Как составить исковое заявление, если Регпалата отказала в регистрации 1/2 доли дома?

Содержание
  1. Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ставропольскому краю александровский отдел
  2. Что такое электронная регистрация права собственности
  3. Сервис «Электронная регистрация» позволяет покупателям недвижимости оформить право собственности без посещения Росреестра или МФЦ
  4. Как работает сервис? 
  5. Какие документы получает покупатель после регистрации?    
  6. А как получить бумажное свидетельство о собственности?
  7. Бумажные свидетельства Росреестр больше не выдаёт   
  8. Например
  9. Владельцы недвижимости могут доказать свое право выпиской из ЕГРН, что уменьшит риск мошенничества в операциях с недвижимостью
  10. Можно ли подделать электронные документы?
  11. Что такое электронная подпись, и как она выглядит? 
  12. Как прописаться в квартире после электронной регистрации?  
  13. Подробная статья о том, как прописаться в квартире
  14. Согласно 218 ФЗ, право собственности на недвижимость удостоверяется именно выпиской из ЕГРН. Бумажные свидетельства Росреестр больше не выдаёт, поэтому требовать их не имеют права
  15. Как перевести лицевой счет на себя для оплаты ЖКХ?
  16. Как получить налоговый имущественный вычет при электронной регистрации?
  17. Как использовать материнский капитал, если регистрировал собственность в электронном виде?
  18. Коротко
  19.  
  20. Долевая собственность: особенности продажи
  21. Почему судьи гражданской коллегии Верховного суда не знают законов своей страны? // Дело об отчуждении недвижимости

Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ставропольскому краю александровский отдел

Как составить исковое заявление,  если Регпалата отказала в регистрации 1/2 доли дома?

==============

Кадастровая палата запустила сайт для заявителейи владельцев недвижимости

Теперь все услуги и сервисы ФКП доступны в режиме «одного онлайн-окна»

Федеральная кадастровая палата запустила единый сервисный сайт kadastr.ru/для получения услугв сфере недвижимости физическими лицами и отраслевым сообществом. Новый веб-сайт – собственная разработка специалистов Кадастровой палаты, которая нацелена на объединение сервисов и услуг рынка недвижимости на едином ресурсе с простым и удобным интерфейсом.

На сайте Федеральной кадастровой палаты в режиме единого окна теперь можно получить полную информацию огосуслугах, заказать изготовление электронной подписи, получить выписку из ЕГРН, проверить статус подготовки документов по итогам оказания услуг, заказать документы на дом, записаться на консультацию для решения индивидуальных вопросов и оформления договоров о сделках с недвижимостью,а также сформировать правильный пакет документов для любой операции с недвижимым имуществом.

«Росреестр и Федеральная кадастровая палата оказывают более двух десятков различных услуг, которые могут понадобиться гражданам в любой момент. Особенно важно не тратить время заявителя на поиск информации на всех сервисных порталах, поэтому мы сосредоточили весь массив данных буквально в одной точке», – говорит глава Федеральной кадастровой палаты ПарвизТухтасунов.

На сайте ФКП представлены главные направления – сервис по заказу выписок из ЕГРН в режиме онлайн, выход на Публичную кадастровую карту и Удостоверяющий центр.

Кроме того, на сайте реализован «Сервис жизненных ситуаций», который позволяет сформировать точный список документов под личный запрос пользователя – например, для решения всевозможных задач, связанных с кадастровым учетом, регистрацией права собственности, ипотекой, арендой, внесением сведений и предоставлением выписок из ЕГРН, исправлением технических и реестровых ошибок в госреестре. Для работы с сервисом достаточно выбрать объект, операцию, указать важные нюансы. Кроме формирования пакета документов сервис определит точные сроки и стоимость госпошлинывыбранной госуслуги.

Для профессиональных участников рынка недвижимости также создана обучающая онлайн-платформа – Корпоративный университет Кадастровой палаты. Здесь можно записаться на курсы повышения квалификации и принять участие в обучающих вебинарах.

Также экспертами добавлена база самых популярных вопросов, связанных с проведением сделок с недвижимостью. Это позволит самостоятельно разобраться во множестве вопросов сферы недвижимости.

==============

Как не стать жертвой мошенников при покупке недвижимости – рекомендации Росреестра

Управление Росреестра по Ставропольскому краю напоминает, что с 1 января 2020 года вступили в силу изменения, внесенные в действующее законодательство, которые направлены на защиту покупателей недвижимости, пострадавших от действий мошенников. Поправками уточнено понятие «добросовестный приобретатель недвижимого имущества» и усовершенствован механизм компенсации убытков, возникших в результате сделки, которая признана незаконной.

