Как узаконить въезд на дачный участок и что для этого нужно?

Верховный суд разъяснил, как бесплатно получить участок земли

Как узаконить въезд на дачный участок и что для этого нужно?

Верховный суд проанализировал, как на протяжении трех лет в регионах рассматривали судебные споры, связанные с дачными и садоводческими объединениями граждан.

Подобные анализы судебной практики особенно актуальны в разгар дачного сезона, когда граждане большую часть своего свободного времени проводят на ставших родными сотках.

Павел Королев: МЭР хочет частично ограничить дачную амнистию

Острых вопросов и конфликтных ситуаций в садоводческих товариществах рождается немало. Один из таких непростых вопросов – как оформить право собственности на садоводческий участок.

Дело в том, что законодательство в этом плане у нас в последнее десятилетие менялось, а выдавали по 6 соток сотрудникам некоторые предприятия еще в прошлом веке, не задумываясь о будущем. Поэтому у многих дачников есть, что называется, проблема с документами.

Где-то это просто пожелтевшая справка садоводческого товарищества дремучих годов, где-то и такой справки нет. Да и большинства тех предприятий уже не существует.

Как поступать дачникам в наше время, когда дача есть, а ни продать, ни подарить, ни завещать ее нельзя, если она не оформлена в частную собственность?

Верховный суд признает, что по поводу признания прав собственности на участок, расположенный на территории садоводческого или дачного товарищества, в стране так и не сложилась единообразная судебная практика. Проще говоря, то, что в одних регионах суды разрешают, в других запрещают.

Одни суды, когда рассматривают иски дачников о приватизации их же собственных участков, рассуждают следующим образом. Если садовод принес иск к местным чиновникам о признании за ним права собственности на землю, то ему следует отказать. Потому, что требование садовода незаконно.

Земельные участки садоводческих товариществ “не сформированы как объекты права”, не поставлены на кадастровый учет, им не присвоен кадастровый номер.

Поэтому право собственности на эти участки не может быть зарегистрировано, что в силу 131-й статьи Гражданского кодекса является обязательным.

Верховный суд назвал условия, при которых членам садовых объединений участок отдают даром. Сергей Михеев/ РГ

В противоположность такому мнению другие суды по поводу аналогичных исков заявляют следующее – формирование участка в установленном законом порядке с описанием и установлением его границ не является обязательным условием для его приватизации.

Такие суды считают, что важное значение имеют три обстоятельства. Первое – входит ли участок в состав садоводческого товарищества.

Второе – если это объединение было создано до вступления в силу Закона “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан” N 66, то есть до 23 апреля 1998 года.

И, в-третьих, если гражданин хочет получить участок в собственность бесплатно, он должен быть членом этого товарищества и пользоваться участком на законных основаниях. Верховный суд разъясняет, что именно эта позиция судов – правильная.

Что должен знать хозяин неприватизированного участка в садово-дачном некоммерческом товариществе? Вот разъяснения Верховного суда.

По 25-й статье Земельного кодекса права граждан на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами и подлежат госрегистрации в соответствии с Законом “О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Рассматривая иски граждан о приватизации своих участков суды должны руководствоваться не только Земельным кодексом, Законом “О введении в действие Земельного кодекса РФ” и законом о госрегистрации, но и прежними законами.

Росреестр зафиксировал рост популярности “дачной амнистии”

Так, в соответствии с Порядком выдачи и регистрации свидетельств о праве собственности на землю, утвержденном Роскомземом 20 мая 1992 года, основанием для приватизации участков, которые люди получили до 1 января 1991 года, являются выданные в то время документы.

Прежде всего это государственные акты, решения соответствующих органов о предоставлении земельных участков. Ну а если эти документы отсутствуют, то их могут заменить так называемые земельно-шнуровые и похозяйственные книги и другие документы, которые есть в районных комитетах по земельной реформе и землеустройству, в органах архитектуры или у самих землепользователей.

В Законе “О введении в действие Земельного кодекса РФ” сказано, что если человек получил участок под садоводство, строительство дома или гаража на праве постоянного пользования или пожизненного владения еще до введения в действие Земельного кодекса, то он вправе зарегистрировать его на себя бесплатно. Есть, правда, исключения в законе, когда участок не дадут в частную собственность, но это касается единичных случаев. Их немного и все они перечислены в законе.

Если в документе на землю, выданном гражданину до принятия Земельного кодекса, не указано право или просто невозможно понять, на какое право гражданину дали участок, считается, что на праве собственности.

Особенности предоставления в собственность участков дачникам регулирует 28-я статья закона о садоводческих объединениях. Там прописано право граждан на приватизацию садовых участков, находящихся в бессрочной собственности.

Гражданская ответственность кадастровых инженеров будет застрахована

По 25-й статье того же садоводческого закона граждане имеют право регистрировать такие участки без чьего-то разрешения или согласия каких-либо местных чиновников.

В качестве примера Верховный суд привел ситуацию с некой дачницей, которая обратилась в суд с иском к комитету муниципального имущества и земельных ресурсов городской администрации. Истица оспаривала отказ местных чиновников предоставить ей в собственность участок бесплатно, так как она член садоводческого товарищества.

Районный суд дачнице отказал, сославшись на то, что у нее нет правоустанавливающих документов на дом и участок. А ее земельный участок был поставлен на кадастровый учет лишь в 2010 году. Членом же садоводческого товарищества истица стала в 2002 году. То есть после введения в действие Земельного кодекса.

Вышестоящий суд с таким решением не согласился и по просьбе дачницы его отменил и принял новое решение, адресованное местным чиновникам – передать женщине в собственность бесплатно ее участок.

Апелляция заявила – садовое товарищество, о котором шел спор, появилось в 1995 году – до вступления в силу закона “О садовых товариществах” .

