Каковы последствия подписания договоров по доверенности, если организация обанкротилась?

Если продавец квартиры банкрот

Каковы последствия подписания договоров по доверенности, если организация обанкротилась?

19 Мая в 18:09 16752 Вениамин Вылегжанин

Олеся Бухтоярова, директор по работе с агентами департамента продаж страховой компании «Согласие»


Рисков у покупателей квартир было всегда предостаточно. Но, как говорят профессионалы рынка недвижимости, с принятием закона о банкротстве физических лиц их стало на один больше.

«Это действительно так?» — задаю я вопрос Олесе Бухтояровой. — Да, это так. Дело в том, что 1 октября 2015 г.

был принят закон о банкротстве физических лиц, и это увеличило количество рисков для покупателей недвижимости.

— И в чем они выражаются?

— Все просто. Вы купили квартиру, а в отношении ее продавца осуществляется процедура банкротства. И покупатель попадает в неприятную ситуацию. Например, продавец взял в банке кредит на 1,5 млн руб. и не отдает его. Но у него имеется квартира или дача. Он их продал, а деньги использовал на другие цели, а не на погашение кредита.

Да если еще в договоре купли-продажи указал неполную стоимость квартиры или дачи, то такую сделку обязательно будут оспаривать в суде. И судья скажет, что продавец мог бы продать свое жилье дороже и погасить долги по кредиту. Но он этого не сделал.

Почему? Суд может прийти к заключению, что хозяин квартиры и покупатель находились в сговоре, в результате чего продавец уменьшил свой доход и не заплатил за кредит. А сейчас хочет объявить себя банкротом.

— Но покупатель мог и не знать всех нюансов.

— Мог. Но то, что имеется риск покупки квартиры по неполной стоимости, об этом он не мог не знать. И суд в этом случае не признает его добросовестным приобретателем.

— А кто анализирует предыдущие сделки? Сам судья или судебные эксперты?

— Этим занимается финансовый управляющий. И он будет анализировать все сделки с недвижимостью, которые совершил человек, объявивший себя банкротом. Порой хитрый заемщик, чтобы не платить по кредитам, переоформляет свою недвижимость на родственников. К примеру, он дарит своей сестре или брату квартиру, которую те благополучно продают.

— Если проверка это выявит, то такой договор тоже будет расторгнут?

— Конечно! Поэтому будьте очень внимательны, покупая квартиру, где есть «свежее» дарение. Кстати, акт дарения может быть опасен и по другим причинам…

— И каким же?

Если гражданин сам инициировал процедуру банкротства, то суду достаточно установить одновременно наличие двух условий. Первое — должник не в состоянии исполнить денежные обязательства в срок. Второе — он неплатежеспособен или у него недостаточно имущества, чтобы покрыть долги.

— К примеру, мать или отец подарили сыну квартиру с тем условием, чтобы он ее реализовал. И он ее благополучно продает.

Но статистика показывает, что из десяти тех, кто дарит недвижимость, минимум двое страдают либо алкоголизмом, либо наркоманией. Они, как правило, уверены в том, что никто этого не поймет…

Поэтому надо очень тщательно проверять не только одаряемого, но и самого дарителя. А если они, не дай бог, попадут в длинную альтернативу, то по их вине развалится вся цепочка.

— Вы просто страсти какие-то рассказываете…

— Отнюдь нет. Я просто хочу предупредить покупателей еще об одной новой опасности, которая появилась на рынке недвижимости. Тем более что закон вступил в силу не так давно — практики его применения еще нет и никто не знает, что он принесет тем, кто попадет в судебные жернова.

— А если сделки были совершены год назад, а продавец объявил себя банкротом сейчас, то…

— Этого людям бояться не стоит, такие сделки под действие закона не попадают, он обратной силы не имеет. Опасны только те, что были оформлены после 1 октября 2015 г.

— Но не совсем понятно, кого могут признать банкротом. Поясните, пожалуйста. 

— Банкротом является тот человек, который не в состоянии платить по своим обязательствам: кредитам, займам или долгам по коммунальным услугам. Если долг гражданина составляет больше 500 тыс. руб., а просрочка по нему не менее трех месяцев, то суд может объявить человека банкротом.

— А при меньшей сумме этот номер у недобросовестного продавца квартиры не пройдет?

— Вынуждена вас огорчить. Совсем недавно Верховный суд РФ разъяснил, что если гражданин сам инициировал процедуру банкротства, то размер его неисполненных обязательств в данном случае значения не имеет.

Суду достаточно установить одновременное наличие двух условий. Первое — должник не в состоянии исполнить денежные обязательства в срок.

Второе — он неплатежеспособен или у него недостаточно имущества, чтобы покрыть долги.

Правда, здесь гражданину уже самому придется доказывать свою несостоятельность.

— И он может это сделать?

