Как получить землю для постройки нестационарного торгового объекта?

Содержание
  1. На земельном участке планируется возведение легкой конструкции, не обладающей признаками недвижимости. Какие подводные камни в связи с этим могут возникнуть?
  2. Правовые последствия отсутствия прочной связи с землей
  3. Как разместить киоск на своей земле
  4. Как арендовать земельный участок у государства под торговлю
  5. Как арендовать землю у администрации города под павильон (НТО)
  6. Дополнительные документы
  7. Особенности договора размещения НТО
  8. Сроки аренды
  9. Как арендовать землю у администрации под магазин
  10. Как оформить землю под магазин на собственном участке
  11. Проблемы коммерческих объектов на участках под ИЖС
  12. Можно ли арендовать землю под НТО на участке для общего пользования
  13. Выводы
  14. Условия размещения некапитальных объектов
  15. Строительство некапитальных объектов на участках, находящихся в собственности
  16. Размещение некапитальных объектов на участках, предоставленных на праве аренды
  17. Строительство некапитальных объектов на специально отводимых для этого участках
  18. Разрешенные виды использования земельного участка и административная ответственность

На земельном участке планируется возведение легкой конструкции, не обладающей признаками недвижимости. Какие подводные камни в связи с этим могут возникнуть?

Как получить землю для постройки нестационарного торгового объекта?

Популярность некапитальных строений, сооружений в современном хозяйственном обороте вызвана, прежде всего, их мобильностью и экономичностью.

Особенности конструкций таких объектов, состоящих из блок-контейнеров, сборно-разборных и тому подобных элементов, позволяют перемещать их, демонтировать и снова собирать в другом месте без ущерба возможности эксплуатации по назначению, и это не изменит характеристик даже больших помещений. При этом пользоваться ими можно круглый год, благодаря применяемым в настоящее время способам утепления и отопления. Сроки их устройства и демонтажа, как правило, существенно короче, чем у капитальных объектов, что позволяет приступить к использованию по назначению гораздо быстрее. Между тем использование подобных сооружений сопряжено с некоторыми правовыми нюансами, которые важно учитывать. Подробнее — в материале.

Благодаря современным технологиям на практике некапитальные строения используются для решения различных задач: размещения отапливаемых складских помещений, в том числе достаточно большой площади, в металлических или каркасно-тентовых конструкциях; устройства производственных и торговых объектов: сервисов, мастерских, супермаркетов и даже заводских цехов; организации размещения предприятий общественного питания, туризма и отдыха. При этом по комфортности такие временные постройки не уступают капитальным, а порой и внешне от них почти не отличаются.

Некапитальные сооружения эффективны в качестве самостоятельных построек, а также могут использоваться для увеличения полезной площади существующих капитальных строений, например, в виде сезонных или круглогодичных пристроек, надстроек на кровле; для обеспечения строительства и эксплуатации капитальных объектов (административные здания, бытовые городки для персонала).

Правовое регулирование хозяйственного оборота некапитальных сооружений, на первый взгляд, выгодно отличается простотой в сравнении с таковым в области капитальных строений.

Так, для возведения временных построек законодательство не требует прохождения сложной и длительной процедуры получения исходно-разрешительной документации, экспертизы проекта, получения разрешения на строительство объектов, на ввод их в эксплуатацию.

Объекты некапитального строительства не регистрируются в едином государственном реестре недвижимости, для них не устанавливается кадастровая стоимость, и, как следствие, такая стоимость не используется при исчислении налога на имущество, как это имеет место при налогообложении ряда капитальных объектов.

Учитывая тот факт, что кадастровая стоимость в отношении коммерческой недвижимости, к примеру, в Москве в большинстве случаев существенно завышается, что доставляет немало хлопот предпринимателям, которые идут оспаривать данные оценок в судебном порядке, участники хозяйственной деятельности, использующие некапитальные постройки, от подобных временных и денежных затрат освобождены. Тем не менее сооружение и эксплуатация легких конструкций, не обладающих признаками недвижимости, имеет свои юридические тонкости.

Правовые последствия отсутствия прочной связи с землей

Определение некапитальных объектов появилось в Градостроительном кодексе РФ сравнительно недавно — в августе 2018 г. (п. 10.2 ст.

1 ГрК РФ и охватывает строения, сооружения, конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение, демонтаж, последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения их основных характеристик (в том числе киоски, навесы и другие подобные строения и сооружения), то есть не имеющие прочной связи с землей как ключевого признака недвижимости, установленного ст.

130 Гражданского кодекса. Открытый перечень некапитальных объектов в Градостроительном кодексе, несомненно, повлечет спорные ситуации в отграничении их от капитальных. Между тем четкое разделение таких видов построек имеет большое практическое значение.

Так, собственнику объекта недвижимости (здания, сооружения), расположенного на чужом земельном участке, принадлежит преимущественное право покупки или аренды такого участка (п. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ).

