Неофициальная аренда жилья и требование освободить квартиру за один день

Содержание
  1. Найм (аренда) жилья
  2. Статья 810-1. Аренда жилья с выкупом
  3. Статья 811. Форма договора аренды жилья
  4. Статья 812. Предмет договора аренды жилья
  5. Статья 813. Стороны в договоре аренды жилья
  6. Статья 814. Правопреемство в случае изменения собственника жилья, переданного в аренду
  7. Статья 815. Обязанности арендатора жилья
  8. Статья 816. Арендатор и лица, которые постоянно проживают вместе с ним
  9. Статья 817. Право арендатора и лиц, которые постоянно проживают вместе с ним, на вселение других лиц в жилье
  10. Статья 818. Временные жители
  11. Статья 819. Ремонт жилья, переданного в аренду
  12. Статья 820. Плата за пользование жильем
  13. Статья 821. Срок договора аренды жилья
  14. Статья 822. Преобладающие права арендатора жилья
  15. Статья 823. Договор субаренды жилья
  16. Статья 824. Замена арендатора в договоре аренды жилья
  17. Статья 825. Разрыв договора аренды жилья
  18. Статья 826. Правовые последствия разрыва договора аренды жилья
  19. Договор аренды квартиры в Украине: правила, стоимость и процедура оформления в 2019 году
  20. Риски при работе с риэлтором
  21. Заключение договора, документы
  22. Права и обязанности сторон
  23. Стоимость оформления договора аренды (найма)
  24. Расторжение договора аренды квартиры
  25. Штрафы за неуплату налогов за аренду квартиры
  26. Аренда квартиры без договора
  27. Пользование чужим имуществом

Найм (аренда) жилья

Неофициальная аренда жилья и требование освободить квартиру за один день

1. По договору аренды (аренды) жилья одна сторона – собственник жилья (арендодатель) передает или обязуется передать второй стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату.

2. Основания, условия, порядок заключения и прекращения договора аренды жилья, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности, устанавливаются законом.

3. К договору аренды жилья, кроме аренды жилья, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности, применяются положения Гражданского кодекса Украины, если другое не установлено законом.

Статья 810-1. Аренда жилья с выкупом

1. Аренда жилья с выкупом является особым видом найма (аренды) жилья может предусматривать уступку арендодателем права требования долга другому лицу – выгодоприобретателю.

2. По договору аренды жилья с выкупом одна сторона – предприятие-арендодатель передает другой стороне – физическому лицу (Лицу-арендатору) жилье за плату на долговременный (до 30 лет) срок, по истечении которого или досрочно, при условии полной уплаты арендных платежей, жилье переходит в собственность арендатора.

3. Предприятие-арендодатель приобретает право собственности на предварительно избранное лицом-арендатором жилье с целью последующей передачи такого жилья в долгосрочную аренду с выкупом такому лицу и осуществляет распоряжение таким жильем до его полного выкупа.

4.

Заключения и прекращения договора аренды жилья с выкупом осуществляются на условиях и в порядке, определенных законом.

5. Существенными условиями договора аренды жилья с выкупом являются:

  • наименование сторон;
  • характеристики жилья, по которому устанавливаются отношения аренды с выкупом;
  • срок, на который заключается договор;
  • размеры, порядок формирования, способ, форма и сроки внесения арендных платежей и условия их пересмотра;
  • условия досрочного расторжения договора;
  • порядок возврата средств в случае досрочного расторжения или прекращения договора;
  • права и обязательства сторон;
  • ответственность сторон;
  • иные условия, определенные законом.

6. К договору аренды жилья с выкупом применяются положения статей 811, 813-820, 823, части второй статьи 825, статей 826, 1232-1 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных законом.

7. Договор аренды жилья с выкупом является документом, свидетельствующим о переходе права собственности на недвижимое имущество от предприятия-арендодателя к лицу-арендатора с отлагательными обстоятельствами, определенными законом.

Статья 811. Форма договора аренды жилья

1. Договор аренды жилья составляется в письменной форме.

2. Договор аренды жилья с выкупом подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

3. Исключен

Статья 812. Предмет договора аренды жилья

1. Предметом договора найма жилья могут быть помещение, в частности квартира или ее часть, жилой дом или его часть.

2. Помещение может быть пригодным для постоянного проживания в нем.