— А почему нет? Может, даже если изначально задумал аферу. Или ему кто-то об этом рассказал. Кстати, уже появились недобросовестные специалисты, которые помогают продавцам задним числом оформить кредит. А вы купили квартиру по заниженной стоимости и… попали.

Дело в том, что если гражданина признали банкротом, а стоимость сделки отличается от стоимости аналогичных сделок, то есть рыночная стоимость недвижимости выше, чем сумма по договору купли-продажи, то совершенная сделка может быть с большой долей вероятности признана недействительной.

Так что если вы собрались купить квартиру, то нужно быть уверенным в том, что в ближайшее время продавец не станет банкротом.

— Но как это проверить? Где можно получить информацию о продавце? И возможно ли это?

— Проверить это вполне реально. Например, можно обратиться в службу судебных приставов (проверка на наличие исполнительных производств), сделать запрос в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства) и, наконец, зайти на сайт Арбитражного суда Москвы (проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства).

Можно еще проверить продавца через бюро кредитных историй на наличие у него просрочек по выплатам. Правда, в этом случае, чтобы запросить информацию, требуется письменное разрешение самого продавца.

— Можно ли покупателям, помимо указания полной стоимости квартиры, как-то подстраховаться от неприятных ситуаций?

— Можно, к примеру, в договор купли-продажи внести такой пункт: продавец сообщает о том, что на момент заключения договора он не находится в процедуре банкротства и у него нет намерения данную процедуру проводить. Сейчас все риелторы стали вставлять этот пункт в договоры.

— Скажите, а почему, на ваш взгляд, так беспечны порой покупатели? Если верить статистике, то в России сегодня страхуют титул квартиры только 3–5 % покупателей. На что надеются остальные?

— Или на русский авось, или на компанию, через которую люди покупают квартиру.

Но, как нередко говорят сами риелторы-профессионалы, проследить всю историю квартиры, если она меняла много раз собственников, весьма сложное мероприятие. К тому же не у всех компаний есть ресурсы на доскональную проверку жилья.

Но не стоит также думать, что, покупая квартиру через крупную компанию, вы совсем избавляетесь от проблем. Иногда и здесь может сработать человеческий фактор. Приведу пример, демонстрирующий, как продавцы попали в неприятную ситуацию… Квартиру покупали по ипотеке. Оказалось, что агент не до конца проверил историю жилья.

Именно здесь особенно была важна и нужна работа агента. С документами было все в порядке. А банковский работник, видя, что сделку сопровождает солидная компания, в суть дела особо не стал вникать.

В дальнейшем выяснилось, что брат, который отказался от приватизации квартиры (что вполне законно), стоял на учете в психоневрологическом диспансере. И он, выйдя в очередной раз из клиники, обнаружил, что жить ему негде, поэтому подал в суд.

Выбирайте компании, которые страхуют профессиональную ответственность, в случае возникновения проблем она компенсирует ваши издержки.

Или другой пример. Мужчина был замешан в какой-то афере. Его арестовали. И вот чтобы закрыть все свои дела, он решил продать квартиру. Прямо в следственном изоляторе он дал жене доверенность на реализацию жилья.

Документ был оформлен абсолютно корректно, но по доверенности квартиру покупать никто не хотел — дополнительный риск. Тогда его жена перепродала квартиру своей матери, которая уже от своего имени выставила ее на продажу.

Когда все дела бизнесмена уладились и бывший хозяин квартиры вышел из тюрьмы, то они с женой затеяли развод. А после и раздел имущества. В этот раздел и попадает эта злополучная квартира…

Одним словом, примеров можно привести еще массу. Но пока в Гражданском кодексе РФ будут статьи, позволяющие признавать сделку недействительной, проблема потери приобретенной недвижимости будет всегда.

— Выходит, что на риелтора надейся, но и сам не плошай.

— Безусловно. Хочу отметить, что есть очень добросовестные риелторы, которые стараются провести максимально возможную проверку объекта в интересах клиента, но сделать это бывает очень сложно. Это дорогое удовольствие. А некоторые компании порой не хотят нести дополнительные затраты.

Поэтому старайтесь найти таких специалистов, которые дали бы вам письменное заключение по юридической чистоте недвижимости. Тогда в суде у вас будет весомый аргумент в пользу того, что вы являетесь добросовестным приобретателем. И все же выбирайте компании, которые страхуют профессиональную ответственность. Они в это вкладывают свои кровные, поэтому дорожат имиджем.

Кроме того, в случае возникновения проблем страховая компания компенсирует ваши издержки.

— Олеся, у вас большая практика страхования. Скажите, а на что нужно обращать пристальное внимание при проверке квартиры? Что вы посоветовали бы покупателям?

