Может ли гражданин Эстонии купить земельный участок в России?

Приграничные территории рискуют потерять иностранных инвесторов

Может ли гражданин Эстонии купить земельный участок в России?

Президент запретил покупку иностранцами земельных участков на территории почти четырехсот районов России. Почти сразу после зимних каникул был подписан указ, согласно которому иностранные граждане не смогут иметь в собственности участки на приграничных территориях.

Скажется ли это на планах иностранных инвесторов и потеряют ли эти районы инвестиционную привлекательность, выясняли наши собкоры. В списке “запретных земель” оказались Кронштадтский район Петербурга и Выборгский, Кингисеппский и Сланцевский районы Ленинградской области.

Попали в закрытую зону также Сосновоборский городской округ и весь Ломоносовский муниципальный район, граничащий с Петербургом и отдаленный от Эстонии в среднем на сто километров.

По оценке экспертов, новый закон не окажет влияния на приток инвестиций в эти районы. Однако ряд официальных и частных лиц уже проявили свою озабоченность принятым документом. Так, 13 января МИД Финляндии официально запросил у России разъяснения по запрету продажи земли иностранцам.

Спорным моментом является разночтение между российским и финским пониманием “приграничных территорий”. Если в Финляндии иностранцы не могут владеть землей в приграничной зоне, которая ограничивается пятью километрами от границы, то в России запрещенная зона в некоторых случаях простирается на сотни километров от границы.

Поэтому финская сторона опасается, что ранее приобретенные финнами в России земельные участки могут быть у них отняты.

– Если в Финляндии россияне могут купить землю без ограничений, финны должны обладать таким же правом и в России, – комментирует ситуацию депутат финского парламента Маркку Лаукканен. По его оценкам, общее число подобных сделок составляет несколько десятков.

Если же не брать в расчет приграничные территории, то в остальном список “запретных зон” достаточно прозрачен и состоит из мест дислокации таких важных для округа объектов, как порт Усть-Луга в Кингисеппском районе Ленинградской области, порт Бронка в Ломоносовском районе Санкт-Петербурга, ЛАЭС в городе Сосновый Бор и других.

Что касается включения в этот список города Кронштадт на острове Котлин, то на днях, по сообщению Объединенной судостроительной корпорации, стало известно, что именно там для строительства боевых десантных кораблей “Мистраль” будет построена новая площадка “Адмиралтейских верфей”. После завершения проекта производственные мощности будут использованы для строительства крупнотоннажных кораблей.

Ранее ряд экспертов высказывали мнение, что российская часть работы по строительству “Мистралей” может быть проведена на площадке “Адмиралтейских верфей” в Санкт-Петербурге, что остановит переезд этого производства из города в Кронштадт, решение о котором было принято еще летом 2010 года.

– Переносить эти верфи без контракта на “Мистраль” не стали бы, потому что строительство “Мистралей” – это способ возврата инвестиций в проект по передислокации судостроительного завода, – говорит эксперт Центра стратегических разработок “Северо-Запад” Эдуард Бозе.

Таким образом, Кронштадт вновь становится городом корабелов, в последнее время утратившим былое значение в экономике региона.

Калининградская область в силу своей специфики почти полностью оказалась приграничной территорией, где иностранцам запрещено покупать землю. Исключение составили всего три муниципалитета эксклава общей площадью более двух тысяч квадратных километров.

Тем не менее, как считает заместитель министра экономики Калининградской области Андрей Гудзарик, этот запрет не снизит привлекательности региона для иностранных инвесторов.

Все они, работающие в Калининградской области, являются учредителями российских компаний. Для таких организаций есть ограничение: если иностранное юридическое или физическое лицо владеет более 50 проц. акций российской компании, то им запрещается иметь в собственности земли сельхозназначения. Остальной недвижимостью владеть можно.

Как добавил Андрей Гудзарик, для иностранных лиц остается возможность долгосрочной аренды земельных участков на приграничной территории. “Ничего не потеряют те инвесторы, кто вкладывает свои деньги в производство и оборудование”, – считает он.

Другого мнения придерживается вице-президент торгово-промышленной палаты Калининградской области Дмитрий Чемакин, который полагает, что запрет привлекательности инвестиционному климату особой экономической зоны не прибавит.

К слову, на приграничную территорию иностранцы могут попасть, получив предварительное разрешение ФСБ. Получать согласие должны и иностранные учредители или руководители компаний, работающих в янтарном крае.

– Это ограничение преодолимо, – говорит исполнительный директор Ассоциации иностранных инвесторов Калининградской области Олег Скворцов. – А вот запрет на покупку земли в приграничной зоне закрывает для инвесторов фактически 90 проц. территории региона. Теряется смысл ОЭЗ, так как большая ее часть отсекается от инвестиционного потока.

В 2009 году в экономику региона было вложено около 100 млн долларов, в прошлом – около 160 млн. В этом году в связи с указом президента представители Ассоциации иностранных инвесторов ожидают снижение притока прямых инвестиций из-за рубежа.

Однако не во всех регионах запрет на приватизацию иностранцами приграничных территорий может стать тормозом в развитии. Так, в Волгоградской области два оказавшихся в списке муниципальных района находятся на границе с Казахстаном, в зоне рискованного земледелия.

– Район наш удален от мегаполисов, – говорит бывший глава Старополтавского района, депутат областной Думы Сергей Булгаков. – Экономика его аграрная. Поэтому инвесторы всегда были местные, умеющие работать в таких сложных условиях.

Стоит сказать, что палласовские животноводы постоянно арендуют пастбища у своих соседей, казахских землевладельцев. Но даже если казахское правительство объявит ответный мораторий на покупку своих земель, арендованных площадей этот запрет не коснется.