Участок дачница получила законно и он целиком находится на территории товарищества, а дама – член этого объединения.

То есть налицо все условия для бесплатной передачи земли истице.

Источник: https://rg.ru/2015/07/14/dacha.html

Своя дорога ближе к дому

Как узаконить въезд на дачный участок и что для этого нужно?

Многие считают, что строить дорогу к своему дому своими же силами — дурацкая затея. Другие уверены: ждать, что дорога появится сама по себе — дело еще более дурное. Тому, кто решил не ждать и заняться строительством дороги, придется, чтобы не остаться в дураках, вооружиться терпением и знанием законов.

ЕКАТЕРИНА АЛИКИНА

Спасительный сервитут

Этим летом группа дачников из СНТ “Радость” проиграла дело в Троицком районном суде. История началась около десяти лет назад. Собственно, “Радость” появилась несколько раньше, но председатель товарищества Юрий Королев долгое время никого из владельцев участков не записывал в его члены. В 2004 году у “Радости” они наконец появились: сам Королев, его жена и друг.

Спустя год эти три члена товарищества единогласно перевели все дороги на территории СНТ в свое личное владение. Оформив протокол собрания с тремя подписями, они отдали его в регистрационную службу как основание для оформления собственности. Остальные же 30 человек, владеющие участками на территории СНТ “Радость”, в известность о решении собрания поставлены не были.

Следующие семь лет никто из жителей поселка не подозревал, что дорога стала частной. Но в 2011 году граждане решили ее заасфальтировать. Как это обычно бывает, собрали деньги и наняли бригаду. Тут-то и выяснилось, что дорога принадлежит председателю, и он запрещает делать с ней что-либо без своего согласия.

Вся эта информация содержалась в письменном уведомлении. Шокированные садоводы сочинили ответное письмо, где потребовали передать дорогу в общее пользование, как это прописано в законе “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”.

Но председатель оперативно перепродал все дороги вместе с несколькими участками третьим лицам.

Весной 2013 года жители “Радости” в судебном порядке добились права стать членами СНТ. После этого товарищество вступило в процесс и заявило требование признать незаконной упомянутую продажу земель общего пользования третьим лицам, а также их оформление в частную собственность.

“От вопроса, зачем эти третьи лица купили у Королева дорогу, во время судебного заседания они уходили,— рассказывает адвокат садоводов и управляющий партнер Содружества земельных юристов Денис Литвинов.

— Однако в кулуарах совершенно четко заявляли, что рассчитывают на то, что владельцы прилежащих участков будут готовы у них ее купить или платить за использование.

Суд отказал в удовлетворении исковых требований жителей, сославшись на то, что нахождение дороги в частной собственности их прав никак не нарушает, и поэтому они не имеют права оспаривать действия бывшего председателя. Хотя это абсурдно. Сейчас собственнику ничто не мешает установить шлагбаум и начать брать деньги за въезд. СНТ тоже подавало иск, но ему в нем отказали, сославшись на истечение трехлетнего срока давности”.

Истечение процессуальных сроков на оспаривание — один из главных козырей в суде у подобных захватчиков дорог. “В суде очень тяжело доказать, знал ты что-то или не знал, ведь кадастровые сведения сейчас открыты,— говорит руководитель центра развития недвижимости РУМБ Денис Владиславлев.

— И очень много споров в судах проигрываются именно по причине коротких сроков по оспариванию решений органов местного самоуправления. Однако сегодня даже если дорога в составе какого-то земельного участка перешла в собственность человеку, через генплан можно обосновать ее публичное значение.

В большинстве случаев речь будет идти не о частном сервитуте (праве ограниченного пользования), за который люди должны платить, а о публичном, который никаких затрат не должен доставлять”.

Таким образом, члены СНТ “Радость” все-таки имеют шанс добиться права как минимум беспрепятственно проезжать по частной дороге.

Частный путь

Во владении дорогой одним отдельно взятым гражданином нет ничего противоправного.

Согласно федеральному закону “Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации”, “автомобильные дороги могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, а также в собственности физических или юридических лиц”. Таким образом, по действующему законодательству, российский гражданин может не только быть собственником дороги, но даже построить ее самостоятельно.

Правда тут есть несколько нюансов. Многое зависит от того, кому принадлежит земля, по которой должна пройти дорога к дому. Здесь возможно два варианта: земля либо в частной собственности, либо в государственной. Если земля государственная, вас ждет масса согласований, справок, экспертиз и прочей бюрократии.

“Лучше всего сначала обратиться к районному архитектору, поскольку именно он располагает проектом планировки территорий, — рассказывает генеральный директор Московского областного БТИ Владимир Денисов.

— Он сопоставит ваше предложение с генеральным планом, и если выяснится, что на этом участке, например, через десять лет планируется строительство детского лагеря, в строительстве дороги будет отказано”. Если же препятствий нет, гражданин по желанию может либо купить, либо арендовать участок земли под строительство дороги.

Для этого надо подать заявление в органы местного самоуправления. “Если гражданин впоследствии платит арендную плату, ее размер, как правило, сопоставим с размером земельного налога, то есть это вполне посильные деньги”,— говорит доцент кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ Дмитрий Хаустов.

По словам управляющего партнера адвокатского бюро “ЕМПП” Сергея Егорова, на рассмотрение документов, как правило, отводится срок в пределах месяца, но при необходимости проведения каких-либо изысканий или при возникновении дополнительных вопросов все может затянуться на неопределенное время.

Если земля частная, дело может существенно ускориться — но лишь в том случае, если удастся договориться с хозяином участка. “Если земля частная, надо договариваться с соседом об условиях: покупка, аренда или сервитут,— рассказывает Дмитрий Хаустов.— Один из этих вариантов выбирается в зависимости от ситуации и от того, что выгоднее по деньгам.

