недвижимость» рассказывает о тонкостях оформления недвижимости на несовершеннолетних и возможностях ее продажи

Сергей Куликов/Интерпресс/ТАСС

Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.

Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. О том, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители, — в карточках «РБК-Недвижимости»

Оформление В каких случаях ребенка делают собственником жилья

Самая распространенная причина, по которой недвижимость оформляют на несовершеннолетнего ребенка, — желание заранее обеспечить его собственным жильем, которое родители не смогут поделить между собой при разводе. В этом случае квартира не будет считаться совместно нажитым имуществом супругов. Также оформление жилья на ребенка происходит, если оно подарено ему или перешло к нему по завещанию.

Бывают случаи, когда взрослые оформляют квартиру на ребенка, чтобы защитить имущество от притязаний кредиторов, перед которыми у родителей есть неисполненные финансовые обязательства.

Права ребенка Могут ли дети распоряжаться своей недвижимостью

Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства.

При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью дееспособным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Права родителей Могут ли родители распорядиться недвижимостью ребенка

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость.

Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли.

На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

Продажа В каких случаях органы опеки дают на нее разрешение

Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

Альтернатива На что обращают внимание органы опеки

Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах.

Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия.

Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

Доля Как продать, если ребенку принадлежит часть квартиры

Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки. Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5a6807619a7947d58163062c

С какого возраста ребенку можно дарить недвижимость?

Несовершеннолетние дети в доле жилья, что будет при их совершеннолетии?

В России нет ограничений по возрасту, с которого человек может владеть собственностью, поэтому подарить квартиру можно даже новорожденному, а вот полноценно распоряжаться имуществом можно только с 18 лет.

В случае, если Вы являетесь единственным собственником недвижимости, то в простой письменной форме можно заключить договор дарения с внучкой и ее законным опекуном, который также должен подписать документ. Если собственность находится в коллективном владении, потребуется нотариальная сделка.

Также вопросы может вызвать ситуация, когда в квартире, которую Вы собираетесь подарить, прописаны другие несовершеннолетние дети. Такая ситуация требует более тщательного разбора с юристом. Еще один важный момент: согласно п. 18.1 ст.

218 Налогового кодекса, сделки дарения с близкими родственниками, коей является для Вас Ваша внучка, не облагаются подоходным налогом.

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Rambler&Co Николай Косяк:

Российское законодательство не накладывает ограничений на покупку или дарение ребенку недвижимости. При этом процедура дарения квартиры или доли несовершеннолетнему практически ничем не отличается от подобного процесса, связанного с совершеннолетними.

Сегодня нередки случаи, когда дарственная оформляется пенсионерами именно на внуков. При этом распоряжаться самостоятельно своим имуществом человек может только с 18 лет.

С 14 до 18 лет дети совершают сделки только при наличии письменного согласия своих законных представителей. До 14 лет дети к сделкам не допускаются совсем — их совершают родители или опекуны.

При этом любые сделки, где фигурирует имущество несовершеннолетнего, совершаются в нашей стране с согласия органов опеки и попечительства.

Стоит заметить, что права ребенка, владеющего недвижимостью, хорошо защищаются. Так, ребенок в результате сделки не может остаться без жилья. Кроме того, при продаже квартиры, в которой есть доля ребенка, чиновники проследят, чтобы по площади и характеристикам новое жилье, куда его прописывают, было не хуже.

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Что лучше – дарственная или завещание на квартиру?

Отвечает генеральный директор Rezidential Group Сергей Ильясаев:

Для того чтобы подарить жилье внучке, собственнику необходимо составить договор дарения (дарственную), который послужит основанием для передачи недвижимости.

При получении квартиры в дар несовершеннолетняя должна поставить свою подпись в договоре дарения. Помимо этого, ее родителям также необходимо подписать дарственную и дать согласие на совершение сделки.

Затем для перехода права собственности документ следует зарегистрировать в Росреестре.

Замечу, что в некоторых случаях недвижимость лучше не дарить, а завещать. Дело в том, что при дарении жилья право собственности переходит к другому лицу и даритель уже не может передумать. А после написания завещания владелец квартиры может еще бессчетное количество раз изменить свое решение.