3. Арендатор жилья в многоквартирном жилом доме имеет право пользования имуществом, которое обслуживает дом.

Статья 813. Стороны в договоре аренды жилья

1. Сторонами в договоре аренды жилья могут быть физические и юридические лица.

2. Если арендатором является юридическое лицо, оно может использовать жилье лишь для проживания в нем физических лиц.

Статья 814. Правопреемство в случае изменения собственника жилья, переданного в аренду

1. В случае изменения собственника жилья, переданного в аренду, к новому собственнику переходят права и обязанности арендодателя.

Статья 815. Обязанности арендатора жилья

1. Арендатор обязан использовать жилье лишь для проживания в нем, обеспечивать сохранение жилья и поддерживать его в надлежащем состоянии.

2. Арендатор не имеет права проводить переустройство и реконструкцию жилья без согласия арендодателя.

3. Арендатор обязан своевременно вносить плату за жилье. Арендатор обязан самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги, если другое не установлено договором аренды.

Статья 816. Арендатор и лица, которые постоянно проживают вместе с ним

1. В договоре аренды жилья должны быть указаны лица, которые будут проживать вместе с арендатором. Эти лица приобретают равные с арендатором права и обязанности относительно пользования жильем.

2. Арендатор несет ответственность перед арендодателем за нарушение условий договора лицами, которые проживают вместе с ним.

3. Если арендаторами жилья являются несколько лиц, их обязанности по договору аренды жилья являются солидарными.

4.

Порядок пользования жильем арендатором и лицами, которые постоянно проживают вместе с ним, определяется по договоренности между ними, а в случае спора – устанавливается по решению суда.

Статья 817. Право арендатора и лиц, которые постоянно проживают вместе с ним, на вселение других лиц в жилье

1. Арендатор и лица, которые постоянно проживают вместе с ним, имеют право по их взаимному согласию и по согласию арендодателя вселить в жилье других лиц для постоянного проживания в нем.

2. Лица, которые вселились в жилье согласно части первой этой статьи, приобретают равные с другими лицами права пользования жильем, если другое не было предусмотрено при их вселении.

Статья 818. Временные жители

1. Арендатор и лица, которые постоянно проживают вместе с ним, по их взаимному согласию и с предшествующим сообщением арендодателя могут разрешить временное проживание в помещении другого лица (лиц) без взыскания платы за пользование жильем (временных жителей).

2. Временные жители не имеют самостоятельного права пользования жильем.

3. Временные жители должны освободить жилье по истечению согласованного с ними срока проживания или не позднее семи дней со дня предъявления к ним арендатором или арендодателем требования об освобождении помещения.

Статья 819. Ремонт жилья, переданного в аренду

1. Текущий ремонт жилья, переданного в аренду, обязан осуществлять Арендатор, если другое не установлено договором.

2. Капитальный ремонт жилья, переданного в аренду, обязан осуществлять арендодатель, если другое не установлено договором.

3. Переоборудование жилого дома, в котором находится жилье, переданное в аренду, если такое переоборудование существенным образом изменит условия пользования жильем, не допускается без согласия арендатора.

Статья 820. Плата за пользование жильем

1. Размер платы за пользование жильем устанавливается в договоре аренды жилья.

https://www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

Если законом установлен максимальный размер платы за пользование жильем, плата, установленная в договоре, не может превышать этого размера.

2. Одностороннее изменение размера платы за пользование жильем не допускается, если другое не установлено договором или законом.

3. Арендатор вносит плату за пользование жильем в срок, установленный договором аренды жилья.

https://www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

Если срок внесения платы за пользование жильем не установлен договором, Арендатор вносит ее ежемесячно.

4.

Арендные платежи по договору аренды жилья с выкупом – периодические платежи, которые лицо-арендатор платит предприятию-арендодателю согласно условиям договора аренды жилья с выкупом в течение всего срока действия договора.

Арендные платежи включают платежи на выкуп выбранного лицом-арендатором жилья, вознаграждение (доход) арендодателя. Лицо-арендатор также обязана компенсировать предприятию-арендодателю расходы, определенные законом.

Статья 821. Срок договора аренды жилья

1. Договор найма жилья составляется на срок, установленный договором. Если в договоре срок не установлен, договор считается заключенным на пять лет.

2. К договору аренды жилья, заключенного на срок до одного года (краткосрочная аренда), не применяются положения части первой статьи 816, положение статьи 818 и статей 822-824 Гражданского кодекса Украины.

