Как вернуть квартиру в свою собственность, если выплату из средств МК мы не получили?

Квартира с обременением. 6 вопросов о материнском капитале :: Деньги :: РБК Недвижимость

Как вернуть квартиру в свою собственность, если выплату из средств МК мы не получили?

Юристы разбирают сложные ситуации с покупкой жилья с помощью материнского капитала — от приобретения апартаментов до сделок с близкими родственниками

Михаил Джапаридзе/ТАСС

Купить жилье с помощью материнского капитала может быть сложнее, чем кажется.

Кто-то всю жизнь прожил в одном городе, а после рождения детей решил переехать — и теперь не знает, в каком регионе подавать заявление на получение государственной помощи.

Кто-то не может купить целую квартиру и согласен на долю — но не уверен, одобрят ли государственные инстанции приобретение комнаты в коммуналке.

Редакция «РБК-Недвижимости» попросила юристов ответить на сложные вопросы об использования материнского капитала для покупки жилья.

1. Могу ли я потратить материнский капитал на покупку комнаты (то есть доли в квартире)? Можно ли израсходовать маткапитал на апартаменты?

Александр Тарасов, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг»:

— Закон прямо не запрещает расходовать государственные средства на покупку доли в квартире — но есть важный нюанс. Улучшать жилищные условия с помощью материнского капитала можно только в отношении жилого объекта недвижимости.

Об этом же сказано в Правилах направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением правительства 12.12.07 № 862.

Жилым признается изолированное помещение, которое пригодно для проживания.

Таким образом, купить долю в квартире можно. Главное, чтобы это была отдельная комната, соответствующая санитарным и техническим нормам. Фактор обособленности тут очень важен — к примеру, купить долю в однокомнатной квартире вряд ли разрешат.

На практике не все так просто. Пенсионный фонд (ПФР) часто отказывает в приобретении доли в квартире на средства материнского капитала, однако Верховный суд считает, что это незаконно.

Конечно, в каждом конкретном случае все индивидуально.

Были ситуации, когда ПФР одобрял приобретение доли в однокомнатной квартире, так как покупатель выкупал доли у других собственников и становился одним владельцем всей однокомнатной квартиры.

Потратить материнский капитал на приобретение апартаментов нельзя, так как они не предназначены для постоянного проживания. Это нежилые помещения, в которых могут быть вполне пригодные условия для проживания — но, по сути, это все равно коммерческая недвижимость, не включенная в жилищный фонд.

2. Какую долю в квартире должны получить дети при покупке жилья с помощью материнского капитала? Могу ли я выделить детям маленькие доли (к примеру, каждому по одной десятой квартиры), а большую часть площади распределить между супругами?

Сергей Воронин, адвокат, управляющий партнер компании «Правовое решение»:

— К сожалению, в действующем законодательстве этот аспект прописан недостаточно четко, ввиду чего возникает множество споров. В целом, дети являются наследниками и должны получать долю, равную долям родителей. Если детей двое, то на одного ребенка должно приходиться не менее 25% квартиры. При этом какой именно будет доля ребенка, зависит исключительно от ранее разделенной собственности.

Официально выделение сверхмалых долей при покупке квартиры детям возможно только в тех случаях, когда остальные доли разделены между прочими членами семьи. При других обстоятельствах маленькие доли наподобие одной десятой или одной двенадцатой станут нарушением закона.

При обращении граждан суд признает такие сделки недействительными. Такие сделки обычно оспариваются органами опеки, после чего выносится решение суда на выделение детям большей доли, обычно соответствующей 25%. В то же время в суд редко поступают соответствующие заявления.

3. Я купил квартиру в ипотеку с помощью материнского капитала и пока не выплатил долг. Могу ли я беспрепятственно продать эту квартиру, а детей зарегистрировать у бабушки с дедушкой? Потребуется ли для легальной продажи такой квартиры выделять детям долю в квартире бабушки с дедушкой или достаточно будет просто зарегистрировать их по новому адресу?

Максим Сафиулин, юрист адвокатского бюро А2:

— Беспрепятственно продать квартиру, купленную по договору ипотеки с привлечением материнского капитала, не получится. Несмотря на то что законы не содержат прямого запрета на такие действия, существует сразу несколько весомых ограничений, которые серьезно осложняют куплю-продажу такой жилплощади.

Во-первых, если кредит не погашен, то мы говорим о квартире с обременением. Такая недвижимость является залоговым имуществом — право свободно им распоряжаться появится только после прекращения обязательств перед кредитором.

Невозможно продать такую квартиру без участия банка — вне зависимости от того, была она приобретена с использованием материнского капитала или нет. Для совершения сделки заемщик должен сообщить банку о готовности досрочно погасить займ в связи необходимостью продажи квартиры.

