Может ли родитель самостоятельно внести стоимость доли ребенка собственника до продажи квартиры?

Маленький хозяин большого дома

Может ли родитель самостоятельно внести стоимость доли ребенка собственника до продажи квартиры?

Ребенок приобретаетНесовершеннолетний имеет право приобретать собственность теми же способами, что и взрослый, &”151; за исключением самостоятельной покупки. То есть квартира, например, может стать собственностью ребенка, если ее ему оставили в наследство, подарили или же он стал собственником в результате приватизации.

Купить на рынке недвижимости квартиру на себя и от своего имени ребенок не может. Стать сособственником при покупке жилья, например по ипотеке, тоже. Если семья купила новую квартиру, ребенок в ней регистрируется, но собственником становится только в том случае, если родители отдельным договором дарят ему долю или всю квартиру или оставляют ее в наследство.

Приватизация

Не путайте «собственность» и приватизацию. Если ребенок прописан в квартире, это еще не значит, что он ее собственник. По закону в приватизации муниципального жилья участвуют все зарегистрированные на этой площади, при этом доли во владении жильем распределяются поровну между всеми проживающими в квартире.

Если в квартире зарегистрированы отец, мать и ребенок, им полагается по 1/3. Взрослые могут отказаться от приватизации в пользу ребенка, увеличив таким образом его долю. Например, если отец отказывается от права приватизации, ребенку и матери достается по 1/2.

Ребенок от права приватизации отказаться не может, даже если искренне хочет: за этим зорко следят органы опеки и попечительства, начать процедуру приватизации без их «отмашки» не получится.

Зачем родителям увеличивать долю ребенка в квартире? Или вообще полностью переводить жилье в собственность ребенка? Одна из причин: закон жестко ограничивает возможность отчуждения жилья у несовершеннолетнего. Это значит, что получить имущество в собственность ребенку довольно просто, а вот лишить его этой собственности практически невозможно.

Такую квартиру нельзя ни опечатать, ни описать, ни наложить на нее взыскание. Однако сложностей с ребенком-собственником возникает не меньше. Усыновленные дети с точки зрения «равнозначны» родным, у них те же права.Часто родители пытаются ограничить права ребенка при приватизации. Например, им нужно продать квартиру.

Для этой цели ребенка регистрируют в другой квартире, а эту приватизируют без его участия. Так проще продать жилье: многие покупатели не идут на сделку, если среди собственников квартиры значится несовершеннолетний ребенок. Теоретически он может оспорить сделку купли-продажи, когда вырастет.

Если вы решитесь на такую «махинацию», имейте в виду, что в законе прописано: при приватизации жилья учитывается не только то, где ребенок зарегистрирован, но и где он фактически проживает. Если ребенка перед приватизацией вы выписали «технически», а он продолжает жить в этой квартире, ваше решение исключить ребенка из приватизации может быть оспорено.

Конечно, органы опеки не в состоянии контролировать регистрацию абсолютно всех детей &”151; они следят в основном за неблагополучными семьями. Но если ваша тайная тропа, по которой вы обошли закон, будет обнаружена, сделку купли-продажи квартиры могут признать недействительной. По словам экспертов, сегодня судебная практика по подобным делам обширна и неоднозначна.

Решения суда бывают диаметрально противоположными.Взглянем на эту ситуацию с точки зрения потенциального покупателя квартиры. Сразу становится ясно, зачем риэлторы требуют архивную выписку из домовой книги &”151; так проверяют, кто был прописан за несколько лет до приватизации и во время нее. Это важно: в начале 90-х гг. было разрешено не включать в приватизацию детей.

Дети выросли, и сегодня в судах множество исков от бывших несовершеннолетних, которые теперь претендуют на часть жилья. Риэлторы не дают однозначных рекомендаций &”151; бежать подальше от продавца с такой приватизационной историей или решиться на сделку.Есть способы обезопасить покупателя от возможных претензий со стороны продавца.

Если на момент сделки ущемленный в правах достиг совершеннолетия, он должен написать специальную бумагу, в которой указано: он знает, что собственниками стали родители, знает о продаже, в настоящий момент собственностью наделен и проживает отдельно. Если же он проживает совместно с родителями, нужно указать, что получает иной объект собственности. Ребенок еще несовершеннолетний? Сделка рискованна: расписок от детей закон не принимает, поэтому нельзя исключить ситуации, когда, повзрослев, уже совершеннолетний опротестует сделку и подаст в суд.Отметим, что ребенок имеет право участвовать в бесплатной приватизации один раз до своего несовершеннолетия и один раз после.