Статья 822. Преобладающие права арендатора жилья

1. В случае истечения срока договора аренды жилья Арендатор имеет преобладающее право на заключение договора аренды жилья на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора аренды жилья арендодатель может предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях или предупредить арендатора об отказе от заключения договора на новый срок. Если арендодатель не предупредил арендатора, а Арендатор не освободил помещение, договор считается заключенным на таких же условиях и на тат же срок.

Если арендодатель отказался от заключения договора на новый срок, но на протяжении одного года заключил договор аренды жилья с другим лицом, Арендатор имеет право требовать перевода на него прав арендатора и (или) возмещения убытков, причиненных отказом заключить с ним договор на новый срок.

2. В случае продажи жилья, которое было предметом договора аренды, Арендатор имеет преобладающее перед другими лицами право на его приобретение.

Статья 823. Договор субаренды жилья

1. По договору субаренды жилья Арендатор по согласию арендодателя передает на определенный срок часть или все нанятое ним помещение в пользование субарендатору. Субарендатор не приобретает самостоятельного права пользования жильем.

2. Договор субаренды жилья является оплатным. Размер платы за пользование жильем устанавливается договором субаренды.

3. Срок договора субаренды не может превышать срока договора аренды жилья.

4.

В случае досрочного прекращения договора аренды жилья одновременно с ним прекращается договор субаренды.

5. К договору субаренды не применяется положение о преобладающем праве на заключение договора на новый срок.

Статья 824. Замена арендатора в договоре аренды жилья

1. По требованию арендатора и других лиц, которые постоянно проживают вместе с ним, и по согласию арендодателя Арендатора в договоре аренды жилья может быть заменен одним из совершеннолетних лиц, которое постоянно проживает вместе с арендатором.

2. В случае смерти арендатора или убытия его из жилья арендаторами могут стать все другие совершеннолетние лица, которые постоянно проживали с бывшим арендатором, или, по согласованию с арендодателем, одно или несколько из этих лиц. В этом случае договор найма жилья остается действующим на предшествующих условиях.

Статья 825. Разрыв договора аренды жилья

1. Арендатор жилья имеет право по согласию других лиц, которые постоянно проживают вместе с ним, в любое время отказаться от договора аренды, письменно предупредив об этом арендодателя за треи месяца.

Если Арендатор освободил помещения без предупреждения, арендодатель имеет право требовать от него плату за пользование жильем за треи месяца, если арендодатель докажет, что он не мог заключить договор аренды жилья на таких же самых условиях с другим лицом.

Арендатор имеет право отказаться от договора аренды жилья, если жилье стало непригодным для постоянного проживания в нем.

Досрочное расторжение договора аренды жилья с выкупом до момента вступления арендодателем права на жилье осуществляется в порядке, определенном законом. Договор аренды жилья с выкупом может быть расторгнут в случаях, определенных законом.

2. Договор аренды жилья может быть разорван по решению суда по требованию арендодателя в случае:

  1. невнесения арендатором платы за жилье за шесть месяцев, если договором не установлен более продолжительный срок, а при краткосрочном найме – свыше двух раз;
  2. разрушение или порча жилья арендатором или другими лицами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более одного года для восстановления жилья.

https://www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

Если на протяжении срока, определенного судом, Арендатор не устранит допущенных нарушений, суд по повторному иску арендодателя постановляет решение о разрыве договора аренды жилья. По просьбе арендатора суд может отсрочить выполнение решения не больше чем на один год.

3. Договор аренды части дома, квартиры, комнаты (части комнаты) может быть разорван по требованию арендодателя в случае необходимости использования жилья для проживания самого арендодателя и членов его семьи.

Арендодатель должен предупредить арендатора о разрыве договора не более поздний чем за два месяца.

4.

Если Арендатор жилья или другие лица, за действия которых он отвечает, используют жилье не по назначению или систематически нарушают права и интересы соседей, арендодатель может предупредить арендатора о необходимости устранения этих нарушений.

Если Арендатор или другие лица, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилье не по назначению или нарушать права и интересы соседей, арендодатель имеет право требовать разрыва договора аренды жилья.

Статья 826. Правовые последствия разрыва договора аренды жилья

1. В случае разрыва договора аренды жилья Арендатор и прочие лица, которые проживали в помещении, подлежат выселению из жилья на основании решения суда, без предоставления им другого жилья.