Если кредитор согласится, покупатель должен будет внести за продавца необходимую сумму на счет банка, а продавец получит разницу между ценой квартиры и этой внесенной в пользу банка суммой.

Однако, в связи с тем что квартира приобреталась с использованием материнского капитала, даже после погашения кредита свободно продать ее все равно не получится, поскольку сделку должно одобрить государство. В соответствии со ст.

36 Гражданского кодекса, для продажи квартиры понадобится особое разрешение органов опеки.

Так как приобретаемое с использованием материнского капитала жилье находится в долевой собственности и несовершеннолетние дети наравне с родителями или опекунами являются собственниками долей, защитой их интересов занимается государство.

На деле это означает, что при согласовании сделки по продаже такой квартиры с органами опеки родителям придется с помощью документов подтвердить, что: 1) жилищные условия с продажей квартиры для детей не изменятся; 2) они получат в новом жилье долю не меньшую, чем в продаваемой квартире; 3) новое жилье соответствует всем санитарно-эпидемиологическим нормам.

Для того чтобы опека дала добро, необходимо не просто перерегистрировать детей у бабушки и дедушки, а сделать их собственниками жилья, в котором они будут проживать совместно. Если доля в новом для детей жилье даже незначительно сократится, родителям откажут. К тому же органы опеки будут учитывать площадь жилья, куда переселяются дети.

К примеру, если на одного жильца квартиры бабушки и дедушки будет приходиться меньше квадратных метров, чем в квартире, которую вы планируете продать, последует отказ. Отказа также можно ждать, если жилье окажется в худшем состоянии, чем квартира, которую родители намереваются продать.

Органы опеки не верят на слово: всю информацию действительно проверяют.

4. Я взял ипотеку, когда у меня был один ребенок. Теперь родился второй, и я могу претендовать на материнский капитал. Смогу ли я использовать этот капитал для погашения существующего долга по уже оформленной ранее ипотеке?

Дмитрий Шевченко, партнер юридического бюро «Замоскворечье»:

— Да, закон допускает направление средств материнского капитала в погашение кредита, полученного для улучшения жилищных условий. Право на государственную поддержку возникает со дня рождения или усыновления второго ребенка независимо от периода времени, прошедшего с даты рождения предыдущего ребенка.

В данном случае воспользоваться материнским капиталом можно непосредственно после рождения ребенка. Важно помнить, что средства материнского капитала не могут быть направлены на погашение штрафов, комиссий, пеней и иных санкций, вызванных просрочкой исполнения или иными нарушениями обязательств по указанному ипотечному кредиту.

5. Я получил сертификат на материнский капитал в одном регионе, а потом решил купить недвижимость в другом.

Примут ли у меня этот сертификат или мне придется переоформлять документ в том регионе, где расположена приобретаемая квартира? Могут ли мне отказать в выдаче материнского капитала во втором регионе, если я уже получил документ о материнском капитале в первом регионе, но по факту не воспользовался им (то есть документ у меня на руках, но никаких денег по нему я не получил)?

Владимир Старинский, управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры»:

— Материнский капитал можно использовать для покупки недвижимости в любом регионе России. Процедура не будет чем-то отличаться в зависимости от места приобретения жилья.

Заявителю нужно обратиться с заявлением в Пенсионный фонд того региона, в котором находится приобретаемая недвижимость.

К заявлению прилагаются документ, удостоверяющий личность, копии свидетельств о рождении всех детей, свидетельство о браке или разводе, удостоверение матери-одиночки (если необходимо), справку с места жительства и справку о составе семьи.

Переоформлять сертификат в случае переезда в другой регион не нужно. Получать новый сертификат, если вы не воспользовались им в прежнем регионе проживания, также не требуется — сотрудники фонда обязаны его принять.

В случае если вам отказывают в приеме документов, следует сначала обратиться в Пенсионный фонд с претензией, в которой указать свои требования и срок их исполнения.

На практике такие споры часто удовлетворяются в досудебном порядке, так как отказы вызваны чаще всего банальной непрофессиональностью сотрудников. Если ответа на претензию не последует, то необходимо обратиться в суд.

6. Я хочу купить квартиру с использованием материнского капитала у своих родителей, но Пенсионный фонд отказывает мне в выдаче денег на том основании, что сделка совершается между близкими родственниками.

Соответствует ли закону такой отказ? Можно ли вообще потратить материнский капитал на покупку жилья у близкого родственника — родителей, братьев/сестер, бабушек/дедушек? Что мне делать, если я все-таки хочу купить жилье у близкого родственника с помощью материнского капитала, но государственные инстанции не дают мне этого сделать?

Анна Кудрявцева, ведущий юрист Европейской юридической службы:

— Многие хотят потратить семейный капитал на приобретение жилья у близких родственников, однако супруги нередко встречают отказ со стороны отделений Пенсионного фонда России.