Дарение

Прилетел вдруг волшебник в голубом вертолете, оставил в подарок 500 эскимо. Ну или жилплощадь. Собственность ребенок может получить в дар от любого человека &”151; родственника или постороннего. Принимают дар родители на имя ребенка.

Особое распоряжение органов опеки и попечительства не требуется, если только ребенку (он сирота) не нужно назначить законных представителей.Отказаться от дара нельзя, это ущемление прав несовершеннолетнего. Даритель, если ему отказали, может обратиться в органы опеки и попечительства с жалобой, и она будет удовлетворена.

Если потребуется, в судебном порядке.Подарки &”151; это, конечно, приятно. Но благими намерениями, как известно…

Что, если даритель не учел, что за его роскошный подарок вам придется заплатить немалую пошлину государству? Налог на дарение ребенок обязан уплатить &”151; в том случае, если даритель не приходится ему близким родственником (мамой, папой, сестрой, братом, бабушкой или дедушкой).

Если благодетель не близкий родственник или вовсе не родственник, налог придется вернуть в казну страны. Естественно, неработающий ребенок из своих карманных денег платить не будет, за него расплачиваются родители или опекуны. Если внести налог разово родительский доход не позволяет, пошлину делят на части и выплату растягивают во времени.

Наследство

Несовершеннолетний ребенок &”151; наследник первой очереди за своими отцом и матерью. Это значит, что в случае смерти одного из родителей ребенку в обязательном порядке полагается доля в наследстве и отказаться от нее он (или его законный представитель) не имеет права.

Родители, в свою очередь, не могут ущемить права несовершеннолетнего ребенка: какое бы завещание они ни составили, ребенок имеет право на наследство.Налог на наследование составляет 0,3%, но не больше 100 000 руб., если завещатель приходится ребенку близким родственником.

Выплаты берут на себя родители или опекуны.

Ребенок пользуется

Допустим, ребенок получил в наследство или по договору дарения квартиру. Стал ее полноправным собственником. Кто будет оплачивать коммунальные услуги, если ваш несовершеннолетний отпрыск не то что не работает &”151; еще даже не решил, кем будет, когда вырастет?Обязанность платить квартплату лежит на родителях ребенка-собственника.

Однако, если родители не оплачивают коммунальные платежи, это не значит, что ребенок возьмет на себя их долг, когда достигнет совершеннолетия, &”151; по закону он не обязан это делать. Все время, пока долг не оплачивается, на него начисляются пени. Выселить ребенка или лишить его собственности за неуплату невозможно. На собственность несовершеннолетнего нельзя наложить взыскание.

Достигнув совершеннолетия, ребенок начнет оплачивать коммунальные услуги сам.Дети-сироты освобождены от оплаты жилья и коммунальных услуг вообще &”151; независимо от того, являются ли они нанимателями жилья по договору социального найма или собственниками. Чтобы получить льготу, нужно принести в ЕРЦ справку о принадлежности к льготной категории граждан.

Выдается она органами опеки и попечительства либо руководством специализированного учреждения для детей-сирот. Если сирота обучается на дневном отделении колледжа или вуза, для освобождения от квартплаты нужно каждый год предоставлять справку из бухгалтерии образовательного учреждения.

Если ребенок остался сиротой и направлен органами опеки и попечительства в детский дом, с его собственностью ничего не случится. Коммунальные платежи не будут начисляться с момента смерти родителей.

Органы опеки издают распоряжение, которое подается главе администрации района (округа), тот в свою очередь издает постановление закрепить жилплощадь за несовершеннолетним; приостановить начисление коммунальных платежей. Постановление направляется директору детского дома, а копия &”151; в Единый расчетный центр.

У ребенка отчуждают

Вы с ребенком бесконечно друг другу доверяете и все решения принимаете вместе? У вас даже мысли такой нет &”151; в чем-то его обделить? Смиритесь, каждое действие с собственностью вашего ребенка придется сверять с органами опеки и поручительства.

Возьмем такую ситуацию: ваш любимый калифорнийский дядюшка подарил своему внучатому племяннику квартиру, теперь она значится в собственности вашего ребенка и вы в ней всей семьей дружно живете.

Квартира была хороша какое-то время, но потом стала маловата, у вас появились деньги, на рынке недвижимости стагнация &”151; словом, все обстоятельства в пользу того, чтобы приобрести квартиру побольше.

Не получив добро от органов опеки, продать квартиру будет не то чтобы сложно &”151; незаконно! Однако органы опеки редко отказывают в разрешении &”151; достаточно доказать, что новая квартира будет не меньше старой. Например, принести план новой квартиры и расписку от продавца (разумеется, для этого нужно эту квартиру предварительно найти и внести за нее аванс).

