Мой дом оформлен как фирма что делать?

Купить квартиру? Без проблем!

Мой дом оформлен как фирма что делать?

19.01.2008

Газета “Неделя в Астане” №2 от 19 января 2008г.

В одном из предыдущих номеров нашего издания мы уже упоминали о некоторых видах приобретения недвижимости, которые на сегодняшний день могут явиться, пожалуй, наиболее приемлемыми и удобными для многочисленных потребителей, остановленных, к сожалению, в своих благих намерениях приобретения квартир, несостоявшимися мечтами об ипотечном кредитовании. При этом одними из таких методов является покупка жилья в рассрочку, а также система приобретения жилья через накопительную депозитную систему «Мой дом», которые предлагает инвестиционная строительная компания «ASI» своим покупателям. Об этом – наш сегодняшний разговор с заместителем директора по продажам ТОО ИСК «ASI» Анной Кушнер. Анна Владимировна, расскажите, пожалуйста, о накопительной депозитной системе «Мой дом». В чем ее преимущество перед, скажем, так называемым «долевым участием»?

Во-первых, мне хотелось бы отметить, что продажа квартир с использованием накопительной депозитной системы «Мой дом» явилась своеобразной альтернативой покупке квартир через систему так называемого «долевого участия».

Разработана она была нашей компанией, а партнёром ТОО ИСК «ASI» в данной системе продаж является АО «БанкЦентрКредит». Сама программа стартовала одновременно с реализацией проектов строительства жилых комплексов, инвестируемых компанией «ASI» и уже достаточно широко известных жителям столицы.

Это «Жагалау», «Адель», жилой комплекс на проспекте Бауржана Момыш-улы, а также жилой комплекс «Эмират», где наша компания явилась еще и оператором проекта.

Но основным отличием накопительной депозитной системы продаж от «долевого участия» в строительстве является то, что денежные средства покупателей не используются компанией в ходе реализации проектов, что, несомненно, полностью исключает риски как для покупателя, так и для компании.