Отвечает адвокат Анастасия Брайчева:

Владеть недвижимостью ребенок может с самого момента рождения (по факту — с момента получения свидетельства о рождении, поскольку без документов невозможно произвести оформление сделки). Так что подарить квартиру своей внучке Вы можете в любой момент, в том числе и сейчас.

До 18 лет от имени ребенка подписывать с Вами договор дарения будет ее законный представитель (как правило, это один из родителей, а при их отсутствии — попечитель). Он же будет производить действия, необходимые для регистрации перехода права.

При этом с момента 18-летия ребенок сможет самостоятельно распоряжаться квартирой, а до этого времени, при необходимости распоряжения жильем, сделки будут заключать законные представители.

Кстати, на это дополнительно потребуется согласие органа опеки и попечительства.

Существуют случаи, когда ребенок может стать полностью дееспособным уже с 16 лет.

Это называется эмансипацией и допускается, если несовершеннолетний старше 16 лет работает по трудовому договору или занимается предпринимательской деятельностью.

Объявление ребенка полностью дееспособным происходит по решению органа опеки и попечительства, если родители согласны, или по решению суда, если такое согласие отсутствует.

В случае, если несовершеннолетний эмансипирован, он самостоятельно заключает сделки по приобретению недвижимости, в том числе может подписать и договор дарения.

5 главных новшеств 2017 года в законах о недвижимости

Квартира в наследство и завещание

Отвечает генеральный директор юридической компании «Оливия» Андрей Лихачев:

Закон не ограничивает правоспособность детей: они так же, как и взрослые, с самого рождения могут иметь в собственности объекты недвижимости и иное имущество.

Право собственности у малолетних может возникнуть при принятии наследства, в связи с участием в приватизации муниципального имущества либо из обычных сделок.

До достижения ребенком 14 лет сделки совершаются от его имени законными представителями, а после и до совершеннолетия крупные сделки могут совершаться детьми самостоятельно, но с письменного согласия родителей или опекунов.

Дарителю необходимо хорошо подумать, прежде чем заключать такую сделку. Ее последствием станет переход права собственности и, соответственно, утрата дарителем прав на подаренную квартиру. В последующем одаряемый сможет свободно распоряжаться этим объектом недвижимости, передать его в залог, продать или подарить третьим лицам.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как взять кредит на ремонт?

Можно ли купить долю в квартире за маткапитал?

Как использовать маткапитал, если мы строим дом сами?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/s_kakogo_vozrasta_rebenku_mozhno_darit_nedvizhimost/6056

Жить, но не владеть. Взрослые дети лишились права на жилье

Несовершеннолетние дети в доле жилья, что будет при их совершеннолетии?

Большинство россиян фактически уже живут в новой капиталистической реальности, где дети не имеют права на долю собственности жилья своих родителей.

Новое поколение свободной России по сути дела освободилось от крыши над головой: конституционное право на жилище они по-прежнему имеют, а право собственности на него — уже нет. Еще далеко не все это осознали, поскольку менталитет меняется куда медленнее, чем юридический контекст.

Бывший ребенок

Во времена СССР многоквартирные дома в основном принадлежали государству, а вопрос о распределении долей стоял только в отношении кооперативных квартир. Сегодня более 80% жилого фонда находится в частной собственности.

А в отношении частного жилья правовые рамки отношений «отцов и детей» определяются принципом раздельности их имущества.

«При совместном проживании родителей и детей не возникает автоматически общей совместной собственности, как это происходит между супругами», — поясняет Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ».

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Иногда суд вправе отступить (как исключение из правил) от принципа равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей. «В этом случае, — говорит Д. Погорельская, — увеличивается доля имущества супруга, с которым остается проживать ребенок, однако в собственность ребенка доля в общем имуществе супругов не переходит.

Поскольку права и обязанности родителей в отношении их детей прекращаются по достижении ими возраста 18 лет (при совершеннолетии), у родителей не возникает обязанности по обеспечению жильем своих совершеннолетних детей.