Из попыток прихода в регион иностранных инвестиций Булгаков называет разве что давний визит французов, которые изучали возможности нефтедобычи, и уже завершившуюся германо-российскую программу поддер жки малых предприятий, созданных немцами Поволжья.

Правда, недавно выращиванием зерна в Старополтавском районе заинтересовались канадцы, которые на родине работают в похожих климатических условиях. Они уже начали совместное с местными фермерами производство.

– Канадцы получили все необходимые от российского правительства разрешения для завоза семян. Семена они передают местным аграриям вместе с деньгами на удобрения, зарплату и ГСМ.

Фермеры в свою очередь вкладывают в общее дело землю, сельхозтехнику и рабочую силу. Урожай зерна делят согласно изначально заключенному контракту.

Большая часть уходит канадцам, – объясняет механизм сотрудничества нынешний глава района Владимир Марченко.

Вдоль границы с Казахстаном также находятся девять районов Прииртышья, протяженность границы Омской области и Казахстана составляет более 1000 километров. Ресурсы южных районов области до сих пор особо не привлекали “инвесторов” из-за кордона.

– За последние годы ни один зарубежный бизнесмен не предложил нам свои вложения в производство в обмен на землю в собственность, – говорит глава Исилькульского района Владимир Сусленко.

Гектары в приграничных районах региона с практически неразвитой инфраструктурой интересуют лишь сельхозпредпринимателей из Поднебесной. Поселения вблизи Казахстана традиционно славятся богатым урожаем. Даже в самые неблагоприятные годы пшеница здесь неизменно удается на славу, а зерно из южных районов Прииртышья успешно продается по всей стране.

– Наши села кормит только хлеб, – констатирует глава Одесского района Валерий Корнейчик. – Поэтому еще за десять лет до выхода указа президента мы сами приняли решение не продавать участки иностранцам.

Впрочем, желающие приобрести лакомый земельный участок иностранцы уже нашли выход из ситуации. Единственное, что для этого необходимо, – российское гражданство.

А заключить сделку с новым паспортом проще простого.

– К нам нередко поступает информация о том, что участок оформляет в собственность иностранный покупатель, – говорит заместитель начальника отдела земельных ресурсов минимущества Омской области Лариса Бебешина.

– Но при проверке по документам он оказывается гражданином России, значит, никаких претензий ему уже не предъявишь. В таких случаях мы настоятельно просим глав муниципальных образований не продавать участки в стометровой приграничной зоне.

Она должна быть свободна от прав третьих лиц.

Эксперты считают, что “хозяина”, который бы непосредственно занимался темой приграничных территорий, нет. И законодательно она еще не отрегулирована.

Чтобы установить пункт пропуска через границу, необходимо согласование 7-8 ведомств.

Именно поэтому запрет на оформление в собственность земельных участков иностранцами кардинально ситуацию в экономике приграничных территорий вряд ли может изменить.

Источник: https://rg.ru/2011/01/25/zemlya.html

Trianon Grupp

Может ли гражданин Эстонии купить земельный участок в России?

Распечатано 2020.02.09 01:00

По статистике эстонских риэлтерских компаний, спрос на эстонскую недвижимость возрастает с каждым месяцем. Причем, помимо финнов, шведов и прочих жителей Европы, неуклонно возрастает процент покупателей из России.

И на то есть свои объективные причины.

Первое: приобретая недвижимость в Эстонии, вы получаете мультивизу в эту страну и имеете возможность беспрепятственно передвигаться в Шенгенском пространстве.

Второе: приобретая недвижимость в Эстонии, вы реально получаете то, о чем многие только мечтают -квартиру или домовладение в приморском европейском городе (или курортном месте) с отличной экологией и многовековой культурой и историей.

Третье: несомненна привлекательность расположения Эстонии – 2,5 часа от Петербурга или 10 часов от Москвы делают минимальными затраты на поездку и позволяют использовать недвижимость в Эстонии как место семейного отдыха на выходные, праздники или отпуск.

Любой иностранный гражданин может купить недвижимость в Эстонии, хотя существуют и исключения. Сделка оформляется у нотариуса письменным договором купли-продажи. Договор составляется на эстонском языке.

Нотариус может перевести его (или основные пункты) на русский язык (если сам владеет русским языком), либо Покупатель может заказать нотариально заверенный перевод на русский язык.

В договоре купли-продажи указываются основные сведения об объекте недвижимости, цена и условия сделки.