Кому-то выгоднее платить аренду, кому-то спокойнее отдать один раз приличные деньги, но больше не думать об этой проблеме. Если договориться не получается, следует идти в суд. Суд устанавливает частный сервитут, но будет рассматривать и возможность альтернативных вариантов подъезда к участку”.

Иными словами, гражданину надо будет доказать, что никаким другим способом организовать дорогу он не может.

Частный сервитут — это подчиненность, возникающая между земельными участками. Если сервитут устанавливается, за использование соседнего участка надо платить. Если стороны не договариваются сами, суд определяет также размер платы, исходя из площади дороги и рыночных условий местности. Деньги выплачиваются на регулярной основе, размер выплат близок к арендной плате.

Как отмечает Дмитрий Хаустов, теоретически человек может сделать подъезд к любой дороге. Но, если речь идет о федеральной трассе или дороге местного значения, процесс будет более сложным. Необходимо будет получать множество согласований.

задача при этом — убедить все инстанции, что другого варианта, кроме как строить дорогу в том или ином конкретном месте, нет. Такая процедура может занять годы. “Местные власти будут давать разрешение на землеотвод, а само согласование будет проводиться с территориальным подразделением Росавтодора.— рассказывает Хаустов.

— С ГИБДД также необходимо согласовать схему организации дорожного заезда и выезда. На выезде необходимо будет поставить дорожный знак”.

В Московском областном БТИ “Деньгам” сообщили, что гражданин может построить дорогу и в рамках государственно-частного партнерства.

В этом случае он выступает в качестве инвестора: муниципалитет берет на себя все процедуры, связанные с оформлением земли, а гражданин — подготовку проекта и строительные расходы.

“Соответственно, даже если собственниками частные лица не становятся, они делают вклад в развитие инфраструктуры своей недвижимости и повышают тем самым ее рыночную стоимость”,— говорит Владимир Денисов. Дальнейшим обслуживанием и ремонтом дороги занимается уже муниципалитет.

Как отмечает генеральный директор компании “Метриум Групп” Мария Литинецкая, нельзя сказать, что строительство дороги физическим лицом — повсеместная практика, но и редчайшим явлением это не назовешь.

“Обычно строительством дорог занимаются состоятельные люди, так как это недешевое удовольствие, либо, например, члены СНТ, которые уже не могут ждать, пока местные власти отремонтируют их поселковую дорогу”,— говорит Литинецкая.

Подобную дорожную историю не первый год с интересом наблюдает наша коллега. Недалеко от ее СНТ некий господин купил землю и построил дом. Когда он попробовал устроить подъезд к своему владению через товарищество, члены СНТ предложили ему влиться в их дружный коллектив и платить ежегодные взносы на ремонт и обслуживание дороги. Господин гордо отказался.

Федеральная трасса проходит в прямой видимости от его участка, и он проложил дорогу через поле, напрямую к шоссе, заасфальтировал ее и несколько дней наслаждался тем, как ловко он решил проблему.

Но, поскольку господин не озаботился надлежащим оформлением своего проекта, вскоре на горизонте появился бульдозер и перекопал несанкционированный выезд на федеральную трассу.

И, надо сказать, человек еще легко отделался. Ведь, если гражданин, даже владея землей на законных основаниях, строит дорогу без разрешения, он вполне может быть привлечен к ответственности.

“Гражданским кодексом РФ строительство без разрешения трактуется как отношения по поводу самовольной постройки (ст. 222),— рассказывает Владимир Денисов.

— Виновник должен привести земельный участок в первоначальное положение и возместить причиненные убытки”.

По словам Дениса Владиславлева, в таком случае муниципалитет будет иметь все основания обратиться в суд с тем, чтобы снести объект строительства. А нарушитель должен будет компенсировать затраты на снос.

“Что касается штрафов, они сегодня минимальные: например, за незаконное использование участка — в районе тысячи рублей,— говорит Владиславлев.— Насколько мне известно, эту проблему собираются решать — увеличивать штрафы за незаконное землепользование.

А вот если человек вырубил деревья, за них предусматриваются более ощутимые санкции, вплоть до уголовной ответственности, если площадь вырубки велика”. Кроме того, самовольной постройкой признается строительство на земельном участке, предназначенном для других целей.

В таком случае самовольному дорожному строителю может быть предъявлено еще и обвинение в земельном правонарушении. В результате человек может быть принудительно лишен прав на участок, который использует не по назначению.

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/2553256

Разновидности въезда на участок через канаву – материалы и конструкции

Как узаконить въезд на дачный участок и что для этого нужно?

Сегодня в статье расскажем о нередко встречаемой ситуации в загородном строительстве. Это когда участок, выделенный под строительство загородного дома, располагается за каналом или канавой.

Подъехать к стройплощадке напрямую не получается, а засыпать препятствие не позволяют природные условия. Поэтому перед владельцем земельного надела встает задача строительства переправы.

Итак, разбираемся, как сделать въезд на участок через канаву.

Въезд на загородный участок через канаву Источник stroycomplektpro.ru

Виды обустройства канавы для формирования въезда

Существует достаточно много способом соорудить переправу через канаву или канал. Есть среди них сложные технологии, где приходится использовать тяжелую технику, есть простые, которые проводятся практически вручную. Рассмотрим несколько вариантов, используемые на практике чаще всего.

Вариант №1 – бетонные плиты

Заезд на участок через канаву формируют дорожными плитами. Здесь несколько разновидностей железобетонных изделий, но чаще используют две:

  • 1П или 2П с размерами 3000х1750х170 мм;
  • ПДН с размерами 6000х2000х140 или 180 мм.

По размерам понятно, что выбор зависит от ширины канавы. Отметим, что это достаточно мощные плиты, которые легко выдержат груженый самосвал. Для покрытия канавы укладывают две плиты поперек препятствия.