Гражданский кодекс действительно устанавливает формальные ограничения на совершение сделок между близкими родственниками. В то же время в письме Минэкономразвития от 22.09.

2010 № д23-3764 говорится о том, что ограничений в приобретении жилья у родителей, бабушек или иных родственников на средства материнского капитала быть не может.

Таким образом, отказ со стороны пенсионных фондов в праве на приобретение жилья у близких родственников следует назвать неправомерным — в действующих законах никаких ограничений нет.

Если вам не разрешили использовать материнский капитал на покупку квартиры у родных, рекомендую получить на руки официальный документ с четкими разъяснениями причин отказа.

Это позволит вам обжаловать решение ПФР в суде и восстановить свои права. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/59759b359a7947c185f69698

Чем рискует покупатель, приобретая квартиру, купленную в свое время с привлечением средств материнского капитала

Как вернуть квартиру в свою собственность, если выплату из средств МК мы не получили?

Эти средства можно потратить на улучшение жилищных условий – на покупку квартиры или дома, на строительство жилья или участие в долевом строительстве, правда, при соблюдении определенных правил.

И одно из них касается права собственности на недвижимость, приобретаемую или строящуюся с помощью материнского капитала. Жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению.

В этом-то и кроется главная проблема, с которой можно столкнуться при покупке жилья, ранее приобретенного с помощью материнского капитала.

Существующая практика

Все дело в том, что у родителей, использующих материнский капитал на улучшение жилищных условий, не всегда есть возможность выделить долю в недвижимости своим несовершеннолетним детям.

Например, если приобретается строящееся жилье или средства материнского капитала направляются на участие в долевом строительстве, право собственности можно оформить только, когда объект будет введен в эксплуатацию, и соответственно, пока этот момент не наступит, выделить долю детям невозможно.

Аналогично и при покупке жилья в ипотеку: “Банк не даст кредит на покупку недвижимости, собственниками которой вместе со взрослыми будут и несовершеннолетние дети”, – утверждает Павел Лепиш, генеральный директор компании “Домус финанс” .

Жилье, приобретаемое в кредит, становится предметом залога, и если заемщики не могут погасить долг, залог продается, чтобы покрыть заем.

Однако, когда среди собственников жилья есть несовершеннолетние, вопрос с продажей надо согласовывать в органах опеки и попечительства, причем по закону несовершеннолетним детям необходимо предоставить другое жилье, соответствующее их долям в продаваемом объекте, либо выплатить сумму, эквивалентную стоимости этих долей.

“Органы опеки контролируют соблюдение имущественных интересов несовершеннолетних, включая размеры долей собственности, жилую площадь, техническое состояние и уровень благоустройства жилых помещений”, – сообщает Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК . Поэтому реализовать недвижимость, собственником которой значится несовершеннолетний, очень непросто. И естественно, банкам такие заморочки совсем не нужны.

Собственно поэтому обладателям материнского капитала разрешили делить недвижимость между членами семьи не сразу при оформлении сделки, а позже: “Если при использовании средств материнского капитала на приобретение/строительство жилого помещения супруг (супруга) распорядителя материнского капитала и дети не были включены в число собственников, то распорядитель представляет в Пенсионный фонд РФ нотариально удостоверенное обязательство о наделении их долями в последующем”, – рассказывает Мария Полякова (АИЖК). Оно должно быть выполнено в течение шести месяцев после перечисления средств материнского (семейного) капитала либо сдачи недвижимости в эксплуатацию (для строящихся объектов), а в случае ипотеки – через 6 месяцев после снятия обременения, что обычно происходит после оплаты последнего взноса.

В стандартных сделках купли-продажи таких сложностей нет, так как доли родителей и детей можно выделить при регистрации права собственности, но взрослые не всегда идут на это.

Кто-то просто не хочет делиться, а у кого-то в планах скорейшая перепродажа жилья, а значит, при выделении долей несовершеннолетним придется согласовывать сделку с органами опеки и выделять детям доли в новом жилье либо перечислять на их счета соответствующие деньги.

Поэтому очень часто даже при обычной купле-продаже обладатель сертификата на материнский капитал не выделяет доли другим членам своей семьи, а дает нотариально заверенное обязательство оформить жилье в долевую собственность супругов и детей в течение 6 месяцев с момента перечисления “материнских” денег.

Возможные риски

Само по себе вышеуказанное обязательство вполне безобидно, однако есть одно но. Контроль за его соблюдением не ведется, поэтому “данное условие чаще не выполняется, чем выполняется”, уверяет Мария Полякова (АИЖК).