  • Ограничение в приобретении иностранными гражданами недвижимости в Эстонии касается земельных участков, находящихся в приграничных районах. Точный перечень уездов, где существует ограничение на подобные сделки, утвержден соответствующим законом. В таком случае приобретение недвижимости возможно только через создание юридического лица на территории Эстонии, которое будет приобретателем недвижимости.
  • Приобретение квартир по всей территории Эстонии для иностранных граждан ничем не ограничено.
  • Налога на недвижимость в Эстонии нет. Существует налог на землю. Его величина зависит от площади земельного участка, его целевого использования (жилое, коммерческое итд), а также его местонахождения.
  • Для совершения сделки иностранному гражданину необходимо представить документ, идентифицирующий личность (для граждан России – загран.паспорт), а также сообщить о своем семейном положении. Если Покупатель женат/замужем, то необходимо предоставить свидетельство о браке. При желании внести данные супруга/супруги в Крепостную книгу необходимо присутствие супруга/супруги на сделке либо нотариально заверенная доверенность. Если нотариус не владеет в необходимой мере русским языком, то он может попросить предоставить нотариально заверенный перевод предоставляемых документов.
  • После нотариальной сделки нотариус сам посылает информацию о сделке в Крепостную книгу (Kinnisturaamat), учреждение которое ведет регистр недвижимости в Эстонии. Обычно в течение 7 календарных дней в регистре делается запись о новом собственнике (по закону срок до 30 дней, но делается обычно все намного быстрее).
  • Список нотариусов можно посмотреть www.notar.ee выбрав соответственно русский язык.
  • Владение недвижимостью в Эстонии не дает права пребывания в стране. В силе остаются обычные правила получения визы и вида на жительство. Однако наличие недвижимости может быть существенным основанием для получения многократной визы.
  • Наибольшим спросом среди россиян пользуется жилая недвижимость на Северо-востоке Эстонии (близость к Российской границе), северном побережье, а также в Таллинне (особенно в Старом городе).
  • Величина нотариальнызх расходов регулируется законодательством Эстонии.
  • Примеры величины нотариальных расходов:
    • Сделка стоимостью около 10 000 евро – нотариальные расходы около 100 евро
    • Сделка стоимостью около 32 000 евро – нотариальные расходы около 200 евро
  • Величина расходов на содержание недвижимости зависит от типа недвижимости, населенного пункта и решения Квартирного товарищества (аналог ТСЖ в России) или дачного кооператива.
  • Примеры расходов на содержание недвижимости:
    • Квартира, город Нарва, 2014 год, Обслуживание – в среднем от 0,5 до 0,8 евро за м2 площади квартриры; вода гор. – 3,6 евро за м3, вода хол. – 1,5 евро за м3, газ – 0,44 евро за м3, Отопление (в зависимости от внешней температуры и утепленности дома) – в среднем от 0,7 до 1,5 евро за м2 площади квартиры, электричество по счетчику – в среднем 0,1037 евро за 1 кВт.
    • Квартира, город Таллинн, 2014 год, Обслуживание – в среднем от 0,7 до 1 евро за м2 площади квартриры; вода хол. – 2,08 евро за м3, вода гор – 8,1 евро за м3, газ – 0,44 евро за м3, Отопление (в зависимости от внешней температуры и утепленности дома) – в среднем от 1 до 2 евро за м2 площади квартиры, электричество по счетчику.
    • Дачный участок, недалеко от Нарва-Йыесуу (Усть-Нарва), площадь – 1 200 м2 (12 соток), земельный налог – 12 евро в год, членский взнос дачного кооператива – 20 евро в год, электричество по счетчику.

Возможность привлечения банковского кредита Ипотечные кредиты выдаются под 3-4% годовых в евро на срок до 40 лет. Но воспользоваться такими условиями местных банков иностранцам не удастся, поскольку они – только для резидентов Эстонии. До последнего времени эстонские банки вообще не кредитовали нерезидентов. Но совершенно недавно появился банк, который стал кредитовать приобретение жилой недвижимости в Эстонии гражданами Российской Федерации. Подход банка к кредитованию каждый раз индивидуален, да и условия переиодически меняются, поэтому мы их готовы предоставить по Вашему запросу. Таким образом, приобретение недвижимости в Эстонии пока является одним из самых выгодных и приятных вложений денег

Источник: https://www.trianon.ee/ru/page/view/11

Рынок земли в других странах мира

Может ли гражданин Эстонии купить земельный участок в России?

30 сентября 2019, 09:00

Вопрос земли для Украины всегда был особенным, непростым. Вероятно, в значительной мере это обусловлено историей нашего государства, которому всегда приходилось отвоевывать свои территории. А еще ментальностью украинцев, ведь нам из поколения в поколение передавалось незыблемое понятие ценности земли, восприятие ее как самого главного атрибута благополучия.

Будет ли жизнь после снятия моратория?

Читать по теме 

Особенно «горячей» эта тема стала сейчас, когда представители власти всерьез заговорили о скором снятии моратория на продажу земли. Невзирая на опыт большинства развитых стран мира, в которых рынок земли уже давно открыт, у нас все еще очень много неприятия этого процесса.

Многие украинцы в большей мере боятся даже не отечественных агрохолдингов, а так называемой «заграничной экспансии».

Возникает вопрос — а что же сами «фриленд» страны, открыв рынки, позаботились о том, чтобы их земля не ушла в руки к иностранцам? Или же приобрести землю за границей стало легко и доступно каждому желающему? 

Предлагаем в поисках ответа рассмотреть тенденции и имеющейся опыт в этой сфере. Начнем с того, что условия покупки земли в разных странах различны.

Но есть и общий фактор — рост ее стоимости вследствие баланса спроса и предложения. То есть открытый рынок превратил землю в реальный актив.

И чтобы обезопасить этот актив, в каждой стране существует своя система ограничений относительно купли-продажи.

Например, в Норвегии и Польше иностранцы должны получить специальное разрешение. В Литве, Латвии, Эстонии, Венгрии и Словакии покупатель может быть гражданином Евросоюза или же стран Европейской экономической зоны.

А в Германии, Финляндии, Италии — только местным жителем.

И хотя в мире есть страны, где иностранцы имеют такие же права на приобретение земли, как и сами ее подданные (Франция, Соединенное Королевство, Бельгия, Нидерланды, Люксембург), все же наиболее распространено применение ограничений.

Предприимчивые европейцы

Возьмем для детального изучения несколько конкретных стран. К примеру, нашу соседку и во многом образец достаточно быстрого и качественного европейского преобразования — Польшу. В ее конституции так и зафиксировано: основа сельского хозяйства страны — семейное фермерское хозяйство.

Это к тому, что сегодня польскую землю иностранец может приобрести, только если докажет свое намерение самостоятельно ее обрабатывать, а также живет не менее 5 лет не просто в Польше, а именно в той гмине, где хочет купить участок.