Опасность вероятности встречи с мошенниками существует как при покупке недвижимости на первичном рынке, так и при приобретении заветных «квадратов» на так называемой «вторичке».

Что бы не остаться без денег и без квартиры необходимо следовать определенным правилам.

Первое – обязательно стоит обращать внимание на людей, которые продают квартиру. Настоятельно рекомендуем встретиться с продавцом лично, чтобы убедиться, что он жив и здоров. Это следует сделать также и в том случае, если имеется генеральная доверенность, выданная собственником.

Очень часто случаются ситуации, когда собственник умер, а по ранее выданной доверенности «мошенники» совершают сделку по отчуждению имущества. Легитимность доверенности можно перепроверить у нотариуса.

Если недвижимость продает пожилой человек или лицо, имеющее психическое отклонение, либо гражданин, ведущий асоциальный образ жизни, стоит задуматься перед заключением сделки, как ни привлекательнапокупка была бы для вас.

Уже через некоторое время родственники продавца могут обжаловать эту сделку в суде и расторгнуть ее, приведя в качестве аргумента его невменяемое состояние.

Самый оптимальный вариант – это когда на подписании договора собственник квартиры присутствует лично и самостоятельно подписывает все документы.

Второе – не бойтесь требовать от продавца квартиры все имеющиеся и касающиеся сделки документы, обязательно изучите их и не подписывайте ничего пока не будете уверены, что они в порядке. Необходимо изучить правоустанавливающие документы: договор передачи квартиры в собственность, договор купли-продажи, договор мены, дарения, наследования или договор долевого участия в строительстве.

Актуальные сведения об объекте недвижимости можно получить только из ЕГРН. Правоподтверждающие документы может запросить любой гражданин самостоятельно и разрешение владельца недвижимости на эти сведения не требуется.Зная конкретный адрес недвижимости, заказать выписку из ЕГРН можно, внеся оплату, размер которой, к слову говоря, совсем небольшой.

Заказать выписку можно через МФЦ или посредством онлайн-сервиса сайта Росреестра. Уже через несколько дней вы получите справку, содержащую полную информацию о квартире. В справке будут содержаться следующие сведения: точный адрес, имя собственника, данные о том, есть ли на квартире арест или же она находится в залоге или имеются иные обременения.

Кроме того, очень важно проверить, кто имеет право на жилплощадь.

Супруги, несовершеннолетние дети, недееспособные родственники, либо лица, на момент сделки считающиеся пропавшими без вести или находящиеся в местах отбывания наказания, впоследствии могут признать сделку незаконной.

В этой связи, перед оформлением сделки всех проживающихжелательно снять с регистрационного учёта по месту жительства, что бы далее они не претендовали на право пользования жилым помещением.

Третье –внимательно изучите сведения ЕГРН: адрес, материал стен жилого дома, инвентаризационная стоимость, а также планировка квартиры с указанием площадей.

Всю эту информациюнеобходимо сверить с реальным положением дел, так как собственники очень часто делают в квартирах перепланировку, забывая (или не желая) ее узаконить.

Далее, мошенническим способом передавая такую квартиру другому собственнику, бывший владелец обрекает покупателя на судебные издержки по узаканиванию перепланировки, дополнительные временные и материальные затраты, а в худшем случае на возврат квартиры в первоначальное состояние.

Четвертое – покупайте недвижимость без коммунальных долгов. Справки об отсутствии задолженности вам обязан предоставить продавец.

Пятое – рекомендуем обратить внимание на то, чтобы несовершеннолетние дети, ранее проживавшие в приобретаемом вами жилье, обязательно получили свои квадратные метры в новом жилье.

Бывают случаи, что суды становятся на сторону несовершеннолетних и отменяют уже совершенную сделку только по причине того, что права детей были ущемлены в связи с продажей имущества.

Не забывайте о необходимости получения согласия супруга на отторжение имущества, в случае, если оно куплено в браке либо входит как объект раздела по брачному договору.

Шестое – сверяйте все документы на наличие так называемых «Ошибок» в адресе. Так, например, вам могут предложить квартиру с хорошим ремонтом по одному адресу, а продать другую в соседнем доме и все, что будет их отличать – это знак «дроби» или «литер» в адресе.

Будьте бдительны. Мошеннические схемы работают и на первичном рынке. Как правило их придумывают недобросовестные застройщики.