В случае продажи квартиры бывший собственник и члены его семьи должны освободить ее, в противном случае новый собственник жилого помещения вправе требовать их выселения в судебном порядке».

1994-й — год великого перелома

Гораздо больше повезло тем детям, которые родились в муниципальной квартире: таких несовершеннолетних с 1994 г. в обязательном порядке включают в приватизацию жилья, в котором они прописаны, и они становятся в итоге его долевыми собственниками.

Об этом механизме на сегодня можно было бы забыть, но в феврале приватизацию неожиданно в очередной раз продлили на два года — до 1 марта 2015 г.

Для родителей приватизационный сценарий может стать проблемой, если, достигнув совершеннолетия, ребенок начнет требовать разъезда или выделения его доли в денежном выражении.

Или, что самое худшее, он может свою долю просто продать назло предкам, а это в условиях Москвы почти с неизбежностью заканчивается рейдерским захватом, поскольку доли в частных квартирах зачастую покупают аферисты именно с этой целью.

Скорее всего, жилье этот юный Ротшильд купить на вырученные деньги не сможет, но уж на красивую машину и несколько месяцев dolce vita должно хватить. В итоге родители вынуждены за бесценок продавать рейдерам остаток квартиры и уезжать на ПМЖ на дачу. Правда, такие экстремальные сценарии раздела квартиры чаще встречаются лишь при конфликте поколений. Ведь у детей есть еще расчет получить когда-нибудь наследство, а сдав родителей рейдерам, об этом можно забыть.

В 1994 г. власти схватились за голову, поняв, что жилищные права детей стали в массовом порядке нарушаться. Тогда проблему решили, задним числом включив всех несовершеннолетних в приватизацию. Судебные разбирательства на тему восстановления имущественных прав бывших несовершеннолетних захлестнули суды.

Но теперь новое поколение рождается уже в частном жилье, и государство вынуждено умыть руки: неолиберальная модель экономики требует жертв.

Если ребенок родился в уже приватизированной или купленной ранее квартире, то его туда, разумеется, пропишут, но никаких прав собственности он от этого не получит, если добрые родители добровольно не пожелают включить его в число собственников.

Разумеется, все это никак не сказывается на жилищных правах несовершеннолетних, которые строго защищены государством, речь только об их имущественных правах.

«Местом жительства детей, не достигших 14 лет, признается место жительства их законных представителей — родителей, — говорит Ирина Шугурова заместитель управляющего директора «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости» по правовым вопросам. — Верховный суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики за III квартал 2007 г. разъяснил, что дети, несмотря на расторжение брака их родителями, сохраняют право пользования принадлежащим одному из родителей жилым помещением, в котором они проживали».

Опеке укоротили руки

Что касается прописанных в квартире детей, то если раньше при продаже или обмене такого жилья обязательно требовалось разрешение органов опеки и попечительства, то сейчас ситуация несколько иная, говорит И. Шугурова: «В соответствии со ст.

292 ГК РФ согласие органов опеки и попечительства необходимо получать только на сделки по отчуждению жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены его семьи, если при этом затрагиваются права и охраняемые законом интересы указанных лиц. В остальных случаях собственники не ограничены в принятии решений по распоряжению жильем. Если несовершеннолетний был зарегистрирован или проживал в квартире на момент приватизации либо в случае если его права и интересы были нарушены в связи с продажей квартиры и последующей выпиской, то сделка купли-продажи и снятие ребенка с регистрационного учета из указанной квартиры могут быть оспорены в судебном порядке».

Правовая ситуация изменилась, и это постепенно приведет к устранению имущественного перекоса, возникшего в 1990-е гг., когда с рождением рынка недвижимости появилось множество «нищих миллионеров».

Проработавшие всю жизнь старики чувствовали себя изгоями, а молодежь, только закончившая школу, — королями жизни, поскольку имущественные права разных поколений были уравнены, но молодежь была больше приспособлена к рынку.

Впрочем, есть и обратная сторона медали: в постприватизационную эпоху новые правовые условия будут нелегкими именно для молодежи.