— Всегда очень внимательно смотрите: состоял ли кто-то из бывших хозяев квартиры в браке. Проверьте, есть ли у жильцов дети. Бывает, что они не всегда зарегистрированы в данной квартире. Наведите справки о том, от чего умер бывший хозяин. Может, он состоял на учете в психоневрологическом (или наркологическом) диспансере?..

Такая квартира представляет очень большую опасность для покупателя. Также может оказаться, что имеются обиженные наследники. Или документы отказа от права преимущественной покупки комнаты (доли) не были надлежащим образом оформлены.

А если продавец пенсионного возраста, то всегда может в суде сослаться на то, что он находился в состоянии заблуждения…

— И каков выход из этой непростой ситуации? Как человеку спасти купленную им квартиру?

— Здесь я вижу два пути: или нужно выбирать в помощники очень ответственную и профессиональную компанию, или необходимо квартиру застраховать от прав третьих лиц.

Понятно, что страховка налагает на покупателя обременение в виде дополнительных трат, но еще неизвестно, где расходы будут больше: при оформлении страхового полиса или при хождении потом по судам. Адвокат нынче тоже недешев.

А без него доказать факт того, что вы сделали все возможное для проверки юридической чистоты покупаемого объекта, очень и очень сложно.

И еще хотелось бы обратить внимание покупателей вот на что: если выбранную квартиру компания страховать не берется, то лучше от покупки этой недвижимости отказаться. Как говорится, от греха подальше.

Источник: //dmrealty.ru/rubrics/zakon-i-finansy/esli-prodavec-kvartiry-bankrot/

Варианты аннулирования договора купли-продажи автомобиля между физ лицами

Каковы последствия подписания договоров по доверенности, если организация обанкротилась?

Привет всем любителям и пользователям авто!

Сегодня я ознакомлю вас с таким щепетильным вопросом, как аннулирование договора купли продажи автомобиля покупателем или продавцом.

В повседневной практике продаж автомашин с пробегом, с какой бы осторожностью ни проводилась сделка, все равно часты случаи обнаружения всяческих крупных «сюрпризов» уже после её заключения.

Зачастую, столкнувшись с серьезными неприятностями после сделки, ее участник желает расторгнуть договор, но не знает возможно ли это, с какой стороны подступиться к делу и с чего начинать.

Иногда незнание своих юридических прав, приводит к импульсивным и глупым поступкам, наподобие физического рукоприкладства, что может запросто вылиться в уголовное производство и еще большие потери – финансовые и не только. Ведь такой исход вам точно не нужен.

Поэтому я написал для вас обзор на тему аннуляции и оспаривания договоров купли-продажи (ДКП), чтобы, если вдруг возникнет надобность, вам было что прочитать по этому поводу.

Аннулирование покупателем

Для начала давайте разберемся в главных ключевых моментах. Сперва я перечислю основные причины, по которым чаще всего происходит расторжение ДКП:

  • Покупка машины с серьезными или неустранимыми повреждениями, имеющей выявленные покупателем скрытые дефекты;
  • Покупка машины с характеристиками существенно отличными от заявленных;
  • Покупка машины являющейся залоговым имуществом.

Теперь о важном юридическом нюансе. При расторжении ДКП используется следующий основной правовой рычаг:

«Гражданский кодекс РФ» – применяется в случае, если обе стороны являются физическими лицами (продавец и покупатель).

Чаще всего инициатором расторжения такого ДКП бывает покупатель и чаще всего, так или иначе, обманутый продавцом.

К сожалению, и к удивлению многих новичков в тяжбах такого рода, прославленным в судах законом «О защите прав потребителей», при заключенном между физлицами ДКП, воспользоваться не удастся. Этот закон предусматривает «разбор полетов» только если одна из сторон является юридическим лицом.

Но не беда. В качестве основной законодательной базы тут вполне успешно выступает статья 450 и некоторые другие статьи «Гражданского кодекса».

Согласно пункту 2.1 этой статьи ДКП можно расторгнуть, имея на это существенное основание. Вот на сей момент обратите особенное внимание. В пояснении к этому пункту дается определение, что именно подразумевается под «существенным основанием».

Внимание! Существенным основанием для расторжения ДКП служат обстоятельства, при которых покупатель, по факту, оказывается лишен значительной части того, за что он заплатил деньги согласно договору.

То есть это означает, что вы не вправе требовать полного расторжения ДКП, если обнаруженные после сделки «косяки» не имеют особой значимости ни по отдельности, ни в совокупности.

Установить существенность недостатка вправе только суд на основании собственных убеждений, положений закона и выводов экспертов исключительно по техническим вопросам.