Переправа через канаву из дорожных плит Источник most-na-kanavu.ru

Сами железобетонные изделия – материал тяжелый, если приплюсовать вес автомобиля, да еще груженого, то давление на грунт берегов канавы будет значительное. Чтобы избежать проседания почвы, а соответственно перекоса переправы, необходимо места укладки плит усилить. Как это делается:

  1. Снимают грунт на берегу на глубину 0,5 м.

  2. Засыпают щебень средней фракции слоем 10-20 см.

  3. Заливают бетонную стяжку толщиною 20-25 см. Для усиления можно уложить армирующий каркас из стальной арматуры, связанной в виде решетки с ячейками 20х20 см.

  4. После высыхания стяжки подъемным краном устанавливают плиты.

Для ускорения монтажного процесса от использования бетонного раствора можно отказаться. Вместо стяжки устанавливаются фундаментные блоки ФБ.

Их высота 60 см, поэтому придется или углубить участок по берегу под монтаж плит, или установить их по обозначенным выше размерам. Во втором случае укладываемые дорожные плиты будут располагаться выше уровня берегов канавы.

Для выравнивания делают щебеночную подсыпку с последующей укладкой асфальта или бетонного раствора. Можно провести облицовку камнем или тротуарной плиткой.

Уменьшение ширины канавы бетонными плитами Источник landshaftdizajn.ru На нашем сайте Вы можете найти контакты строительных компаний, которые предлагают услугу проектирования и проведения ландшафтных работ, ограждений и малых архитектурных форм для загородного дома под ключ. Напрямую пообщаться с представителями можно посетив выставку домов «Малоэтажная Страна».

Если канава достаточно широкая и одной плитой ее не покрыть, то уменьшают русло препятствия. Для этого используют бетонные плиты только другого назначения. К примеру, для перекрытий или стеновые.

  1. Их устанавливают на дно канала, как говориться «на попа», то есть на ребро. Используют подъемный кран.

  2. Пространство между ними и берегом засыпают грунтом.

  3. Чтобы плиты не сложились внутрь, между ними ставят распорки, к примеру, из металлического профиля или стальной трубы.

  4. После укрепления укладывают сами дорожные плиты с помощью подъемного крана.

Если препятствие не широкое, то устройство въезда на участок через канаву формируют трубой. Лучше использовать железобетонные изделия. Они сегодня предлагаются производителями разного сечения, так что под ширину канала найти будет несложно. Ее просто укладывают на дно канавы, засыпают грунтом, а сверху укладывают железобетонные плиты.

В видео показано, как сооружают проезд из бетонных плит и трубы через канаву:

Проезд через канал, сформированный дорожными плитами, прочная конструкция. Выше обозначенных три варианта – это всего лишь небольшая часть того, как провести обустройство въезда на участок с помощью плитного помоста. Основная задача производителя работ – создать прочные опорные конструкции под укладываемые плиты. Вот несколько вариантов опор:

  • стальные трубы, уложенные поперек канавы, под каждую плиту по две трубы;
  • бревна, обработанные горячим битумом или битумной мастикой;
  • швеллер или двутавр.

На фото ниже показана интересная конструкции опоры, которая сам выдержит большой вес, не говоря уже об уложенных поверх нее железобетонных плит. Кстати, именно в таком состоянии без покрытия ее и используют. Но это относится уже ко второму основному варианту.

Опорная конструкция из труб для переправы через канал Источник www.semiestrel.ru Это может быть интересно! В статье по следующей ссылке читайте про фундамент из асбестоцементных труб: особенности основания, расчет и тонкости монтажа.

Вариант №2 – металл и дерево

Вместо железобетонных плит используют другие материалы: пиломатериалы, металлический профиль и листовое железо. Надо сразу обозначить, что последний вариант – удовольствие не из дешевых.

Для переездов через канавы использовать б/у металл не рекомендуется. К тому же собрать конструкции такого типа – непросто, требуется электросварка и сварщик высокой квалификации.

Здесь любителям не место, слишком опасный участок в плане нагружения переправы.

Можно подойти к решению проблемы въезда на дачный участок через канаву и с более дешевой стороны, используя пиломатериал. По сути, надо построить мост. Он небольшой, но требования к нему ничем не слабее, чем к плитной переправе. Ведь по такому мосту будет проезжать автомобиль.

В качестве опор здесь используют брус с минимальным сечением 250х250 мм. Можно использовать бревна. Их укладывают краями по берегам канавы с шагом 1,5 м. Концы брусов, которые укладываются на грунт, обязательно гидроизолируют: обмазывают битумной мастикой и оборачивают рубероидом. Оптимально, если гидроизоляцию проводят в два слоя.

Деревянная переправа через канаву на дачу Источник pic2.me

Поперек уложенных опор настилают доски толщиною 50 мм.

Если по сооружаемой конструкции будут проезжать груженые самосвалы или другой вид грузового автотранспорта, перевозя на строительную площадку стройматериалы, то лучше шаг укладки брусов сократить.

Поверх них поперек уложить бревна или брусы меньшего сечения, а затем доски. Должно получить примерно так, как на верхней фотографии. Конечно, конструкция должна иметь более презентабельный внешний вид.

Это может быть интересно! В статье по следующей ссылке читайте про устройство дренажных труб.

Вариант №3 – насыпь с дренажной трубой

Этот вариант обустройства въезда на участок через канаву используют чаще остальных. Он проще в проведении работ и дешевле. Все зависит от ширины и глубины препятствия.

Если канава небольшая, то в нее укладывают трубу (металлическую, асбестовую, пластиковую или бетонную), засыпают грунтом, а поверх полученного проезда укладывают прочный настил. Это может быть бетонная стяжка, или как в первом варианте железобетонная плита, асфальт, тротуарная плитка и другой стройматериал, используемый для покрытия дорожек.