Какие задачи ставились вашей компанией на первом этапе формирования и апробирования этой системы продаж? Естественно, мы ставили перед собой задачу выяснить, насколько данная система будет популярна у покупателей квартир, и будет ли иметь эта система право на существование в будущем. Кроме того, не скрою, что у специалистов «ASI» при формировании и внедрении накопительной депозитной системы «Мой дом» существовали далеко идущие планы, которые, тем не менее, требовали соответствующей проверки на практике. Именно поэтому мы разделили ее на среднесрочную депозитную систему – это 5-6 лет и долгосрочную, срок которой будет варьироваться до 10-15 лет. И как зарекомендовала себя данная система за два года её работы? Я думаю, что в данном случае мы можем обратиться к мнению клиентов нашей компании, тех, кто уже живет в квартирах, приобретённых по накопительным депозитным счетам «Мой дом». Воспользовавшись предоставленной мне возможностью пообщаться с покупателями квартир по новой депозитной системе, я выбрала двоих жильцов комплекса «Жагалау», комментарии которых и предоставляю вашему вниманию. Вот мнение владельца квартиры в жилом комплексе «Жагалау» Алибека Т.: «Я зарабатываю достаточно, для того чтобы приобрести квартиру в престижном и удобном районе города. Однако мой первый опыт покупки квартиры оказался очень неудачным. Я обратился к застройщику, который возводил жилой дом за счёт долевого участия в строительстве, но в итоге этот застройщик попал в список акимата, как неблагонадёжный. И хотя мне удалось вовремя вернуть свои деньги, однако время было уже потеряно, так как цены на квартиры за это время выросли. Естественно, я начал подыскивать новые варианты покупки квартиры, но о долевом участии речь уже не шла. Рассматривая варианты приобретения новой квартиры, так случилось, что я обратил внимание на новое предложение от компании «ASI» – накопительную систему «Мой дом». Кстати, первое ощущение, создавшее у меня достаточно хорошее впечатление от этого, явилось то, что партнёром компании был Банк ЦентрКредит. Однако сама система мне была незнакома. В офис «ASI» я обратился не столько из-за стремления познакомиться с этой системой, сколько от желания изучить возможность покупки квартиры в престижном районе, на набережной реки Ишим, а этим критериям как раз отвечал жилой комплекс «Жагалау». Не скрою – у меня была определённая доля скепсиса, особенно учитывая мой предыдущий неудачный опыт покупки квартиры через долевое участие. Однако в офисе компании мне предложили вариант покупки с абсолютной гарантией сохранения моих денежных средств. Для меня это было очень важно, как важно оказалось и то, что условиями покупки квартиры не предусматривалась оплата всей суммы сразу. Убедившись в том, что строительство комплекса идёт полным ходом, я заключил с компанией «ASI» предварительный договор, согласно которому компания должна была построить мне квартиру за 12 месяцев, а затем в банке ЦентрКредит открыл свой личный накопительный депозитный счёт, на который зачислил 30% от общей суммы договора. Остаток суммы я должен был накопить в течение последующих 12 месяцев. Единственным ограничением было то, что я обязался не расходовать деньги со своего счёта. Но меня это устраивало, так как компания могла списать в свою пользу мои денежные средства только после того, как я подпишу акт приемки построенной квартиры. Денежные средства я накапливал согласно графику, и на двенадцатый месяц уже заселялся в свою отстроенную квартиру. Довольно приятным сюрпризом для меня стало и то, что правоустанавливающие документы я оформил буквально в течение месяца, а это ведь достаточно редкий случай при покупке нового жилья. В общем, накопительная система мне понравилась своей надёжностью, и если я когда-нибудь захочу приобрести квартиру еще, то предпочту именно такой вариант покупки». А вот мнение другой покупательницы Гульнары К.: «Я госслужащая, а мой муж – бизнесмен. Наш дом попал под снос, но сроки оплаты за него и за земельный участок, застройщик, который нас сносил, не выдержал. В своё время мы заключили предварительный договор на покупку квартиры в ЖК «Жагалау» и открыли свой накопительный счёт в банке ЦентрКредит. График накопления денег мы, в принципе, выдерживали, но застройщик, который сносил наш дом, не смог выплатить нам компенсацию вовремя. Поэтому мы уже распрощались с мыслью купить квартиру в «Жагалау», хотя наши накопленные 50 % стоимости покупаемой нами квартиры лежали на нашем личном счету и на строительство не тратились. Мы очень хотели приобрести квартиру именно в «Жагалау» – рядом река, школа и моё место работы, но в офисе компании мы честно рассказали про сложившуюся ситуацию. И, не скрою, нам было очень приятно то, что менеджеры «ASI» подсказали из неё нам выход, устроивший всех. Нам предложили просчитать свои возможности и до ввода дома в эксплуатацию накопить денежных средств столько, сколько мы сможем, а до получения денег за снос нашего бывшего дома оформить ипотечный кредит на недостающую сумму в том же банке ЦентрКредит. Развеяны были и наши сомнения относительно залога на вынужденную ипотеку. Оказалось, что договорные отношения «ASI» и БЦК предусматривают выход из таких ситуаций с помощью передачи нам в собственность квартиры после ввода её в эксплуатацию без окончательного расчёта, которую мы можем передать банку в залог ипотеки на недостающую часть денежных средств. Думаю, что это оказалось очень удобным и выгодным, так как если бы мы брали ипотеку на всю стоимость квартиры, то выплатили бы большие проценты. Но мы постарались, и к моменту ввода квартиры в эксплуатацию, наш личный счёт увеличился, а полученную квартиру мы передали в залог банку, так как смогли оперативно получить правоустанавливающие документы. Только вселились, тут и наш застройщик выплатил нам деньги за снос и мы быстро и досрочно погасили ипотеку. Всё сложилось хорошо – мы почти не потеряли в деньгах, а благодаря гибкости накопительной системы приобрели такую квартиру, какую хотели. Причем без нервотрепки». Эти примеры можно было бы продолжить. Но мне захотелось задать еще несколько вопросов Анне Кушнер. Анна Владимировна, получается, что накопительная депозитная система покупки квартиры, кроме своей надёжности в сохранении денежных средств покупателей, ещё и является хорошей основой для значительного расширения круга потенциальных клиентов, увеличивая при этом спектр возможности доступа к покупке квартиры? Да, это так, ведь в нашей стране всё больше и больше людей с каждым годом увеличивают своё благосостояние. Но пока не все еще могут просто пойти и купить квартиру, да и ипотека в своем стандартном пакете пока что тоже дорогое удовольствие. Немаловажным, и, к сожалению, негативным фактором стали события последних месяцев, связанных с удорожанием ипотечных кредитов, что привело к снижению возможности покупателей квартир. Поэтому специалисты нашей компании, апробировав достоинства накопительной депозитной системы, сделали однозначный вывод – пора полностью поменять систему продаж и на основе уже внедрённой и проверенной «накопительной системы» перейти к системе продаж квартир с использованием рассрочки платежей. В предыдущей статье мы уже упоминали об этом. А как это выглядит на практике? Покупатель, желающий приобрести квартиру, заключает с нами предварительный договор, согласно которому обязуется накопить на своём личном депозитном накопительном счету «Мой дом» в АО «БанкЦентрКредит» сумму, равную стоимости покупаемой квартиры, в течение пяти лет. Однако желаемую квартиру покупатель получает в течение одного года, за время которого он обязан зачислить на свой накопительный счёт первую денежную сумму в размере не менее 15 % от стоимости квартиры и накопить часть суммы согласно утвержденного графика. После получения квартиры и оформления правоустанавливающих документов покупатель продолжает рассчитываться за купленную квартиру, опять же, накапливая на своём личном накопительном депозитном счёте оставшиеся денежные средства. При этом покупатель никакого процентного вознаграждения за рассрочку платежей не выплачивает! Это обстоятельство очень важно для покупателей, так как по сравнению с ипотекой, так необходимой для долевого участия в строительстве, оно значительно снижает затраты на покупку квартиры. Однако это не означает, что покупатель не может воспользоваться ипотекой. Если покупатель захочет по каким-либо причинам сократить срок выкупа квартиры, ведь всем понятно, что до полного накопления суммы стоимости квартиры приобретённое жильё будет в залоге, то он может это сделать в том же АО «БанкЦентрКредит» безо всяких препятствий – наша компания входит в перечень строительных компаний, клиенты которой могут воспользоваться ипотечным кредитованием этого банка. А вы уже предложили эту систему продаж вашим потенциальным покупателям? Да, конечно же! Для реализации по накопительной системе с рассрочкой платежей нами уже сегодня определены два первых объекта – это блок секций №1 и №2 многоквартирного жилого комплекса по пр. Бауржан Момыш улы. Строительство первой очереди этого комплекса близится к завершению. Непосредственно на этих двух блок-секциях уже выполнены работы по нулевому циклу и начат монтаж первого этажа. Всего в данных блок-секциях 107 квартир, из них 1-комнатные в количестве 70 квартир площадью 45-53 м.кв., 2х-комнатные в количестве 14 квартир площадью 81 м.кв., 3х-комнатные в количестве 23 квартиры площадью 111-117м.кв., так что время покупок ограничено – мы уверенны в том, что система покупки квартир в рассрочку найдёт свою популярность среди тех, кто нуждается в жилье. Эта уверенность исходит и из того, что продажа квартир в рассрочку на пять лет с использованием достоинств накопительных депозитных счетов «Мой дом» отвечает всем требованиям даже самых взыскательных покупателей, а именно – она надёжна и делает жилье доступным для многих людей, которым дорогая ипотека оказалась просто не по карману. Ольга ШИШАНОВА.

