Можно ли считать этот земельный участок ранее учтенным?

Причины отказа в постановке на кадастровый учёт

Можно ли считать этот земельный участок ранее учтенным?

И. Н. Иванеженкова, редактор газеты “Земельная газета”, г.

Брянск Постановка недвижимости на государственный кадастровый учёт — важный этап, без которого невозможно осуществить дальнейшие операции с земельным участком, домом или прочими, в том числе незавершёнными, постройками.

Законодательством предусмотрены определённые требования к заявителю, невыполнение которых может повлечь за собой отказ регистрирующего органа. Рассмотрим все случаи подробно.

ЗАЧЕМ ВАМ ЭТО НАДО

Для начала напомним, что кадастровый учёт — это не что иное, как описание и индивидуализация земельных участков в Государственном кадастре недвижимости (ГКН). Проще говоря, для того чтобы оформить землю под домом и произвести в дальнейшем любую сделку, ей должен быть присвоен уникальный кадастровый номер — как сформированному объекту недвижимости.

Присвоение номера предваряется определением границ и выявлением индивидуальных характеристик данного участка, которые отличают его от других и позволяют определить его кадастровую стоимость.

В результате постановки на кадастровый учёт собственнику выдаётся кадастровый паспорт участка, что даёт вам право провести государственную регистрацию, после чего вы обретаете возможность купить, продать, обменять, подарить либо сдать данную землю в аренду — словом, распорядиться ею по своему усмотрению.

Кроме того, значимость этой процедуры трудно переоценить в том случае, когда возникают недоразумения с соседями. Предположим, при постановке на учёт соседнего участка кадастровый инженер неверно указал границы, в результате чего возникло наложение границ и, как следствие, захват части вашей территории.

И если о вашем участке сведения в ГКН уже есть, вам не грозят судебные тяжбы по отвоёвыванию собственности: кадастровый орган выявит это сразу и не позволит допустить ошибку. Таким образом, постановка на кадастровый учёт — верный способ защитить свою недвижимость от нечаянных и тем более намеренных посягательств со стороны.

ЧТО СТАВИМ

Вопросы, связанные с постановкой объектов на кадастровый учёт любой недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства), регулирует Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Именно этот документ предписывает необходимость обратиться в кадастровый орган с заявлением о постановке на учёт любого вновь образованного объекта недвижимости.

В том случае, если в силу перестройки, перепланировки уникальные характеристики вашего дома или участка меняются, вы обязаны известить об этом кадастровый орган и внести соответствующие изменения в Государственный кадастр недвижимости.

Когда же объект недвижимости прекращает своё существование, за вами остаётся обязанность снова явиться в кадастровую палату и снять объект с учёта. Состав необходимых для кадастрового учета документов и требования к их оформлению описаны в статье 22 данного федерального закона.

Однако недавно Минэкономразвития издало приказ, позволяющий упростить сбор бумаг в некоторых случаях. Так, при уточнении границ земельного участка теперь не понадобится предоставлять межевые планы соседних участков: вся информация может быть указана в рамках вашего межевого плана.

Упрощается подготовка документов для формирования земель, находящихся под линейными объектами. Прежде всего, это касается участков под линиями электропередач. Большинство таких территорий либо вообще не сформировано, либо описано схематично, без указания координат. Новые правила позволяют избежать главной трудности прежнего порядка, предписывающего практически «проводить дорогу к каждому столбу» — сейчас можно просто считать, что доступ к линейному объекту есть.

ПРИЧИНЫ ОТКАЗА

Все поданные вами документы тщательно проверяются специалистами на предмет наличия, соответствия действительности и правильного оформления.

И если обнаружены недочёты, что является нарушением требований закона, процедура постановки на государственный кадастровый учёт может быть приостановлена до устранения выявленных несоответствий, на что закон отводит не более трёх месяцев.

В каких же случаях кадастровый орган может вынести решение об отказе в постановке объекта недвижимости на учёт? Рассмотрим основные причины отказа: 1. Если имущество, о кадастровом учёте которого представлено заявление, не является объектом недвижимости. 2.

Заявление о кадастровом учёте или необходимые документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям вышеуказанного закона. Форму заявления (утверждена Министерством юстиции РФ) обычно можно найти на стендах в каждом органе кадастрового учёта. Обратите на неё внимание и учите все нюансы при заполнении.

Также необходимо, чтобы в заявлении была проставлена личная подпись заявителя или его уполномоченного представителя. 3.

Объект недвижимости, о кадастровом учёте которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями. 4. Если данный объект недвижимости образован из объекта недвижимости, внесённые в ГКН сведения о котором носят временный характер. 5. Когда с заявлением о кадастровом учёте обратилось ненадлежащее лицо. Например, с заявлением об учёте частей объекта недвижимости вправе обратиться собственники или лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Также, в соответствии со статьей 47 закона о кадастре, до 1 января 2013 года при наличии на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, здания, сооружения, объекта незавершённого строительства допускается внесение в ГКН сведений о местоположении указанных объектов на соответствующем земельном участке на основании заявления о кадастровом учёте, поданного собственником либо его представителем, и межевого плана. При этом оформляется заявление об учёте изменений объекта недвижимости. 6. Если не устранены в срок выявленные в прилагаемых документах несоответствия закону, повлекшие за собой приостановку процесса. 7. Межевой план, технический план или акт обследования заверен подписью неуправомоченного лица.

ВАЖНЫЕ ОСОБЕННОСТИ

Орган кадастрового учёта принимает решение об отказе в постановке на учёт земельного участка также в следующих случаях: 1.