Также, строительные компании могут не рассчитать свои силы и не возвести многоквартирный дом или ИЖС (с привлечением инвестиций граждан), или возвести МКД с нарушением правил использования земельного участка, либо построить дом не в соответствии с имеющейся проектной документации. Впоследствии эти многоквартирные дома идут под снос, а права дольщиков или инвесторов нарушаются.

В настоящее время в помощь противодействию таким мошенническим проявлениям – работает новое законодательство, которое путем введенияэскроу-счетов позволяет сохранить деньги вкладчиковвне зависимости от фактического положения дел в строительной компании.

//www.youtube.com/watch?v=_LMD9-poH9Y

Счет эскроу – это специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. Покупатель кладет деньги на счет эскроу, а продавец может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Банк как независимый посредник следит за выполнением этих условий.

==============

ВИЦЕ-ПРЕМЬЕР ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИИ ВИКТОРИЯ АБРАМЧЕНКО ПРЕДСТАВИЛА РУКОВОДИТЕЛЯ РОСРЕЕСТРА

Согласно распоряжению Председателя Правительства Российской Федерации новым руководителем Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) был назначен Олег Скуфинский.

«Сегодня мы представляем вам нового руководителя Росреестра. Олег Александрович – человек не чужой для этого ведомства. Он – инженер-землеустроитель, стартовал в сфере недвижимости с работы, связанной с кадастровым учетом, с государственной кадастровой оценкой. Олег Александрович имеет богатый опыт.

Это назначение я оцениваю, как очень правильный, грамотный, взвешенный шаг.

Сохраняется преемственность, что позволит добиваться более качественных нормативных актов и их принятия и обеспечить выполнение тех задач, которые перед нами поставлены», – заявила заместитель Председателя Правительства России Виктория Абрамченко.

Виктория Абрамченко поблагодарила сотрудников Росреестра за совместную работу и пожелала не сбавлять темпов в дальнейшем вместе с новым руководителем Росреестра.

Руководитель Росреестра Олег Скуфинский, в свою очередь, отметил, что такое назначение – это вызов, который он принял.

«Сфера мне действительно не чужая. Ключевой повод, о котором сказала Виктория Валериевна, – это команда. Поэтому я считаю, что мы вместе с вами, с каждым из вас должны продолжить ту динамичную работу, которую Росреестр показывал за последние три года. Рассчитываю на помощь каждого из вас в деятельности на благо граждан, бизнеса и нашей страны в целом», – отметил Олег Скуфинский.

Ранее согласно указам Президента Российской Федерации от 21.01.

2020 заместитель Министра экономического развития Российской Федерации – руководитель Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) Виктория Абрамченко была назначена на должность заместителя Председателя Правительства Российской Федерации, а руководство деятельностью Росреестра будет осуществляться Правительством Российской Федерации.

==============

Государственная кадастровая оценка в отношении земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения и не только, будет проводиться в 2020 году

В соответствии с приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.

2019 № 1183 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2020 году на территории Ставропольского края проводится государственная кадастровая оценка земельных участков из состава категорий земель сельскохозяйственного назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель водного фонда, земель лесного фонда, земель запаса. С указанным приказом возможно ознакомиться на официальном сайте Министерства имущественных отношений Ставропольского края (//mio26.ru/).

Источник: //aleksadmin.ru/page/53687

Что такое электронная регистрация права собственности

Как составить исковое заявление,  если Регпалата отказала в регистрации 1/2 доли дома?

После покупки квартиры каждый покупатель должен обязательно пройти процедуру государственной регистрации права собственности. И если раньше ему приходилось выстоять очередь в Росреестре или МФЦ, подать документы на регистрацию, а потом снова приехать за документами, то теперь всё гораздо проще.

Сервис «Электронная регистрация» позволяет покупателям недвижимости оформить право собственности без посещения Росреестра или МФЦ

С помощью электронной регистрации уже зарегистрировано более 100 000 сделок по всей России. Несмотря на очевидное удобство сервиса, его стремительное развитие неизбежно влечет появление споров, мифов и вопросов.

Как работает сервис? 

Отправка документов на регистрацию проходит в отделении Сбербанка или в офисе застройщика за 15 минут прямо на сделке. Документы будут зарегистрированы в течение 3-7 дней и придут на электронную почту всем участникам сделки.

Сервис доступен для покупки квартир в новостройках и на вторичном рынке, в том числе, в ипотеку. Подробнее о сервисе

Какие документы получает покупатель после регистрации?    