Возврат к списку

Источник: http://www.astana-asi.kz/articles/407/

Календарь событий

Мой дом оформлен как фирма что делать?

Как уже писал «МК»-Югра», в конце мая в Ханты-Мансийске начали заселение второго арендного дома, построенного в рамках реализации пилотного проекта по развитию рынка доступного арендного жилья в Югре. В роли инвестора выступило Ипотечное агентство Югры. Как видим, смелая идея продолжает внедряться в жизнь.

На фото (слева направо: Регина Маликова с детьми и Светлана Агафонова). Фото автора

Каково это — жить в арендном доме? Об этом мы решили узнать у жильцов первого арендного дома. Он, напомним, был возведен в Нефтеюганске в начале октября 2014 года. Как прошли эти девять месяцев для тех, кто вселился в новый дом?

Дом был построен филиалом окружного Фонда развития жилищного строительства «Жилище».

Тогда, в октябре, мы выяснили: сюда заселили в основном работников бюджетных сфер: это медики, учителя, сотрудники ГИБДД, органов наркоконтроля, УВД.

Глава региона Наталья Комарова и генеральный директор Ипотечного агентства Югры Евгений Чепель вручили ключи от новых квартир 13 педагогам. Всего же в пятиэтажке 94 квартиры.

Управдом сказал: «Заселяем!»

Дом, неожиданно оказавшийся в центре региональной повестки дня, расположен по улице с символичным названием Школьная, 11, в микрорайоне 11Б Нефтеюганска. С виду обычная многоэтажка («Просто дом» — так значится и на табличках, украшающих дом). Между тем, для нового дома подбирали передовые технологии строительства.

Фасад дома оформлен горизонтальными вставками, а с окружающей архитектурой необычайно гармонируют бежевые оттенки отделочной плитки. Напротив — игровая площадка для отдыха, которая наполняет двор звонким детским смехом. На прилегающей территории качают изумрудной листвой саженцы берез и рябин.

Они появились здесь весной благодаря управляющей компании.

Первый в Югре арендный дом построен в перспективном районе Нефтеюганска с активно развивающейся инфраструктурой. В шаговой доступности — два детских сада, две общеобразовательные школы, индустриальный колледж, детская школа искусств. В 11Б микрорайоне идет интенсивное строительство жилых многоквартирных домов, скоро здесь появится еще один детский сад.

Управляющая домом Марина Трушкова работает в Нефтеюганском филиале Ипотечного агентства Югры и лично знает всех жителей. Это неудивительно, ведь именно она занимается заселением/выселением жильцов, ведением дел арендаторов.

— Мы рассматривали кандидатуры каждого человека, изъявившего желание заселиться в арендный дом. К концу 2014 года оказалось несколько свободных квартир, и мы приняли решение выйти на рынок, чтобы иметь возможность заселять не только работников бюджетной сферы, но и всех желающих, — рассказывает управляющая домом.

По мнению М.С. Трушковой, арендный дом полностью оправдал ожидания властей и, главное, жителей, которых привлекают долгосрочная аренда, предоставление временной регистрации и комфортные условия проживания.

Действительно, площадь социального жилья в доходном доме соответствует требованиям окружного законодательства, а если наниматель добросовестно выполняет условия договора, то он может быть уверен в стабильности проживания.

Кроме того, некоторым представителям бюджетной сферы их работодатели компенсируют часть арендной платы.

Марина Трушкова рассказала, что плата за проживание в квартире арендного дома составляет от 14 тыс. рублей за квартиру-студию общей площадью около 30 кв. м и до 20 тыс. рублей за трехкомнатную квартиру общей площадью 77 кв. м.

— Оплата коммунальных услуг в арендную плату не входит.

В оснащении «Просто дома» использованы современные технологии энергосбережения, что позволяет жильцам не тратить лишних средств на оплату теплоснабжения.