Ипотека в России слишком недоступна, чтобы выпускник вуза, например, мог с легкостью приобрести собственное жилье и не зависеть от родителей и их квадратных метров. Остается только гадать, как все это скажется на социальном самочувствии общества и доступности жилья.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Источник: https://www.cian.ru/stati-zhit-no-ne-vladet-vzroslye-deti-lishilis-prava-na-zhile-217620/

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка 2019

Несовершеннолетние дети в доле жилья, что будет при их совершеннолетии?

Продажа доли в квартире – это всегда непростая задача, а если речь идет о продаже части недвижимого имущества, которая принадлежит ребенку, то эта задача многократно усложняется.

Кроме обязательной процедуры нотариального заверения, без чего проведение подобных сделок в принципе невозможно, важно заручиться письменным согласием органов опеки, сотрудники которых могут оказаться слишком принципиальными в столь важном вопросе.

Дело в том, что родители и государственные чиновники, уполномоченные защищать права несовершеннолетних, нередко имеют разные представления о том, что такое улучшение жилищных условий ребенка и соблюдение его прав.

В настоящей статье мы рассмотрим, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка в 2019 году, что нужно для этого сделать и при каких условиях органы опеки одобрят сделку.

сложность, возникающая при продаже жилья, которое находится в долевой собственности, заключается, прежде всего, в необходимости документально (и физически) разделить доли. Если нет предварительной договоренности, а владельцев недвижимости несколько, возможны осложнения отношений продавца с другими собственниками, которые могут попросту воспротивиться любым сделкам.

Даже если распределение долей оформлено документально, часто бывает, что ни один из владельцев жилья не может точно сказать, где пролегают границы его законного пространства, а где начинается территория другого собственника.

Однако даже пройдя процедуру выделения доли «в натуре» (при этом собственник может предлагать покупателю конкретное помещение, которым тот мог бы распоряжаться), необходимо неукоснительно соблюдать и прочие законодательные нормы.

Чтобы разобраться с законодательными основами, стоит изучить статьи 244-259 ГК.

В числе важнейших условий продажи доли имеется следующее: решив продать свою долю, собственник должен, прежде всего, обратиться с предложением к другим собственникам, которые имеют первоочередное право на такую покупку.

При отказе надо получить письменное подтверждение того, что владельцы других долей не возражают против выставленных условий и не имеют претензий на имущество. Стоить помнить, что сейчас все договоры, связанные с долевой собственностью, должны обязательно заверяться нотариально.

Как продать долю, если остальные собственники против этого

Если отношения таковы, что шансов договориться нет, а письменный отказ никто предоставлять не собирается, нужно составить письмо, в котором предлагается сделка и обозначены все условия, включая стоимость и местонахождение недвижимого имущества.

Документ необходимо отправить ценным письмом (на адрес каждого совладельца квартиры) и подождать тридцать дней, если за этот период ответа не последует, собственник имеет полное право на продажу своей части.

Уведомление об отправке письма и будет служитель доказательством того, что собственник сделал положенное предложение, если недовольные совладельцы решат обратиться в суд.

Однако при продаже доли лицам, которые не являются совладельцами, необходимо предлагать точно такие же условия, которые были предложены совладельцам. В случае изменения условий надо снова уведомлять всех владельцев, поскольку игнорирование этого правила может повлечь за собой судебные тяжбы и в итоге признание договора недействительным.

Ситуации, когда другой собственник категорически против продажи одной из долей, не так уж редки. Однако во многих случаях права на реализацию своей доли в судебном порядке отстоять удается.

Продажа доли ребенка: ограничительные нормы от органов опеки

Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, имеющий в этой недвижимости свою долю, которую надо продать, возникает еще больше ограничений.

Взрослый человек сам решает, как он будет жить после продажи жилья, а вот ребенок, с точки зрения закона, не может остаться без крыши над головой даже документально.

Это означает, что продать долю недвижимости ребенка можно только при условии, что он зарегистрирован и проживает по другому адресу, то есть продаваемая доля не является единственным жильем.

Продать долю ребенка можно также, если есть гарантия того, что он получит на свое имя другую недвижимость (или равноценную сумму денежных средств), а значит, его право на жилье будет соблюдено.