После электронной регистрации покупатель недвижимости на вторичном рынке получает документы на электронную почту:

  • Договор купли-продажи с электронной подписью Росреестра о регистрации перехода права собственности.
  • Выписку из единого государственного реестра недвижимости, подтверждающую переход права собственности с УКЭП (усиленной квалифицированной электронной подписью) регистратора.

Покупатель квартиры в новостройке получает договор долевого участия с электронной подписью Росреестра о регистрации права требования.

А как получить бумажное свидетельство о собственности?

С 15 июля 2016 года выписка из ЕГРН является единственным документом, который подтверждает право собственности и содержит всю информацию по переходу прав и обременениям на объект недвижимости.

Бумажные свидетельства Росреестр больше не выдаёт   

В выписке из ЕГРН содержится больше информации, чем в свидетельстве. Все новые сведения о недвижимости сразу вносятся в базу реестра, поэтому в выписке будет самая свежая и актуальная информация, а свидетельство могло быть выдано десятки лет назад и устареть. 

Например

Анатолий решил приобрести квартиру в 2017 году. Он приехал по указанному адресу и попросил владельца квартиры предоставить документы. Продавец показал свидетельство о праве собственности, выданное 2001 году. Выписку из ЕГРН он отказался предоставлять, поэтому Анатолий сам обратился в Росреестр.

//www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Спустя 3 дня он получил выписку и узнал, что квартира находится под арестом. Оказалось, что бывшая супруга продавца подала на развод и требует раздела имущества. 

Владельцы недвижимости могут доказать свое право выпиской из ЕГРН, что уменьшит риск мошенничества в операциях с недвижимостью

Заказать выписку можно в МФЦ или на сайте Росреестра, через 3 дня она будет готова и придёт на электронную почту.

Можно ли подделать электронные документы?

Подделка исключена. Все документы будут храниться в электронном виде, также в системе безопасности будут фиксировать даты выдачи выписок. Гражданина, предоставляющего бумажный документ, можно будет проверить по базе Росреестра.

Все электронные документы подписываются УКЭП (усиленной квалифицированной электронной подписью) регистратора. Таким образом, если какой-либо документ будет отредактирован, то потеряет связь с УКЭП регистратора, и документ будет недействителен.

Что такое электронная подпись, и как она выглядит? 

Усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП), согласно определению с портала Госуслуги — электронная подпись, которая создается с привлечением криптографических средств, подтвержденных компетентными органами, а именно ФСБ РФ.

Гарантом её подлинности выступает специальный сертификат, выданный аккредитованным удостоверяющим центром. Электронный документ, подписанный УКЭП, имеет такую же юридическую силу, как и бумажный, который подписан собственноручно.

Таким образом, УКЭП — это электронный аналог вашей подписи. 

В письме клиенту УКЭП выглядит как файл с расширением *.sig, например «Выписка_ЕГРН.pdf.sig». 

Если открыть электронную подпись, она будет выглядеть вот так: 

Ничего не понятно, потому что это шифр для машин.  

Выписку, которую вы получаете после электронной регистрации, не обязательно предоставлять в госорганы для получения каких-либо услуг согласно п. 1 ст. 7 Федерального закона №210 «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг». Госорганы обязаны самостоятельно запросить её в Росреестре, если она необходима.

Как прописаться в квартире после электронной регистрации?  

Чтобы прописаться в квартире, нужно обратиться в паспортный стол, МФЦ, подразделение ГУВМ МВД (заменяющее ФМС), управляющую компанию (в некоторых существуют паспортные столы) или воспользоваться порталом Госуслуги. 

Подробная статья о том, как прописаться в квартире

В качестве подтверждения права собственности можно предоставить выписку из ЕГРН, которая пришла вам на почту после электронной регистрации.

Согласно 218 ФЗ, право собственности на недвижимость удостоверяется именно выпиской из ЕГРН. Бумажные свидетельства Росреестр больше не выдаёт, поэтому требовать их не имеют права

Если вам отказывают в принятии документов, ссылайтесь на закон и требуйте официальный отказ с указанием ФИО и должности сотрудника. Отсканированный отказ отправьте на help@domclick.ru.

Специалисты сервиса «Электронная регистрация» помогут вам разрешить эту ситуацию.   

Как перевести лицевой счет на себя для оплаты ЖКХ?

Передавая квартиру в собственность от одного лица к другому, нужно переоформить её лицевой счёт на имя нового владельца.

Для этого вам нужно обратиться в управляющую организацию и в единый информационно-расчетный центр для перезаключения договоров на нового владельца с энергетиками, водоснабжающей и газоснабжающей организациями на поставку ресурсов.