Если размер образуемого земельного участка или участка, который в результате преобразования сохраняется в изменённых границах (изменённый земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (максимальным или минимальным) размерам участков.

В соответствии со статьёй 33 Земельного кодекса РФ предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Для иных целей предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. 2. Если к образуемому или изменённому земельному участку не будет обеспечен доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путём установления сервитута. Под землями общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты. При решении этой проблемы в ряде случаев возможно установление частного сервитута, а если сервитут затрагивает интересы целой группы населения, то устанавливаются публичные сервитуты. 3. Одна из границ такого земельного участка пересекает границу муниципального образования и (или) границу населённого пункта; 4. Участок образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель (за исключением установленных федеральным законом случаев).

ИЗМЕНЕНИЕ ПЛОЩАДИ ИЛИ ГРАНИЦ

При кадастровом учёте в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ вам могут отказать, если такое изменение не обусловлено образованием земельного участка или уточнением его границ.

В случае уточнения границ земельного участка орган кадастрового учёта принимает решение об отказе, когда: 1) в результате кадастрового учёта площадь этого земельного участка, определённая в соответствии с установленными законом требованиями, окажется больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ГКН, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости; 2) при уточнении указанных границ нарушен порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ в соответствии с законом о кадастре не считается согласованным. Исключением являются случаи признания границ уточнёнными в порядке разрешения земельного спора.

СНЯТИЕ С УЧЁТА

Вам могут отказать даже в снятии с учёта земельного участка, если такой участок не является преобразуемым и не подлежит снятию с учёта (согласно статье 24 вышеозначенного закона).

ВНЕСЕНИЕ СВЕДЕНИЙ

Основаниями для принятия решения об отказе во внесении сведений (при выполнении кадастровых процедур, связанных с внесением сведений о ранее учтённых объектах недвижимости, внесением кадастровых сведений в соответствии с документами, поступающими в порядке информационного взаимодействия) являются:

  • отсутствие у органа государственной власти или органа местного самоуправления правомочий на принятие и направление в орган кадастрового учёта документов, поступающих в порядке информационного взаимодействия (например, принятие решения о переводе земельного участка из одной категории в другую не уполномоченным органом);
  • противоречие сведений об объектах недвижимости в документах, поступающих в порядке информационного взаимодействия, и сведений, содержащихся о таких объектах в ГКН (за исключением случаев поступления документов для учёта изменений объектов недвижимости);
  • отсутствие в представленных (поступивших) документах оснований для внесения в ГКН сведений об объекте недвижимости как о ранее учтённом.

ИСПРАВЛЕНИЕ ТЕХНИЧЕСКОЙ ОШИБКИ

Отказать в исправлении технической ошибки в кадастровых сведениях вам могут, ссылаясь на отсутствие противоречий между сведениями Реестра и сведениями, содержащимися в документах кадастрового дела (документах, на основании которых такие сведения вносились в Реестр).

ЧТО ДАЛЬШЕ

Решение об отказе в осуществлении кадастрового учёта, которое вы получите на руки, должно содержать причину отказа с обязательной ссылкой на положения статьи 27 закона о кадастре, послужившие основанием для принятия такого решения, и указание на допущенные нарушения. В случае неверного составления межевого плана вам вернут его на доработку с указанием рекомендаций об устранении выявленных несоответствий. Решение об отказе в осуществлении кадастрового учёта может быть обжаловано в судебном порядке.

Источник: //1k-k.ru/prichiny-otkaza-v-postanovke-na-kadastrovyj-uchyot/

Земля под домом

Можно ли считать этот земельный участок ранее учтенным?

Программа реновации в столице взбудоражила москвичей, и многие решили на всякий случай срочно оформить права собственности на землю под домом. Удалось пока единицам.

МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА

Дарья Пикалова — коренная москвичка. Живет в добротной девятиэтажке на Юго-Западе. Она юрист, по ее словам, образование получила несколько лет назад, а защищала диплом на тему «Межевание земельных участков в Москве».

История с реновацией не затрагивает ее дом. «В первые списки мы не попали. Но жители уже волнуются.

Соседи пришли ко мне, говорят: давайте проводить общее собрание, чтобы мы в перспективе не попали ни в какие списки»,— рассказывает Дарья.

Законопроект о готовящейся масштабной программе столичных сносов вызвал массовые протесты. Как только стали известны первые подробности реновации, в появилась профильная группа — «Москвичи против сноса (против реновации)», в которой уже состоит свыше 26 тыс. пользователей.

Число людей, вступивших в группу «Особенности московского межевания», которую создала Дарья с единомышленниками в , пока почти в десять раз меньше — около 3 тыс. человек.

Однако аудитория группы растет, поскольку тема, которая в ней обсуждается, очень горячая: как оформить землю под многоквартирным домом в Москве.

Квартира с участком

В поправках ко второму чтению законопроекта о реновации жителям предоставлено право выбора равнозначной или равноценной квартиры, денежной или натуральной компенсации. В соответствии со ст.

 36 Жилищного кодекса РФ земля под многоквартирными домами, которая входит в состав общего имущества дома, как и вся придомовая территория, принадлежит собственникам квартир и нежилых помещений в этих зданиях по праву общей долевой собственности.

На пресс-конференции 19 мая, посвященной поправкам в законопроект, председатель комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская призвала всех москвичей «озаботиться поставить на кадастровый учет земельные участки» под домом. По ее словам, если москвич захочет получить денежную компенсацию, в нее будет включена не только рыночная стоимость самого жилого помещения, но и доля в праве на общее имущество, в том числе земельный участок.