Продажа имущества ребенка должна быть подтверждена согласием родителей (или опекунов).

Однако, в любом случае, без разрешения служб опеки не обойтись, поэтому начинать процедуру нужно с обращения в местный попечительский орган с соответствующим ходатайством. 

Стоит отметить, что перевод денег на счет ребенка – это крайняя мера, и органы опеки не всегда соглашаются с таким вариантом.

Необходимые документы и базовое правило

Обращаясь в органы опеки за одобрением сделки, нужно обязательно взять с собой свидетельство о рождении несовершеннолетнего, документы, удостоверяющие личность родителей или опекунов, свидетельства о праве собственности на продаваемое жилье, а также документы на квартиру. Кроме того, понадобятся данные о специальном счете, открытом на имя ребенка, и чеки, подтверждающие поступление средств на этот счет. Счет должен быть оформлен таким образом, что доступ к деньгам может иметь только сам ребенок после достижения совершеннолетия.

Есть важное правило: если продается приватизированная квартира с долей ребенка, на новой жилой площади ему должна быть выделена не меньшая доля. Бывает, что квартира продается не для того, чтобы покупать новое жилье.

В этом случае ребенок должен быть обеспечен долей в другой недвижимости или адекватной денежной суммой на персональном счете. Только при соблюдении этих требований органы опеки имеют право дать разрешение на сделку.

Задача государственных инстанций – добиться соблюдение интересов несовершеннолетних и не допустить того, чтобы они лишились единственной недвижимости, либо условия их жизни в результате сделки ухудшились.

Согласование сделки с органами опеки

Продать квартиру с долей несовершеннолетнего без участия служб опеки – значит, совершить незаконную сделку, которая очень легко аннулируется в судебном порядке. Лучшим способом достичь желаемого является предварительная консультация в органах опеки еще на этапе намерения о продаже жилья с долей несовершеннолетнего.

Важно понять, в каком случае можно будет получить разрешение органов опеки без проблем. Наиболее часто совершаемая ошибка – решение о продаже квартиры с долей ребенка с тем, чтобы затем купить комнату на его имя.

Если речь идет о единственном жилище, органы опеки ни за что не одобрят такую сделку, поскольку несовершеннолетний не может проживать в одиночестве, а если разделить комнату на двоих даже с одним из родителей, на ребенка точно не хватит положенных квадратных метров.

В любом случае, непростые вопросы могут решаться индивидуально с учетом текущих потребностей ребенка и финансовых перспектив родителей.

Наиболее распространенные причины отказа в одобрении

Если служба опеки категорически отказывается дать разрешение на продажу доли ребенка, сделка, даже если она состоится, однозначно будет незаконной. Родителям, которые планируют подобные сделки, стоит знать о наиболее распространенных случаях отказа:

  • Во-первых, орган опеки не одобрит ситуацию, когда прежнее жилье продается полностью, а новое приобретается в рассрочку, и доля ребенка в нем пока не может быть выделена. Бывает, что родители решают продать жилье с детской долей для первоначального взноса на покупку жилья в строящемся доме с помощью ипотеки. Если на персональном счете ребенка нет суммы, равной стоимости его доли, для органа опеки эта ситуация является лишением ребенка жилья, хоть и временным.
  • Во-вторых, даже если новое жилье будет по площади больше старого, и по площади доля ребенка увеличится, орган опеки ответит отказом, если в приобретаемой недвижимости меньше удобств, чем в прежней (например, большой частный дом без водопровода и канализации). То же касается ситуации, если имеющаяся социальная инфраструктура не подходит для полноценного развития ребенка, например, нет школы, детского сада или детской поликлиники.

Иными словами, уровень жизни несовершеннолетнего после продажи квартиры с его долей можно только улучшить, менять условия проживания ребенка в худшую сторону недопустимо.

Решение органов опеки можно обжаловать в суде

Если имеется стойкое убеждение в неправомерности отказа, можно обжаловать действия органов опеки в суде, обязательно заручившись адвокатской поддержкой, поскольку такие тяжбы не относятся к числу простых и однозначных.