Это связано и с банальной ленью, когда не хочется совершать дополнительных действий по выделению долей, и с нежеланием в дальнейшем – в случае перепродажи жилья – столкнуться с органами опеки и попечительства и обязательством о наделении несовершеннолетних иным жильем взамен продаваемого. Это особенно не выгодно, если с помощью материнского капитала покупается жилье с инвестиционными целями либо для обналичивания денег (объект покупается и сразу же продается). И для покупателя недвижимости, ранее приобретенной с помощью материнского капитала, все это может иметь весьма неприятные последствия.

“Если не были выполнены требования законодательства, сделка может быть признана оспоримой и недействительной”, – уверяет Павел Лепиш (“Домус финанс”).

Оспорить ее, как сообщает Мария Полякова (АИЖК), имеет право территориальный орган Пенсионного фонда РФ, в котором хранится нотариально удостоверенное обязательство распорядителя средств материнского капитала о наделении долями детей и супруга (супруги), или органы опеки и попечительства, если им станет известен факт обделения несовершеннолетних долями в жилом помещении. “Правда, законодательством и нормативно-правовыми актами не установлен порядок контроля со стороны Пенсионного фонда РФ за исполнением обязательств, данных распорядителями материнского капитала. А также нет связи между Пенсионным фондом и органами опеки и попечительства”, – сообщает Мария Полякова (АИЖК), поэтому вероятность вышеописанного исхода невелика.

Скорее в суд за признанием сделки недействительной могут обратиться члены семьи, не получившие свои доли. “Причем сроки исковой давности для взрослых – 3 года с момента, когда они узнали или могли узнать об ущемлении своих прав (т.е. фактически с момента приобретения жилья с помощью материнского капитала. – От ред.

), а для детей, которые на момент сделки были несовершеннолетними, – 3 года после их 18-летия. Таким образом, новые собственники фактически оказываются на мине замедленного действия”, – рассказывает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании “РЕЛАЙТ-Недвижимость” .

Мина взорвется, и можно остаться и без квартиры, и без уплаченных за нее денег. “Если сделка будет признана недействительной, то каждая из сторон возвратит другой все, что было по ней получено (т.е. покупатель вернет недвижимость, а продавец – деньги. – От ред.).

Но пока дети достигнут совершеннолетнего возраста и станут оспаривать сделку, стоимость жилья, наверняка, успеет значительно вырасти, поэтому покупатель останется в проигрыше”, – рассуждает Павел Лепиш (“Домус финанс”).

Более того, у достигших совершеннолетия детей и их родителей может не оказаться средств, достаточных для возмещения стоимости недвижимости, ведь ясно, что вырученные когда-то деньги уже будут потрачены. И тогда суд, скорее всего, обяжет их делать отчисления с каждой зарплаты, и выплаты займут годы, а то и десятилетия.

Исходя из всего вышесказанного, самое разумное, что можно сделать, – предупредить такую ситуацию. “Для этого нужно провести дополнительную проверку продавца и жилого помещения”, – советует Мария Полякова (АИЖК).

“Прежде всего, надо выяснить сколько у продавца детей и есть ли у него дети, рожденные начиная с 1 января 2007 года, т.е. было ли у него право на материнский (семейный) капитал.

И если было, то необходимо узнать, использовал ли он при покупке жилья средства материнского капитала”, – объясняет Павел Лепиш (“Домус финанс”). Положительный ответ означает, что недвижимость должна быть в собственности обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и всех детей.

Если же это не так, то, скорее всего, было дано обязательство оформить недвижимость в общую собственность, которое осталось невыполненным, т.е. возникает вышеописанный риск, и покупать такой объект не стоит.

Кстати сказать, если приобретается недвижимость с длинной историей, и средствами материнского капитала воспользовался не нынешний продавец, а любой из предыдущих владельцев, то риск будет ничуть не меньше, поэтому при любом подозрении на нарушение законодательства по использованию материнского капитала от сделки лучше отказываться.

Конечно, не все продавцы честно отвечают, использовали они материнский капитал или нет.

Поэтому этот факт лучше проверить: “Когда из свидетельства о государственной регистрации права собственности или выписки из единого государственного реестра прав видно, что один из супругов и дети не являются собственниками жилого помещения, то рекомендуется запросить у продавца дополнительный документ – справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского капитала. Если он равен размеру материнского капитала, установленному законодательством на момент заключения сделки купли-продажи (в 2012г. это 387 640,3 руб.), то продавец не реализовал свое право на материнский капитал, а значит, мог приобрести жилое помещение без выделения долей супругу (супруге) и детям. А вот если остаток средств меньше указанной суммы или вообще равен нулю, то можно предположить, что средства (часть средств) МСК были израсходованы на улучшение жилищных условий. Следовательно, продавец должен был выделить доли супругу (супруге) и детям”, – говорит Мария Полякова (АИЖК). От покупки недвижимости в последнем случае лучше отказаться либо нужно обязать продавца разделить имущество подобающим образом до совершения сделки.