Потребуются документы:

  • справка о количестве прописанных лиц в квартире.

Как получить налоговый имущественный вычет при электронной регистрации?

Налоговый вычет составляет 13% от стоимости недвижимости и всех выплаченных процентов. Максимально возможная сумма для расчета имущественного вычета – 2 млн руб., а для процентов по ипотеке – 3 млн руб.

Таким образом, до 260 000 рублей можно вернуть из своих налогов при покупке квартиры, а также до 390 000 рублей за выплаченные проценты по ипотеке.

 Подать заявление на налоговый вычет и узнать список необходимых документов можно на сайте Федеральной налоговой службы в личном кабинете или через сервис Сбербанка.

Согласно 218-ФЗ выписка из ЕГРН является официальным подтверждением проведенной государственной регистрации прав на недвижимое имущество, поэтому может быть предоставлена для подтверждения права на получение имущественного налогового вычета.

Как использовать материнский капитал, если регистрировал собственность в электронном виде?

Чтобы воспользоваться материнским капиталом, подайте в Пенсионный Фонд заявление о перечислении материнского капитала в счет уплаты ипотечного кредита и пакет документов:

  • кредитный договор и копию
  • паспорт получателя сертификата и, при наличии, паспорт супруга
  • свидетельство о браке (если есть)
  • справку из банка о размерах остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование кредитом
  • в отдельных случаях: СНИЛС, сертификат на материнский капитал, нотариальное обязательство на приобретение жилого помещения для детей.

Как видите, никаких документов, связанных  с электронной регистрацией права собственности, не нужно. Выписку из ЕГРН, при необходимости, Пенсионный фонд запрашивает самостоятельно в Росреестре. 

Коротко

После электронной регистрации права собственности все необходимые документы придут на электронную почту. Вы не получите бумажное свидетельство, но Росреестр их больше не выдает никому.

С 15 июля 2016 года выписка из ЕГРН является единственным документом, который подтверждает право собственности. 

Если в государственном учреждении вам отказывают в принятии документов после электронной регистрации, ссылайтесь на 218 Федеральный закон и требуйте официальный отказ с указанием ФИО и должности сотрудника. Отсканированный отказ отправьте на help@domclick.ru , специалисты сервиса «Электронная регистрация» помогут вам разрешить эту ситуацию.  

 

Источник: //blog.domclick.ru/post/chto-takoe-elektronnaya-registraciya-prava-sobstvennosti

Долевая собственность: особенности продажи

Как составить исковое заявление,  если Регпалата отказала в регистрации 1/2 доли дома?

Когда у квартиры только один хозяин, то нет почвы для конфликтов по поводу того, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу такого жилья ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело – распоряжение долевой собственностью.Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты.

Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации.

Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность. 

Долевая собственность – этокогда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников. 

Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными. 

Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире. Зачем это нужно? 

Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие.

Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета.

Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но  являются уже фактически чужими людьми. 

Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире. Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью? 

Как уже говорилось, совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают нее. При этом неважно, какая именно у них форма владения – общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

«Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жильем, могут иметь разнообразный характер. Прежде всего, нужно вносить квартплату. Также важно соблюдать интересы второго пользователя – не шуметь после 11 часов вечера, например, и т. д.», – отмечает Юлия Антясова. 

Юлия Антясоваруководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Долевая собственность на квартиру означает, что ваши затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг связаны с размером доли. Если у вас в собственности квадратных метров больше, чем у других содольщиков, то придется раскошелиться, расходы тоже будут больше. 

Как продать квартиру в долевой собственности?

В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях. 

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т. д. Но основная трудность заключается даже не в этом. 

Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.

Неважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет. Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной. 

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность дает возможность распродажи жилья по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком – всю и сразу.

Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли. Хотите продать долю на рынке – пожалуйста.

Но сначала вы должны предложить ее своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

  1. При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа. 
  2. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Лучше всего если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении (особенно это важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят идти на контакт по каким-то причинам). 
  3. Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Значит, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки, можно выставлять долю на продажу, предлагать ее любым другим покупателям.

Тамерлан Барзиев ппредупреждает, что если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой собственности могут обратиться в течение трех месяцев с момента совершения сделки в суд – для перевода на них прав собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Может возникнуть и другая ситуация – у вас несколько сособственников, вы уведомили их всех о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы можете продать долю в приватизированной квартире любому из них.

«Размер доли сособственника не важен, – говорит Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы как приобретать долю, так и давать отказ.

Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса.

Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но такая форма может не устроить нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже».