Проезд через канаву с уложенной в нее трубой Источник remontik.org

Полезный совет, если для проезда используется пластиковая труба, то надо учитывать, что она не выдерживает точечные нагрузки, то есть давление от камней, боя кирпича и прочих материалом с острыми краями. Поэтому перед ее укладкой на дно канавы засыпают песок, укладывают трубу, которую сверху опять засыпают песчаным слоем. А уже сверху можно сыпать щебень или гравий.

Если канава глубока и широкая, то при засыпке трубы края насыпи будут все время обваливаться, что снизить прочностные характеристики всего сооружения. Поэтому края сооружения усиливают. Обычно для этого используют бетон или камень.

К примеру, на фото ниже, края проезда собрали из камня. Сделали стенки, которые сдерживают насыпь от разрушения и вымывания.

Проезд через канаву, сформированный трубой и камнем Источник pinterest.com

На следующем фото точно такая же конструкция, только залитая из бетонного раствора. Она сложнее в том, что для заливки бетона надо собрать опалубку по краям насыпи. Залитые стенки выдерживаются в опалубке неделю. К тому же их внутренние плоскости рекомендуется гидроизолировать, используя битумную мастику. После чего пространство между стенками засыпается грунтом, щебнем или песком.

Бетонный проезд через канаву Источник mega-zabor.ru Это может быть интересно! В статье по следующей ссылке читайте про коттедж на склоне холма в Монтане.

Заключение по теме

Как видите, тип обустройства канавы вдоль участка зависит от размеров самого препятствия. Если это небольшая траншея, то оптимальный вариант – уложенная в нее труба, засыпанная грунтом.

Если это широко и глубоко выкопанное сооружения, то придется раскошелиться, чтобы приобрести дорогие строительные материалы. К тому же для укладки многих потребуется тяжелая техника, услуги которой придется оплатить.

Но если въезд через канаву делается для постоянной эксплуатации, то не стоит на этом сооружении экономить.

Прочитать позже

Отправим материал на почту

Автор статьи

Строительный эксперт, консультант портала m-strana

Александр Березин

Источник: https://m-strana.ru/articles/vezd-na-uchastok-cherez-kanavu/

Дороги в поселке: оформление прав

Как узаконить въезд на дачный участок и что для этого нужно?

Вариантов оформления земли, занятой дорогами, инженерными коммуникациями и другими объектами общего пользования, в коттеджном поселке три. Первый: дороги в собственности государства — Российской Федерации, которая уполномочила муниципалитет управлять и распоряжаться ими.

Второй: земля под дорогами и инженерными сетями принадлежат собственникам индивидуальных домовладений (членам дачного партнерства, садоводства, кооператива) в долях или совместно.

И третий: земля оформлена в собственность третьих лиц (физических или юридических, в том числе застройщика поселка, управляющей компании или ДНП, СНТ и пр.).

«Пусть они позаботятся»

По мнению Дмитрия Майорова, генерального директора компании «Русь: Новые Территории», первые два варианта плохие. Если земля, на которой проложены дороги и сети, в собственности государства, то именно оно — в лице муниципальных властей — отвечает за уборку, ремонт и содержание дорог и сетей.

Поэтому муниципалитеты не стремятся принимать на баланс такие участки, хотя обязаны это сделать, например, при ликвидации юрлица, ранее владевшего землей. После этого участки попадают в раздел выморочного имущества и должны быть оформлены в госсобственность.

Передача муниципалитету земли под дорогами и сетями, кроме обязанности по уходу и содержанию, влечет и другие последствия, объясняет Дмитрий Майоров. Во-первых, эта земля должна быть общедоступной. Контроль въезда, шлагбаумы и ограждение поселка становятся незаконными.

Во-вторых, если муниципалитет не ремонтирует дорогу, жители поселка за свой счет это сделать уже не смогут. Эта обязанность лежит исключительно на госсобственнике, по закону он должен выбрать подрядчика на конкурсной основе, профинансировать эти работы из бюджета, и никак иначе.

Если домовладелец заделает яму в асфальте перед своим домом, конечно, его не обязательно привлекут к ответственности, как не штрафуют каждого нарушившего ПДД. Но знать, что это незаконно, стоит.

И третье, самое неприятное для жителей коттеджного поселка, последствие: собственник земли вправе перенести, реконструировать или иначе распорядиться дорогами и сетями.

Преимущество передачи земли с дорогами и сетями в собственность государства — единственное: освобождение от уплаты земельного налога. Но и оно, отмечает Дмитрий Майоров, сомнительно: для участков в частной собственности под дорогами и сетями можно установить кадастровую стоимость в размере один рубль.

Доля дорожная

Второй вариант, когда участками с дорогами и сетями владеют в долях (или совместно) жители коттеджного поселка, по мнению Дмитрия Майорова, тоже плох: как показывает практика, сособственникам редко удается договориться и любой вопрос о расходах на ремонт и содержание общего имущества становится яблоком раздора.

Отдельный клубок проблем связан с переходом этой доли в общем имуществе при продаже домовладения в поселке.

Как быть, если покупатель откажется приобретать долю в собственности на дорогу? Или продавец домовладения — продавать свой кусочек дороги? Как оформлять отказ от преимущественного права выкупа сособственников?

Долевое или совместное владение дорогами и инфраструктурой в коттеджных поселках используется, но реже, чем оформление территорий общего пользования в собственность третьих лиц. По мнению юриста, руководителя юротдела «Русского Фонда Недвижимости» Максима Финионова, несмотря на все сложности при переходе прав, владение долей в собственности на землю под дорогами и сетями дает владельцу больше возможностей по защите своего права на проход/проезд и пользование сетями.