100313

Источник: https://meget.kiev.ua/kodeks/grazdanskiy-kodeks/glava-59/

Договор аренды квартиры в Украине: правила, стоимость и процедура оформления в 2019 году

Неофициальная аренда жилья и требование освободить квартиру за один день

Аренда квартир пользуется большим спросом в Украине. Чтобы законно зарабатывать на сдаче жилья, нужно заключить с квартирантами договор. В процедуре есть много сложностей, поэтому для быстрого и законного оформления важно изучить все правила и нюансы. Знания будут полезны как арендодателям, так и квартиросъемщикам.

Требования о сдаче жилых помещений регулирует Гражданский кодекс Украины. А именно — 59 глава под названием “Наем, аренда жилья”. Договор аренды заключается, если арендодателем выступает юридическое лицо. На основании этого документа осуществляется сдача помещения за деньги физическим лицам. Как жилого, так и нежилого (офисы, склады, магазины, киоски).

Если же физическое лицо сдает квартиру такому же физическому лицу — в Украине нужно заключать договор найма.

Между документами существует принципиальная разница, ведь в законодательстве прописаны разные правила для урегулирования отношений между сторонами, в зависимости от типа. Исторически сложилось, что в случае с квартирами украинцы часто путают понятия.

Чтобы облегчить понимание ситуации, ниже сдачу жилья физическим лицам будем называть привычным словом “аренда”, хотя с юридической стороны правильно — “найм”.

Арендодатель и арендатор должны подписать договор, чтобы определить все условия. Существуют типовые образцы, в котором указаны самые распространенные положения.

Но в каждом конкретном случае стороны могут изменять пункты, чтобы добиться наиболее комфортного сотрудничества. Поэтому условия и пожелания нужно обсудить еще до составление документа.

Образец типового соглашения можно посмотреть ниже.

Популярные статьи сейчас Показать еще

Людям, которые хотят арендовать квартиру, придется сначала ее найти.

Для этого важно определиться с требованиями к будущему жилью: удобное расположение, инфраструктура, доступ к транспорту, количество комнат, качество ремонта, наличие мебели, бытовой техники, интернета и т.д.

В последнее время большую роль играют коммунальные услуги, поэтому стоит заранее выбрать, нужен ли в квартире бойлер, газовая колонка и прочие средства экономии. Ведь обычно квитанции оплачивают именно жильцы.

Выбрав условия и примерную стоимость, можно воспользоваться услугами риэлторских компаний, агентов по недвижимости или заняться поисками самостоятельно.

Владелец жилья тоже может обратиться к специалистам или связаться с квартирантами лично.

Сейчас существует много способов для поиска квартиры (частного дома) или жильцов без посредников: объявления в газетах или на улицах, группы в социальных сетях, специальные сервисы.

Бывает, что риэлторы сами отвечают на объявления и предлагают арендодателям бесплатно найти жильцов. Как правило, хозяину такие услуги ничего не стоят, но экономят личное время. А вот квартирантам приходится платить комиссию.

Добросовестный арендодатель подробно описывает условия, на которых собирается сдавать квартиру.

Многие заранее указывают максимальное количество жильцов, требования к детям, домашним животным, чистоте, сроки аренды и оплаты, а также другие необходимые детали, публикуют фото каждой комнаты.

Претендентам стоит лично обсудить с хозяином нюансы, которые он забыл указать. Например, жильцы могут предложить сделать ремонт в обмен на снижение цены.

Рекомендуется обращать внимание на характер владельца до подписания бумаг. Это поможет в будущем избежать скандалов с его стороны.

Риски при работе с риэлтором

Больше всего рискуют попасть на недобросовестных агентов именно съемщики. Взяв свой процент, риэлторы могут просто дать список доступных квартир. По сути, то же самое получают пользователи онлайн-сервисов и социальных сетей. Только бесплатно.

Согласно законодательству, услуги риэлтора для заключения договора вообще не нужны. Достаточно согласия владельца и квартиросъемщика. При этом агенты пускаются на различные уловки, чтобы получить больше денег.

К примеру, берутся найти жилье по одной цене, а затем уговаривают снять подороже. Бывает и так, что “специалисты” просто находят объявление о сдаче квартиры в открытом доступе и просто сводят участников сделки, предлагая стандартный договор, образец которого можно без труда найти в сети.