Кроме пакета документов, в качестве доказательств улучшения жизни ребенка сначала в попечительских инстанциях, а затем, при необходимости, в судебных органах, можно использовать следующие аргументы (конечно, если они обоснованы):

• улучшение экологической обстановки или климатических условий;

• получение родителями более высокооплачиваемой работы и повышение уровня жизни всей семьи;

• документально подтвержденные перспективы развития инфраструктуры в ближайшее время.

Органы опеки имеют на рассмотрение определенный законодательством срок – две недели с момента получения от родителей заявления, сопровождаемое полным пакетом документов. 

В разрешении, которое выдается на руки, непременно должен указываться полный адрес, по которому располагается прежнее жилье, и адрес новой квартиры или другие основания для положительного решения. Этот документ послужит также основанием для снятия несовершеннолетнего с регистрационного учета.

Нотариальное заверение: обязательное условие

Любые сделки с недвижимостью, если в них принимает участие несовершеннолетний, обязательно заверяются нотариусом.

Для заверения договора обязательным является присутствие у нотариуса обоих родителей, однако если это нереально по причине того, что один из них не дает согласия на сделку, уехал очень далеко после развода, а его местонахождение неизвестно – соответствующее разрешение можно получить через суд.

Если второй родитель умер, нужно не забыть принести нотариусу свидетельство о смерти. Когда один из родителей находится за границей, он может заверить разрешение в российском консульстве и отправить супруге (или супругу).

После заверения договора нотариусом и получения (в той же конторе) акта приемки-передачи недвижимости необходимо завершить формальности в Росреестре, зарегистрировать ребенка по новому месту жительства. По завершении всех мероприятий важно не забыть представить в органы опеки копии договоров, чтобы они зафиксировали факт полноценного замещения прежней собственности несовершеннолетнего.

Заключение

Продажа квартиры с «детской долей» должна начинаться с визита в органы опеки и завершаться посещением этой же службы.

Искать пути обхода не стоит, поскольку, как показывает практика, найти выход из непростых в правовом отношении ситуаций намного легче, чем потом разбираться с последствиями незаконной сделки.

Учитывая тот факт, что данный вид сделки нельзя назвать простым, наилучшим решением будет привлечение профессионального юриста.

Источник: https://novostroev.ru/other/prodazha-kvartiry-s-doley-nesovershennoletnego-rebenka-2018/

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Несовершеннолетние дети в доле жилья, что будет при их совершеннолетии?

Вы с младшим сыном сможете продать квартиру в случае, если получите согласие от органов опеки и попечительства. Собственницей доли является несовершеннолетняя внучка, однако ее законные представители — родители. В соответствии с Федеральным законом от 24.04.

2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», органы опеки и попечительства дают законным представителям письменное разрешение о возможности распоряжаться имуществом несовершеннолетнего.

При этом необходимо будет доказать органам опеки и попечительства, что после продажи квартиры, где у несовершеннолетней внучки есть доля, ее права не будут нарушены, и жилищные условия не будут ухудшены. Данного разрешения вполне достаточно для продажи квартиры.

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

С какого возраста ребенку можно дарить недвижимость?

Отвечает юрисконсульт офиса «Киевское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Пархоменко:

Вы, являясь долевыми собственниками жилого помещения, можете продать его и по долям, соблюдая требования ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки. Однако общеизвестно, что продавать квартиру целиком намного выгоднее, чем в виде долей, поскольку ликвидность отдельной доли гораздо ниже, и продать ее по реальной рыночной стоимости практически невозможно.

В связи с тем, что собственником ¼ доли в праве собственности является несовершеннолетний, то на сделку, во-первых, потребуется разрешение органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Во-вторых, такая сделка должна совершаться с согласия родителей ребенка.

Как правило, органы опеки и попечительства, разрешая сделки по отчуждению объектов жилой недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним детям, требуют приобретения на имя несовершеннолетнего аналогичного жилья.