Выгоды очевидны, поскольку собственность на землю под зданием, естественно, повышает стоимость квартир.

Кроме того, в случае сноса собственники помещений сохраняют общую долевую собственность на участок под домом и полную свободу им распоряжаться — его можно инвестировать в новое строительство.

А при изъятии участка для государственных или муниципальных нужд собственникам полагается компенсация его полной рыночной стоимости или предоставление в собственность аналогичного участка.

Единственный важный нюанс: для того чтобы оформить право собственности на землю, необходимо сформировать и поставить участок на кадастровый учет.

Именно это и призвала сделать Галина Хованская.

Впрочем, некоторые граждане озаботились этим вопросом задолго до всяких призывов.

Для Дарьи Пикаловой все началось в октябре 2013 года, когда в один прекрасный день в ее доме появились объявления на подъездах о проведении публичных слушаний по вопросу межевания земли.

«Я побежала узнавать, что это за зверь такой, поскольку точно так же, как и люди, которые сейчас столкнулись с реновацией, знать не знала, что это такое. Узнала — ужаснулась»,— рассказывает она.

По проекту межевания придомовая территория сократилась ровно втрое — с 4,5 до 1,5 га земли. Жители, понятно, резко выступили против. И как выяснилось, успешно: проект межевания удалось отклонить. Однако с учетом того, что у дома Дарьи удачное расположение: рядом перекресток, большой участок земли,— жильцы очень волнуются.

«Конечно же, реновация усилила опасность того, что этот участок станет лакомым куском для какого-либо инвестора»,— говорит Дарья.

И тогда будет уже неважно — частного ли застройщика заинтересует эта земля, или государственный фонд, который предлагают создать власти Москвы: межевание жители опротестовать смогли, но землю в собственность до сих пор не оформили.

Завоевание своей земли

«Земля в Москве не приватизируется и не продается»,— уверена гендиректор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская. Попытки оформить в собственность столичные земли жестко блокировались еще при бывшем мэре Юрии Лужкове. Хотя бывали и исключения.

«Году этак в 2007-м у московского правительства была такая мода: если в доме работала, например, какая-нибудь аптека, то земельный участок — но значительно меньший, чем положено собственникам,— ставился на кадастровый учет для налогообложения этой аптеки»,— рассказывает Пикалова.

Впрочем, известен прецедент, когда жильцам удалось оформить в собственность землю под домом в изначально установленных границах, куда вошла даже часть природоохранной зоны.

Эта история зафиксирована в картотеке Высшего арбитражного суда (ВАС) и известна как дело владельцев недвижимости в элитном жилом комплексе «Золотые ключи-1», которые хотели оформить землю под зданием, но столкнулись с противодействием властей.

ЖК «Золотые ключи-1» был в конце 1990-х годов на границе природного заказника «Долина реки Сетунь».

В 2006-м московские власти провели процедуру уточнения границ природоохранной зоны, в результате чего «Золотые ключи» оказались внутри государственного заказника.

Собственники элитной недвижимости решили зарегистрировать землю под зданиями на себя. Однако в департаменте земельных ресурсов Москвы (ДЗР, сейчас департамент городского имущества, ДГИ.— “Ъ”) им отказали.

Борис Кавашкин/ТАСС

Тогда владельцы недвижимости обратились в суд. ВАС рассмотрел иск ООО «Голден Кей», владеющей нежилыми помещениями в «Золотых ключах», и пояснил, что, согласно нормам Земельного и Жилищного кодексов, многоквартирные дома являются исключением из общих природоохранных правил. Следовательно, ДЗР не вправе отказывать собственникам помещений.

Более того, органы местного землеустройства должны были подготовить все документы по планировке территории, после чего сформированный участок бесплатно переходил в общую долевую собственность владельцев недвижимости.

А после того как один из собственников доказал, что имеет право на общую долевую собственность на землю под домом, оно распространяется на всех остальных.

Владельцам недвижимости в «Золотых ключах-1» еще повезло: в случае печально известного поселка «Речник», где была точно такая же ситуация, суд поддержал позицию московских властей. И дело кончилось тем, что несколько домов, попавших в границы заказника, были снесены.

Своя парковка ближе к дому

«У нас весь сыр-бор начался с борьбы за парковочные места. В 2012 году снесли мой гараж. И я попал в типичный сценарий: война с управой, мордобой во дворе, хождение по инстанциям, суды московские»,— рассказывает Сергей Федосеев. История с гаражом и сподвигла его «начать разбираться в этом московском землепиле».

Сергей — коренной москвич. Живет в Отрадном. «У нас три 17-этажных дома»,— поясняет он. Когда произошла история с гаражом, он вместе с соседями пошел по району. Познакомился с активистами из соседних домов. Выяснилось, что один из них уже с 2009 года занимается вопросом оформления придомовой территории для организации парковки.

Юшко Оксана/PhotoXPress.ru

«У них стояла сотня ракушек, которые тогда не снесли, но было понятно, что снесут, потому что власти Москвы еще с нулевых начали постепенно переводить всех на договоры аренды. Стали решать с соседями, как оформлять парковку — по понятиям или по закону. Решили оформить по закону, поскольку пришли новые власти, которые вроде бы апеллируют к законам»,— рассказывает Федосеев.

В результате удалось оформить придомовую территорию двух из трех многоэтажек. Для этого пришлось сначала заказать проект межевания всего квартала, проект благоустройства территории, утвердить в ДГИ.