В то же время, они не дают жильцам никаких гарантий — все решает собственник.

Хозяин жилья может быть и вовсе не в курсе сделки. Известны случаи, когда аферисты добывали ключи от квартиры, “сдавали” ее на несколько месяцев вперед доверчивым жильцам, а затем пропадали с деньгами.

Настоящие же владельцы не получали ни копейки. Более того, обнаруживали в своей квартире незнакомых людей. Жертв может быть сразу несколько, если мошенники подсуетились и в одно время сдали недвижимость двум и более клиентам.

Пока одни перевозили вещи — другие подписывали “липовый” договор.

Впрочем, законные собственники квартир могут и сами “разводить” людей в сотрудничестве с риэлторами. Вот одна из распространенных схем: хозяин находит причину, чтобы выселить арендатора уже через месяц. А на их место берут новых жильцов. От каждой сделки агенты получают свой процент, которым делятся с партнером.

Заключение договора, документы

Когда все условия найма согласованы, квартирантам следует изучить документы хозяина. Важно убедиться, что он является законным собственником квартиры. А все другие владельцы и официальный супруг не против сдачи имущества в аренду.

Это не обязательно, но для перестраховки рекомендуется взглянуть на документы, подтверждающие имущественные права: договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве или судебное решение.

Чтобы окончательно убедиться, съемщикам лучше внимательно сверить ФИО с паспортными данными владельца.

По закону подписать договор может официальный представитель — для этого ему понадобится доверенность, заверенная у нотариуса. Все остальные люди не имеют такого права, включая родственников, друзей, коллег и знакомых владельцев.

Статья 811 Гражданского кодекса обязывает граждан составлять только письменный договор, но не обязательно на украинском языке. Такой документ будет иметь юридическую силу, даже если его не заверит нотариус.

Но есть временные ограничения. Если стороны договариваются сотрудничать более трех лет — услуги нотариуса необходимы.

В таком случае квартиранты имеют возможность самостоятельно пересдавать недвижимость другим лицам после согласования с хозяином.

Закон позволяет взять типовой образец договора и отредактировать его, согласно персональным условиям. Но обязательно должны быть указаны:

  • паспортные данные участников сделки;
  • предмет договора;
  • стоимость, срок аренды, валюта для оплаты;
  • залоговая сумма и условия возврата;
  • характеристики жилья (адрес, площадь, количество комнат);
  • условия для расторжения;
  • обязательства, права и сфера ответственности сторон;
  • все прочие оговоренные условия.

Документ скрепляется подписями обеих сторон. Составляется отдельный акт о сдаче и приеме ключей. Законным сроком аренды (найма) считается пять лет, если участники сделки не указали другой период.

Он может окончиться раньше, если недвижимость попала под арест или стала предметом судебного процесса. К примеру, квартиру опечатали, как место преступления. Заранее можно обговорить дату, когда возможен пересмотр срока.

В случае, когда жильцов не выселили после условленной даты — аренда автоматически продлевается.

Права и обязанности сторон

Гражданский кодекс Украины обязывает соблюдать права и обязанности, прописанные в договоре. Поэтому их нужно подробно указать для обеих сторон. Стоит отметить, что унифицированных требований в законодательстве нет. Однако можно выделить пункты, которые пригодятся всем участникам договора аренды.

Так владельца можно обязать раз в несколько месяцев проверять состояние квартиры. Если в договоре не прописано обратное, именно он должен своевременно позаботиться о ремонте в случае неисправностей. В противовес — предоставить ему право повышать арендную плату в условленный период.

Как правило, у жильцов обязанностей гораздо больше. Часто хозяева требуют оплачивать проживание без задержек, следить за чистотой и сохранностью имущества владельца квартиры (мебели, техники и т.д.).

Нельзя забывать о том, что все жильцы обязаны соблюдать правила обращения с огнем, газом и электрическими приборами. А после окончания срока аренды — вернуть имущество хозяину в целости и сохранности.

В затем вовремя освободить помещения.

Стоимость оформления договора аренды (найма)

Без услуг риэлтора или другого посредника сдать жилье в аренду на короткий срок в 2019 году можно относительно недорого. Бланк договора легко найти в интернете. Но когда стороны решили сотрудничать более трех лет — закон требует нотариального подтверждения. Стоимость услуг нотариуса зависит политики конторы. В среднем, берут около 400 гривен.