 

Опубликуйте свое объявление на ЦИАН

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы ли вы решили купить долю в квартире? Здесь все зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то все решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно.

После того, как вы договоритесь с собственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.

 Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.

Можно ли обойтись без нотариуса?

В закон о долевой собственности были внесены существенные изменения в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса. 

Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того, как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры.

Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых ранее договорились с покупателем.

«Обычно нотариусам для подготовки договора купли-продажи и проверки на легитимность представленных документов на квартиру, а также продавцов и покупателя на банкротство необходимо до 5 дней. Нужно это учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения сдают документы самостоятельно в Росреестр на регистрацию перехода права собственности через МФЦ.

Можно воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса, то есть нотариус самостоятельно через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр.

После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права произошла», – объясняет порядок сделки Елена Мищенко.

Как организовать выкуп незначительной доли?

К сожалению, с общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. При этом особенно опасны так называемые микродоли – когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров.

Бывает так, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, проживала в квартире семья из десяти человек, жилье приватизировали, каждому досталось по 1/10 доли.

Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками, и кому-то досталась незначительная доля.

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, то квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности.

Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности.

Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, суд может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации. 

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолюдаже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности? 

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой собственности работают и в отношении частных домовладений.

Как говорит Елена Мищенко, распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: «При продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25-30% от стоимости, чем в том случае, если бы объект продавался целиком, и продавец забирал бы свое уже с полученных от продажи денег».

Эксперт приводит пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,2 млн рублей.

Однако если у него есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, то в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 3 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению необходимых документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но если закон нарушается, возможны самые негативные последствия, вплоть до отмены совершенной сделки.

Иллюстрации: Дмитрий Соколов, Анна Чигарова

Источник: //www.cian.ru/stati-dolevaja-sobstvennost-osobennosti-prodazhi-287544/

Почему судьи гражданской коллегии Верховного суда не знают законов своей страны? // Дело об отчуждении недвижимости

Как составить исковое заявление,  если Регпалата отказала в регистрации 1/2 доли дома?

Где-то краем глаза видел на Закон.ру рубрику, посвященную исправлению верховным судом “детских” ошибок нижестоящих судов. На мой взгляд, это поспешная рубрика. Для того, чтобы иметь право исправлять чьи-то “детские” ошибки, надо самому не допускать их. 

Увы, с нашим верховным судом это не так, по крайней мере, с гражданской коллегией этого суда.

Как-то я уже обращал внимание на то, что судьи этой коллегии либо не знают, либо не хотят применять очевиднейшие нормы федеральных законов, регулирующих оборот недвижимости. Коллеги сбросили еще одно дело гражд.коллегии вс, в котором коллегия (в составе судей Марьина (докладчика по знаменитому делу, в котором верх.

суд пришел к выводу о том, что публичная дефекация в СИЗО не может причинить моральный вред лицу, вынужденному делать это), Гетман и Киселева разрешила простейший гражданский спор, допустив грубую юридическую ошибку (за которую я своим магистрантам на экзамене по праву недвижимости сразу бы поставил “неуд” и отправил бы на пересдачу). 

Итак, дело № 38-КГ19-8.

Сюжет спора таков.

Колхоз в 1965 году возводит здание овощехранилища. В 1998 колхоз преобразуется в сельскохозяйственный потребительский кооператив (СПК). Здание овощехранилища по бухгалтерским документам учтено в составе имущества кооператива.

В 2003 году СПК и господин Тукин заключают договор купли-продажи овощехранилища. За государственной регистрацией права собственности СПК, возникшего до 1998 г. (ранее возникшие права), и регистрацией перехода этого права к покупателю стороны договора купли-продажи обратились в 2017 г.

В совершении регистрационных действий было отказано в связи с тем, что Росреестр счел не очевидным наличие у СПК права собственности на овощехранилище. А раз отчуждатель – с точки зрения Росреестра – не является собственником, то его распоряжение ничтожно и потому в регистрации перехода права также было отказано. 

В общем-то, незамысловатая ситуация, выход из которой знает любой выпускник юридического бакалавриата: оспаривание отказа Росреестра в совершении регистрационного действия, суд в ходе рассмотрения дела изучит, действительно ли СПК стало собственником до 1998 г. и если да, стало, то признает отказ незаконным и обяжет Росреестр совершить регистрационное действие. И дело в шляпе!

Но не таковы были юристы, дающие советы господину Тукину. “Римских прав” они не ведают, юридических знаний не признают, живут себе в каком-то своем искажённом мире, и наверняка при этом свысока смотрят на юристов-“теоретиков”, читающих какие-то странные “пленумА”, профессиональную литературу и зачем-то посещающих образовательные курсы по юриспруденции.