«Когда все документы были утверждены и мы находились в процессе постановки придомовой территории на кадастровый учет, решили не ждать окончания этой процедуры: стали строить паркинг, чтобы отбить инвестиции (люди же деньги вкладывали),— нас пришли раскулачивать, и все снесли»,— продолжает Федосеев. У соседа, который начал заниматься приватизацией земли и созданием благоустроенного паркинга раньше Сергея, после этого случился инфаркт, и до появления парковки он уже не дожил.

Теперь Федосеев в одиночку борется с московскими властями, пытается оформить землю третьего дома, ходит в суды и записывается на прием к руководству ДГИ. И еще Федосеев подал иск в ЕСПЧ. «Но там иск рассматривается долго. А у людей, понимаете, больше нет ни сил, ни денег, чтобы бороться»,— говорит он.

На оформление земли и придомовой территории у них с соседями ушло несколько лет, а потратили в общей сложности 9 млн руб. «Еще 1 млн руб. я инвестировал лично»,— говорит Федосеев.

На вопрос, надо ли ввязываться в эту историю остальным москвичам, отвечает твердо: обязательно, иначе их так и будут лишать собственности и земли, перевозить, как дрова, в другие районы.

Межевать не перемежевать

«У нас декларируется в 36-й статье ЖК РФ, в ГК РФ, что собственники квартир в МКД помимо всего прочего обладают правом общедолевой собственности пропорционально площади квартиры: на лестницы, чердаки, подвалы, включая земельные участки. В советские годы было немыслимо возводить дома в городе без соответствующих землеотводов»,— рассказывает адвокат Станислав Станкевич.

По его словам, сегодня столичные власти не признают эти границы, а в городе с середины нулевых проводят перемежевание земли. «По некоторым кварталам они уже по два и более раз проводились, и каждый раз границы участков меняются необоснованно, естественно, в сторону уменьшения»,— отмечает Станкевич, который много лет занимается вопросами нарушения прав москвичей, связанных с межеванием.

Если бы не перманентный пересмотр границ и постоянное изменение законодательства о кадастровом учете, постановка земельного участка на учет была бы очень простой процедурой.

«По закону это не требует никаких собраний собственников. Конституционный суд еще в 2010 году принял решение, что любой собственник может поставить свой участок на кадастровый учет»,— подчеркивает Дарья Пикалова.

Однако в Москве не все, что просто,— легко. Если земельный участок, ранее учтенный, то есть на него есть документы, все, что нужно,— внести его в кадастр. «Это простая операция, которую может сделать любой собственник,— комментирует Дарья.— И она должна быть элементарной, но становится достаточно сложной в наших реалиях».

По ее словам, основная проблема, с которой сталкиваются собственники,— поиск документов на дом. «Документы эти надежно прячутся. В этом, собственно, и есть вся загвоздка. А если даже ты эти документы находишь, их не признают — где-то не там стоит запятая, где-то чернилами капнули, то, в общем, начинают всячески дело затягивать»,— рассказывает Пикалова.

И в подтверждение своих слов приводит статистику многоквартирных домов, земля под которыми поставлена на кадастровый учет в Москве. «Таких не более 1%»,— утверждает Дарья.

Сейчас за решение вопроса с постановкой на учет земли под панельной пятиэтажкой в Москве не берутся даже те, кто профессионально занимается этим вопросом. В юридической фирме, куда корреспондент “Ъ” обратилась с такой просьбой, помочь отказались.

Но согласились заняться постановкой на учет восьмиэтажной сталинки на Соколе за 450 тыс. руб.

Надо отметить, что все собственники, с кем удалось пообщаться на тему оформления земли под многоквартирным домом, делали межевой план за свой счет. Причем даже когда власти, казалось бы, полностью поддерживают владельцев недвижимости, на все процедуры и согласования у людей уходят годы.

Сергей Киселев, Коммерсантъ

Весьма показателен пример Гарри Куренкова, реализовавшего знаменитый проект реконструкции дома на Мишина, 32 (кирпичный четырехэтажный дом был полностью реконструирован и надстроен).

По словам Куренкова, на реализацию всего проекта ушло 11 лет, дом был введен в эксплуатацию совсем недавно — 16 мая 2017 года.

При этом, если на подготовку проекта потребовался год плюс еще год на подготовку проекта межевания квартала, то все оставшееся время ушло на согласования. Объем инвестиций в реконструкцию дома в Москве Куренков оценивает в 250–300 млн руб.

Источник: //www.kommersant.ru/doc/3307008

Четыре тайны земельного участка: как проверить объект перед покупкой

Можно ли считать этот земельный участок ранее учтенным?

Едва ли не каждый второй земельный участок, выставленный на продажу в Свердловской области, имеет проблемы с точки зрения закона: тёмное прошлое, неправильно оформленные документы, отсутствие официально проведённых границ. Абсолютное большинство проблем можно отловить в ходе юридического анализа планируемой сделки. При этом анализ должен затрагивать не только бумаги.

Операция купли-продажи земельного участка сильно отличается от сделки с жилой недвижимостью. С землёй нюансов намного больше, особенно это касается не бумажной части сделки.

Прежде чем заключать договор о покупке земельного надела, следует получить ответы минимум на четыре вопроса: все ли чисто с правами собственности на участок, можно ли на нём возвести полноценное жилье, зафиксированы ли официально его границы и насколько реально дотянуть до своих новых владений блага цивилизации – дорогу, электричество, воду и пр.

Юристы и риэлторы, специализирующиеся на недвижимости данного типа, активно используют методы детективов и следователей – собирают документы и показания из разных источников и тщательно сравнивают данные, пытаясь найти несовпадения. Покупатель участка также может с успехом применить данную методу.