Когда все готово, арендодатель должен заплатить государственную пошлину, пенсионный сбор в 1% от стоимости проживания, указанной в договоре. А также 1,5% в качестве военного сбора. Нужно учитывать, что доля берется за каждый месяц. Поэтому при долгосрочной аренде нужно взять сумму, умножить её на количество месяцев и вычесть 2,5% на налоги.

Теоретически, ушлый владелец может прописать в договоре маленькую сумму, устно договориться с жильцами о другой и платить государству меньше. Но тогда он окажется в заложниках у квартирантов.

Ведь последние всегда могут подать в суд и вынудить ответчика платить только деньги, предусмотренные документом.

Стоит отметить, что нотариус вряд ли станет заверять договор с подозрительно низкой суммой.

Сразу после заключения сделки арендодатель обязан за каждый месяц платить налог на доходы физических лиц в размере 18%. А также военный сбор в 1,5%. То есть, с каждого ежемесячного платежа придется отдавать государству 19,5%.

Однако владелец недвижимости может зарегистрироваться предпринимателем второй группы и получить единый налог по упрощенной системе — 744,60 гривны. К нему прибавляется социальный взнос в размере 819 гривен в месяц. Итого получится 1,563,6 гривны в месяц.

Это куда больше, чем средний налог арендодателя-физлица.

Расторжение договора аренды квартиры

Арендатор имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор. При этом обязан сообщить об этом владельцу квартиры или другого жилья за три месяца до процедуры. В договоре можно заранее предусмотреть более удобный срок.

За несанкционированный выезд арендодатель может подать в суд. Там ему придется доказать, что за три месяца не смог найти новых жильцов на тех же условиях. Если это получится — арендаторов обяжут компенсировать стоимость квартплаты за тот же период.

Даже если они жили в другом месте.

Арендодатель может заранее расторгнуть договор только в судебном порядке. Законным поводом для этого считается просрочка оплаты минимум на два месяца. Если аренда оформлена на длительный срок — то более шести месяцев.

Кроме того, хозяин может потребовать через суд освободить квартиру, если нуждается в ней для проживания или размещения родственников. ГКУ обязывает его письменно предупредить арендаторов не позднее, чем за два месяца до выселения. Впрочем, дело не дойдет до суда, если решить вопрос полюбовно и убедить жильцов покинуть квартиру по своей воле.

Штрафы за неуплату налогов за аренду квартиры

Многие владельцы квартир решают сдавать их в аренду неофициально. Понятное дело, что без нотариального оформления и личного обращения в налоговую власти не узнают о сделке.

Но квартиранты, риэлтор, соседи или знакомые могут проговориться налоговым инспекторам о нелегальных доходах. Сотрудникам фискальной службы еще придется доказать факт оказания таких услуг.

Но в случае их успеха — хозяина жилье ожидает ряд санкций.

Прежде всего, гражданину выпишут административный штраф, который варьируется от 51 до 136 гривен. Узнав сумму квартплаты, инспекторы подсчитают количество неуплаченных налогов и заставят вернуть долг государству. Если сумма накопится значительная, собственнику выпишут штраф от 17 до 34 тысяч гривен.

Официальный и заверенный нотариусом договор дает жильцам право зарегистрировать свое место проживания в квартире. А также всех своих несовершеннолетних детей. При этом желание владельца роли не играет.

Впрочем, есть один нюанс, если собственник не желает, чтобы арендаторы прописались в квартире. Ему достаточно запретить жильцам регистрацию в договоре аренды. Подписывая такой документ, граждане лишаются законного права на прописку без ведома владельца.

Аренда квартиры без договора

Согласно статистике, Украина может похвастаться рекордным количеством арендаторов, которые предпочитают сдавать квартиры неофициально (до 90%). Они устно договариваются с жильцами и не заключают договор.

В таком случае хозяин квартиры традиционно берет деньги за “первый и последний месяц”. То есть, оплату первого месяца авансом и залоговую сумму.

Так люди перестраховываются от порчи имущества, краж, неожиданного съезда или других проблем со стороны квартирантов.

Жилищные отношения без заключения договора имеют плюсы и минусы для обеих сторон. Так владелец квартиры может не опасаться прописки или судебных притязаний со стороны жильцов. Последние просто не имеют юридических прав находиться в помещении. Квартирантов легко выселить при помощи полицейских и просто сменить замки. Ведь актов о ключах тоже никто не заключает.