К существенным недостаткам относятся:

  • Снижение ресурса (срока службы) изделия, заложенного изготовителем, утрата товарной стоимости изделия.
  • Неустранимый дефект базовой детали изделия или дефект базовой детали изделия, возникший вновь после его устранения в соответствии с рекомендованной ремонтной технологией.
  • Дефект или совокупность дефектов, стоимость устранения которых с утратой товарной стоимости изделия составляет не менее 10% стоимости нового изделия.
  • Если выявлен дефект несущей конструкции (кузова, рамы).
  • Выявлены дефекты хотя бы трех основных агрегатов (двигателя, КПП, раздаточной коробки, заднего моста в сборе, переднего моста в сборе и т.п.), удовлетворяющие хотя бы одному из условий, указанных в предыдущем списке.

В этом случае вы вправе просить лишь соответствующей компенсации, что, правда, будет весьма затруднительно осуществить в принудительном порядке. Мое мнение таково, что если вы просмотрели какие-либо мелочи и продавец не согласен вернуть за них соответствующую сумму, то дешевле будет потратиться самому, нежели устраивать из-за этого малоперспективное судебное разбирательство.

Итак, основополагающие моменты мы уяснили, теперь перейдем непосредственно к способам расторжения ДКП между физлицами.

Аннулирование по соглашению сторон

Это самый оптимальный и малозатратный вариант как по деньгам, так и по времени и нервотрепке. Тут следует учесть, что существует две категории расторжения по соглашению сторон:

  • Техническая;
  • Классическая.

Техническое расторжение договора

Применяется в различных случаях каких-либо нестыковок в процессе заключения сделки, делающих ее нежелательной для обеих или одной стороны. Ну, например, вы вдруг решили купить другую машину у этого же продавца, или на авто кто-то оставил залог и явился чуть позже установленного срока и т. п. частности.

В этом случае, расторгнуть ДКП согласны обе стороны, никаких конфликтов не возникает и дело приобретает чисто технический оборот. А делается это так:

  • Если ДКП просто составлены и подписаны в частном порядке, без привлечения каких-либо регистраций и заверений, то они так же просто уничтожаются физически, на чем сделка считается расторгнутой;
  • Если же была сделана запись в ПТС (паспорт транспортного средства), то эта запись зачеркивается и зачеркнутое поле визируется надписью типа: «Договор расторгнут», рядом с которой ставятся подписи сдельщиков (подписи заверять не нужно);
  • Если ДКП заключался с привлечением нотариуса, ТС (транспортное средство) успели перерегистрировать и т. п., то аннуляция происходит с обратной перерегистрацией и нотариальным заверением аннулирования сделки.

Классическое расторжение договора

В этом случае покупатель убеждает продавца расторгнуть ДКП по согласию сторон, по прошествии какого-либо времени после сделки.

Такое расторжение лучше проводить письменно (в свободной форме) даже если согласие полное и бесконфликтное. На деле это, конечно же, бывает редко. Чаще всего со стороны продавца возникает минимум недовольство, а максимум открытое противодействие. Действительно, ведь деньги продавец мог уже потратить, да и просто отдавать лежащее уже в кармане для многих очень тяжело психологически

В случае явного нежелания партнера по сделке ее расторгнуть, вам следует поступить так, как описано ниже.

После не возымевших действие устных предложений и требований (при свидетелях, могущих подтвердить это в суде) аннулирования ДКП, вы должны составить письменную Претензию (в свободной форме), в которой ясно и четко будет указано следующее:

  • Подробный перечень дефектов и несоответствий, выявленных вами в ходе эксплуатации;
  • Настоятельное предложение о добровольной аннуляции ДКП с возвратом денежных средств;
  • Предупреждение о судебном иске продавцу в случае его отказа от добровольного сотрудничества.

Данный документ вы скрепляете своей подписью (с датой) и отправляете на почтовый адрес продавца. С этой Претензии снимается копия и остается у вас. Не теряйте квитанцию об отправке!

Внимание! Отправку такой Претензии осуществляйте только заказным письмом с уведомлением отправителя о вручении.

После отправки на ожидание ответа отводится время в один месяц. По его прошествии вы уже в полном праве подавать иск в суд.

Аннулирование в судебном порядке

Мой вам совет: подобные судебные иски лучше всего подавать при помощи профильного юриста, что повышает шансы на успех.

Сам иск обычно подается по адресу регистрации ответчика, но это не особо принципиально. К судебному разбирательству нужно подготовить все касающиеся сделки документы, даже второстепенного значения.

Место рассмотрения дела о расторжении договора зависит от того, на какую сумму была заключена сделка. Так, гражданские дела по имущественным спорам при цене иска до 50 тыс. руб. рассматриваются мировым судьей, более 50 тыс. руб. — в районном (ст. 23, 24 ГПК).

Порядок действий истца я представлю вам в нижеследующей последовательности.