И еще — в приобретении ему откажут, если на эту землю претендует кто-то из членов семьи предыдущего собственника или соседей-фермеров. Если же таких желающих нет, преимущественное право купить землю получает агентство сельскохозяйственной недвижимости.

И только в случае, если оно откажется, земля достанется иностранцу, который, к тому же, заранее должен получить разрешение от профильных министерств государства — Внутренних дел и Сельского хозяйства.

Похожая система, но со своими особенностями, действует и в других странах Восточной Европы, а также Прибалтики.

Например, чтобы купить землю в Болгарии, иностранцы должны проживать в стране не менее 5 лет или же вести там свою частную деятельность.

В Молдове же «чистые» иностранцы не могут покупать землю, зато личности с двойным гражданством — пожалуйста. Хотя сейчас активно обсуждается возможность легализации доступа к земле для иностранцев.

Аналогичное право рассматривают и в Грузии, невзирая на то, что на сегодняшний момент нерезиденты могут только унаследовать участок или же получить вместе с купленным домом.

В свою очередь, в Эстонии граждане стран ЕС могут принимать участие в операциях купли-продажи земли, но при условии, что будут использовать ее в сельскохозяйственных целях не раньше, чем через пять лет.

Гражданам стран, которые не являются членами ЕС, разрешено использовать не более 10 га земли. Мелкие же участки находятся в свободной продаже для всех независимо от гражданства.

Несколько иной пример Франции. Здесь иностранцам не запрещается покупать землю, однако земельный рынок очень жестко регулируется государством. Для этого существует SAFER — сообщество, занимающееся менеджментом земли.

О его авторитете свидетельствует даже тот факт, что нотариусы должны предупреждать их о каждом намерении продать земельный участок.

SAFER активно противодействует попыткам изменить целевое назначение сельскохозяйственных земель, а также применяет механизмы для того, чтобы не допустить скупку земли на окраинах городов для застройки. Возвращаясь к иностранцам, продавать им можно, но есть лимит.

Стоимость покупки не должна превышать €38 млн. Отдельная тема — виноградники. Во Франции они считаются национальным богатством и продаже иностранным гражданам не подлежат.

Схожая ситуация и в соседней Испании. Местное законодательство не запрещает иностранным гражданам покупать здесь землю, причем они могут это делать наравне с резидентами страны. Но есть нюансы.

Земельный участок должен находится не ближе, чем в 150 метрах от берега моря, поскольку вся прибрежная территория принадлежит королевству. Поэтому, выбирая надел, например, в Коста-Брава, стоит убедиться выдержано ли нужное расстояние.

Ну и если целью покупки земли является строительство дома, то важно учесть, что это можно сделать только на целевых участках под застройку.

Напрашивается вывод — показательным в политике открытого рынка в странах Европы является не возможность для иностранцев покупать землю, а регулирование такой возможности на уровне государства.

То есть для того, чтобы зарабатывать на земельном активе, но при этом не терять его, нужны качественные и действенные правила в интересах страны и, в частности, местного фермера, который практически во всех европейских странах в приоритете.

Здесь также важно отметить, что европейские страны, особенно новые члены ЕС, не сразу открыли рынок землепользования для иностранных граждан. Большинству на это понадобилось от 7 до 12 лет. И это еще раз подтверждает, что за прогрессивными европейскими взглядами всегда стоит четкая государственная позиция.

Посмотрим на Восток

Относительно же стран Азии, то здесь все более консервативно.

К примеру, в Таджикистане право на пользование землями сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам и иностранным юридическим лицам не предоставляется.

Такое право, к тому же с возможностью дальнейшего отчуждения, имеют только физические и юридические лица Республики Таджикистан, которые принимают непосредственное участие в сельскохозяйственном производстве.

В России также все строго — иностранные граждане и юридические лица могут владеть земельными участками сельскохозяйственного назначения только на правах аренды.

Насколько либеральны либералы

Нет сомнений, что о безопасности своих «стратегических запасов» земли позаботились и такие крупные страны, как США, Канада и Австралия.

Кстати говоря, именно здесь ограничения устанавливаются по большей мере на региональном уровне штатов и провинций, нежели на государственном. В Канаде ограничения на приобретение земли иностранцами вообще не имеют ничего общего с либерализмом.

В целом ряде провинций, имеющих сельскохозяйственное значение, существует запрет на приобретение земли не только иностранцами, но даже резидентами других провинций. В ряде провинций имеется система льготного кредитования на покупку сельхозземель, но она не распространяется на нерезидентов.

И это при том, что недостатка в земле Канада явно не испытывает, ведь является второй в мире по площади, при том, что население этой страны меньше населения Украины. 

То же самое касается и США. Хотя формально на федеральном уровне приобретать сельскохозяйственные и лесные угодья иностранцам не запрещено, реально иностранцы владеют не более 1% угодий из-за местных ограничений в штатах и серьезных бюрократических преград.

В той или иной степени жесткости ограничения на покупку сельхозземель иностранцами существуют более чем в половине американских штатов. В ряде штатов она запрещена вообще, в некоторых это распространяется только на земли, принадлежащие штатам.

Во многих штатах землю запрещено покупать выходцам из так называемых недружественных стран, списки которых меняются. Также часто ограничивается максимальная площадь земли во владении иностранного гражданина и т. д.

В целом же политика и Канады, и США направлена на то, чтобы сельхозземли оставались в собственности их граждан.

Что касается Австралии, то это страна с полностью открытым и либеральным рынком. Иностранцы могут купить землю на таких же условиях, как и местные граждане.

Единственное требование к иностранцам — получение разрешения государства, если сумма сделки более $15 млн.

Но несмотря на открытость, рынок развивается слабо, поскольку в стране неблагоприятные климатические условия и сильная засоленность грунтов.