Тайна 1. Разглядеть тёмное прошлое

Основой «досье» на земельный надел должны стать три бумаги: правоустанавливающий документ, обычная и «расширенная» выписки из Единого госреестра регистрации недвижимости (ЕГРН).

Правоустанавливающим документом на землю могут быть: постановление о выделении земли, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда и пр. Заметим, бумаги перечислены в порядке «от простого к сложному».

Если нынешний владелец (он же продавец) не купил участок, не унаследовал и не отсудил его, а получил у администрации (и в постановлении о выделении земли стоит его фамилия), это можно считать оптимальным вариантом.

Ведь чем меньше объект переходил из рук в руки, тем ниже риск, что в его прошлом обнаружатся спорные или откровенно незаконные сделки способные в будущем испортить жизнь владельцу надела.

Если продавец в качестве правоустанавливающего документа предъявляет договор купли-продажи (то есть он сам когда-то приобрёл участок за деньги), то потенциальному покупателю стоит исследовать юридическое прошлое имущества.

Для этого проще всего воспользоваться «выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества» (не путать с обычной выпиской). Иногда эту бумагу неофициально называют «расширенной выпиской из ЕГРН».

Её можно заказать на сайте Росреестра или в Многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Внимание! Получить расширенную выписку может либо нынешний владелец объекта, либо лицо, имеющее от него доверенность.

Оформление расширенной выписки в бумажном виде обойдётся в 400 руб., в электронном виде – 250 руб. Срок оформления – три рабочих дня. Заказать расширенную выписку на сайте Росреестра можно если у владельца есть электронная подпись.

Для нас важно, что расширенная выписка содержит ФИО владельцев участка в хронологическом порядке (начиная с 1998 года), вид права каждого собственника (собственность, долевая собственность.), а главное – даты регистрации каждой сделки.

юрист Уральской палаты недвижимости Следует обратить пристальное внимание на сроки владения участком. Особенно покупателя должно насторожить, если нынешний и предыдущий владельцы объекта владели им очень недолго. Есть опасность, что череда молниеносных сделок – это заметание следов после рискованной операции. В свою очередь, если продавец владел участком много лет – это снижает риск появления «приветов» из прошлого.

Расширенная выписка пригодится и при проверке участка, ранее переходившего от одного владельца к другому через наследование или по решению суда.

Впрочем, для этих случаев еще более важной бумагой будет «обычная» выписка из ЕГРН (в ней говорится, находится ли участок в залоге, под судом или арестом).

Как и расширенную выписку её можно получить в Росреестре или МФЦ в бумажном виде за 750 руб., в электронном – за 300 руб. Бумага выдаётся любому гражданину.

При изучении выписки потенциальному покупателю следует внимательно изучить разделы содержащие данные об ограничениях – обременениях (арестах) права, а также о требованиях, заявленных в судебном порядке. В том числе там могут содержаться данные об оспаривании прав наследования. Разумеется, наличие подобных юридических «довесков» многократно увеличивает риски владельца участка.

Следует помнить, что начиная с 1 января 2017 года «простая» выписка из ЕГРН является правоподтверждающим документом на объект недвижимости.

Все остальные бумаги (свидетельство о регистрации права, акт о праве собственности и пр.) юридической силы уже не имеют. Получить выписку можно только на участки, поставленные на кадастровый учёт (т.е.

внесены в ЕГРН) и на которые зарегистрировано право собственности.

эксперт отдела загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Пока ещё встречаются участки, не поставленные на кадастровый учёт, но это большая редкость. Чаще бывает так, что владелец имеет на руках документ о праве собственности на землю, оформленный до 2000 года и не знает, поставлен его участок на кадастровый учет или нет. Чтобы это выяснить, необходимо заказать выписку из ЕГРН. Даже в той ситуации, когда право собственности не зарегистрировано, в большей части случаев участок состоит на кадастровом учете, как ранее учтенный, что и отражается в выписке. Если же сведения в ЕГРН отсутствуют, то прежде чем продавать земельный участок, необходимо его поставить на кадастровый учет.

Ранее портал METRTV.ru рассказал о том, как происходит оформление сделок с земельными участками после вступления в силу 1 января 2017 года закона 218-ФЗ. Данный закон, в частности не позволит зарегистрировать куплю/продажу участка, не внесённого в ЕГРН. Хотя ранее могла сложиться ситуация, когда человек, купивший участок, уже после оформления сделки приводит в порядок документы на землю.

Тайна 2. Сколько земли на самом деле

Следующий шаг – анализ документов на участок. Необходимо выяснить, совпадает ли информация, представленная в разных бумагах и понять – какие именно данные соответствуют истинным параметрам участка.

эксперт по загородной недвижимости АН «Линк» Бывает, что не совпадает площадь участка, указанная в правоустанавливающем документе и в выписке из ЕГРН. Скорее всего, ближе к истине данные из выписки. Но и им можно верить безоговорочно, только если на участке было проведено межевание и его данные внесены в ЕГРН. О том, был ли участок размежёван, можно узнать из выписки из ЕГРН. В ней есть раздел №1, графа «площадь». Если там сказано, что площадь «уточнённая» или, помимо цифры, указывающей площадь, стоит знак плюс/минус ещё сколько-то, это означает, что межевание было проведено.

Эксперт также замечает, что о площади участка и о том, было ли проведено межевание, можно узнать с помощью публичной кадастровой карты, на сайте Росреестра. На самой карте слева вверху есть «поисковичок» – окошко с изображением лупы, в которое надо вбить кадастровый номер интересующего вас участка.