Основные сложности возникают тогда, когда вы хотите не улучшить, а ухудшить жилищные условия. Продать имеющуюся квартиру и купить меньшую (причины могут быть разные: самая простая &”151; вам нужны деньги). В этом случае надо увеличивать долю ребенка в новом жилье.

Если он владел третью в большой квартире, придется выделить ему половину в маленькой &”151; чтобы количество метров не изменилось. В противном случае проблем с органами опеки, а значит, и с заключением сделки, не избежать. Уменьшение метража в доле ребенка допускается, только если несовершеннолетний переезжает из коммуналки в отдельное жилье.

Учтите, аргумент «деньги нужны» в качестве объяснения, почему вы меняете квартиру на меньшую, на органы опеки не действует. И даже если у ребенка в собственности не одна квартира или доли в разных квартирах, уменьшить долю в этой конкретной жилплощади вам не позволят.Сам ребенок тоже не свободен в своем праве распоряжаться жильем.

Даже если он не против переехать в более тесную квартирку и «завладеть» меньшей долей, ему наверняка откажут. Правда, закон разрешает несовершеннолетним дарить свою собственность &”151; это право есть у тех, кто достиг 14-летнего возраста.

Дарение недвижимости, которая находится в собственности 14-18-летнего ребенка, возможно на следующих условиях:Родители или опекуны не против. Имеется письменное согласие. Дарение законно, даже если письменное разрешение родителей получено после заключения договора.Органы опеки и поручительства тоже не против, получено разрешение.

Недвижимость не переходит близким родственникам дарителя. То есть несовершеннолетний ребенок не может подарить свою собственность родителям, опекунам/попечителям, супругам родителей или опекунов и их близким родственникам (то есть тетям и дядям тоже нельзя). Этот пункт дополнительно усложняет задачку. Грубо говоря, избавиться от собственности несовершеннолетнему становится еще труднее. Логика законодателя понятна: он стремится защитить ребенка от недобросовестных родителей и попечителей. Однако те же законы иногда становятся настоящей проблемой для любящих и ответственных родителей.

Ипотека в пеленках
Если одной из долей в квартире владеет ребенок, под такое жилье довольно сложно оформить ипотеку. Банки идут на такую сделку неохотно: если родители перестанут платить по кредиту, банк не сможет отобрать квартиру.

Стандартная ситуация: родители с ребенком в равных долях владеют однокомнатной квартирой. Взять кредит на улучшение жилищных условий (то есть продать эту квартиру, занять денег у банка и купить большую) будет проблематично.

Сделать ребенка сособственником новой, купленной по ипотеке, квартиры нельзя.

Значит, кроме покупки новой квартиры придется найти долю в любой другой недвижимости, чтобы компенсировать ребенку его потери при продаже (как вариант &”151; бабушка или, например, старший брат могут подарить долю ребенку в своей квартире).

О детях-несобственниках

Право собственности по закону важнее регистрацииЕсли ребенок не является собственником, а просто «прописан» в квартире, разрешение органов опеки на продажу жилья не нужно &”151; за исключением тех случаев, когда в квартире прописан сирота, который находится под опекой.

Отчуждение квартиры (продажа, обмен, залог), где зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, возможно &”151; на таких условиях проходит до 80% всех совершаемых сегодня сделок.

Журнал «Личный Бюджет»

Источник: https://kazned.ru/article/801

Юные собственники

Может ли родитель самостоятельно внести стоимость доли ребенка собственника до продажи квартиры?

«РБК-Недвижимость» рассказывает о тонкостях оформления недвижимости на несовершеннолетних и возможностях ее продажи

Сергей Куликов/Интерпресс/ТАСС

Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.

Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. О том, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители, — в карточках «РБК-Недвижимости»

Оформление В каких случаях ребенка делают собственником жилья

Самая распространенная причина, по которой недвижимость оформляют на несовершеннолетнего ребенка, — желание заранее обеспечить его собственным жильем, которое родители не смогут поделить между собой при разводе. В этом случае квартира не будет считаться совместно нажитым имуществом супругов. Также оформление жилья на ребенка происходит, если оно подарено ему или перешло к нему по завещанию.

Бывают случаи, когда взрослые оформляют квартиру на ребенка, чтобы защитить имущество от притязаний кредиторов, перед которыми у родителей есть неисполненные финансовые обязательства.

Права ребенка Могут ли дети распоряжаться своей недвижимостью

Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства.

При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью дееспособным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Права родителей Могут ли родители распорядиться недвижимостью ребенка

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость.

Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли.

На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

Продажа В каких случаях органы опеки дают на нее разрешение

Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

Альтернатива На что обращают внимание органы опеки

Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах.

Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия.

Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

Доля Как продать, если ребенку принадлежит часть квартиры

Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки. Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5a6807619a7947d58163062c

Как продать квартиру, если собственник – несовершеннолетний?

Может ли родитель самостоятельно внести стоимость доли ребенка собственника до продажи квартиры?

Во многих московских семьях есть несовершеннолетние дети, которые не просто зарегистрированы вместе с родителями на одной площади, но и являются полноправными собственниками квартиры.

Продажа такой недвижимости имеет свои правила, несоблюдение которых ведет к расторжению сделки.

Эксперты Метриум рассказали, на какие моменты нужно обязательно обратить внимание при продаже жилья, доля в котором принадлежит ребенку.

Согласно российскому законодательству, сделки с недвижимым имуществом, частично или полностью принадлежащим несовершеннолетнему, проводят его законные представители: родители, усыновители или опекуны. Однако они не вправе продавать жилье, если в результате сделки права ребенка будут ущемлены.

Несовершеннолетние должны получить в новой квартире свою долю, причем не меньшей стоимости и площади. За этим следят органы опеки и попечительства (ООП), которые и дают разрешение на сделку.

Учитывая данную особенность, эксперты Метриум советуют придерживаться следующей последовательности действий при реализации недвижимости, где один или несколько собственников младше 18 лет.

I. Ищем покупателя на старое жилье

Любая сделка на рынке недвижимости с несовершеннолетним собственником априори является альтернативной, когда на средства от продажи старой квартиры сразу приобретается новый объект. Причем продавец должен заранее предоставить адрес покупаемого взамен жилья, чтобы получить разрешение на сделку от органов опеки.

С этой особенностью и связана одна из главных ошибок – родители начинают сделку с подбора новой квартиры, а не поиска покупателя на старое жилье. Эксперты советуют идти от обратного. Первым делом стоит понять, какую сумму можно выручить за свою квартиру. От этого и придется отталкиваться при выборе жилья взамен.

Как только покупатель на старую квартиру будет найден, с ним заключается договор аванса. Поскольку речь идет об альтернативной сделке, на данном этапе нужно определить максимальные сроки поиска нового жилья. Как правило, речь идет об одном месяце. Практика показывает, что этого вполне достаточно, чтобы подобрать подходящий вариант.

«Например, чтобы продать квартиру в Москве на вторичном рынке, потребуется примерно 3 месяца, а вот найти новое жилье можно гораздо быстрее, в среднем на это достаточно месяца, – поясняет управляющий партнер Метриум (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.

– Покупатель, который уже выбрал альтернативный вариант, не получив хотя бы одно реальное предложение по старой квартире, становится в своем роде «заложником» определенной стоимости, ниже которой он не может опуститься. Нередко это и является причиной развала всей цепочки, когда желающих купить старую квартиру по завышенной цене не находится.

Поэтому придерживаемся правила: сначала ищем покупателя, затем определяемся с бюджетом и только потом выбираем новое жилье».

II. Подбираем альтернативную квартиру

Главное правило поиска новой квартиры при сделке с несовершеннолетним собственником – предоставление ребенку аналогичного или лучшего/большего по качеству и площади жилья или доли в нем.

Причем закон не дает четких критериев оценки, на основании которых орган опеки вправе отказать в сделке. Решение в каждом конкретном случае принимает сотрудник ООП.

Однако есть несколько правил, которые повышают шанс на положительный ответ.

  1. Ребенок должен получить равное предыдущему или большее по площади жилье.

Аналогичная или большая площадь, которую получит ребенок после переезда, – это обязательное условие для получения разрешения на сделку от органов опеки. Конечно, жизненные обстоятельства не всегда позволяют приобрести жилье просторнее. Однако есть выход из ситуации – нужно наделить ребенка большей долей в объекте.

Допустим, до переезда площадь квартиры составляла 66 кв. м. Каждый из родителей и ребенок имели по 1⁄3 доле – 22 кв. м. Семья переезжает в квартиру площадью 60 кв. м. В таком случае несовершеннолетнему можно выделить 1/2 долю в квартире (30 кв. м), тогда как родителям – по 1/4 доле (15 кв. м).

С точки зрения закона, права ребенка не будут нарушены.

  1. Ребенок должен получить равнозначное или лучшее по качеству жилье с более высокой/аналогичной стоимостью.

Предоставляемая ребенку квартира взамен старой не должна находиться в менее благоприятном районе.