Китайский фактор

Отдельная тема — Китай. В контексте земельного вопроса более актуально будет рассмотреть даже не возможности приобретения здешней земли, а наоборот — «китайскую тенденцию» по скупке земли в мире.

Стоит отметить, что КНР находится на первом месте в мире по количеству населения, занимая при этом лишь 9% площади суши, причем спрос на продукты питания в Китае продолжает расти. С каждым годом страна импортирует все больше зерновых и муки, чтобы обеспечить свои потребности.

При таком раскладе неудивительно, что китайские инвесторы очень активно покупают землю за границей. К примеру, среди их реализованных интересов — Австралия. В настоящее время китайцам принадлежит почти 5% всех сельхозземель в Австралии, в основном это пастбища.

Землю используют главным образом для разведения крупного рогатого скота с целью производства мяса и молока. Полевые культуры выращиваются только на 3% площадей. В целом же Китай занимает второе место по величине иностранного землевладения в Австралии после Великобритании.

Амбициозные планы у Китая и относительно покупки земли на Дальнем Востоке России. Предполагается, что из миллиона гектаров, которые Россия планирует отдать в аренду иностранным инвесторам, на долю китайских фермеров придется не менее 50%. 

Отдельно стоит упомянуть о движении китайцев в сторону Африки. По словам экспертов, на сегодня китайские корпорации уже купили или арендовали в странах Африки достаточно большие территории — более 3,5 млн га плодородной земли.

Взамен же ранее обещанным инвестициям и благам местным жителям пришла настоящая экспансия. Да, китайцы, арендуя дешевые африканские земли, прокладывают дороги, строят элеваторы и перерабатывающие заводы.

Но их приход на африканские земли создал большую проблему: интенсивное сельское хозяйство лишает работы аграриев Африки.

Там, где раньше пашню возделывали сто человек, их остается десять, да и то это относительно квалифицированные аграрии — обученные китайцами трактористы, комбайнеры и т. д. Оставшиеся без работы 90 сельхозработников из этой сотни вынуждены или голодать, или перебираться в трущобы городов. 

В контексте анализа так называемого «фактора Китая» нельзя не отметить тот факт, что китайцы уже давно интересуются плодородными землями Украины. Несколько лет назад очень активно обсуждалась информация о передаче им в аренду 100 тыс. га земли в Днепропетровской области.

По данным украинских и китайских СМИ, земли должны были отойти в аренду на 50 лет и обрабатываться Синьцзянской производственно-строительной компанией. Впоследствии площадь арендуемых угодий должна была вырасти аж до 3 млн га. Но эта новость вызвала большой общественный резонанс и сделка не была реализована.

К слову, по данным экспертов, на сегодня иностранный капитал контролирует 2,4 млн га сельскохозяйственных земель Украины. 

Делаем выводы

Обобщая ситуацию относительно лояльности рынка земли в разных странах мира, надо отметить, что, согласно изученным данным, ни в одном государстве больше 10-12% земли иностранные инвесторы не скупили.

Конечно, нам удалось рассмотреть не весь мировой опыт, но и эта информация может стать ориентиром для соискателей. В целом же надо отметить, что этап сбора данных о возможностях покупки земли за границей очень важен и не нужно его игнорировать.

Лучше, как говорится, предусмотреть все «на берегу», это позволит не только найти для себя наиболее выгодные условия, но и, возможно, избежать потери времени и денег.

Ольга Боброва, Latifundist.com

Источник: https://latifundist.com/spetsproekt/514-kupit-zemlyu-za-granitsej-vozmozhnosti-i-zaprety

Все о том, как иностранцу купить квартиру в России: документы, оформление и налоги

Может ли гражданин Эстонии купить земельный участок в России?

Границы государств становятся более прозрачными. Каждый сам выбирает, где ему находиться и где иметь жилье или другую недвижимость. Иностранные граждане нередко покупают квартиры в России, также, как и россияне приобретают недвижимость за рубежом. Это не случайность.

Дело в том, что в России для иностранцев действует довольно либеральный режим. Они могут приобретать практически любое имущество в собственность без огромного количества справок и бумажной волокиты. Для ряда иностранцев приятной покажется цена российского жилья из-за соотношения рубля и их валюты. Налоговые ставки тоже вполне привлекательные, ниже, чем в других странах.

Данные преимущества рождают вопрос: «Как купить в России квартиру иностранному гражданину?». В статье мы рассмотрим первичный рынок недвижимости, то есть жилье в новостройках.

Остановимся на двух основных механизмах покупки: договор долевого участия (при приобретении в строящемся доме) и договор купли-продажи у застройщика (в готовом доме).

Продажа квартиры иностранному гражданину

Для застройщика нет никакой разницы, кто является стороной ДДУ или договора купли-продажи. Ею может быть:

  1. юридическое лицо;
  2. российский гражданин, 
  3. иностранец;
  4. лицо без гражданства. 

Все они имеют право приобрести самую разную недвижимость, как жилую, так и нежилую, например, апартаменты.

Застройщик заинтересован только в том, чтобы договор исполнялся и денежные средства от участника долевого строительства поступали.

Разговоры о том, чтобы ужесточить требования к иностранцам ведутся уже давно. Отдельные лица выступают с инициативой ужесточения сделок с недвижимостью для иностранных лиц и требуют ввести специальные разрешения. Несмотря на бурные дискуссии подобный законопроект не был принят.

Правовой аспект

Конституция в п. 3 ст. 62 уравнивает в правах российских, иностранных граждан и лиц без гражданства. Все они могут свободно владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а также имеют возможность судебной защиты своих прав.

Определенный перечень ограничений для иностранных лиц все же есть. Их не так много, как в других странах, но они необходимы. Это не прихоть законодателя, они стоят на страже государственной целостности и безопасности.