В то же время, собственник не сможет потребовать компенсацию за ущерб, который превышает размер залога. Устроив разгром в квартире, жильцы могут просто съехать и скрыться. Правда, предусмотрительные арендодатели собирают паспортные данные квартирантов — как раз на такой случай.

Источник: https://politeka.net/news/society/1172249-dogovor-arendy-kvartiry-v-ukraine-pravila-stoimost-i-procedura-oformlenija-v-2019-godu

Пользование чужим имуществом

Неофициальная аренда жилья и требование освободить квартиру за один день

1.1. Общие положения

          Арендные отношения широко применяются в практической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями.

          Причем заключение договора аренды выгодно обеим сторонам сделки: договор аренды позволяет арендатору сэкономить значительные денежные средства, направив их в оборот, а арендодателю – получить доход от сдачи в аренду не используемого в производстве имущества без его перевода на консервацию.          Согласно ст.

606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо только во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате применения арендованного имущества, являются его собственностью только в случае, если имущество использовалось согласно договору.          В соответствии со ст.

607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и иные вещи. Вышеприведенный перечень не является исчерпывающим, но ст.

607 ГК РФ устанавливает, что в аренду могут быть переданы только вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования. Таким образом, в аренду не могут быть сданы объекты нематериальных активов как имущество, не имеющее материальной формы, и денежные средства.

          Законом устанавливаются виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается, а также особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

          Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков и обособленных природных объектов, содержатся, помимо ГК РФ, в Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ), в Законе РФ от 21.02.1992 N 2395-1 “О недрах”, в Водном и Лесном кодексах Российской Федерации.

          В договоре аренды должен быть четко определен объект аренды: его наименование, характеристика, место нахождения для недвижимого имущества и иные данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору по договору. При отсутствии этих данных объект передачи считается не согласованным, а договор – не заключенным.

          Основным законодательным актом, регулирующим отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора аренды, является ГК РФ.          Арендодатель передает за плату по договору аренды арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.

В период действия договора аренды права и обязанности собственника остаются у арендодателя, к арендатору же переходит только право владения и пользования или только пользования имуществом, которые и составляют содержание договора аренды.          Участниками договора аренды являются арендатор и арендодатель.

          Арендатором и арендодателем могут быть как юридическое, так и физическое лицо.          Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

          В договоре аренды должны быть приведены данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.          Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

          Договор аренды может быть заключен и в устной форме, но только между физическими лицами:          – если договор аренды рассчитан на срок менее одного года;          – если договор аренды не является по своей сути договором проката;          – если предметом аренды не являются транспортные средства, здания, сооружения, предприятия;          – если письменная форма договора не установлена соглашением сторон.          Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, залоге и т.д.).          В договоре (акте приемки-передачи) должна быть дана полная характеристика объекта аренды: точный адрес арендуемого объекта, площадь помещений, их местоположение, техническое состояние (наличие неисправностей или иных недостатков) и т.д.          По общему правилу, ответственность за недостатки сданного в аренду имущества несет арендодатель. При этом не имеет значения, знал ли он о них во время заключения договора аренды.          Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества только в определенных ГК РФ случаях (п. 2 ст. 612 ГК РФ), а именно:          – если недостатки:          – были им оговорены при заключении договора аренды;          – были заранее известны арендатору;          – должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.          Если после получения объекта аренды арендатор самостоятельно обнаружит неисправности арендуемого имущества, он вправе предпринять одно из следующих действий:          – потребовать от арендодателя по своему выбору:          – безвозмездного устранения недостатков имущества;          – соразмерного уменьшения арендной платы;          – возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;          – досрочного расторжения договора;          – самостоятельно устранить выявленные недостатки и непосредственно удержать сумму понесенных при этом расходов из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.          Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (технический паспорт, сертификат и т.д.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не были переданы арендатору и без них тот не мог пользоваться имуществом, он может потребовать такие документы либо настаивать на расторжении договора и возмещении убытков.          Арендодатель обязан передать арендатору имущество в срок, установленный договором.          Договор аренды может быть заключен на любой срок – как на один день, так и на 20 лет.          Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.          В ряде случаев предельные сроки договора аренды могут устанавливаться законом. Так, в отношении договора проката ГК РФ установлен максимальный срок договора – один год.          По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом выполнявший свои обязательства, имеет перед другими лицами преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.          Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.          Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, становятся его собственностью. Но договором аренды может быть предусмотрено, что арендатор передает (реализует) арендодателю часть продукции, произведенной с использованием арендуемого имущества.     