Так вот, эти юристы, закатав рукава, быстренько смастрячили ахаляй-махаляй иск о … признании права собственности на овощехранилище. А что такого-то? Ведь господин Тукин дОговор исполнил, деньги уплОчены, чего не признать-то?

Суды (Узловский городской суд Тульской области и Тульский областной суд) эти веления сердца г-на Тукина поддержал, вынеся такое же “ахаляй-махаляистое” решение о признании права собственности на овощехранилище за истцом.

(Забегая вперед от себя добавлю, что суд первой инстанции сослался на правильные нормы законов и разъяснения высших судов, в соответствии с которыми в иске надо было … отказать. Но он иск удовлетворил! Такая он, ахаляй-махаляй юриспруденция в исполнении судов общей юрисдикции!).

Тульский областной суд , в общем-то ожидаемо, все эти нескладные рассуждения тоже поддержал.

Любопытна дальнейшая история дела.

Судья гражданской коллегии вс С.В. Романовский истребует дело по жалобе третьего лица (члена СПК, который сомневался в том, что продажа 2003 года действительно имела место) и передает его на пересмотр. Мне не известны мотивы передачи, но если это то, что я буду излагать ниже, то честь и хвала судье Романовскому!

Однако упомянутая выше коллегия из судей вс (без участия судьи Романовского) оставляет судебные акты в силе. 

Мотивировка этого решения следующая.

Коллегия правильно подчеркивает, что 

Из материалов дела следует, что спорный объект недвижимости, на который истец просит признать право собственности, принадлежал колхозу с 1965 года, а затем СПК как правопреемнику колхоза. … Следовательно, независимо от регистрации своего права собственности на этот объект СПК являлся его собственником.

При этом коллегия правильно ссылается на ст. 6 ФЗ о регистрации прав на недвижимое имущество (1998 г.), в соответствии с которой “ранее возникшие права” (права, возникшие до 1998 г.) признаются существующими безо всякой регистрации, причем последняя если и осуществляется, то исключительно по желанию правообладателя.

Но удивительно, что продемоснтрировав уверенное знание п. 1 ст. 6 ФЗ о регистрации, судьи вс демонстрируют явное незнание второго пункта этой статьи. А зря, там написаны важные для этого дела слова:

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Иными словами, закон (!) требует, чтобы запись о ранее возникшем прав все же была предварительно внесена в реестр (с проведением правовой экспертизы возникновения права до 1998 г.).

Это не дурь законодателя, не его блажь – это строгая юридическая логика: если приобретение покупателем права собственности является производным способом приобретения права, то логично, чтобы в разделе реестра о правах на недвижимости это право было вторым, а первым – запись о праве (отчуждателя), от которого производно право покупателя. 

(К чему привело игнорирование этой логики в сфере договоров купли-продажи будущих квартир, которые по неграмотности разработчиков закона № 214-ФЗ были названы “договорами участия в долевом строительстве”, всем известно).

Но не таковы судьи Марьин, Гетман и Киселев, чтобы обращать внимание на такие юридические тонкости норм федеральных законов. Они знают магические слова, с которых и начинается “ахаляй-махаляй юриспруденция”:

Как разъяснено в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г.

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 данного закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Как легко заметить, слова эти правильные. Но к делу отношения не имеют.

Вот если бы иск о признании права собственности на овощехранилище был бы предъявлен СПК (при условии, разумеется, что СПК владело бы этим имуществом) к кому-то, кто полагает, что кооператив не является собственником – вот тогда эти слова были бы уместны. А так – это просто неумелая попытка трескучей умной цитатой прикрыть грубую юридическую ошибку.

Далее коллегия делает такой вывод:

Поскольку в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе распоряжаться своим имуществом, постольку СПК был вправе осуществить продажу своего имущества без предварительной государственной регистрации права на это имущество.

О, как коварна (причем, как мне кажется, не намеренно!) эта фраза!

Разумеется, СПК был вправе совершить продажу овощехранилища без регистрации.

Однако что такое “совершить продажу”?

Заключить договор купли-продажи, по которому продавец ОБЯЗУЕТСЯ передать собственность покупателю? Или же “совершить продажу” означает совершить то действие, с которым закон связывает ПЕРЕХОД права собственности (для недвижимости – это регистрация перехода права в реестре)?

На юридическом языке – первое.

На бытовом языке – второе. 