То есть органы опеки могут не одобрить переезд из однокомнатной квартиры в Москве в трехкомнатное жилье в области, если ребенок выигрывает по площади, но теряет по стоимости объекта. Поэтому при наличии несовершеннолетнего собственника кардинально сменить локацию сложно.

Если есть сомнения в выборе альтернативного варианта, стоит обратиться в органы опеки за консультацией – как правило, специалисты могут заранее оценить шансы на положительное решение.

Как только подходящий объект будет найдет (напомним, важно уложиться в определенные сроки, оговоренные с вашими покупателями), необходимо внести аванс за новую квартиру. Таким образом вы гарантируете себе, что продавец не передумает, пока органы опеки будут проверять документы и принимать решение о сделке.

«При продаже квартиры, один из собственников которой несовершеннолетний, мы советуем рассматривать в качестве альтернативного варианта объекты именно вторичного рынка, либо уже готовые новостройки от девелопера, – комментирует Мария Литинецкая.

– Даже если потенциальная квартира находится в лучшем районе и имеет большую площадь, проверяющие органы в 90% откажут заявителям, когда речь идет о новостройке на котловане.

Таким образом средства несовершеннолетнего страхуются от потери в результате вероятной «заморозки» проекта или срыва срока передачи ключей. Чуть больший шанс представлен для жилых комплексов, до ввода в эксплуатацию которых остается не более 3-6 месяцев.

Однако самый надежный вариант – это вторичный рынок, когда переехать и выделить долю ребенку можно в течение считанных дней после продажи старого жилья».

III. Обращаемся в орган опеки и попечительства за разрешением на сделку

За получением разрешения на сделку следует обращаться в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Если вы планируете совершить ее на рынке недвижимости Москвы, то обращаться надо в Департамент труда и социальной защиты населения или органы местного самоуправления. В ООП необходимо предоставить следующий пакет документов:

• заявление обоих родителей на получение разрешение по продаже недвижимости с аргументацией (в свободной форме) необходимости сделки. В данном пункте необходимо расписать о планируемой доле ребенка в новой квартире,

• свидетельство о рождении ребенка, его согласие на проведение сделки (если несовершеннолетнему больше 14 лет),

• свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН,

• оригиналы правоустанавливающих документов на продаваемую и приобретаемую взамен квартиру,

• отчет об оценке продаваемой и приобретаемой квартиры.

Это минимальный перечень документов на проверку. Как правило, органы опеки запрашивают дополнительные сведения уже в индивидуальном порядке. Максимальный срок рассмотрения заявки составляет 15 дней. В полученном разрешении указывается адрес продаваемой и приобретаемой взамен квартиры.

Кроме того, устанавливается срок предоставления зарегистрированных документов на новое жилье, в том числе выписки из домовой книги с отметкой о получении регистрации несовершеннолетнего по новому месту жительства. Обычно речь идет об одном месяце для квартиры на вторичном рынке.

В ситуации с приобретением жилья в новостройке обозначается срок предоставления зарегистрированного договора долевого участия (ДДУ), где также выделена доля ребенку.

IV. Снимаем ребенка и родителей с регистрационного учета по месту жительства

При продаже квартиры снять с регистрационного учета несовершеннолетнего и его родителей можно в разное время – это вопрос договоренности с покупателем.

Наиболее распространенный способ – это выписка проживающих в течение оговоренного срока после регистрации в Росреестре договора купли-продажи. Обычно речь идет о 14 днях. Данное условие прописывается в соглашении.

В случае его невыполнения у покупателя появляется повод расторгнуть сделку.

Второй вариант – это снятие проживающих с регистрационного учета до совершения сделки. Для этого разрешение органов опеки не требуется. Один из родителей должен обратиться в паспортный стол по месту жительства для написания заявления о снятия с регистрации себя и ребенка (до 14 лет).

Дети 14-17 лет пишут заявление самостоятельно. Необходимо заполнить лист убытия, в котором указывается адрес приобретаемой квартиры. Сроки снятия с регистрации составляют по Москве 7 дней.

В качестве подтверждающего документа о снятии с учета стоит заказать выписку из домовой книги для покупателей.

IV. Заключаем договор купли-продажи

Продажа недвижимости, долю в которой имеет несовершеннолетний, проходит по схеме, когда одновременно подписываются договоры на продажу старого и покупку нового жилья. Деньги за жилье передает первый из покупателей в цепочке, а получает последний из продавцов.

В случае с участием органов опеки, помимо стандартного пакета документов, необходимо обязательно приложить к договорам разрешение ООП, иначе регистратор не пропустит такую сделку.