Составить иск

Сперва вы (желательно с юристом) составляете сам иск. В нём вы указываете:

  • Ясно и четко все обстоятельства дела;
  • Период эксплуатации вами ТС купленного у ответчика;
  • Подробный перечень всех выявленных существенных дефектов и несоответствий – именно существенных, т. к. «плач Ярославны» по поводу плохо действующего стеклоподъемника рассмотрен не будет;
  • Прописать нанесенный вам ответчиком, по вашему мнению, ущерб в обоснованном денежном эквиваленте;
  • Просить об аннуляции договора купли-продажи, взыскании с ответчика уплаченных ему денег, а также сумм компенсации ущерба (если таковой был нанесен) и судебных издержек. При этом вы должны ссылаться на «Гражданский кодекс» (ст. 450, 469, 470).

Бланк искового заявления можно скачать.

Если иск подан в рамках ФЗ «О защите прав потребителей», то согласно ст. 15 ФЗ вы вправе требовать компенсации морального вреда, размер которой определяется судом и не зависит от размера имущественного вреда.

Судебная практика по данному вопросу разная. Был случай, когда истец просил взыскать компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., а суд взыскал — 5 000 руб, истец просил взыскать 10 000 руб, суд столько и взыскал.

Затем, перед подачей иска, вы должны выслать его копию продавцу (заказное письмо, уведомление, квитанцию сохраняете);

Подать в суд

Перечень документов для подачи следующий:

  • Исковое заявление с чеком оплаты судебных сборов;
  • ДКП с нотариальной заверенностью;
  • Акт приема-передачи ТС, если он составлялся;
  • Ксерокопию отосланной ранее продавцу Претензии с квитанцией об отправке;
  • Квитанцию об отправке продавцу копии судебного иска.

Не забудьте оплатить гос пошлину в сумме 300 руб. при подаче иска о расторжении договора купли-продажи ТС в суд. Если вы предъявляете требования о возврате суммы авто по сделке и компенсации вреда, то сумма гос пошлины будет выше, так как в этом случае она зависит от цены иска.

Внимание! После начала судебных заседаний крайне желательно подать ходатайство на спецэкспертизу ТС, для проверки и визирования всех указанных в иске дефектов и несоответствий.

Если в деле присутствует заключение этой экспертизы, то суд, обычно, выносит решение основываясь именно на нем. Оплата за спецэкспертизу ТС взимается только по вынесении судебного решения вместе с судебными издержками с проигравшей стороны.

Аннулирование продавцом

Конечно, продавцы намного реже выказывают стремление вернуть проданное авто, но такие ситуации иногда бывают. Например, в случаях, когда продажа осуществлялась с частной рассрочкой платежа, а покупатель отказался выплачивать всю сумму по той или иной причине (не обязательно злонамеренной).

Продавцу, как и покупателю, сперва нужно обязательно обратиться к партнеру по сделке с предложением решить вопрос по обоюдному согласованию. Если уговоры действия не возымели, то также отправляется Претензия, по описанной уже схеме, с требованием возврата авто.

По прошествии месячного срока ожидания, при условии молчания адресата, можно подавать исковое заявление и требовать возврата машины через суд. Весь процесс аналогичен уже описанному, за исключением проведения спецэкспертизы транспортного средства, которая не требуется.

Однако, она может понадобиться, если авто, по решению суда, будет возвращено владельцу в ненадлежащем виде и это спровоцирует второй иск о возмещении ущерба (нанесенного автомобилю).

Советы

  • Всегда сохраняйте все документы, касающиеся дорогостоящего имущества, даже если они второстепенного значения.
  • Тщательное обследование автомобиля перед его покупкой резко снижает риск последующих неприятностей, хлопот и судебных тяжб.
  • Продавцу лучше всего соглашаться на частную рассрочку платежа только в исключительных случаях, с людьми которым можно доверять.

Заключение

Из данной статьи ясно видно, что к серьезным вещам и сделкам нужно относиться серьезно. Безалаберность в вопросах оформления и сохранения документации на авто может стать причиной последующей головной боли и проигрышей в суде, с материальными и моральными издержками.

А в каких случая вам приходилось расторгать договор? И не сложно было это сделать? Может у вас целая детективная история? — если так, то отлично! Ну в том плане, что всем интересно будет)) Расскажите об этом в комментах к статье. А также, я, по традиции, из того, что вы напишите, выберу интересное и/или полезное и добавлю в статью с указанием вашего авторства!

В завершение посмотрите этот феерический видеоролик, после которого так и хочется встать на лыжи, покататься на скейте, велосипеде… Да хотя бы побегать по стадиону. Это же классно! 

На этом я прощаюсь с вами, уважаемые посетители моего блога. Не забывайте дарить ценную информацию вашим друзьям через социальные кнопки. Подписывайтесь для удобства на обновления блога.

Будьте бдительны на дорогах и активны по жизни. Всего вам наилучшего.

Этой статьей стоит поделиться с друзьями. Жми!

Источник: //kulikavto.ru/kuplya-prodazha/annulirovaniya-dogovora-avtomobilya.html

Договор жилищного (социального) найма

Каковы последствия подписания договоров по доверенности, если организация обанкротилась?