В третьем лице

Третий вариант, окруженный мифами и страшилками, — оставление земельных участков, предназначенных для дорог, в собственности третьих лиц: девелоперской, аффилированной с ней управляющей компании, ДНП или частных лиц. Собственник дороги в таком случае вправе ограничиватьи устанавливать плату за частичное пользование земельным участком, по которому проложены сети или дорога.

Это и становится «заботой» частных владельцев участков. Обеспечение беспрепятственного прохода и проезда владельцев к наделам зависит от собственника дороги, а отсюда возникают вопросы в разумности платы за пользование дорогой, а также различные спекуляции, связанные с ограничением права проезда для решения других вопросов (оплаты задолженности по коммунальным платежам и пр.).

На участках в составе населенных пунктов, то есть предназначенных под ИЖС, подобные проблемы редки, поясняет Максим Финионов.В ДНП, в качестве которых функционирует большинство коттеджных поселков, случается, что правление или УК завышают плату, а затем закрывают доступ, например, задолжавшим за охрану, вывоз мусора, ремонт или другие услуги в поселке.

При этом обязательство по обеспечению прохода/проезда может быть установлено или по соглашению с собственником, или в судебном порядке. Оба варианта означают установление платы за частичное пользование участком, но плата не должна быть большой, говорит Максим Финионов. Судебная практика по восстановлению права прохода/проезда владельца к своему участку уже сложилась.

И тех, кто препятствовал реализации этого законного права, еще и обязывали компенсировать ущерб.По-хорошему, осуществляя размежевание земельного массива на индивидуальные участки и их кадастровый учет, добросовестный собственник вновь образованной дороги должен заявить при постановке на кадастровый учет дороги о назначении земли, предназначенной под нее.

То есть, говоря юридическим языком, установить сервитут — право беспрепятственного проезда/прохода по дороге. И тогда это отразится в кадастровом паспорте «дорожных» участков и в публичной кадастровой карте.

Установление сервитута, то есть ограничения, обязывающего собственника обеспечить беспрепятственный проход и проезд по своему участку, — действенный способ защиты прав дачников и садоводов, считает главный юрист «Русского Фонда Недвижимости».

Это самый прозрачный для покупателя вариант, когда в публичной кадастровой карте отражена предъявляемая застройщиком поселка планировка территории с землеотводами под дороги, скважину и электроподстанцию и указано назначение этих наделов. Портал Росреестра (pkk5.rosreestr.ru) дает возможность быстро провести исчерпывающую проверку.

В последние годы кадастровый учет изменился, и есть прецеденты, когда кадастровый паспорт на участок получен, даже если к нему нет прохода/проезда, то есть вопрос с дорогой не решен. Максим Финионов рекомендует проверять подъезд перед покупкой земли, иначе придется отстаивать свои права через суд.

Ни прокуратура, ни милиция в подобные конфликты не вмешиваются, добавляет Дмитрий Майоров: это спор о соблюдении гражданских прав, поэтому его должен решать суд.

Максим Финионов, руководитель юридического отдела компании «Русский Фонд Недвижимости»

В старых садоводствах земля под дорогами была или в аренде, или в собственности СНТ. Затем садоводам разрешили приватизировать эти участки в долях или в совместную собственность. Покупателю домовладения или участка в таком садоводстве надо требовать оформления доли в собственности.

Но и без этого ограничение права прохода/проезда и различные спекуляции этим (для взыскания долгов по эксплуатационным платежам, платы за содержание общего имущества) будет незаконным: по закону собственник участка имеет право проходить и проезжать к нему.

Для тех, кто это право ограничивает, судебное разбирательство чревато не только принуждением разрешить частичное пользование участком, но и взысканием ущерба в пользу того, чье законное право ограничивалось.

Совет покупателям участков: если в публичной кадастровой карте данных о назначении участков под дорогами нет, проверяйте документы на землю под дорогами у продавца. Для этого лучше привлечь специалиста по земельному праву. Схему планировки территории поселка можно проверить в отделе архитектуры и градостроительства в районной администрации.

Схему планировки территории поселка, на которой разграничены частные наделы и участки общего пользования, утверждает местный орган власти. Она называется «Проект организации и застройки ДНП», объясняет Дмитрий Майоров, по сути, это проект планировки территории.

На схеме обозначены проходы/проезды ко всем участкам, и построить на них, например, дом, нельзя. До утверждения схемы планировки территории риски покупателей участков повышаются многократно.

Если застройщик предлагает «сырой», не готовый продукт, значит, он не выполняет свою работу, за которую хочет получить деньги с покупателей, считает Дмит­рий Майоров.

При покупке домовладения в коттеджном поселке в договоре с девелопером (собственником) должно быть прописано, как будет в дальнейшем организована жизнь, кому будут принадлежать сети, дороги, спортплощадки и прочее и какие обязательства по содержанию этого имущества берет на себя покупатель.

Защитой от завышенной платы может служить репутация девелопера и ситуация в построенных и управляемых им поселках.

Источник: https://zagorod.spb.ru/articles/5095-dorogi_v_poselke_oformlenie_prav

Земельные участки и право

Как узаконить въезд на дачный участок и что для этого нужно?

Наши читатели часто спрашивают об оформлении земельных участков: как определить соответствие предпринимательской деятельности и целевого назначения участка, как вывести часть участка ИЖС под коммерцию, можно ли изменить границы внутри общедолевой собственности, кто может владеть гаражом на дворовой территории в Алматы и о многом другом. На вопросы читателей «Крыши» ответил начальник отдела нормативного и информационного обеспечения Управления земельных отношений (УЗО) акимата г. Алматы Владимир Георгиевич Яковлев.

— Хочу сменить направление бизнеса на имеющемся земельном участке. Как определить, какие именно виды коммерческой деятельности допустимы на земельном участке в Алматы, если из формулировки его целевого назначения это неясно? Как вообще следует понимать целевое назначение?