В договоре купли-продажи необходимо прописать доли каждого члена семьи, утвержденные органами опеки.

Составлением договора занимается нотариус. С его участием проходит любая сделка с недвижимым объектом, долю в которой имеет несовершеннолетний. Нотариус обязательно должен заверить заключенный договор купли-продажи на ваше старое жилье, после чего пакет документов отправляется на регистрацию в Росреестр (МФЦ). Это можно сделать как самостоятельно, так и через нотариуса.

Если вы приобретаете новое жилье в строящемся жилом комплексе, то выделенные доли для ребенка и родителей должны быть прописаны в договоре долевого участия.

Для экономии времени можно подать документы на регистрацию ДДУ заранее, еще до продажи старого жилья. Дело в том, что многие девелоперы требуют оплату в течение 1-2 недель после регистрации сделки.

Нередко клиенты используют этот лаг по времени, совершая сделку и получая деньги купли-продажи старой квартиры в данный период.

После приобретения нового жилья родители обязаны предоставить договор (купли-продажи или долевого участия) с отметкой о государственной регистрации в органы опеки. Собственники, продавшие квартиру в нарушение правил, не выделившие долю ребенку, рискуют тем, что сделка будет расторгнута в судебном порядке.

«Продажа жилья, которым частично или полностью владеет ребенок, вызывает ряд сложностей, как по причине дополнительных согласований сделки, расходов, так и из-за предвзятого отношения к таким объектам самих продавцов, – говорит Мария Литинецкая.

– Хотя на самом деле собственники с несовершеннолетними детьми – одни из самых надежных клиентов.

Такие покупатели абсолютно не заинтересованы в расторжении договора на приобретение нового жилья, поскольку они, во-первых, попадут в поле зрения прокуратуры, во-вторых, будут вынуждены возвращать деньги своим покупателям. Никакого смысла в столь сомнительных маневрах нет.

Для того, чтобы заранее предупредить возможные сложности с продажей и покупкой нового жилья, избежав бюрократических сложностей, мы не советуем без особой надобности наделять детей долями в квартире.

В таком случае вы всегда сможете не только оперативно продать недвижимость, но и в разы повысить ликвидность объекта.

Сделав ребенка собственником, до его 18 лет вы запускаете механизм обязательного согласования сделок с органами опеки, ограничивая себя в выборе новой квартиры».

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2045395-2019-03-01-kak-prodat-kvartiru-esli-sobstvennik-nesovershennoletnij/

Как оформить покупку квартиры на ребенка?

Может ли родитель самостоятельно внести стоимость доли ребенка собственника до продажи квартиры?

Владеть недвижимостью может каждый гражданин РФ с рождения. Для совершения сделки купли-продажи неважен возраст ребенка.

Право владеть недвижимостью вне зависимости от возраста гарантирует статья 17 ГК РФ и статья 35 Конституции РФ.

При этом детям до 14 лет присутствовать на ней необязательно – их интересы, в соответствии со статьей 26 и 128 ГК РФ, а также п. 3 статьи 60 СК РФ, представляют родители, усыновители, опекуны либо попечители.

Информацию о лице, действующем в интересах несовершеннолетнего ребенка, вносят в Росреестр: регистрационный процесс регулируют нормы ФЗ №122 и №218 от 13.07.2015, а также статьи 131 ГК РФ. В 14 лет юридически наступает возраст частичной дееспособности, поэтому все необходимые документы подросток должен подписывать сам.

К стандартному пакету документов для сделки купли-продажи с несовершеннолетним собственником добавляются свидетельство о рождении ребенка, паспорта родителей и свидетельство о браке либо паспорта законных представителей.

Особенности покупки квартиры, где собственники ‒ дети

По договору купли-продажи квартира может принадлежать одному либо нескольким лицам. Если предполагается совместное владение собственностью, то в документе необходимо указать долю ребенка в процентах. Норма также обязательна в рамках программы «Материнский капитал».

Имя ребенка вносят в свидетельство о собственности на квартиру и в ЕГРП. Чтобы зарегистрировать его на приобретенной жилплощади, необходимо, чтобы там же был прописан хотя бы один из родителей/законных представителей.

Ребенок является правообладателем своего имущества, но распоряжаться им – продавать, сдавать в аренду, использовать в качестве залога при ипотеке – может либо посредством законных представителей с разрешения органов опеки либо самостоятельно по достижении совершеннолетия.