Когда недвижимость куплена с помощью материнского капитала, не стоит заключать и договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Конечно, пока дом строится, выделить доли всем членам семьи невозможно, и, в принципе, продавец не нарушает данное Пенсионному фонду обязательство, но лучше не рисковать и приобрести другой объект.

Если же продаваемым жильем, приобретенном в свое время с использованием средств материнского капитала, владеют все члены семьи, включая несовершеннолетних, то сделку заключать можно, только нужно обязательно проверить, получил ли продавец разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, полагающееся в таких случаях. Без этого разрешения продавец не имеет права реализовать жилье, и покупать недвижимость у него рискованно.

“В общем, нужно быть внимательными и отслеживать при покупке недвижимости, приобретенной прежними владельцами с помощью материнского капитала, надлежащее исполнение законодательства и наделение собственностью всех членов семьи, тем более что было немало случаев обналичивания семейного капитала через покупку жилья. То есть квартиры и дома продавались очень быстро и без соблюдения всех правил и обязательств”, – подводит итог Ирина Кажикина (“РЕЛАЙТ-Недвижимость”).

Резюме

Использование материнского (семейного) капитала может таить в себе угрозу для последующих владельцев недвижимости. Если для покупки жилья привлекаются “материнские” средства, его нужно делить на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей.

Но иногда, например, в случае с ипотекой, это просто невозможно, а порой не хочется делать это сразу, и тогда распорядитель материнского капитала дает Пенсионному фонду обязательство наделить своего супруга (супругу) и детей долями в квартире или в доме позднее. Вот только это обязательство выполняется совсем не часто, т.е.

нарушается закон, а значит, последующие сделки купли-продажи приобретенной с помощью материнского капитала недвижимости могут быть оспорены и признаны недействительными, и тогда новый владелец остается без жилья.

Чтобы избавить себя от такого риска, нужно всегда выяснять, не был ли в предыдущих сделках с данной недвижимостью привлечен материнский капитал и правомерно ли он использовался.

Источник: http://www.juryst.ru/rielter_mat_kap_riski.html

Недействительная сделка купли-продажи: как не лишиться купленной квартиры

Как вернуть квартиру в свою собственность, если выплату из средств МК мы не получили?

01.09.2014 | 10:00 64901

Ситуации, когда заключенная сделка купли-продажи признается судом недействительной, случаются на рынке недвижимости не так уж редко. Кто может оспорить сделку, на что следует обратить внимание при подписании договора и как снизить риски – разбирались журналисты БН.

Есть целый ряд причин, по которым ранее заключенная сделка и зарегистрированное право собственности могут быть признаны недействительными.

Но прежде чем мы поговорим о них, нужно разграничить понятия ничтожных и оспоримых сделок. Первые являются недействительными априори.

То есть если, к примеру, будет установлено, что гражданин продал квартиру по поддельной доверенности, суд однозначно признает такую сделку неправомочной.

С оспоримыми сделками сложнее: тут заранее неизвестно, в чью пользу будет вынесено решение. Судья будет учитывать целый комплекс факторов, доводы сторон и пр.

Покупка комнаты: изучаем подводные камниКомнаты в питерских коммуналках пользовались стабильным спросом во все времена и считались разменной монетой рынка недвижимости.

Но ликвидность этого специфического >>
Еще одно существенное отличие: спор о ничтожности сделки купли-продажи может возбудить, например, прокуратура. Что касается оспоримых сделок, то тут, по закону, инициатива должна исходить непосредственно от сторон заключенной сделки.

Ничтожные варианты

Ничтожные сделки не обязательно связаны с откровенным мошенничеством. К ним относятся, например, притворные сделки. Когда, скажем, стороны заключают договор дарения (безвозмездный по определению), а по факту имеет место передача денег за жилье. На подобные ухищрения люди идут по разным причинам.

Если продавцом и покупателем являются близкие родственники (допустим братья), у них может быть соблазн формально оформить дарственную, а денежные средства передать «просто так».

Ведь в случае заключения договора купли-продажи бывший собственник обязан уплатить налог в размере 13% (при условии, что квартира пробыла в собственности менее трех лет и ее цена выше 1 млн руб.).

Кроме того, сделка купли-продажи между родственниками не позволит покупателю получить имущественный налоговый вычет.

Наконец, многим важен и такой нюанс: если человек, состоящий в браке, получил право собственности на квартиру через куплю-продажу, это жилье считается совместно нажитым имуществом. Иными словами, при разводе второй супруг заберет себе половину. А вот подаренная квартира не делится между мужем и женой.

«Тем не менее стороны, решившиеся на притворную сделку, должны понимать: если данный факт вскроется, она будет признана недействительной», – предупреждает директор отделения АН «Итака» Надежда Тодыкова. По ее словам, то же самое касается случаев, когда купля-продажа жилья прикрывается договором ренты (пожизненного содержания). Или возьмем другой пример.