Все запреты связаны с покупкой земли. К примеру, нельзя купить земельный участок в ряде приграничных территорий или закрытых административно-территориальных образованиях. Об этом необходимо помнить, если вы приобретаете таунхаус вместе с землей. Полный перечень закрытых образований можно найти в Постановлении Правительства РФ от 5 июля 2001 года №508.

Таким образом, купить квартиру иностранному гражданину разрешается, равно как и комнату, дом, часть квартиры или дома.

Нюансы покупки предусмотрены ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» и касаются требований к документам, удостоверяющим личность при заключении сделки.

Основной документ – паспорт иностранного гражданина. Он должен быть переведен на русский язык, а сам перевод нотариально заверен. Если перевод сделан у иностранного нотариуса, то на него надлежит оформить апостиль (как правило, в виде оттиска печати или штампа).

Вид на жительство: мифы и реальность

Самые разные мифы можно встретить о покупке иностранцем жилья. Большая часть из них не имеет ничего общего с действительностью. Все не так сложно, как кажется на первый взгляд.

Бытует мнение, что заключить договор купли-продажи квартиры иностранный гражданин может исключительно имея на руках вид на жительство. Это ошибка.

Вид на жительство – документ, подтверждающий право на постоянное проживание в стране. Факт проживания или отсутствие такого не имеет отношения к собственности. Иностранец спокойно может купить квартиру и сразу же уехать в родную страну.

Для сделки и регистрации договора важно законное основание пребывания на территории страны. Ими могут быть:

  1. Виза;
  2. Миграционная карта (содержит сведения о временном пребывании);
  3. Разрешение на временное проживание;
  4. Вид на жительство.

Иначе говоря, для покупки достаточно даже туристической визы, если ее срок не истек.

Налог на квартиру

Объекты налогообложения:

  1. Жилой дом;
  2. Квартира, комната;
  3. Гараж, машино-место;
  4. Любое здание, сооружение или нежилое помещение.

Каждый собственник перечисленного имущества обязан раз в год оплатить налог по ставке, которая установлена местными органами власти.

Следует помнить, что определенные деньги придется потратить при продаже. Налог на доходы физических лиц иностранным гражданином налоговым резидентом должен быть уплачен в размере 13% с дохода. Нерезиденты, т.е. граждане иностранных государств, не являющиеся фактическими налогоплательщиками в России, заплатят 30% от полученного дохода.

Напомним, что налоговым резидентом (налогоплательщиком) является лицо, которое фактически находится в России не менее 183 дней в течении 12 следующих подряд месяцев. При этом, период нахождения не прерывается, за исключением краткосрочного лечения или обучения.

Необходимые документы

Чтобы приобрести жилье по ДДУ или договору купли-продажи необходимы:

  1. Паспорт иностранного гражданина с нотариально заверенным переводом на русский язык;
  2. Нотариально заверенное согласие супруги (супруга), если лицо состоит в браке;
  3. Документ, подтверждающий законное нахождение иностранца на территории России (см. выше).

Может ли купить квартиру иностранный гражданин, если его супруга находится не в России? Без проблем. Ее нотариальное согласие иностранец может оформить в своей стране: в российском консульстве либо у любого нотариуса. В последнем случае на него требуется апостиль, а затем нотариальное заверение нотариуса в России.

Договор купли-продажи квартиры или ДДУ для иностранного гражданина

Сам текст соглашения, процедура заключения и государственной регистрации ничем не отличается. Нет никаких особых прав или обязанностей для иностранцев.

Договор должен быть составлен на русском языке. При желании, он может быть составлен на двух языках. Его форма, содержание и порядок обжалования определяется в соответствии с российским законодательством.

Для купли-продажи квартиры – простая письменная форма. Нотариальное заверение только в случае покупки доли в праве. Простая письменная форма требуется и для ДДУ, правда, в нем речь всегда идет о целом объекте, а не о доле.

Договор купли-продажи квартиры должен содержать:

  1. Реквизиты сторон;
  2. Предмет договора (описание и технические характеристики квартиры);
  3. Цену;
  4. Перечень лиц с указанием прав на пользование квартирой.

Желательно включить в текст условия денежных расчетов, передачи, порядок разрешения споров.

Обязательные условия договора долевого участия:

  1. Предмет договора;
  2. Срок передачи;
  3. Цена (сроки и порядок уплаты);
  4. Гарантийный срок на объект;
  5. Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Оформление договора купли-продажи

Оформление договора купли-продажи квартиры с иностранным гражданином происходит, как правило, в офисе застройщика. Если иностранный гражданин плохо понимает по-русски, то на сделке может присутствовать переводчик. Все условия для иностранного гражданина должны быть понятны.

Соглашение составляется в трех экземплярах. После подписания договор ДДУ или переход права собственности по договору купли-продажи необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Некоторые застройщики отправляют документы сами. Существует возможность электронной регистрации.

 Если этого не оговорено, то покупатель должен отнести все экземпляры в территориальное отделение Росреестра или подать их в МФЦ.

Помимо договора покупатель предоставляет:

  1. Заявление;
  2. Квитанция об оплате госпошлины;
  3. Паспорт иностранного гражданина с переводом;
  4. Нотариальное согласия супруга или супруги;
  5. Техническая и другая документация на квартиру, которую передаст застройщик

Только с момента госрегистрации договор считается заключенным. Сама передача объекта сопровождается актом приема-передачи. Если речь идет о ДДУ – то застройщик обязан передать квартиру после ввода дома в эксплуатацию.

Расчет

Все расчеты на территории нашей страны производятся в рублях. В договоре не запрещается привязать рубль к курсу валюты любой страны мира.