Он (участок) отобразится на экране, кроме того, откроется окошко, в котором есть блок информации об объекте, в том числе – категория земель, разрешённое использование и размеры. В указании площади может стоять «Уточнённая площадь», это значит, что межевание проведено.

Если же указано «Декларированная площадь», то межевание ещё предстоит провести.

эксперт отдела загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» До марта 2018 года закон допускает совершение сделок без межевания, однако на практике покупатели требуют, чтобы границы были установлены до заключения договора купли-продажи. Это связано, чаще всего, с нежеланием новых собственников вступать в споры с соседями в отношении границ приобретаемых земельных участков.

Риск «нарваться» на неразмежёванный участок достаточно высок.

По данным Управления Росреестра по Свердловской области по состоянию на 1 апреля 2017 года прошли межевание только 51,5% участков от общего количества, находящихся на кадастровом учёте на территории Свердловской области.

То есть в регионе ещё около полумиллиона земельных наделов остаются неразмежёванными. Стоимость вызова кадастрового инженера для поведения межевания в зависимости от местоположения и площади участка обычно находится в пределах 8 – 12 тыс. руб.

Тайна 3. Здесь жить то можно?

Ещё один раздел ЕГРН, на который надо обратить пристальное внимание – указание на категорию и разрешенное использование земли, на которой расположен участок.

Построить полноценный жилой дом или коттедж можно только на участке категории «земли населенных пунктов» с разрешённым использованием «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС) или «личное подсобное хозяйство» (ЛПХ).

Садовый домик возводится на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием – «дачное строительство».

Согласно постановлению Конституционного суда от 30.06.2011 N 13-П в дачном доме можно получить постоянную прописку. Кроме того, в настоящее время в Госдуме находится законопроект (принят в первом чтении), также предусиматривающий возможность регистрации граждан в садовых домиках.

Если предметом сделки является участок с имеющимися постройками, покупателю следует убедиться, что капитальные сооружения зарегистрированы в Госреестре, имеют технические паспорта, а также документально оформленное подключение инженерных сетей.

Если газ/электричество к дому ещё не подведены, следует убедиться, что с энергосбытом и газоснабжающей организацией согласованы проводка коммуникаций. Достаточно рискованно приобретать землю без оговоренных условий подвода инженерных сетей.

В практике екатеринбургских риэлторов был случай, когда прокладка газопровода к трём новым коттеджам обошлась в сумму, превышающую стоимость и самих домов и земельных участков, на которых они находятся.

Если приобретается участок с недостроем, то покупателю надо убедиться, что у продавца есть проектная и разрешительная документация на строительство и техническая информация из БТИ о том, что это объект с незавершенным строительством. Ранее портал METRTV.ru рассказывал о тонкостях оформления права собственности на дом на землях ИЖС.

Обратите внимание на статус земли, а в правоустанавливающем документе – на особые условия. Например, в нём может быть оговорено, что расчет произведён не полностью или, прописаны некие условия создания инженерных сетей. Рекомендую всем посмотреть документы регионального планирования, найти в генплане свой участок. Например, вы можете получить участок, на котором планируется строительство ЛЭП, газопровода или общественных зданий».

Тайна 4. А у меня землю не заберут?

Перед сделкой с участком следует изучить такой аспект, как душевное здоровье продавца участка.

Обычно риэлторы советуют спрашивать у владельца объекта справки о том, что он не состоит на учете в нарко- и психневродиспансере.

Теоретически это должно застраховать покупателя от признания в будущем сделки недействительной из-за отклонения психики продавца. На самом деле, данная предосторожность срабатывает не всегда.

юрист Уральской палаты недвижимости В моей практике был случай, когда суд признал недействительной сделку, проведённую четырьмя годами ранее. При её оформлении была получена справка из психневродиспансера о том, что продавец не стоит на учёте. Однако спустя три года у него была диагностирована болезнь альцгеймера. Представители бывшего владельца доказали в суде, что на момент продажи человек уже был болен…

Риэлторы замечают, что далеко не все владельцы недвижимости соглашаются собирать медицинские справки по просьбе потенциальных покупателей. Нередко просто советуют искать другого продавца с другим объектом. В такой ситуации покупатель может попросить продавца показать водительские права. Психически больным и наркозависимым этот документ не выдают.

Долги, доверенности и дороги

В завершение – ещё несколько советов покупателям земельных участков от екатеринбургских риэлторов и юристов:

1. Проверьте, нет ли у продавца участка задолженностей по обязательным платежам (налоги, платежи в садовое товарищество и т.д.). Ведь с оставшимися долгами придется разбираться новому владельцу земли.

2. Если одна из сторон заключает сделку по доверенности, надо проверить этот документ: срок действия, жив ли человек, ее выдавший, не отозвана ли доверенность и прочее.

Источник: //www.metrtv.ru/articles/country_estate/10781

С 1 января 2018 года земли без межевания нельзя будет продавать. как размежевать участок, инструкция в 5 шагов

Можно ли считать этот земельный участок ранее учтенным?

Каждый второй владелец земельного надела на территории Свердловской области в любой момент может обнаружить, что часть земли, которую он привык считать своей, вдруг отошла к соседу. Это может произойти, если участок не прошёл процедуру межевания.

Кроме того, с 1 января 2018 года земли без межевания нельзя будет продавать, дарить, завещать.