В последние годы в РФ стали чаще стали предоставлять жилье по договору социального найма. Договор найма жилищного помещения – договор, согласно которому собственник жилого помещения предоставляет другому лицу жилье во владение и пользование за определенную плату.

С кем же заключается договор социального найма?

Сторонами договора социального жилищного найма являются: Наймодатель, с одной стороны, и Наниматель, с другой. Согласно ст. 62 ЖК РФ предметом договора жилищного найма может быть лишь изолированное жилое помещение: дом, квартира, комната, часть квартиры или дома. Все это является существенным условие договора социального найма.

При заключении договора социального найма обязательным условием является подробное рассмотрение предмета договора: описание имущества, жилого помещения, передаваемое нанимателю наймодателем. В качестве дополнительных условий договора можно выделить:

  • – описание размера и времени оплаты за предоставляемое помещение;
  • – оплата коммунальных платежей;
  • – указание граждан, проживающих в помещении по договору найма;
  • – указание ответственных лиц за капитальный и текущий ремонт жилого помещения и др.

Многих граждан интересует: как оформить (заключить) и где получить договор социального найма?

Заключение договора социального найма жилого помещения происходит в специализированном органе – Департаменте Жилищного Фонда или его отделении на основании следующих документов:

– заявления и документов, подтверждающих родственные связи людей;

– документа, подтверждающего факт вселения человека в жилое помещение.

После того, как все документы будут проверены, начинается собственно оформление договора социального найма и его регистрация.

Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма регулируется в ст. 49 ЖК РФ. Согласно договору гражданам обязаны предоставить жилье государственного или муниципального жилого фонда.

Порядок заключения договора социального найма состоит в следующем: договор найма заключается в письменной форме. Стороны договора социального найма подписывают документ. На основании ордера о вселении человек приобретает право на проживание и пользование в соответствующем жилом помещении. При этом договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока.

Права и обязанности наймодателя по договору социального найма регулируются ст. 65 ЖК РФ. Согласно законодательству наймодатель обязан:

  • – передать указанное в договоре имущество в пользование нанимателю;
  • – предоставить условия для пользования коммунальными услугами;
  • – принимать участие в капитальном ремонте жилого помещения.
  • Права и обязанности сторон по договору социального найма регулируются действующим законодательством.Ст. 67 ЖК РФ регулирует права и обязанности нанимателя по договору социального найма. Наниматель обязан:

  • – участвовать в текущем ремонте жилого помещения;
  • – следить за сохранностью сданного ему помещения;
  • – вовремя оплачивать наем жилого помещения и коммунальные услуги;
  • – предупреждать наймодателя об изменениях условий, указанных в договоре и др.

Норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма регулируется ст. 50 ЖК РФ и устанавливается органами местного самоуправления.

Наниматель имеет полное право на прекращение договора социального найма жилого помещения и заключение договора социального найма с другим наймодателем. Проживающие с нанимателем члены его семьи также могут потребовать расторжения договора найма и обмена на другое жилое помещение.

В случае несогласия, возникшего между нанимателем и другими членами семьи, обмен происходит в судебном порядке. Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, то требуется согласие органов опеки и попечительства (ст. 72 ЖК РФ) на осуществление обмена. Существует ряд условий, при которых обмен между жилыми помещениями невозможен, что регулируется ст.

73 ЖК РФ. Например, если помещение признано непригодным для проживания. При возникновении обмена между жилыми помещениями оформляется договор обмена. Наниматель имеет право с согласия проживающих с ним людей и наймодателя сдать помещение или часть помещения в поднаем. В этом случае заключается договор поднайма жилого помещения.

При прекращении договора социального найма прекращает свое действие и договор поднайма жилого помещения.

Расторжение договора социального найма жилого помещения происходит в любое время по соглашению сторон. В случае неуплаты коммунальных платежей, неуплаты за найм жилого помещения, использования помещения не по назначению, что привело к его повреждению, возможно прекращение договора в судебном порядке (ст. 83 ЖК РФ). 

Изменение договора социального найма возможно на основании условий, регулируемых ЖК РФ (ст. 82 ЖК РФ).

Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются следующим категориям граждан:

– лицам, чьи жилые помещения признаны непригодными для проживания и ремонту не подлежат;

– детям-сиротам;

– лицам с тяжелой формой хронических заболеваний;

– лицам, отслужившим в армии или вернувшимся из мест лишения свободы.

 Договор социального найма (форма договора) содержит все основные моменты, характерные для договоров.

Скачать типовой договор социального найма жилого помещения (квартиры) можно на сайте.

Скачать образец заявления о заключении договора социального найма также можно на сайте.