— Порядок изменения целевого назначения земельных участков (ЗУ) в г. Алматы (применительно к определённому земельному участку) осуществляется следующим образом.

Рассмотрение ходатайств физических и юридических лиц по изменению целевого назначения ЗУ производится в порядке, определённом статьёй 49-1 Земельного кодекса РК, и в соответствии с Правилами застройки г.

Алматы, утверждёнными решением XXIV сессии маслихата г. Алматы от 26 сентября 2006 года № 268.

При рассмотрении обращений физических и юридических лиц об изменении целевого назначения земельного участка, ранее предоставленного в собственность, по существующим объектам недвижимости определяется его соответствие функциональному назначению (использованию) с учётом разрешённых видов деятельности, предусмотренных Планом реализации градостроительных регламентов застройки функциональных зон территории г. Алматы (пункт 2 решения маслихата г. Алматы от 20 ноября 2006 года № 284).

Однако до принятия Классификатора целевого назначения земель г. Алматы, предпринимателям каждый раз при смене своей деятельности было необходимо осуществлять замену идентификационного документа на ЗУ путём принятия соответствующего постановления акима г. Алматы об изменении целевого назначения.

Для упрощения данной процедуры и создания условий для развития и расширения предпринимательской деятельности акиматом г. Алматы было принято постановление от 1 декабря 2008 года № 6/937 «Об утверждении Классификатора целевого назначения земель».

В 2013 году классификатор был обновлён и расширен, с ним можно ознакомиться в электронных СМИ, а также в информационной базе Министерства юстиции (www.adilet.zan.kz).

Для точности скажу, что постановление городского акимата «Об утверждении классификатора целевого назначения земель г. Алматы» было принято 13 февраля 2013 года за № 1/85, зарегистрировано Департаментом юстиции г. Алматы 11 марта 2013 года за № 971.

Его принятие позволяет отказаться от чрезмерной детализации условий и пределов изменения целевого назначения ЗУ.

Если смена деятельности субъектов земельных отношений будет соответствовать разрешённым типам и видам функционального назначения (использования) территории участка и расположенных (размещаемых) на нём зданий и сооружений (помещений), то отпадает необходимость в замене идентификационного документа на ЗУ. Однако следует иметь в виду, что использование, эксплуатация и обслуживание ЗУ должно осуществляться с соблюдением строительных норм и правил (СНиПов), а также действующих нормативных требований уполномоченных государственных органов.

Необходимо отметить, что целевое использование ЗУ определяется задачами и функциями хозяйствующего субъекта в соответствии с Законами РК «О налогах и обязательных платежах в бюджет» и «О лицензировании», в связи с чем при перемене своей производственной деятельности предприниматель самостоятельно согласовывает её в установленном порядке с уполномоченными госорганами.

Для того чтобы определить, подходит земельный участок для какого-то конкретного вида коммерческой деятельности, предпринимателю нужно ознакомиться с Классификатором целевого назначения земель в соответствии с зонированием территории г. Алматы. В этом документе систематизированы виды предпринимательской деятельности, типы использования зданий, строений и сооружений с предусмотренными для этого видами использования территории целевого назначения участков.

— Можно ли изменить целевое назначение ЗУ, чтобы на нём можно было заниматься выбранным видом коммерческой деятельности?

— Если коммерческая деятельность не соответствует целевому назначению имеющегося участка, то предприниматель вправе обратиться с заявлением на имя акима г. Алматы с просьбой изменить целевое назначение участка или его части. Предварительно нужно выбрать по Классификатору целевого назначения земель г.

Алматы новое целевое назначение, затем обратиться в такие службы, как СЭС, ЧС, чтобы получить информацию о технических условиях, возможностях инфраструктуры и ограничениях. Кроме того, можно заказать топосъёмку. Заявление будет рассмотрено Земельной комиссией г.

Алматы, предприниматель получит положительный или отрицательный ответ.

Необходимо отметить, что существует возможность изменить целевое назначение только части ЗУ. Например, если на участке ИЖС имеется дом, собственник проживает сам и планирует заняться коммерческой деятельностью, то можно изменить целевое назначение части земли и помещения под коммерцию.

— У меня частный дом с узаконенным гаражом, я хотел бы перестроить гараж (немного расширить и поднять в высоту) под СТО на две машины для проведения мелкого ремонта ходовой части. C чего начать и куда обратиться, чтобы сделать всё законно? Каковы требования к постройке СТО?

— В этом случае нужно сменить целевое назначение части ЗУ с ИЖС на коммерцию, для чего следует обратиться с заявлением на имя акима г. Алматы.

Предварительно необходимо обратиться за консультацией в такие службы, как СЭС, ЧС, и узнать их требования к созданию на вашем участке СТО, а также сделать топосъёмку в специализированной организации.

Проект СТО должен быть согласован с Управлением архитектуры и градостроительства г. Алматы, а строительство — с городским Департаментом архитектурно-строительного контроля.

— Можно ли разделить участок размером 12 соток на 4 и 8 соток. Участок находится в Талгарском районе. Какие процедуры нужно пройти, для того чтобы разделить участок, и во сколько примерно это обойдётся?

— По вопросу раздела ЗУ в Талгарском районе Алматинской области нужно обратиться с заявлением в Управление земельных отношений этого района по месту нахождения, приложив схему предполагаемого раздела.

Если ваш участок имеет целевое назначение ИЖС или под садоводство (дачное строительство), то раздел возможен, при условии обеспечения отдельного въезда на образуемые новые части.

А если это крестьянское хозяйство, то нужно знать, что сельскохозяйственные участки имеют минимальный утверждённый размер, меньше которого он не делится.

https://www.youtube.com/watch?v=JqRBaO83Byg

Раздел ЗУ на неравные доли возможен, так как в принципе не противоречит земельному и архитектурно-строительному законодательству. Получение разрешения на раздел является бесплатной процедурой, а услуга выдачи новых госактов после раздела платная, согласно прейскуранту, утверждённому государством.