     Договор аренды является возмездным.

          Согласно ст. 140 ГК РФ в определении размера арендной платы законным платежным средством считается рубль.          В договоре должна быть определена величина арендной платы, размер которой может быть установлен как в фиксированной сумме (которая может изменяться не чаще одного раза в год), так и в виде формулы или алгоритма ее расчета.          Гражданское законодательство предоставляет участникам арендных отношений практически полную свободу в определении порядка, условий и сроков внесения арендной платы.          Арендная плата может быть установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, предоставления имущества, продукции, работ, услуг. Отдельные виды платежей могут сочетаться между собой, например деньги и услуги, работы и имущество. ГК РФ упоминает только несколько разновидностей арендной платы. Но участники договора могут предусмотреть и иные виды платы за пользование имуществом.          В зависимости от условий осуществления хозяйственной деятельности арендная плата за пользование имуществом может меняться как в большую, так и в меньшую сторону, причем не чаще одного раза в год.          Если в аренду передается одновременно несколько объектов, то плата за пользование им может устанавливаться как на все арендуемое имущество в целом, так и отдельно по каждой из его составных частей.     

     При исчислении налоговой базы для расчета налога на прибыль арендные платежи за арендуемое имущество (в том числе земельные участки) учитываются и относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией [подпункт 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ)]. Расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они возникают исходя из условий договоров (сделок).

     

     Датой осуществления арендных платежей за арендованное имущество признается дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров, или дата предъявления арендатору документов, служащих основанием для расчетов, или последний день отчетного (налогового) периода.

     

     Экономическая целесообразность арендных платежей может быть обоснована только при условии заключения договора аренды, подписания сторонами актов приема-передачи арендованного имущества и об оказанных услугах аренды.

Если же арендатор не выставляет данные акты, то для обоснования экономической целесообразности арендных платежей достаточно договора, на основании которого уплачивались деньги.

Но в таком случае в договоре должно быть указано: “Арендатор производит ежемесячную оплату на основании договора аренды”.

          Если договор аренды имущества заключается организацией с физическим лицом, являющимся собственником этого имущества, не зарегистрированным в качестве предпринимателя без образования юридического лица, то суммы, выплачиваемые этому физическому лицу по договору аренды, облагаются налогом на доходы физических лиц.     

     Обязанности арендатора и арендодателя по содержанию объектов аренды определяются ГК РФ и непосредственно договором аренды.

     

     В зависимости от условий договора ремонт основных средств, сданных (полученных) в аренду, может производиться как арендодателем, так и арендатором.

          Арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт переданного в аренду имущества за свой счет, если иное не предусмотрено договором или иными правовыми актами.          Арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести необходимые расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.          Арендатор вправе распоряжаться своими правами, предоставленными ему договором аренды, а именно:          – сдавать арендованное имущество в субаренду;          – передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);          – предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;          – отдавать арендные права в залог;          – вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.          Но все эти операции могут осуществляться арендатором только с согласия арендодателя, которое может быть выражено либо непосредственно в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении к нему.     

1.2. Договор субаренды

          По договору субаренды арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее по договору аренды, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.          К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.          Согласно п. 2 ст.

615 ГК РФ сдача арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передача прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также передача арендных прав в залог и их внесение в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив могут быть осуществлены арендатором только с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.          Арендатор не вправе без согласия арендодателя сдавать его имущество в субаренду или безвозмездное пользование. Подобная сделка в силу ст. 168 ГК РФ будет являться недействительной. Согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду или безвозмездное пользование может быть закреплено непосредственно в договоре аренды либо в ином документе (письме, соглашении, протоколе, дополнении к договору и т.д.).          Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.          По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем он сам имеет в соответствии с условиями договора аренды.          По общему правилу (ст. 618 ГК РФ), досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор имеет в этом случае право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.          Договором аренды могут быть предусмотрены и иные правила в отношении действия договора субаренды в случае прекращения договора аренды.          Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, ничтожными считаются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.     

1.3. Государственная регистрация договора аренды

Источник: http://www.nalvest.ru/nv-books/detail.php?ID=1941

Автоправо
Добавить комментарий