Если возможности наделить ребенка другим жилым помещением не имеется, то можно обратиться в органы опеки и попечительством с заявлением о разрешении продать квартиру с зачислением денежных средств, вырученных от продажи доли ребенка, на индивидуальный банковский счет ребенка.

При этом органы опеки и попечительства принимают определенное решение, учитывая жизненные обстоятельства каждой конкретной семьи.

Отвечает юрист ООО «Центр правового обслуживания» Анатолий Никифоров:

В такой ситуации возможна продажа не всей квартиры целиком, а долей, принадлежащих Вам и младшему сыну. Однако такая сделка имеет ряд нюансов. Во-первых, по закону внучка имеет преимущественное право на приобретение доли в общей долевой собственности (ст. 250 ГК РФ).

Поэтому прежде, чем продать свои доли третьим лицам, необходимо предложить выкупить их законным представителям ребенка. И только в случае их отказа (либо отсутствия согласия в установленный законом тридцатидневный срок), сделка может быть совершена с третьими лицами.

Кроме того, нужно получить согласие органа опеки на отказ от реализации преимущественного права покупки доли малолетним.

Во-вторых, продажа долей в недвижимом имуществе также требует соблюдения нотариальной формы сделки. Еще один выход из ситуации это обмен с доплатой.

Но и в этом случае без согласия органов опеки и попечительства не обойтись.

Несоблюдение вышеназванных требований станет основанием для отказа в регистрации перехода права собственности в органах Росреестра, а также признания сделки недействительной.

Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?

Могу ли я подать в суд на город по результатам переселения?

Отвечает адвокат Екатерина Шаго:

Вы можете продать свои доли, не ориентируясь на внучку. Вы и Ваш младший сын можете распоряжаться своей собственностью вне зависимости от того, что Ваша внучка стала сособственником в квартире. Конечно, доли, скорее всего, будут стоить дешевле, чем целая квартира со всеми долями, но продать Вы их вправе.

Алгоритм действий такой: сначала вы с сыном должны найти покупателя на ваши доли и определить реальную рыночную цену этих долей. В соответствии со ст.

250 ГК РФ, при продаже долей Вы и Ваш сын, каждый в отдельности, должны будете официально уведомить родителей девочки (поскольку внучка несовершеннолетняя) о возможной продаже и предоставить им право преимущественной покупки ваших долей. Уведомить необходимо заказным письмом с уведомлением о вручении.

На ответ будет дано 30 дней с момента получения такого письма. По истечение 30 дней можно пойти к нотариусу с документами об отправке уведомлений и зафиксировать данный факт нотариально.

Кроме того, на разрешение такой сделки необходимо будет получить разрешение органов опеки и попечительства (в соответствии с 37 статьей ГК РФ). Отказ органов опеки от выдачи разрешения можно будет оспорить в суде. Кстати, органы опеки не могут умалить ваше с младшим сыном право на распоряжение своими долями.

В случае, если ответа от законных представителей нет или они отказались от права преимущественной покупки долей, то вы может продать свои доли стороннему покупателю.

При этом стоимость долей, обозначенная в Уведомлениях о праве преимущественной покупки, не должна быть изменена.

Вы имеете право продать только за ту цену, за которую предложили выкупить внучке (ее законным представителям), и это обстоятельство должно быть очень и очень строго соблюдено.

Отвечает адвокат по семейным спорам Ольга Белова:

Необходимо четко уяснить, что продать недвижимость, часть которой принадлежит несовершеннолетнему, без участия органа опеки и выделения доли не получится ни при каких обстоятельствах.

Если после продажи приобретение нового жилья не предполагается, ребенку можно предоставить долю в другом жилом помещении, в данном случае в квартире матери (или бабушки, дедушки), передав ей эквивалентную денежную сумму от продажи квартиры.

Если это невозможно, то придется оформить на ребенка равную долю во вновь приобретенном жилье или отдельное жилье с общей площадью не меньше, чем его доля.

В данном случае необходимо до продажи представить документы в органы опеки с целью получения консультации о том, на какой вид жилья они выдадут разрешение.

В практике бывали случаи, когда родители приобретали ребенку недорогую комнату, но орган опеки не давал разрешения на продажу.