Права ребенка на недвижимость

Распоряжаться собственной недвижимостью ребенок может после 18 лет. До этого времени совершать сделки с ней могут родители или другие законные представители несовершеннолетнего собственника. Право собственности порождает другие права ребенка:

  • быть прописанным в собственной квартире (совместно с отцом/матерью или усыновителями/опекунами);
  • проживать в своей квартире (с законными представителями);
  • не прописываться и не проживать, но сохранять имущественные права на недвижимость в полном объеме.

Условия оформления квартиры на ребенка

Чтобы оформить квартиру на ребенка, необходимо убедиться в ее юридической чистоте, наличии правоустанавливающего и право удостоверяющего документов. Недопустимо, чтобы жилье было в залоге или под арестом.

Законный представитель несовершеннолетнего должен иметь:

  • паспорт гражданина РФ с пропиской;
  • правоспособный возраст;
  • дееспособность.

Если родители поручают представлять интересы ребенка третьему лицу, у него должна быть от них нотариально заверенная доверенность.

Представитель ребенка должен проверить:

  • техпаспорт и всю документацию на квартиру, которую продает физическое лицо;
  • учредительную документацию застройщика, если квартира в новостройке.

Дополнительно договор купли-продажи можно заверить у нотариуса и/или застраховать.

Куда обращаться?

  • Чтобы купить квартиру от лица несовершеннолетнего ребенка, живущего в неполной семье, необходимо разрешение муниципального органа опеки – государственной организации, контролирующей соблюдение имущественных прав несовершеннолетних.
  • Стандартные сделки осуществляют через территориальные отделения Росреестра – федеральной службы госрегистрации, картографии и кадастра – и их муниципальные филиалы. Также собранный пакет документов можно подать в ваш филиал МФЦ госуслуг, если он работает с Росреестром.
  • Если покупка осуществляется с использованием материнского капитала, то за подтверждением легитимности сделки обращаются в пенсионный фонд РФ.
  • Некоторые документы обязательно заверяют у нотариуса.
  • Документы в инстанции по месту нахождения приобретаемого жилья можно сдать лично либо отправить почтой с описанием вложения и уведомлением о вручении.

На ребенка до 14 лет

Как указано выше, ребенок младше 14 лет может не присутствовать на сделке. Его представитель сам либо с помощью профессионалов проверяет юридическую чистоту сделки и составляет договор купли-продажи.

Если это предварительный договор, представитель может заключать его от своего имени – быть в нем в статусе покупателя. При этом в тесте ПДКП должно быть указано, что жилье приобретается для ребенка с указанием его ФИО. Представитель вносит задаток, о чем получает расписку от продавца.

Собственно договор купли-продажи включает в себя пункты о том, что:

  • продавец отчуждает квартиру;
  • квартира становится собственностью несовершеннолетнего лица;
  • интересы несовершеннолетнего собственника представляет уполномоченное лицо.

В тексте договора указывают кадастровые характеристики объекта из государственного кадастра недвижимости, а также:

  • сведения о продавце;
  • сведения покупателе, действующем в интересах своего несовершеннолетнего ребенка;
  • сведения о ребенке.
  • подписи сторон договора.

После этого стороны подают заявление о регистрации купчей и передаче прав собственности в МФЦ или отделение Росреестра. Во всех документах в качестве нового собственника указывают ребенка. Представитель малолетнего собственника должен будет предоставить регистратору документы, подтверждающие его полномочия:

  • свой паспорт;
  • свидетельство о рождении ребенка;
  • если в свидетельстве о рождении другая фамилия родителя, то удостоверяющий документ – свидетельство о браке, решение суда или органов опеки.

После регистрации представителю малолетнего собственника выдают на руки:

  • ДКП с отметкой о госрегистрации;
  • выписку из ЕГРН на имя ребенка.

На ребенка 14-17 лет

Ребенок в 14 лет получает паспорт, но не может самостоятельно совершать сделки с недвижимостью – только в сопровождении законного представителя. При этом он вправе ставить подпись на всех документах по сделке.

В случае заключения предварительного ДКП он может выступать стороной сделки (формулировка в тексте – «ребенок, как покупатель, с согласия законного представителя»). Он также может подписывать расписку о внесении задатка.

Его подпись на договоре удостоверяет один из родителей или попечитель. Подписи сторон можно заверить нотариально.

К основному ДКП прикладывают передаточный акт, который со стороны покупателя подписывает подросток и его представитель. Подавать заявление о госрегистрации он также может вместе с законным представителем.

В нем подросток указывается стороной сделки, действующей с согласия законного представителя. На документе ставят свои подписи 17-летний собственник и его законный представитель.

За готовыми документами они тоже приходят вместе.

Особенности покупки жилья в новостройке

Если дом не введен в эксплуатацию, законный представитель ребенка вместо ДКП оформляет договор долевого участия (ДДУ) в интересах подростка. Другие правовые алгоритмы те же.