Затраты на тепло на 10-15 процентов ниже средних по городу. Кроме того, в квартире установлены приборы учета ГХВС, так что и за воду переплачивать жильцам не приходится, — пояснила управляющая домом.

Для перевозки крупногабаритного груза, детских колясок подъезды оснащены грузовыми лифтами грузоподъемностью 630 кг. Кстати, дом по ул. Школьной, 11, — единственное в Нефтеюганске пятиэтажное жилое строение, оборудованное лифтами. 

В некоторые трехкомнатные квартиры заселили жильцов покомнатно. Разногласий при этом не было, ведь соседями по квартире оказались в основном коллеги, друзья или родственники.

Из «однушки» и «двушки» — в «трёшку»

Однокомнатные квартиры действительно пользуются большим спросом, они привлекают невысокой арендной платой в основном бездетных молодых людей. Но есть и другие примеры: семьи, предпочитающие жить в более комфортных условиях, со временем переселяются из двухкомнатных квартир в трехкомнатные.

Подобное решение на семейном совете приняли Светлана и Вячеслав Агафоновы. Их мы и навестили. Я захожу в просторный подъезд, на площадке первого этажа расположены четыре квартиры. В одной из них и проживает семья Агафоновых.

Пятилетний Аркадий сейчас в детсаде, а пятимесячная Даша спокойно посапывает в кроватке в детской под присмотром бабушки, Устинии Дмитриевны. Когда семья заселялась в арендный дом, Светлана была беременной.

Так что после долгожданного новоселья не заставила себя долго ждать и вторая радостная новость.

Мне показывают квартиру — здесь светло, окна выходят на две стороны дома. Бежевый цвет структурных обоев и темно-коричневые тона межкомнатных дверей гармонично сочетаются с песочным оттенком узоров линолеума.

Все три комнаты меблированы и укомплектованы бытовой техникой, в зале установлен телевизор, на кухне — электроплита с вытяжкой, холодильник, кухонный гарнитур, стол со стульями. В просторной ванной комнате — стиральная машина, умывальник с зеркалом.

Чисто, аккуратно, стильно. Одним словом, комфорт, да и только!

В одной из просторных комнат мы беседуем с хозяйкой квартиры, рядом с нами свернулся в клубок беспечный кот. Светлана рассказывает свою историю, схожую с жизненными ситуациями многих югорчан.

Светлана родилась в г. Нефтеюганске. После замужества жила с мужем в двухкомнатной квартире с мамой. Сын подрос, в квартире стало тесновато, к тому же семья решила завести второго ребенка. Но взять ипотеку молодая семья не решилась, посчитав это непосильной ношей.

— Я как предприниматель остро ощутила на себе последствия кризиса. Сейчас я нахожусь в отпуске по уходу за ребенком. Муж работает охранником в одной из городских компаний. Поэтому осилить кредит для приобретения просторной квартиры для нас просто нереально. Мы посчитали: в течение 20 лет мы должны были бы ежемесячно выплачивать 60 тыс. рублей, — размышляет Светлана.

И молодая семья решила снять жилье. По объявлению нашли однокомнатную квартиру в 15-м микрорайоне — без ремонта и мебели.

Квартира оказалась холодной, вдобавок к этому сварливая и непредсказуемая хозяйка квартиры стала пугать продажей квартиры и регулярно поднимала стоимость аренды. За однокомнатную квартиру семья платила 23 тыс. рублей.

Светлана принялась искать возможные варианты переезда и в Интернете нашла рекламное объявление об арендном доме.

— В конце декабря 2014 года мы вселились в двухкомнатную квартиру, расположенную в первом подъезде на втором этаже арендного дома, а затем переехали в трехкомнатную. Арендная плата составляет 21 500 рублей в месяц, что нас вполне устраивает, — рассказывает Светлана.

Подруги Светланы, Регина Маликова и Дарья Калинина, побывав у нее в гостях, по достоинству оценили комфорт и уют квартиры и вскоре приняли решение последовать ее примеру. Теперь по соседству с Агафоновыми проживают семьи ее подруг, которые так же, как и Светлана, находятся в отпуске по уходу за ребенком. Приятельницы стали чаще встречаться друг с другом, совместно обсуждая планы на будущее.

Одна из жительниц арендного дома, Наталья Колеко, приехала из Украины. Женщина решила покинуть полуразрушенный Луганск и перебраться на север России. Именно здесь, в Югре, она нашла настоящих друзей, работу, обрела свой кров.

Наталья трудится фельдшером-акушером в Нефтеюганской окружной клинической больнице имени В.И. Яцкив и заселилась в арендный дом по ходатайству департамента здравоохранения Югры.

Недавно из Украины в Нефтеюганск перебрался ее муж, а скоро к ним присоединится сын, поэтому Наталья приняла решение переехать из однокомнатной квартиры в более просторную трехкомнатную.

— Я просто счастлива! Живу в уютной квартире, работаю, город мне нравится, люди душевные, открытые, зима — красивая. Что еще надо для жизни? Вот приедет сын, буду рада каждому дню! — не скрывает эмоций Наталья.