Семья приобретает квартиру с использованием средств материнского капитала. В этом случае – по закону – жилье должно быть оформлено в общую собственность родителей и их детей. Но если при покупке задействована еще и ипотека, бывает, что некоторые банки запрещают выделять доли младшему поколению.

Тогда взрослые берут на себя обязательства сделать это после погашения кредита, а потом в суете будней забывают…

Таким образом, если в дальнейшем эту квартиру решат продать, то такая сделка может быть легко отменена по суду.

Подать иск о возврате собственности вправе подросшие дети, обделенные недвижимостью (срок исковой давности для несовершеннолетних начинается с момента исполнения им 18 лет). Судебное разбирательство может быть инициировано также органами опеки и попечительства.

Экспертиза покажет

Как отмечает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева, сделка признается недействительной (ничтожной) и в случае, если продавец на момент заключения договора являлся недееспособным.

То есть либо был слишком молод (до 18 лет участвовать в сделках можно только с письменного согласия родителей), либо страдал психическим расстройством. Впрочем, в первом случае сделка, скорее всего, до финала и не дойдет, так как без нужных подписей Росреестр в регистрации откажет.

А вот с заболеваниями психического характера все довольно сложно.

Бывает, что в момент совершения сделки отклонения человека никак не проявляются, но впоследствии судебно-психиатрическая экспертиза (по заявлению членов семьи продавца, органов опеки и попечительства, психиатрического учреждения) признает его недееспособным. Это может быть сделано даже задним числом.

И тогда совершенная сделка признается ничтожной.

Миной замедленного действия может служить покупка квартиры у юридического лица по заниженной, нерыночной стоимости (с целью ухода от налогообложения). Дело в том, что если в течение года после заключения договора фирма окажется банкротом, то, по закону «О банкротстве», конкурсный управляющий имеет полное право обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.

Классическим примером оспоримой сделки может служить продажа квартиры без получения нотариально удостоверенного согласия второго супруга, если жилье приобреталось на общие средства, нажитые в браке. Это является основанием для обращения обманутой половинки в суд с иском о признании сделки недействительной.

На шаг назад

«Если суд признает недействительность заключенной сделки, покупатель должен будет вернуть продавцу приобретенную квартиру, а продавец, в свою очередь, обязан возвратить денежные средства покупателю», – отмечает Полина Яковлева. Конечно, вполне возможно, что никаких денег у того, кто продавал квартиру, уже давно нет.

Тогда суд может либо наложить арест на его имущество для продажи и выплаты второй стороне денежной компенсации, либо обязать продавца ежемесячно перечислять покупателю часть своей зарплаты (тогда возврат денег растягивается на десятилетия).

В ряде случаев, когда, например, было совершено мошенничество, покупатель жилплощади может и вовсе остаться без денег.

Но преступления на рынке недвижимости – отдельная тема, не будем сейчас ее касаться.

Даже предварительная экспертиза документов не гарантирует, что в будущем сделку не признают недействительной. Поэтому эксперты советуют страховать риск утраты права собственности

Отменить можно и безвозмездную сделку. Так, при дарении жилплощади, как известно, даритель должен получить согласие второго супруга. А тот, допустим, признан умершим или без вести пропавшим.

И вот, когда договор уже заключен и право собственности зарегистрировано на нового владельца, вдруг неожиданно объявляется отсутствовавшая половинка. В этом случае сделка может быть оспорена и отменена по решению суда.

Тогда подаренная квартира просто возвращается к прежнему хозяину. Никаких выплат в данном случае не производится.

Кто защитит

Как не оказаться участником недействительной сделки? По словам юриста группы компаний «Экотон» Виталия Столярова, прежде всего не стоит соглашаться на сомнительные сделки, например, «покупку» через дарение, указание в договоре заниженной цены объекта и пр.

Кроме того, при любых сделках необходимо проводить предварительную экспертизу документов (сделать это может агентство недвижимости либо опытный юрист).

Впрочем, даже эти меры не могут гарантировать покупателю стопроцентной безопасности, в чем мы смогли убедиться выше. Поэтому специалисты советуют страховать свои риски.

В частности, риск утраты права собственности на приобретенную квартиру. Об условиях этого и других видов страхования недвижимости мы расскажем в ближайших публикациях на портале БН.

Алексей Резенков    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/189676/

Пять правил для сделок с маткапиталом

Как вернуть квартиру в свою собственность, если выплату из средств МК мы не получили?

В начале января 2020 года президент России Владимир Путин расширил программу материнского капитала. Теперь «вознаграждение» положено уже за первого ребенка, а сумма выплаты увеличилась.

Притом что материнский капитал — отличное решение жилищного вопроса для семьи, такие сделки требуют и определенных знаний. Циан.Журнал вместе с экспертами разобрал тонкости использования помощи от государства.