После введения дома в эксплуатацию выписку о праве собственности оформляют на подростка с согласия уполномоченного представителя. Возможно переоформить права требования по ДДУ, когда подросток выступает цессионарием.

Налоговый вычет при покупке квартиры несовершеннолетнему ребенку

В соответствии с пунктом 6 статьи 220 НК РФ, с 1 января 2014 года родители и другие законные представители при покупке квартиры в собственность малолетнего ребенка имеют право на возврат НДФЛ не только по своим, но и по детским долям. Это может сделать как один родитель, так и оба, причем сами супруги распределяют, в каких пропорциях увеличивать вычет каждого из них за счет части ребенка в общем имуществе.

Если квартира куплена в долевую собственность ребенка и других родственников, например бабушки и дедушки, те тоже имеют право на вычет налога и за свою, и за его долю. Если квартира куплена в единоличную собственность ребенка за средства родителей/законных представителей, они также имеют право на возмещение.

Соответствующее заявление прикладывают к декларации и пакету документов, подаваемых в налоговую инспекцию. Для получения имущественного вычета родителям согласие ребенка не нужно.

При этом:

  • Ребенок не теряет права получить единоразовый налоговый вычет в будущем.
  • Если родители или законные представители ребенка уже получали единоразовый налоговый вычет, то получить его повторно они не смогут.

Покупка квартиры на детей в ипотеку

Большинство банков не предоставляет ипотечные кредиты, если один из собственников приобретаемого жилья – несовершеннолетний, так как это существенно повышает риски невозврата и невозможности взыскания. Поэтому если ключевое условие для вас – невысокая процентная ставка и минимальная общая переплата, от этой идеи придется отказаться.

В случаях, когда ребенок – владелец либо совладелец квартиры, которую вы хотите продать, чтобы улучшить жилищные условия с привлечением ипотечного займа, органы опеки попечительства могут не дать разрешение на сделку. Считается, что даже большой дом, находящийся в залоге, – ухудшение жилищных условий по сравнению маленькой, но необремененной квартирой.

Чтобы получить такое разрешение:

  • Желательно увеличить сумму первоначального взноса – добавить к средствам, вырученным от продажи небольшого жилья, собственные.
  • Уменьшить таким образом сумму кредита.
  • Оформить на ребенка долю больше.

Примеры

Вы нашли покупателя на квартиру за 2,5 миллиона рублей. Банк одобрил ипотеку на 2 миллиона рублей. Вы нашли подходящее жилье за 4,5 миллиона рублей. При этом собственник 1/3 продаваемой квартиры – несовершеннолетний ребенок. В этом случае органы опеки могут потребовать:

  • увеличить первоначальный взнос до 3 миллионов рублей;
  • уменьшить кредитный заем с 2 до 1,5 миллионов рублей;
  • увеличить долю ребенка в новом жилье до 2/3.

Если подобный вариант неприемлем и согласие органов опеки получить не удается, для решения жилищного опроса используют другие комбинации:

1. Обмен маленькой квартиры на меньшую.

Например, одному из родителей и ребенку в равных долях принадлежит 2-комнатная квартира общей площадью 44 квадратных метра и жилой – 28.

В этом случае можно купить в единоличную собственность ребенка однокомнатную квартиру общей площадью 30 квадратных метров и жилой 18. Разницу между 2- и 1-комнатной использовать в качестве первого взноса по ипотеке.

Однокомнатную квартиру можно сдавать и получать дополнительный доход для погашения кредита.

2. Если есть возможность – наделить ребенка собственностью в квартире бабушки или дедушки путем дарения.

Как государство защищает права несовершеннолетних собственников?

Соблюдение прав несовершеннолетних собственников недвижимости контролируют органы опеки и попечительства. Для продажи такого жилья требуется их разрешение.

После сделки продавец должен предоставить контролирующему органу отчет о том, что деньги от продажи недвижимости положены на банковский счет несовершеннолетнего или на них куплено новое жилье – равноценное либо с улучшенными характеристиками.

Закон запрещает:

  • совершать сделки с недвижимостью между несовершеннолетним собственником и законным представителем;
  • безвозмездно дарить имущество несовершеннолетнего.

Ипотечные квартиры, оформленные на несовершеннолетних, в случае невыплаты кредита запрещено изымать без согласия органов опеки. При разводе родителей такое жилье не считается совместно нажитым и не подлежит разделу.

Источник: https://www.6543210.ru/info/pokupka-kvartiry-na-rebenka/

Автоправо
Добавить комментарий