Будущее — за арендным жильём

Во втором арендном доме, который сдали накануне в Ханты-Мансийске, — 90 квартир. В этот «Просто дом» по ул. Югорской, 3, уже заселились более 30 семей. На очереди — третий арендный дом в Сургуте на 170 квартир. Кроме того, в конце 2015 года в Сургуте планируют сдать еще один арендный дом на 250 квартир.

Генеральный директор Ипотечного агентства Югры Евгений Чепель отметил, что до 2020 года в Югре планируется построить более 270 тыс. квадратных метров арендного жилья. Евгений Станиславович уверен, что рынок арендного жилья будет активно развиваться, поэтому за ним — будущее.

— Это связано, прежде всего, со сменой поколений, тем более у молодежи сейчас другие приоритеты. Квартира в арендном доме не находится в собственности, но зато есть возможность менять место жительства, появляется возможность переезжать из одного города в другой в поисках перспективной работы, — отметил Е.С. Чепель.

Встреча с жителями арендного дома вселила уверенность в то, что в лице правительства автономного округа югорчане нашли надежного партнера для решения жилищных проблем.

Источник: http://prostodomugra.ru/

Наследование дома: здание – по завещанию, участок под ним – по закону

Мой дом оформлен как фирма что делать?

Верховный Суд Российской Федерации определил, как должны устанавливаться наследственные доли в праве собственности на земельный участок, на котором находится дом, если в завещании указан только порядок наследования дома, но не участка (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 6 февраля 2018 г. № 87-КГ17-14). Рассмотрим обстоятельства дела подробнее.

В 2016 году гражданка К. обратилась в суд с иском о признании права собственности на доли земельного участка в порядке наследования.

По завещанию ей, ее брату и сестре полагались доли жилого дома – 1/2 и по 1/4 соответственно, но при этом земельный участок, на котором располагался дом, не был завещан никому.

По мнению истицы, закон закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и недвижимых объектов на них, и поэтому участок должен наследоваться в тех же долях, что и здание – согласно завещанию (п. 5 ст. 1 Земельного кодекса, ст. 273 Гражданского кодекса).

Суд первой инстанции удовлетворил требования К., сославшись на те же нормы законодательства (решение Димитровского районного суда г. Костромы Костромской области от 12 июля 2016 г. по делу № 2-603/2016).

Он также привел позицию ВС РФ, указав, что здание, строение или сооружение не могут быть завещаны отдельно от части земельного участка, занятой ими и необходимой для их использования. Более того, наличие в завещании таких распоряжений влечет его недействительность в этой части (п. 79 Постановления Пленума ВС РФ от 29 мая 2012 года № 9 “О судебной практике по делам о наследовании”).

Суд пришел к выводу, что право собственности истицы, ее брата и сестры на земельный участок возникло пропорционально их долям в объекте недвижимости, расположенном на участке.

Однако ответчик (сестра истицы) с таким решением суда не согласилась и подала апелляционную жалобу. По ее мнению, право собственности на земельный участок должно перейти к гражданке К. в порядке наследования по закону, в результате чего она получила бы 1/3 доли в праве собственности.

Ответчик указала, что данной площади достаточно, чтобы осуществлять эксплуатацию имущества, а доказательств иного истица не представила.

Однако судьи, рассматривавшие жалобу, согласились с доводами суда первой инстанции и оставили его решение без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от 5 октября 2016 г. по делу № 33-2149/2016). В связи с этим ответчик подала в ВС РФ кассационную жалобу.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ поддержала доводы ответчика и признала, что основания для отмены вынесенных судебных постановлений есть. Суд разъяснил, что ст.

35 Земельного кодекса РФ регламентирует отношения по пользованию земельным участком при переходе права собственности на объект на нем, но при этом не устанавливает основания для возникновения права собственности на землю, на которой расположена недвижимость.

И более того, указал Суд, земельный участок и жилой дом на нем выступают как самостоятельные объекты недвижимости. А значит, отсутствие распоряжения завещателя относительно судьбы земельного участка означает, что он должен наследоваться на общих основаниях, то есть в силу закона.

ВС РФ также пояснил, что в данном случае принцип единства судьбы недвижимости и земельного участка не нарушен, поскольку стороны являются сособственниками и участка, и находящегося на нем объекта.

“В данном случае право собственности на жилой дом переходит к сторонам в порядке наследования по завещанию, а на земельный участок – в порядке наследования по закону”, – заключил Суд. Он добавил, что вывод судов предыдущих инстанций о том, что доля К.

в праве собственности на земельный участок должна быть равна доле на дом, не основан на законе.

В связи с этим Судебная коллегия отменила решения обоих судов и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

МНЕНИЕ

Любава Трофимова, эксперт по недвижимости, руководитель Консалтингового Агентства “Трофимова Групп”:

Я полагаю, что ВС РФ в данной ситуации прав, и в этом деле он учел нормы о неразрывной связи земли с домом – один из основных принципов земельного законодательства. По общему правилу регистрации права собственности на дом без прав на землю быть не может.

Но права на землю могут быть разные: право собственности, аренды, бессрочного или безвозмездного пользования, пожизненно наследуемого владения, сервитут.

Четкой привязки в законе именно к праву собственности одновременно и на дом, и на земельный участок нет и получается, что у собственника дома должно быть любое из перечисленных прав на землю.