Условия игры

С 1 января 2020 года государство выделяет 616 617 рублей при рождении (усыновлении) второго ребенка или последующих детей семьям, у которых право на получение такого капитала до 1 января 2020 года не возникло. Семьи, где родился (или был усыновлен) первый ребенок, получат по 466 617 рублей.

Если родители уже получили выплату за первенца, при рождении второго ребенка они получат еще 150 тыс. рублей. Таким образом, за двоих детей помощь от государства составит 616,6 тыс. рублей.

Еще 450 тыс. рублей власти выплатят при рождении третьего ребенка на погашение ипотечного кредита. В общей сложности, родив троих детей, родители получат более 1 млн рублей. Срок программы продлен до 2026 года.

Маткапитал можно потратить на образование детей, товары и услуги для детей-инвалидов, будущую (накопительную) пенсию матери, а также на ежемесячные выплаты для семей с доходами ниже прожиточного уровня. Пожалуй, самое частое использование господдержки — улучшение жилищных условий: оплата ипотечного кредита, первоначальный взнос по ипотеке или строительство дома.

Правило № 1. Жилье — только российское

На материнский капитал допустимо приобрести не любую недвижимость, а только жилье — и это основное правило, с которого стоит начинать разговор. На маткапитал полагается улучшать свои жилищные условия, поэтому купить, например, гараж или земельный участок не получится.

Материнский капитал разрешается тратить на квартиру или дом, а также на выплату ипотеки.

Об особенностях погашения средствами маткапитала ипотечного кредита речь пойдет ниже, а пока хотим предупредить: покупая жилье, отслеживайте некоторые вещи. Помните, что квартира или дом за материнский капитал должны быть отечественного «происхождения» (то есть удастся купить только российскую недвижимость).

Всегда обращайте внимание на качество жилых помещений — вариант с ветхими или аварийными исключается. Это имеет значение при ипотечных сделках — банк просто не выдаст деньги на спорные объекты.

Правило № 2. Ипотечную сделку можно не откладывать

Использовать сертификат на выплату первоначального ипотечного взноса допустимо сразу после рождения ребенка. Если же сделка проводится на собственные деньги, то применить маткапитал удастся только после того, как ребенку исполнится три года.

Большой плюс ипотечного варианта — нет томительного ожидания. Как рассказали Циан в агентстве недвижимости «Бон Тон», есть две схемы.

Первая — через банк. В этом случае заемщику кредит выдается с запасом.

Потом в Пенсионный фонд России передают все требующиеся документы, и в течение месяца фонд перечисляет средства материнского капитала в банк.

Соответственно, часть кредита гасится, происходит перерасчет графика платежей. Недостаток этой схемы — переплата по процентам за увеличенную сумму кредита (пусть даже в течение одного-двух месяцев).

Вторая схема — прямая покупка. Если вы приобретаете квартиру с привлечением ипотеки в новостройке, то вправе перечислять средства семейного капитала напрямую застройщику. При этом в договор вносится условие, что часть оплаты застройщик получит из Пенсионного фонда после того, как сделка будет зарегистрирована.

Правило № 3. Первоначальный взнос редко равен маткапиталу

Материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке — отличное решение. Казалось бы, чего проще: перечислил в банк 616 617 рублей, взял кредит еще на 3–4 млн и купил квартиру. Но такой вариант проходит не всегда: многие банки требуют, чтобы кроме маткапитала у покупателя были еще и дополнительные деньги на первый взнос — около 10% его размера.

Что делать, если личных накоплений нет? Эксперты «МИЭЛЬ–Сеть офисов недвижимости» советуют: обратитесь в Сбербанк или ВТБ — в этих банках первоначальный взнос может состоять только из маткапитала. Когда будете подавать в банк документы, укажите в анкете, что намерены использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса.

Правило № 4. Каждому члену семьи — свою долю собственности

Оформление квартиры или дома, которые были приобретены с использованием маткапитала, имеет свои особенности. Закон требует, чтобы все члены семьи, указанные в сертификате на материнский капитал, получили долю в праве собственности на недвижимость.

Обязательство наделить всех собственностью заверяется у нотариуса, где покупатели пишут соответствующее заявление. Потом оно предоставляется и в Пенсионный фонд, и в банк.

Если вы купили квартиру по ипотеке, она будет находиться в залоге у банка до полного погашения долга. После выплаты кредита все члены семьи получают свою долю квартиры.

Если по какой-то причине заемщик перестанет делать выплаты по ипотеке, то предмет залога не может просто отойти банку. В случае с материнским капиталом в процесс должны включаться органы опеки и попечительства, чтобы права детей-собственников не были нарушены.