Договор коммерческого найма жилья  предусматривает передачу нанимателю конкретной квартиры, которая приспособлена для проживания, владельцем имущественного объекта. При этом основными обязанностями нанимателя являют … Действующее Законодательство РФ регулирует отношения, возникающие в результате найма жилого помещения на коммерческой основе. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается между сторонами: собственником помеще …

gilkod.ru/article/kvartirnyj_vopros/dogovor_zhilishnogo_najma.html

16.08.2019 – Анатолий Охотников

Добрый день. Хочу уточнить, получила квартиру а 2014г, как ребёнок сирота. В этом году подходит 5-ти летний срок. Дадут мне договор социального найма. Что с ним делать? Как проходит приватизация и как оформить в собственность квартиру, для дальнейшей продажи?

Ответ на вопрос дан по телефону.

Источник: //www.gilkod.ru/article/kvartirnyj_vopros/dogovor_zhilishnogo_najma.html

Каковы особенности работы с клиентами – юридическими лицами

Каковы последствия подписания договоров по доверенности, если организация обанкротилась?

Перед заключением сделки с клиентом – юридическим лицом, проверьте его. Надо убедиться, что покупатель расплатится с вашей организацией и не окажется мошенником. Часто мошенники используют схему «прикормить бычка»: заключают одну–две сделки на небольшие суммы, вовремя все оплачивают, усыпляя вашу бдительность, а затем делают крупный заказ и исчезают.

Чтобы проверить клиента:

Совет: как распознать в покупателе мошенника.

Популярная схема мошенничества включает в себя четыре шага:

1. Организация заключает с покупателем долгосрочный договор на крупную сумму, который предусматривает поэтапную поставку товаров (или оказание услуг).

2. Недобропорядочный покупатель вносит предоплату – не более 10–20 процентов. Ваша организация приступает к выполнению обязательств. При этом покупатель начинает создавать ажиотаж, подгоняет вас, постоянно говорит о дефиците времени. В вашей организации возникает нервозность.

3. Когда приходит время второго платежа, мошенник задерживает его на пару дней, говоря о технических нюансах и советуя вам работать быстрее.

4. В момент, когда тянуть дальше нельзя, выясняется, что платежа нет и не будет. Фигурировать могут разнообразные причины, но чаще всего так называемый покупатель заявляет о том, что у него прекратилось финансирование. Тем не менее получается, что уже сделано до 40–50 процентов работ или поставлено 40–50 процентов товара.

Шаг 1. Проверьте сведения, указанные на визитке

Часто представитель компании-мошенника указывает на визитках несуществующие адреса офиса или телефоны. Проверьте их.

Пообщайтесь с сотрудниками предприятий, расположенных в том же офисном центре или поблизости: знают ли они о таком соседе, работает ли его офис в постоянном режиме (иногда мошенники открывают офис только на момент заключения сделок), были ли визиты кредиторов или проверяющих структур.

Свяжитесь с собственником здания: если помещение снято недавно или на короткий срок, есть повод задуматься. Если же партнер из другого региона, ту же информацию можно получить по телефону.

Постарайтесь получить паспортные данные представителя организации-покупателя. Например, скажите, что паспорт нужен, чтобы выписать пропуск. Проверьте паспорт. Для этого зайдите на сайт Главного управления по вопросам миграции МВД России. Введите серию, номер и дату выдачи документа. Если система не подтвердит действительность паспорта, налицо попытка мошенничества.

Шаг 2. Запросите у клиента ряд документов

1. Учредительные документы. В зависимости от вида юридического лица это могут быть устав и (или) учредительный договор. Проверьте, чтобы учредительные документы были представлены полностью. Не имеет смысла запрашивать выписки из учредительных документов, первые и последние страницы устава и т. п. В этом случае не удастся выяснить необходимую информацию.

2. Свидетельство о государственной регистрации юридического лица (свидетельство ОГРН). Особое внимание обратите на то, чтобы наименование организации, указанное в учредительных документах, совпадало с наименованием организации в свидетельстве ОГРН.

3. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе и о присвоении ИНН (свидетельство ИНН). Наименование организации, указанное в учредительных документах, должно совпадать с наименованием организации в свидетельстве ИНН.

4. Документы, подтверждающие полномочия лица, которое будет подписывать договор. Если договор подписывает генеральный директор (руководитель юридического лица), то контрагент должен представить либо решение о назначении генерального директора, либо протокол об избрании генерального директора коллегиальным органом юридического лица.

При проверке руководителя юридического лица обратите внимание на его полномочия, закрепленные в уставе организации. Например, полномочия по совершению гражданско-правовых сделок могут быть ограничены определенной суммой. В результате сделки, совершенные с нарушением такого ограничения, могут быть признаны недействительными (ст. 174 ГК РФ).