Выводы ВС РФ логически верны и законны, поскольку если право собственности на землю было на момент смерти у наследодателя, а на дату составления завещания она его еще не успела оформить, следовательно, завещать не могла. А если право собственности на землю было у наследодателя на дату составления завещания, то вопрос к нотариусу – почему он оформил такое завещание на дом без какого-либо упоминания земельного участка.

Доводы наследника, получившего большую долю в праве собственности на дом, сводятся к тому, что доли на землю должны быть в точности такими же, как и на дом, если распоряжений умершего насчет земли не сделано.

Данный механизм может работать в случае, если права на земельный участок, предоставленный до введение в действие современного Земельного кодекса РФ, на имя наследодателя никак по действующему праву не оформлены. Например, были предоставлены, когда действовали Земельные кодексы РСФСР 1922 и 1970 годов.

Тогда наследники через суд совместно включают его в наследственную массу согласно долям по завещанию, так как главным критерием в таких случаях является именно порядок долевого пользования домом.

Но даже если бы наследница доли дома по завещанию не была бы наследницей доли участка по закону, решение ВС РФ содержало бы те же выводы. Факт принятия такого решения не является нарушением правила неразрывности земли и дома.

Потому что если даже право на земельный участок отсутствует на момент регистрации прав на дом, то его можно оформить, договорившись с собственниками земли мирно либо установив в судебном порядке сервитут. Судебная практика по установлению сервитута в такой ситуации всегда положительная.

Однако в ситуации с наследниками по настоящему делу все гораздо проще, все трое являются детьми умершей, наследниками первой очереди. Следовательно права на дом и землю получают в соответствующе долевой собственности. Пользования меньшей долей (1/3) земельным участком не умаляет права собственности наследника как собственника большей доли (2/4) на дом.

МНЕНИЕ

Ирина Дарсалия, директор ООО “Эквилибриум”, специалист по недвижимости:

Мое мнение относительно определения ВC РФ от 6 февраля 2018 № 87-КГ17-14 весьма неоднозначное. Понятно, что ВС РФ – это высший судебный орган, именно ему принадлежит право давать разъяснения по вопросам судебной практики. И нельзя поспорить с тем, что дом и земельный участок – это самостоятельные объекты права, а наследодатель в завещании распорядился только одним из них.

Вероятнее всего такое случилось потому, что он даже не догадывался о правовых последствиях своих действий для наследников, но речь не об этом. По моему мнению, данная позиция ВС РФ создает некую правовую коллизию в отношениях между собственниками доли дома и земельного участка.

Совершенно непонятно, каким образом собственник доли дома должен оформлять свои отношения с собственником земельного участка, на котором этот дом стоит. Суд не разъясняет, должны ли они между собой заключать договор, а если должны, то какой именно – аренды, безвозмездного пользования или какой-то иной.

Опять же вопрос: как быть в такой ситуации, когда собственник земельного участка категорически откажется от заключения какого-либо договора. Ведь с точки зрения закона он будет прав.

Другая ситуация – собственник земельного участка будет требовать заключить договор аренды и установит непомерную ставку арендной платы. Что делать собственнику доли дома, если его не устраивают предложенные условия – непонятно.

Если между собственниками двух этих объектов недвижимости не оформлен договор пользования земельным участком, то собственник доли дома становится заложником этой ситуации в случае желания продать свою долю третьему лицу. Согласно ч. 3 ст.

552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором, а покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец. Непонятно, как быть в ситуации, когда такие условия не определены. Одним словом, пока вопросов больше, чем ответов.

Документы по теме:

Источник: http://www.garant.ru/news/1182490/

Подходит ли мой дом под ипотеку?

Мой дом оформлен как фирма что делать?

Выдавая ипотеку на покупку недвижимости, банк оценивает ее ликвидность. Дело в том, что зачастую покупаемая недвижимость выступает предметом залога для банка, гарантирующего своевременное погашение займа. Поэтому требуется, чтобы частный дом, приобретаемый в ипотеку, соответствовал некоторым характеристикам.

Первая часть требований – технические характеристики. Дом не должен быть в аварийном состоянии, все его конструктивные части должны быть исправны. Желательно, чтобы у дома был бетонный, кирпичный или каменный фундамент. При этом износ жилища должен составлять не более 50%. То есть ветхая избушка, построенная в начале прошлого века, не годится.

Следующее важное требование – наличие коммуникаций и инфраструктуры. Банки часто требуют, чтобы к частному дому был круглогодичный подъезд, имелись необходимые для жизни коммуникации. Дом должен быть также благоустроенным: удобства на улице не подойдут.

Кроме того, кредитная организация предъявит требования и к земельному участку, так как купить отдельно дом без земельного надела невозможно. Должно быть проведено межевание участка, а его границы обозначены в документах. Значение имеет и категория земельного участка.

Так, легче всего получить ипотеку на частичный дом, который построен на землях населенных пунктов с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения личного подсобного хозяйства» и т. д.

Также банк может одобрить заявку на кредит, если дом расположен на землях сельскохозяйственного назначения «для дачного строительства» или «для ведения личного подсобного хозяйства», однако такие сделки проводятся сложнее.