Особый случай, если семья официально не оформлена — родители детей не регистрировали брак. Тогда сертификат выдается только на маму и детей. Наделить отца долей не получится, даже если родители впоследствии зарегистрируют брак: учитывается именно та ситуация, которая сложилась на момент рождения второго ребенка и возникновения права на маткапитал.

Если жилье, приобретенное с помощью материнского капитала, родители решают продать, они обязаны наделить детей собственностью в другой квартире.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

совет 

Покупая квартиру на вторичном рынке, проверьте: привлекался ли в прошлом для ее покупки маткапитал. Такие данные предоставляет Пенсионный фонд. Если материнский капитал использовался, следует убедиться в том, что на членов семьи, указанных в сертификате, были выделены доли. Если продавцы не выделили детям доли, они нарушили их права, поэтому сделка станет проблемной.

Правило № 5. Никаких наличных!

Средства материнского капитала нельзя получить наличными — все расчеты осуществляются только по безналу. Естественно, продавцам это не всегда удобно.

Если сделка проходит без использования кредита, деньги из Пенсионного фонда перечисляются продавцу в течение одного месяца с момента предоставления подтверждения, что покупатель стал собственником объекта и право зарегистрировано в Росреестре.

Продавцы не всегда согласны ждать — многие боятся проволочек со стороны покупателя и Пенсионного фонда, отмечают эксперты агентства недвижимости «Азбука Жилья».

Если сделка проходит без ипотеки, продавец квартиры находится в уязвимой позиции: ведь ему предстоит ждать поступления денег из Пенсионного фонда.

Поэтому если вы продаете жилье покупателю с маткапиталом, у которого нет ипотеки, то имеет смысл прописать в договоре купли-продажи условие о том, что передадите помещение по акту приема-передачи только после получения всех денег и оплаты всей стоимости своей недвижимости. И лучше с переходом права на новых собственников оформить залог от продавца до полной оплаты квартиры покупателями.

Игорь Порхомовский, фотобанк

Узнайте реальные ставки и получите решение по ипотеке, не выходя из дома!

Источник: https://www.cian.ru/stati-pjat-pravil-dlja-sdelok-s-matkapitalom-282810/

Ответы юристов на вопросы о материнском капитале

Как вернуть квартиру в свою собственность, если выплату из средств МК мы не получили?

Вопрос: Добрый день! Если можно разьясните ответ на вопрос: Правомерен ли отказ ПФ в выплате маткапитала на покупку 1/2 доли жилого дома. Дело в том, что у нас в городе, практически, все дома на 2х и более хозяев по документам находятся в долевой собственности.

Части (доли) домов имеют,каждый свой, отдельный вход, полностью изолированны друг от друга, каждая часть имеют своего хозяина, свой план на дом, воду, газ и тд. Имеют одну общюю одну стену и крышу.В свидетельсте о регистрации собственности написано, что, скажем Иванов собственник 1/2 доли дома по ул Ленина д 20.

Правомерен ли отказ ПФ в выплате маткапитала на покупку 1/2 доли жилого дом? Что должно быть указано в свидетельстве о регистрации собственности, что бы ПФ не отказал в выплате.

Спасибо.

Бальсунова Татьяна Алексеевна

Ответ: В рассматриваемой ситуации, насколько я понял из вашего вопроса, фактически дом разделен: имеются отдельные входы, также разделены места общего пользования. Но юридически доли в праве общей долевой собственности являются идеальными, т.е. не позволяют конкретно определить (установить) принадлежащее каждому из участников долевой собственности жилое помещение.

Федеральный закон “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей” предусматривает возможность направления (использования) средств материнского (семейного) капитала (их части) на улучшение жилищных условий.

Причем согласно части 1 статьи 10 указанного федерального закона средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться:

– на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели;

– на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, осуществляемые гражданами без привлечения организации, осуществляющей строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства, в том числе по договору строительного подряда, путем перечисления указанных средств на банковский счет лица, получившего сертификат.

Закон в данном случае предусматривает возможность приобретения именно жилого помещения, а не долей в нем. Согласно статье 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Причем согласно статье 16 указанного кодекса к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Поэтому органы Пенсионного фонда правомерно отказали вам в использовании средств материнского (семейного) капитала на приобретение доли в праве общей долевой собственности на жилой дом ввиду изложенных выше обстоятельств.

Для использования указанных средств на приобретение интересующего вас жилья в свидетельстве о праве собственности должно быть указано: Квартира (либо часть жилого дома) по ул. Ленина, дом 20, квартира 1. Практика показывает, что дом “на двух хозяев” при его разделе в натуре получает статус двухквартирного жилого дома.

То есть собственникам дома необходимо в установленном порядке осуществить раздел принадлежащего им жилого дома. После осуществления такого раздела вы вправе использовать средства маткапитала на изложенные в вопросе цели.

Источник: https://rg.ru/2011/07/25/matkapital-baza-yurist.html

Автоправо
Добавить комментарий