(Более подробно о различии обязательства передать собственность и распоряжении вещами см. мой рассказ здесь.)

Если вс имел в виду, что СПК вправе заключить договор купли-продажи без предварительной ргеистрации ранее возникшей собственности на овощехранилище, то он, разумеется прав, это действительно так. Но апелляция к ст.

209 ГК о распорядительной власти собственности свидетельствует, что вс имеет в виду второе значение выражения “совершить продажу”, бытовое.

 А это и есть та самая грубая ошибка, которую никогда не совершат магистранты, получившие у меня по праву недвижимости оценку “удовл.” и выше.

Закон (!) – п. 2 ст. 6 прямо запрещает собственникам распоряжаться каким-либо образом, помимо записей реестра. И это для правопорядка, в котором введена правоустанавливающая регистрационная система прав, обладающая качеством публичной достоверности, совершенно оправданно.

Но судьям верховного суда, видимо, п. 2 ст. 6 ФЗ о регистрации либо не известен, либо (что намного хуже) им на его существование просто наплевать.

В общем, если попытаться описать позицию вс по этому делу, то я бы это сделал так: если зажмуриться и произнести “ахаляй-махаляй”, то даже прямые и недвусмысленные требования федеральных законов можно проигнорировать.

Кто-то, возможно, скажет: Бевзенко традиционно возводит напраслину на верховный суд, ведь судьи Марьин, Гетман и Киселев просто … добрые! Они, разумеются, знают про п. 2 ст.

6, но зачем все “законы-маконы”, если и так все понятно: был СПК, он хотел продать здание, г-н Тукин хотел его купить, дОговор подписали, Тукин деньги заплатил, да еще и владеет овощехранилищем.

Чего судья Романовский тут лезет еще со своей формалистикой?!

Предвосхищая такие попытки оправдать совершеннейше незаконное определение по этому делу, я хочу напомнить, что юриспруденция – это в первую очередь СИСТЕМА.

Системность юриспруденции помогает обеспечивать ПРАВОВУЮ ОПРЕДЕЛЕННОСТЬ и ПРЕДСКАЗУЕМОСТЬ ПРАВОВЫХ РЕШЕНИЙ.

Наверное, здесь нет смысла подробно описывать, почему ОПРЕДЕЛЕННОСТЬ и ПРЕДСКАЗУЕМОСТЬ ПРАВА это его главный смысл и ценность.

Напомню лишь, что само по себе нарушение принципа правовой определенности является основанием для объявления Конституционным судом правовой нормы (или практики ее применения) не соответствующим Конституции России. 

Добавлю еще, что в сфере права недвижимости такую правовую определенность и предсказуемость обеспечивают регистрационные правила.

Их соблюдение принципиально для всех: будущих покупателей, залогодержателей, членов семей собственников, необеспеченных кредиторов, налоговой службы и проч.

Непонимание значимости регистрационных правил и процедур означает простое непонимание права недвижимости, которое имеется в данном правопорядке.  

Меня радует лишь то, что всерьез к определениям гражданской коллегии вс никто (в особенности – в последнее время, в связи с истерикой о том, что “у нас не прецеНдентное право”), кажется, не относится. Но, тем не менее, горький осадок после чтения таких текстов у хорошо образованных юристов не может не остаться.

А я лишь в очередной раз грущу оттого, что (в отличие от немецких, французских, английских, голландских, американских коллег) я не могу испытывать гордость за высшую судебную инстанцию своей страны.

Судьи Марьин, Гетман и Киселев эту грусть лишь усилили…

PS. Как бы я разрешил этот спор, если бы я был бы на месте судей Марьина, Гетман и Киселева?

Я бы написал бы в определении все то, что изложил выше, отменил бы акты и направил бы дело на новое рассмотрение. С указанием привлечь в качестве ответчика Росреестр и рассмотреть этот спор по правилам КАСа об оспаривании незаконных действий государственных органов.

Это было бы, на мой взгляд, справедливым решением, в котором было бы учтено, что в действительности сторонами спора являются стороны договора купли-продажи и орган по регистрации прав на недвижимое имущество.

 И именно аргументы последнего о том, имеется или отсутствует у продавца ранее возникшее право должны были оцениваться верховным судом, прикрывшимся вместо этого бессмысленно фразой о том, что “право собственности СПК никем оспорено не было”.

Источник: //zakon.ru/Blogs/pochemu_sudi_grazhdanskoj_kollegii_verhovnogo_suda_ne_znayut_zakonov_svoej_strany__delo_ob_otchuzhde/80283

Автоправо
Добавить комментарий