Отвечает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сергеева:

У банков, предоставляющих ипотечные средства на приобретение загородной недвижимости, требования к объекту довольно одинаковые.

Земельный участок, дом и иные объекты капитального строительства должны быть поставлены на кадастровый учет. В жилом доме должны быть коммуникации: заведено отопление, водопровод и электричество.

Кроме того, необходимо наличие соответствующих договоров с поставщиками услуг.

Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

При принятии решения о предоставлении кредита на приобретение дома (или квартиры) банки оценивают свои риски и возможность возврата предоставленных денежных средств не только с точки зрения финансовых возможностей заемщиков, но и с точки зрения рентабельности сделки.

Ведь возможно, что у заемщика не будет достаточно средств для выплаты кредита. В этом случае банкам придется самим решать вопрос о продаже заложенного недвижимого имущества и возврате денежных средств.

Поэтому на стадии проверки кредитные организации должны понимать, смогут ли они продать объект недвижимости, за какие деньги и в какие сроки в случае, если заемщик перестанет выплачивать кредит.

При продаже индивидуального жилого дома основными критериями являются:

  • расположение дома в городе (относительно центра города, неблагоприятных районов, наличие развитой инфраструктуры);
  • состояние недвижимости (дом не должен быть аварийным или подлежать сносу);
  • качественные характеристики дома (материал и состояние стен, фундаментов, перекрытий, износ дома, планировка, состояние и обеспеченность инженерной инфраструктурой, этажность, качество отделки и инженерных систем, укомплектованность и качество сантехники);
  • наличие правоустанавливающих документов (отсутствие незаконных перепланировок, оформленный земельный участок, зарегистрированные и проживающие в доме, наличие несовершеннолетних детей).

В общем, недвижимость должна быть интересна банку как предмет залога для возможной последующей реализации.

Отвечает генеральный директор Rezidential Group Сергей Ильясаев:

Понятие дома, подходящего под ипотеку, означает, что объект недвижимости удовлетворяет условиям банков, которые могут выдать покупателю кредит на его приобретение.

При этом требования разных финансовых организаций к объектам вторичной недвижимости могут отличаться.

Замечу, что на первичном рынке банки сами проводят аккредитацию объектов и готовы выдавать ипотечные кредиты на приобретение квартир в новостройках.

Рассмотрим самые распространенные ограничения к объектам залога, суть которых подчинена понятию дальнейшей ликвидности дома на рынке.

  • Расположение в структуре города. Если дом находится в депрессивном и малоликвидном районе, по соседству с промзонами, а также другими неблагоприятными объектами, то легко может быть признан неподходящим.
  • Дом не должен быть ветхим, аварийным или предназначенным под снос. Обычно при покупке объекта оценивается ресурсный срок его возможной эксплуатации, который должен составлять не менее 70% от периода, указанного в строительном паспорте дома.
  • В здании не должно быть старых деревянных перекрытий и газовых колонок, которые могут привести к ликвидации объекта залога.

Говоря о юридических аспектах «пригодности дома под ипотеку», следует отметить, что банки гораздо благосклоннее относятся к недвижимости, последние владельцы которой являются ее собственниками в течение трех лет и более.

Как заключить договор с агентством недвижимости

Есть ли компании, которые помогают накопить на загородный дом?

Отвечает сооснователь Lighthouse Estate Иван Маяк:

Для того чтобы дом подходил под ипотеку, сам собственник должен быть готов к продаже своего недвижимого имущества клиенту, который совершает покупку с использованием ипотечного кредита. Здесь есть несколько моментов:

  • Налоги. Если Вы решили продать дом или квартиру, а право собственности у Вас было оформлено после 1 января 2016 года, то для освобождения от уплаты налогов по сделке Вам нужно будет ждать не три года, а пять лет. При условии, если Вы не совершаете покупку другого объекта недвижимости в том же налоговом периоде (в рамках одного календарного года). Если Вы владеете объектом, право собственности на который было зарегистрировано до 1 января 2016 года, то срок, после которого можно продать квартиру и не платить налог, остается прежним три года. Если же Вы владеете недвижимостью более трех лет, можно считать, что Ваш объект под ипотеку подходит. И нет ничего страшного в том, что деньги Вы получите не сразу, а средства будут переведены на счет в банке. Это реальный шанс продать квартиру на падающем рынке.
  • Обременения. Если на Ваш дом (квартиру) наложены обременения, то Ваш объект невозможно купить ни в ипотеку, ни за наличный расчет. Обременения могут возникать при разных обстоятельствах. Например, Ваш объект был залогом для получения кредита. В таком случае, сначала гасим кредит, снимаем обременение и только потом продаем недвижимость.
  • Документы. Очень часто, продавая объект недвижимости, собственник не имеет на руках необходимых документов, которые может затребовать банк для одобрения объекта по ипотеке. Вам нужно подготовить кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности (или выписку из ЕГРП), документ-основание (на основании чего Вы стали владельцем объекта).

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

3 способа максимально быстро продать квартиру

Альтернативная сделка: как это работает?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/podhodit_li_moy_dom_pod_ipoteku/5840

“Дачная амнистия” закончится через месяц, 1 марта, – прочитав в конце января такую новость, я, как и многие дачники, встрепенулась и выругала себя за любовь к русскому “авось”. Купив три года назад участок на границе Московской области, я успела поставить на нем небольшой дом, не особенно задумываясь об оформлении. Так делали все мои соседи по товариществу.