Если договор будет подписывать иное лицо, чем руководитель организации, то, помимо документов, названных выше, необходимо запросить копию доверенности данного лица на подписание договора. В доверенности должна содержаться дата ее совершения. Без такой даты доверенность признается недействительной (п. 1 ст. 186 ГК РФ).

5. Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Сведения, содержащиеся в реестре, могут постоянно меняться. Поэтому запрашивайте выписку, которая выдана как можно позднее к дате передачи этой выписки вам. Разработайте единые правила по проверке документов покупателя.

Укажите в них, что выписка должна быть представлена контрагентом, например, не позднее 10 дней до даты подписания договора. Если покупатель заявляет, что ему трудно оперативно получить выписку, имейте в виду: чем более ранней датой представлена выписка, тем выше риски при заключении договора с этим клиентом.

В любом случае не рекомендуется принимать от покупателей выписки, выданные позднее одного месяца до предполагаемой даты подписания договора.

Внимание: все документы должны быть представлены в копиях, заверенных нотариально или должностным лицом организации с приложением печати юридического лица.

Данное требование дисциплинирует контрагента и уменьшает риск представления недействительных, недостоверных или устаревших документов. Рекомендуется фиксировать факт получения документов от контрагента путем составления соответствующих описей или актов в бумажной или электронной (при обмене электронными сообщениями с контрагентом) форме.

Шаг 3. Проверьте будущего покупателя на сайте ФНС России

Воспользуйтесь сервисом на сайте ФНС России «Риски бизнеса: проверь себя и контрагента». Введите название юридического лица или ИП, регион или ИНН. Сравните полученные данные с указанными в договоре. Если информация расходится, стоит задуматься: возможно, вы имеете дело с мошенниками. Кроме того, здесь же вы можете узнать:

  • не зарегистрирован ли клиент по адресу массовой регистрации;
  • не дисквалифицировано ли должностное лицо, с которым вы ведете переговоры;
  • платит ли контрагент налоги.

Шаг 4. Проверьте по косвенным показателям платежеспособность клиента

1. Узнайте, не находится ли клиент в состоянии банкротства. Поможет сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве. На нем публикуются сообщения о ходе процедур банкротства на территории РФ, информация находится в открытом доступе.

2. Изучите картотеку арбитражных дел. На сайте вы можете по названию организации, ИНН или ОГРН найти сведения о судебных тяжбах покупателя. Сведения выдаются бесплатно и без регистрации. Если за короткий промежуток времени к вашему потенциальному клиенту предъявлено много исков по оплате, значит, покупатель не выполняет обязательств.

3. Проверьте, не ведется ли в отношении контрагента исполнительное производство. Эту информацию можно найти на сайте Федеральной службы судебных приставов. Услуга доступна бесплатно и без регистрации. Сервис позволяет получить данные о должниках – как физических, так и юридических лицах.

Совет: фиксируйте информацию о будущем покупателе.

Записывайте номера автомобилей, на которых приезжают сотрудники организации-клиента, адреса электронной почты, номера телефонов, с которых они звонили, и факсов, с которых приходили документы.

Всю информацию заносите в «карточку клиента».

Это позволит вам не нарваться на мошенников повторно: иногда недобросовестные партнеры, закрыв одну организацию и открыв другую, меняют только вывеску и продолжают использовать те же адреса и телефоны.

Шаг 5. Создайте представление об усиленном «режиме безопасности» в вашей организации

При общении с партнером можно «к слову» рассказать историю о попытке неких злоумышленников обмануть вашу организацию и об их фиаско – с вытекающими уголовными последствиями.

Также нелишне упомянуть о тесных связях топ-менеджмента вашей организации с правоохранительными органами. В этом случае очень пригодятся благодарственные письма от силовых ведомств, украшающие стены переговорной.

Чтобы их получить, можно, к примеру, выступить спонсором спортивных мероприятий, проводимых этими ведомствами.

Конечно, о недобросовестности партнера нельзя судить по одному признаку. Но, получив один тревожный сигнал, обязательно прибегните ко всем доступным способам, чтобы удостовериться в надежности контрагента. И помните: проверка клиентов – это не разовые мероприятия, а система, встроенная в бизнес-процессы организации.

Задать вопрос можно тут

Написать или позвонить можно WhatsApp +79287768843

С уважением к вашему бизнесу,

Сушонкова Елена

Подписывайтесь на нас:

Дзен Teletype Телеграмм

Список всех публикаций блога вы найдёте на главной странице канала

Материал подготовлен с использованием системы Жизненные ситуации – готовое решение для предпринимателей

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ

Как проверить, не собирается ли контрагент внести изменения в учредительные документы или в ЕГРЮЛ

Как проверить, не собирается ли контрагент ликвидироваться или уменьшить уставный капитал?

Может ли объект самовольного строительства выступать предметом договора залога?

Источник: //teletype.in/@ugolokbuhgaltera/S12epqU34

Автоправо
Добавить комментарий