— Дом был разделён на два хозяина ещё 28 лет назад, участок считался общедолевой собственностью. 20 лет назад участок разделили по дому, но сотки земли равные. Теперь соседи хотят, чтобы со стороны дороги у них было на 1-2 сотки больше, чтобы поставить большие ворота. Они намерены вызвать архитектора и всё разделить по-другому. Правомерны ли их действия?

— В органах юстиции доли собственников этого дома официально зарегистрированы в качестве общедолевой частной собственности. На практике все собственники владеют частью земли и дома. Самовольно что-то поменять нельзя, это возможно путём дарения или выкупа какой-то части доли.

Если соседи каким-то образом займут часть вашего участка, то следует договориться в досудебном порядке, заключив соглашение об использовании общедолевого участка, установив границы долей на местности (при наличии такой возможности). Если вы не согласны с порядком использования вашего общего ЗУ, то такой спор решается в суде, который рассмотрит аргументы всех сторон и утвердит порядок пользования землёй или условные границы.

— Мы купили два дома на одном участке, тип участка — неделимый. Можно ли продать один из домов с меньшим участком, например, в рамках общедолевой собственности (физически отделить их можно, поставив забор и обеспечив отдельный въезд на каждый из участков)?

— Да, это возможно в рамках общедолевой частной собственности, если оба дома введены в эксплуатацию в установленном порядке. После сделки купли-продажи дома и доли участка нужно обратиться в местный филиал РГП «НПЦзем». В таких случаях отдельный кадастровый номер не присваивается, но у каждого землепользователя будет акт на землю с указанием доли общедолевого участка.

— Недавно я купил дачный участок в Карасайском районе Алматинской области. Хочу переделать госакт на своё имя. Зарегистрировал в ЦОНе, потом пошёл в земком.

Там сказали, что надо измерить участок по спутнику и этим занимаются частники. Председатель дачного общества уже делал замеры в 2012 году.

Я хочу вызвать техника, но что делать в случае, если его замеры не будут сходиться с замерами председателя?

— Если речь идёт о конкретном дачном участке, а не обо всём дачном массиве, то вам придётся вызвать геодезиста.

К примеру, участок может оказаться меньше размером, чем указано в госакте, тогда нужно будет привести его границы на местности в соответствие.

Также никто не отменял требования органов юстиции о том, что до акта купли-продажи ЗУ каждый собственник обязан оформить его надлежащим образом.

Действительно, многие садоводческие товарищества провели инвентаризацию собственными силами, но последнее слово в вашем случае за техником, который проведёт измерения с помощью специальной аппаратуры.

При продаже ЗУ продавец должен точно указать его размеры, так как расхождение в размерах может характеризовать продавца негативно. Покупателю можно посоветовать приобрести дачный участок у другого землепользователя, а от этого отказаться и, главное, приобрести недвижимость, зарегистрированную в органах юстиции в официальном порядке.

— Мы хотим приватизировать гараж, который купили вместе с квартирой (он находится во дворе), но документов на гараж нет. Как нам всё правильно сделать, куда обратиться?

— Исходя из текста вашего вопроса, гараж не узаконен, и для его узаконения можно было бы обратиться с заявлением на имя акима города, если бы были хоть какие-то документы.

Если документов нет совсем, то гараж, скорее всего, придётся снести, так как на дворовой территории гаражи в настоящее время не узакониваются.

Гаражи оформляются только ветеранам ВОВ и инвалидам II группы c диагнозом болезней опорно-двигательного аппарата.

— Отменён ли мораторий на изменение целевого назначения ЗУ в Алматинской области?

— Мораторий на изменение целевого назначения ЗУ в Алматинской области действовал как временная мера до принятия Генерального плана развития пригородной зоны г. Алматы. В рамках государственной политики сейчас не разрешается перевод сельскохозяйственных земель в ИЖС, так как такие земли являются национальным достоянием и предназначены для развития сельского хозяйства.

— Имею в собственности участок под строительство объекта обслуживания населения. Подскажите, могу я там построить летнюю площадку-кафе? Требуется ли разрешение на строительство временных строений?

— Для возведения временных строений разрешения не требуется, но открытие летнего кафе должно согласовываться со службами СЭС, ЧС. Для консультации о намеченном строительстве нужно обратиться в Департамент архитектуры и градостроительства г. Алматы.

— Я собственник участка в г. Алматы с целевым назначением — размещение здания для обслуживания населения — площадью 2.1 сотки. Перечислите, пожалуйста, перечень объектов, которые я могу построить на данном участке.

— Такой перечень вы можете уточнить по СНиПам, касающимся строительства зданий в населённых пунктах, а Классификатор целевого назначения земель даёт обобщённый перечень типов и видов целевого назначения земель г. Алматы.

О допустимых видах коммерческой деятельности он ответа не предоставит, так как если вид деятельности не отражён в классификаторе, то в правоустанавливающем документе на ЗУ он будет указываться таким, каким он является в жизни, а не на бумаге.

К примеру, содержание видеосалона, как вид деятельности уже не практикуется, но если предпринимателю в его бизнес-проекте необходимо открыть винтажный видеосалон и он будет построен и начнёт действовать как видеосалон, то этот участок предпринимателю необходимо будет оформить как «для эксплуатации и обслуживания видеосалона», хотя в классификаторе земель он не перечисляется.

Для уточнения соответствия вида предпринимательской деятельности и целевого назначения участка по классификатору можно обратиться в отдел нормативного и информационного обеспечения УЗО г. Алматы (тел. 378-47-16).

Подготовила Иветта Шутова

Источник: https://krisha.kz/content/articles/2013/pravo

Автоправо
Добавить комментарий