Но тот, кто решил межевать свою собственность должен помнить, что незавершённая процедура «легализации» надела может обернуться потерей квадратных метров или даже нескольких соток своей земли.

По данным Управления Росреестра по Свердловской области, на сегодняшний день в регионе прошли межевание только 52% земельных участков.

Соответственно, без межевания пока остаются 48% или 670 тысяч штук земельных участков (это не только частные наделы, но и земли под предприятиями, многоэтажками, леса и пр.).

Судя по существующим темпам проведения межевания земель, большинство этих участков не будут размежёваны до Нового года. Следовательно, операции с ними окажутся невозможными. Впрочем, ничего не помешает владельцу земли провести её межевание и после 1 января 2018 года.

И уже тогда он сможет совершать с ним любые операции. Кроме того, как замечают в Росреестре – внесение в кадастр сведений о границах участка является гарантией прав собственников, сводит к минимуму возникновение земельных споров и позволяет адекватно начислять налог на имущество.

Межевание — это определение границ земельного надела на местности и внесение точной информации о координатах и размерах участка в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Также в процессе межевания уточняется расположение надела по отношению к соседним участкам. Межевание проводит кадастровый инженер.

Помимо чисто технической работы он должен опросить соседей на предмет существования претензий по границам участка. Собственникам участков следует иметь в виду, что в процессе межевания границы фиксируются в бумагах (в межевом деле).

Чтобы обозначить уточнённые границы непосредственно на земле, надо заказать кадастровому инженеру дополнительную (также платную) услугу – вынесение границ на местность.

Какие участки нуждаются в межевании?

Межевать необходимо все земельные владения, независимо от статуса земли (земля поселений, сельская земля и пр.) и разрешённого использования (ИЖС, дачное хозяйство и т.д.). Не надо межевать только те участки, которые прошли эту процедуру ранее.

Следует учесть и ещё один момент – данные межевания в ЕГРН могут быть внесены только по заявлению собственника участка. Если у объекта несколько совладельцев, они все должны обратиться с заявлением в МФЦ.

То есть, если один из совладельцев отсутствует, то затевать межевание бессмысленно.

юрист, эксперт по загородной недвижимости АН «Линк» О том, был ли участок размежёван, можно узнать из выписки из ЕГРН. В ней есть раздел №1, графа «площадь». Если там сказано, что площадь «уточнённая» или, помимо цифры, указывающей площадь, стоит знак плюс/минус ещё сколько-то, это означает, что межевание было проведено. Также о площади участка и о том, было ли проведено межевание, можно узнать с помощью Публичной кадастровой карты на сайте Росреестра. На самой карте слева вверху есть окошко, в которое надо вбить кадастровый номер интересующего участка, либо участок можно просто найти на карте и навести на него курсор. После чего откроется панель с информацией об участке. В данных о его площади может стоять «Уточнённая площадь», это значит, что межевание проведено. Если же указано «Декларированная площадь», то межевание ещё предстоит провести.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал о том, как пользоваться огромными объёмами информации о недвижимости «спрятанными» на сайте Росреестра.

Процедура межевания по шагам

Шаг 1. Поставить участок на кадастровый учёт

Межевать можно только участки, уже стоящие на кадастровом учёте и имеющий кадастровый номер. Большинство частных земельных наделов (расположенных в сёлах, коттеджных посёлках, дачных товариществах и т.д.) уже состоят на кадастровом учёте, и соответственно информация о них имеется в ЕГРН.

Тем не менее, ещё встречаются участки не поставленные на учёт. Владельцу такого «нелегального» земельного надела необходимо обратиться в офис МФЦ и подать заявление о постановке участка на учёт, как ранее учтённого. Либо заявление можно подать через портал госуслуг.

К заявке необходимо приложить имеющиеся на участок бумаги. Узнать о том, стоит ли участок на кадастровом учёте можно с помощью Публичной кадастровой карты. Если у участка есть номер, значит, на учёте он стоит.

Постановку объекта на кадастровый учёт можно провести одновременно с регистрацией права собственности на него.

Если участок уже внесён в ЕГРН (состоит на кадастровом учёте), то владельцу не нужен «Шаг 1». Можно сразу переходить ко второму шагу.

Шаг 2. Найти кадастрового инженера

Выбрать нужного специалиста можно на сайте Росреестра с помощью сервиса «Реестр кадастровых инженеров».

С его помощью можно найти информацию о кадастровых инженерах, работающих в любом регионе РФ, в том числе, в Свердловской области.

Здесь же можно узнать о качестве работы специалистов, оценить результаты их профессиональной деятельности. На сегодняшний день в Свердловской области осуществляют свою деятельность 942 кадастровых инженера.

эксперт отдела загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» В Екатеринбурге кадастровых инженеров достаточно много. Если участок находится на территории столицы Урала или в её окрестностях, то почти наверняка можно будет найти специалиста, который проведёт межевание в кратчайшие сроки. Иное дело глубинка – во многих районах кадастровых инженеров мало и они достаточно загружены. Владельцу участка придётся вставать в очередь. Ожидание может длиться до полутора месяцев.

Стоимость услуг кадастрового инженера по межеванию частного земельного надела обычно колеблется в пределах 8-10 тыс. руб.

Если на территории ранее проводилась картографическая съёмка (или аэрофотосъёмка) и её данные есть в главархитектуре, то теоретически кадастровый инженер может провести межевание без выезда на место.

Стоимость такой работы будет примерно вдвое ниже, но пострадает точность определения границ.