Передача денег может осуществляться как в наличной (с использованием банковской ячейки), так и в безналичной форме (например, аккредитив). 

Источник: https://spbhomes.ru/science/pokupka-kvartiry-inostrannym-grazhdaninom/

Как купить землю и построить дом в Грузии

Может ли гражданин Эстонии купить земельный участок в России?

Покупка земли и строительство собственного дома – проект куда более сложный, дорогой и долгий, чем ремонт в квартире. Прежде чем решиться строить дом в Грузии, стоит тщательно изучить особенности местного законодательства и найти местного архитектора. Без надежного человека, говорящего по-грузински, иностранцу такой проект лучше не затевать.

С чего начать

Как мы уже писали, первый шаг всегда – выбор места. Обращайте внимание на статус района и выбранного вами участка. В Грузии есть разделение земли на территориально-структурные зоны. В некоторых зонах, например, сельскохозяйственного назначения или рекреационных, строительство, по сути, запрещено. В редких случаях оно допускается только по специальному разрешению правительства Грузии.

Покупателю нужно знать, что по новому законодательству иностранный гражданин не может купить участки сельскохозяйственного назначения.

Независимо от гражданства, запрещено строительство в рекреационных зонах, а для стройки в зонах особого регулирования, к которым относятся такие регионы, как Боржоми, Гудаури и Бакуриани, потребуются дополнительные затраты и усилия. Если вы гражданин Грузии, для строительства жилого дома на земле сельскохозяйственного назначения вам потребуются специальные разрешения или придется менять статус самой земли.

Механика покупки

Собственником и продавцом земли могут выступать как частные лица, так и государство. С частными лицом все достаточно просто, так же, как и при покупке квартиры: нашел участок, договорился о цене, купил и быстро зарегистрировал собственность в одном из домов юстиции.

Но в случае с государственной землей нужно будет потрудиться.

Первый шаг – подать заявку на аукцион.

Для этого нужно знать кадастровый номер выбранного участка. Заявка в городскую мэрию или региональную администрацию подается в электронном виде на сайте tas.ge. Официальный ответ можно ожидать через три недели. Не стоит рассчитывать, что вам сразу ответят согласием.

Некоторые участки государство может сохранять для собственных нужд. Поэтому, чтобы не терять времени, рекомендуем сразу отправить заявки на несколько подходящих объектов.

Это не значит, что вам придется купить их все, но у вас появятся варианты, и, в случае их одобрения, будет время расставить приоритеты до начала аукциона.

Второй шаг – аукцион.

О начале аукциона вам сообщат посредством смс. Как правило, стартовую стоимость участка и размер шага лота вы узнаете только в момент старта аукциона на сайте auction.gov.ge.

Если раньше базовая стоимость метра была фиксирована и определялась районом, то сейчас цену устанавливает специальная комиссия.

Для участия в аукционе нужно будет внести денежные средства в объеме, указанном на странице конкретного лота, но не менее 25% от указанной стоимости участка. Деньги зачисляются только посредством банковского перевода.

Обязательно учитывайте, что даже если именно вы инициировали аукцион, он будет проходить открыто, и принять участие в нем сможет любое заинтересованное лицо. Так что, если участок стоящий, в последний день аукциона могут появиться конкуренты.

Сделать ставку вы можете в любой день аукциона, но, как правило, все ждут до последней минуты, чтобы цена не росла слишком быстро. Некоторым везет, они выигрывают участок с первой ставки.

Третий шаг – оплата участка.

Если вы победили в аукционе, государство дает вам 14 дней для выкупа участка, а в случае поражения берет себе столько же для возврата денежных средств на ваш счет.

После оплаты купленного участка вам нужно подождать 21 рабочий день для подготовки именного свидетельства о покупке земли на аукционе. Это по закону. В реальности, из-за большой нагрузки государственные органы редко укладываются в указанный срок, поэтому будьте готовы ждать документ от трех недель до трех месяцев.

Регистрация собственности – финальный и самый простой шаг на данном этапе. Вы просто приходите в местный дом юстиции и отдаете свидетельство о покупке на регистрацию. В течение 5 рабочих дней вы получите смс о внесении записи о собственности в реестр. Пошлина составляет 50 лари.

Как начать строительство

Не важно, у кого вы купили землю. Чтобы построить дом, вам придется пройти три этапа согласований. Если вы живете в городе, то документы будете подавать в мэрию, а если нет — то в региональную архитектурную службу.

Этап 1: получение архитектурно-планировочного задания (АПЗ)

АПЗ – это комплекс требований государства к тому объекту, который вы хотите построить на участке: его назначение, основные параметры и размещение на конкретном земельном участке, обязательные условия его проектирования и строительства (экологические, технические, организационные).

По закону, после того как вы вносите заявление с запросом о выдаче АПЗ, вы получаете документ через 10 рабочих дней сроком на пять лет. Никаких пошлин за этот запрос государство не берет. Если за пять лет вы не продвинулись, то задание придется получать заново.

После того как мэрия дает документальное разрешение с параметрами возможной застройки, вы узнаете все нормативы, коэффициенты зон на строительство. Разобраться в данных вам помогут профессиональные архитекторы.

Этап 2: утверждение проекта

Получить ответ на запрос об утверждении проекта вы сможете в течение 18 рабочих дней. К сожалению, не обязательно положительный. Этот этап полностью зависит от того, соответствует ли представленный вами проект тому заданию, которое вы получили от мэрии.

Важно знать, что вы можете воспользоваться готовыми проектами домов, которые можно взять с сайта tas.ge. Это существенно сэкономит ваше время, потому что не потребует длительного согласования. Однако если вы выбрали личный проект, будьте готовы к тому, что он может быть принят не сразу.