Важно понимать, что ребенок не может жить один: предоставляемая ему площадь должна быть достаточной для проживания двоих (ребенка и как минимум его матери).

Кроме того, могут быть другие основания получить отказ органа опеки: если жилье приобретается в рассрочку с одновременной продажей других жилых помещений; если сделка является продажей и дарением одновременно; если новая квартира расположена в строящемся объекте (когда право владения еще отсутствует); если приобретаемое жилье существенно меньше по квадратуре; если в приобретаемом жилье отсутствует удобство или коммуникации; если окрестная инфраструктура слабо развита или вообще отсутствует. Одновременно с этим иногда разрешается открыть на имя ребенка счет, на который вносятся средства от продажи его доли, которыми ребенок будет вправе распоряжаться по достижении совершеннолетия. В данном случае такой вариант также возможен, если органы опеки придут к выводу, что это единственный способ обеспечить соблюдение прав Вашей внучки с учетом малозначительности ее доли в продаваемой квартире, невозможности выделения доли в новом жилье, а также с учетом того, что до продажи девочка проживала с матерью в другом месте. В любом случае, Вам в первую очередь необходимо обратиться за консультацией в орган опеки.

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Как продать долю в общежитии, оформленную на ребенка?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

В этой ситуации необязательно приобретать внучке отдельное жилье, но в процессе продажи Вашей квартиры внучка должна получить чуть больше, чем продала то есть улучшить свои жилищные условия. Ей можно выделить долю, содержащую больше жилой площади хотя бы на 1 кв. метр в квартирах матери, бабушки, дедушки и других родственников. Даже часть дома ИЖС, если таковой есть.

В этом случае Вы можете вместе продать квартиру целиком, одновременно приобретя внучке долю в другой квартире или доме. Учтите, что на это действие необходимо заранее получить разрешение органов опеки и попечительства. Также покупку другой доли на ребенка необходимо осуществлять либо во время, либо после продажи спорной квартиры (но до окончания регистрационных действий).

Отвечает к.ю.н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Если коротко, то Вашу ситуацию можно охарактеризовать как наличие в семье проблемного актива.

Итак, если все члены семьи, включая несовершеннолетнюю внучку в лице ее представителя, готовы данную квартиру продать и разделить деньги пропорционально проданным долям, то Вы можете провести эту сделку без каких-либо осложнений за исключением предоставления в органы опеки и попечительства документов, подтверждающих обеспечение несовершеннолетней жильем. Это может быть, например, проживание ее с мамой или иными родственниками по материнской линии.

Если такой возможности нет, то Вам имеет смысл при подготовке сделки купли-продажи Вашей квартиры предусмотреть приобретение жилплощади для Вашей внучки, соответствующей социальным нормам, к примеру, по договору предварительной купли-продажи или банковской ипотеки. В этом случае данная недвижимость должна быть эквивалента стоимости доли внучки это может быть и комната, и квартира небольшого размера или находящаяся в недорогом районе.

Если же законные представители несовершеннолетней внучки против сделки, то Вы можете продать свою долю (3/4 квартиры) любому лицу, предложив до этого выкупить данную долю представителям несовершеннолетней внучки, тем самым соблюдая ее преимущественное право как долевого собственника. Следует отметить, однако, что стоимость реализации доли в данном конкретном случае будет ниже рыночной, так как актив все-таки проблемный, и доля «идеальная», то есть не выделенная «в натуре».

Вы также можете в судебном порядке, если это позволяют параметры квартиры, осуществить выделение Вашей доли в натуре, то есть с определением комнат.

Тогда Вы получаете де-факто коммунальную квартиру и можете распоряжаться Вашими комнатами без каких-либо потерь в стоимости. Право преимущественного выкупа, однако, сохраняется.

Ну, и если никакой из изложенных вариантов Вас не устроил, тогда Вам придется ожидать совершеннолетия внучки и решать вопросы лично с ней.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли купить долю в квартире за маткапитал?

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Как использовать маткапитал, если мы строим дом сами?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_prodat_dolyu_nesovershennoletnego_rebenka/6183

Автоправо
Добавить комментарий