Инфографика “РГ”/ Александр Смирнов / Ирина Рыбникова

“Проект типовой, проблем с регистрацией у вас не будет”, – заверили меня в строительной фирме и предложили скидку в 10%. Отвлекающий маневр удался: дальше я уже больше думала о скидке, чем об оформлении будущего дома. К тому же наш председатель, который “все знал”, сказал, что главное – соблюсти строительные нормы. “А зарегистрируешь потом”.

Какие проблемы решит продление “дачной амнистии”

Дом поставили быстро, работой я была довольна. Но когда вспоминала, что на него нет никаких документов, меня это, конечно, грызло. Тем более время от времени я цеплялась за тревожные новости.

Власти берутся за неузаконенные постройки, чтобы с этой неучтенной недвижимости народ платил налоги.

Обе­щаны были “крутые меры”: инспекции, облеты садовых товариществ с помощью геликоптеров с последующими оргвыводами и штрафами.

Одним словом, дотянув до конца января и увидев про конец “амнистии”, я все же рванула на дачу не на уик-энд, как обычно, а в будний день – узнавать, как и что оформлять. Прошерстив предварительно Интернет, четких инструкций я не нашла.

Понятно, что понадобятся правоустанавливающие документы на землю. Они у меня были. Сделку купли-продажи участка мы с продавцом проводили в местной администрации, кадастровый номер у надела уже имелся, так что перерегистрация его на мое имя не заняла много сил и времени.

Теперь я пришла по знакомому адресу узнавать, как оформлять дом.

В администрации меня встретили длинные списки на стенах: “Незарегистрированные строения в СНТ”. Моего СНТ в них я не нашла, значит, до нас проверки не дошли. Значит, надо поторопиться.

Как это сделать

Собственно, процесс регистрации сейчас максимально облегчен – это все благодаря закону о “дачной амнистии”. Не нужно разрешения на строительство, не нужны акты сдачи-приемки и ввода строения в эксплуатацию. (Когда “амнистия” закончится, все это по уже завершенным постройкам придется оформлять задним числом.). Но пока нужно лишь четыре документа:

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю;

2. Паспорт собственника (то есть мой);

3. СНИЛС собственника;

4. Технический план здания.

Для получения техплана пришлось обратиться в БТИ (Бюро технической инвентаризации) здесь же, в администрации. Но там мне сказали: “У нас слишком много заказов, до первого марта не управимся, идите к частникам. У них, кстати, дешевле”. Частная компания, занимающаяся кадастровыми работами, занимала такой же кабинет, что и БТИ, в том же здании, но на другом этаже. Очень удобно.

Быстро оформила заказ, оплатила аванс, договорилась о времени, когда приедет бригада для замеров. Через неделю технический план был готов. Стоила эта услуга 8 тысяч рублей. Недешево. Особенно если учесть, что если кроме дома регистрировать, к примеру, баню, то сумма удвоится.

Как дачу сделать постоянным местом регистрации

Кстати, специалисты объяснили, что легкие постройки, не привязанные к земле фундаментом, регистрировать не нужно. Туалетная будка, легкий душ, строительный вагончик, который привезли в готовом виде и поставили на место с помощью крана, – все это не недвижимость, регистрации не подлежит.

А еще в качестве бонуса представитель компании отправился вместе со мной этажом ниже, прямиком в Многофункциональный центр госуслуг.

Там я написала заявление на регистрацию дома (правильное название: “заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество”), заплатила госпошлину 400 рублей (включая плату за услугу платежного терминала).

И передала документы на регистрацию.
Получать свидетельство о праве собственности буду после 9 марта.

Кстати

На этой неделе стало известно: “дачная амнистия” продляется еще на два года – до весны 2020-го.

Власти решили пойти навстречу не слишком пунктуальным согражданам и разрешить им оформлять свои индивидуальные дома, дачи, бани по упрощенному варианту еще в течение двух лет.

По словам главы думского Комитета по государственному строительству и законодательству Павла Крашенинникова, “дачной амнистией” не воспользовались пока минимум 1 миллион собственников.

Дачная реформа

Срок “дачной амнистии” продлили до 1 марта 2020 года

Со следующего года вступает в силу Закон о ведении гражданами садоводства. Старые правила, по которым жили садоводческие товарищества, будут упразднены. А садоводов ждет много нового и интересного.

Например, сейчас владельцы участков, не желающие вступать в товарищество (садоводы-индивидуалы), зачастую уклоняются от имущественных обязанностей – не хотят скидываться на благоустройство, проведение дорог и т.д. По новому закону у “членов” и “индивидуалов” обязанности уравняются.

Подробнее о нововведениях для дачников и садоводов, с конкретными примерами и судебными решениями, можно прочитать в специальном выпуске “Библиотечки “Российской газеты”, посвященном дачной реформе.

Источник: https://rg.ru/2018/03/01/rg-sovety-kak-zaregistrirovat-dom-po-dachnoj-amnistii.html

Автоправо
Добавить комментарий