Проект должен строго соответствовать строительным нормативам, и малейшее отклонение будет приводить к переделке документов для подачи. С 28 января 2017 года принят новый технический регламент “О безопасности зданий и сооружений”, и его стоит изучить.

Документ был позаимствован из американской практики и существенно ужесточил требования к пожарной безопасности зданий, особенно многоэтажных.

Этап 3: получение разрешения на строительство

Это вполне формальный шаг, который занимает не более пяти рабочих дней. Документ выдается на определенный срок, который зависит от проекта: 1 год — на одноэтажное здание, 2-3 года на многоэтажное.

Государственная пошлина составляет 1 лари за 1 метр площади застройки. Мы уже упоминали, что Бакуриани, Боржоми и Гудаури относятся к зонам особого регулирования.

А это значит, что пошлина на разрешение строительства там составляет 5 лари с 1 метра площади застройки.

Если вы не уложитесь со строительством в отведенное время, по его истечении нужно будет написать новый запрос в мэрию о продлении срока стройки и снова оплатить пошлину. Новое разрешение выдается на срок не более того, который был согласован в первый раз.

Как только вы получили этот документы – можно начинать строительство.

Кстати, по закону допускается подавать документы одновременно на утверждение проекта и получение разрешения. Если вы уверены в своем плане – можете сэкономить время.

Ни в коем случае не начинайте строительство до тех пор, пока у вас на руках не появится утвержденная государством документация. Нарушение закона грозит серьезными штрафами и требованиями демонтировать несогласованные конструкции. Штрафы составляют от 3 до 8 тысяч лари, а в некоторых случаях доходят до 10 тысяч лари.

Сдаться в эксплуатацию без ущерба

После постройки здания его нужно будет сдавать в эксплуатацию городской мэрии или районной администрации. По словам архитекторов, это самая сложная и дорогая (после покупки) часть работ.

Будет необходимо написать заявление о сдаче объекта в архитектурный комитет и службу надзора. Эксперты этих служб проверят соответствие здания утвержденному проекту в течение пяти рабочих дней. По итогам проверки проект принимается, или, в случае выявления неточностей, вам может быть выписан штраф.

© Sputnik / Maria Tsimintia

Штрафы за нарушения при строительстве зданий в Грузии

Профессиональные архитекторы отмечают, что не бывает случаев, чтобы здание сдавали без штрафов. Если ошибки касаются конструктивных элементов, государственные органы могут не только не принять в эксплуатацию, но и предписать переделать строение, то есть по факту разрушить и перестроить.

На устранение нарушений дают месяц. Если вы успеете за это время все переделать, то будете освобождены от штрафа. В противном случае оплачивается штраф, делается корректировка проекта, которая заново согласовывается в мэрии. Корректировка рассматривается до 5 рабочих дней.

Поэтому крайне важно, чтобы здание соответствовало утвержденному проекту.

Хорошая новость: вы можете делать корректировку на любом этапе до сдачи в эксплуатацию. Поэтому, если в процессе строительства вы решили что-то изменить, не обязательно потом платить штрафы.

Если все в порядке, и архитектурные службы одобрили проект, то еще до одного месяца его будут рассматривать в службе надзора, и только после этих процедур вам выдадут акт о принятии объекта в эксплуатацию.

С этим актом вы идете в реестр и регистрируете право на собственность уже объекта. Поздравляем!

Подводные камни

К сожалению, в Грузии есть некоторые нюансы, которые могут существенно затруднить или увеличить стоимость строительства, даже если вы все сделаете по правилам и будете работать с самыми профессиональными подрядчиками.

Самая большая проблема в Грузии — незнание городскими службами своих же подземных коммуникаций (вода и канализация, электричество, газ, интернет).

Нередки случаи, когда инвестор покупает участок, а потом узнает, что под ним проходят магистральный трубопровод, линии метрополитена или другие коммуникации, которые существенно затрудняют или делают невозможным строительство.

Поэтому прежде чем начать действовать, стоит отправить запросы в Kaztransgaz (газ), GWP (вода) и Telasi (электричество) о расположении на участке или около него труб и кабелей.

© Sputnik / Alexander Imedashvili

Нередки случаи, когда компании дают неверную информацию, а по факту трубы или большие кабели все-таки находятся под вашим участком. Если вы обнаружите такой “сюрприз” на этапе котлована, вам придется переносить эти трубы за свой счет. По закону и санитарным нормам, ключевые коммуникации должны быть не ближе 10 метров от жилого здания.

Также обязательно учитывайте местную географию и геологию. В Грузии много подводных рек, и в некоторых районах нельзя строить, особенно многоэтажные дома, из-за особенностей грунта.

Если с участком все в порядке, и вам нужно провести туда коммуникации, то надо написать заявления в те же компании сразу после того, как станете собственником участка и будете понимать, какой проект дома хотите построить.

Вам рассчитают проект с учетом объемов труб, кабелей и исходя из ваших потенциальных расходов, количества этажей в доме и ориентировочно потребляемых электроэнергии и газа. Ответ вы получите в течение 10 рабочих дней.

Еще максимум месяц понадобится на подведение коммуникаций на участок.

И еще раз, будьте внимательны с зонами, где не разрешено строительство! Такие земли легко купить, и стоят они достаточно недорого.

А также…

Уже не первый год ведется работа по обновлению генерального плана города Тбилиси. На сегодняшний день документ практически достиг финальной стадии и вынесен за обсуждение общественности.

Принятие нового плана города существенно упростит инвесторам получение информации о городе, его коммуникациях и позволит сэкономить время и деньги на строительство.

Источник: https://sputnik-georgia.ru/reviews/20170824/237076570/Kak-kupit-zemlu-i-postroit-dom-v-Gruzii.html

Автоправо
Добавить комментарий