Шаг 3. Межевание и согласование границ с соседями

Согласование границ с соседними участками необходимо, если соседние участки ещё не прошли межевание. Узнать, как обстоят с ними дела можно с помощью Публичной кадастровой карты по методике, предложенной Владимиром Вороновым (см. выше). Если соседние участки ещё не прошли межевание, то необходимо подписать с их владельцами акт согласования границ.

Если владельцев соседних участков нельзя приглачить на согласование лично (неизвестно, где они физически находятся), кадастровый инженер заказывает в ЕГРН выписки по этим участкам. В выписках могут быть указаны адреса фактического нахождения их собственников. На эти адреса отправляются приглашения на собрание по уточнению границ. Если адресов в ЕГРН нет, и не существует иной возможности найти контакты соседей, то можно опубликовать в местной районной/городской газете объявление о проведении собрания. Если в течение месяца собственники соседних земельных наделов не объявятся, то вырезка из газеты или почтовые квитанции подшиваются к акту о согласовании. Это послужит формальным основанием считать, что границы согласованы.

Если с соседями удалось встретиться лично, то возможны два варианта развития событий: первый – подписывается акт о согласовании границ и стороны расходятся довольные друг другом. Но возможен и второй вариант – между соседями возникает спор по месту прохождения границы.

директор Кадастровой палаты Свердловской области При возникновении спора с соседями вы можете предложить урегулировать конфликт методом выноса границ земельного участка на местность. Эту процедуру также проводит кадастровый инженер. Рекомендуется установление точек на местности проводить в присутствии правообладателя соседнего участка. Допустимая точность определения координат сегодня 10 см в пределах населённого пункта, 20 см – на землях сельскохозяйственного назначения. Если соседи все-таки не согласны с положением границ, то конфликт разрешается в судебном порядке. Кадастровый инженер и юрист подготовят документы для предоставления в суд. Согласно иску и предоставленным документам, суд примет решение. На основании вступившего в силу решения суда сведения о границах земельного участка могут быть внесены в ЕГРН

Вынос границ земельного участка на местность это платная услуга. Геодезист выезжает на место и ставит межевые знаки (обычно колышки) на границах участка. Каждая точка стоит порядка 800-1000 рублей. Если надел четырёхугольный, то надо поставить 4 точки. Ранее портал METRTV.ru рассказывал о том, как решать с соседями споры о границах земельных наделов.

Шаг 4. Внести данные межевания в ЕГРН

Уточнённые данные по участку содержатся в межевом плане. Подать заявление о внесении изменений в ЕГРН может собственник объекта. Нередко эту работу выполняет кадастровый инженер, но только по доверенности, полученной от собственника.

директор ООО «Кадастровые инженеры» Межевой план составляется в электронном виде. Правообладатель участка приносит межевой план в офис МФЦ на диске. Впрочем, сегодня всё чаще делают так – кадастровый инженер сохраняет межевой план в базе данных Росреестра, и сообщает собственнику уникальный идентификационный номер (УИН) плана. В этом случае есть гарантия, что информация будет прочитана, диск «не зависнет».

Шаг 5. Внести изменения в права собственности

Данный шаг обязателен не во всех случаях. Вносить изменения в записи о праве собственности необходимо если в процессе межевания изменились размеры участка.

В ходе уточнения границ участка может оказаться, что его фактическая площадь больше, чем указано в документах. Допустимое отклонение 10% от размера участка. То есть человек, имеющий 10 соток, может стать владельцем 11 соток. В таком случае человеку надо не только внести в ЕГРН данные межевого плана, но и сразу подать (через МФЦ или сайт госуслуг) заявку о внесении изменений в записи о праве собственности. Чтобы он официально стал владельцем участка большей площади. Если не зафиксировать это своё право, то есть риск, что свои претензии на «ничейную» сотку предъявит сосед. И если, он, например, докажет, что фактически владел этой землёй и вёл на ней хозяйственную деятельность, то суд может встать на его сторону.

Теоретически может сложиться даже такая ситуация – участок состоит на кадастровом учёте, но в собственность не оформлен. По закону такой объект через два года может быть снят с кадастрового учёта. После чего право распоряжаться ими получат органы местного самоуправления. И тогда фактическому владельцу придётся восстанавливать свои права в судебном порядке.

Если фактическая площадь участка сильно ушла от указанной в бумагах

В процессе межевания может выясниться, что фактический размер участка превышает площадь, указанную в документах более чем на 10%.

Если обнаруженная «лишняя» земля не имеет владельца и не является землёй общего пользования, то человек, заказавший услугу по межеванию, может поступить следующим образом – в межевом плане указывается полная (максимально возможная) площадь участка. После чего владелец обращается в администрацию с просьбой за плату прирезать к его наделу юридически свободную землю. Но в законе есть оговорка – прирезать можно участок, размер которого меньше, чем установленная муниципалитетом минимальная площадь самостоятельного земельного надела для данной категории земель. В Екатеринбурге для земель сельскохозяйственного назначения минимальный участок – 4 сотки. То есть прирезать можно 399 кв. м. В других муниципалитетах минимум может быть 6 соток.

С другой стороны, в процессе межевания может выясниться, что реальный размер участка значительно меньше, чем указано в документах о землеотводе. Скорее всего так произошло из-за того, что кто-то захватил часть земли. И тогда вопрос придётся решать в суде.

Ране портал METRTV.ru рассказывал о том, как присвоить бесхозный участок и отстоять границы своего, а также о том, что делать уральцам, чьи коттеджи на землях ИЖС вдруг стали незаконными постройками.

by HyperComments

Источник: //www.metrtv.ru/articles/country_estate/11219

Автоправо
Добавить комментарий