Хозяин же некапитального объекта подобными правами не пользуется и будет приобретать землю под ним на общих основаниях, а если она находится в собственности государства или муниципалитета, то с обязательным прохождением процедуры торгов (п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ).

Приоритет при заключении договора аренды участка на новый срок он будет иметь, только если иное не предусмотрено условиями сделки или законодательством (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Согласно нормативному запрету невозможно воспользоваться подобным преимущественным правом в отношении аренды государственной и муниципальной земли (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).

Таким образом, высока вероятность того, что по окончании срока действия аренды земельного участка некапитальный объект будет подлежать демонтажу и вывозу.

С этой точки зрения меньше рисков при использовании в хозяйственной деятельности некапитальных построек как альтернативы капитальным зданиям и сооружениям возникает у собственников земельных участков или арендаторов, осуществляющих эксплуатацию легких конструкций в дополнение к имеющемуся или возводимому на участке недвижимому имуществу. Тем не менее размещение отдельных объектов, например постов охраны, бытовок, может быть актуально и на земле, находящейся в краткосрочной аренде.

Поэтому покупателю некапитальной постройки при совершении сделки следует уделить особое внимание одновременному получению прав на часть земельного участка, занятую приобретаемым имуществом, без которой его использование станет невозможным. Права на землю он не получает только лишь в силу закона, как это имеет место при покупке недвижимости на основании п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 1 ст. 552 ГК РФ.

Согласно позиции высших судов (п. 29 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав») на легкие конструкции, не являющиеся недвижимым имуществом, не распространяются положения ст.

222 ГК РФ, связанные с созданием самовольных построек. Конечно, это не дает права сооружать некапитальные строения, нарушающие права собственности или законного владения иных лиц, в противном случае они могут требовать в суде устранения нарушения права, не соединенного с лишением владения на основании ст. 304 ГК РФ. Равно п. 1 ст.

1065 ГК РФ наделяет заинтересованных лиц полномочием на обращение в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации самовольно возведенного некапитального объекта, создающего угрозу жизни и здоровью граждан.

Тем не менее владельцу строения, не являющегося капитальным, рекомендуется учитывать обозначенную позицию высших судов с тем, чтобы защитить свои права в случае предъявления к нему иска о сносе самовольной постройки, поскольку неверная правовая квалификация не является основанием для отказа судом в иске, а порой и сами суды дают неверную правовую оценку отношений и квалифицируют некапитальные строения в качестве самовольных построек (см., например, Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 05.07.2016 по делу № 33-7825/2016).

Источник: https://www.eg-online.ru/article/402706/

Как разместить киоск на своей земле

Как получить землю для постройки нестационарного торгового объекта?

Для государства законодательно установлен порядок предоставления земельных участков для размещения на участке какого-нибудь некапитального сооружения – торгового павильона, автомастерской или киоска под ремонт часов или другие услуги. А что же делать собственникам земельных участков – физическим и юридическим лицам? Где для них прописаны процедуры размещения некапитальных объектов?

Очень часто в процессе своей хозяйственной деятельности предприниматели хотели бы сдать часть земли в аренду (или получить в аренду) для размещения на участке какого-нибудь некапитального сооружения – торгового павильона, автомастерской или киоска под ремонт часов или другие услуги.

Для государства законодательно установлен порядок предоставления земельных участков под такие объекты: ст. 39.

33 Земельного кодекса РФ говорит о том, что на государственных и муниципальных земельных участках нестационарные объекты размещаются без оформления под них земельных участков и установления сервитутов.

Единственное условие для размещения таких объектов на государственной земле – включение их в Схему размещения, утвержденную органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования (ст. 39.36 п. 1 Земельного кодекса РФ).

Вот и все условия.

Казалось бы, чего проще: включили объект в схему размещения – и можно устанавливать на земельном участке хоть торговый киоск, хоть автомастерскую вне зависимости от градостроительной зоны (а в каждой градостроительной зоне, как мы знаем, установлены основные и вспомогательные виды разрешенного использования, которые правообладатель вправе выбрать сам, без получения на это дополнительных согласований и прохождения процедур, и условные виды использования, для получения которых необходимо пройти процедуру публичных слушаний) и вне зависимости от установленного на сегодняшний день вида разрешенного использования земельного участка.

То есть никакие процедуры государство не проводит: ему не надо менять или дополнять вид разрешенного использования земли, нет обязанности и необходимости получить условный вид использования земельного участка, если в данной градостроительной зоне, к примеру, размещение торговых объектов является условным видом, а для его получения надо пройти процедуру публичных слушаний и получения соответствующего разрешения, установленного ст. 39 Градостроительного кодекса РФ.

Однако вышеописанный упрощенный порядок размещения нестационарных (некапитальных) сооружений и объектов распространяется исключительно на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.

А что же делать собственникам земельных участков – физическим и юридическим лицам? Где для них прописаны процедуры размещения некапитальных объектов?

Все градостроительные регламенты (в том числе и регламент получения разрешения на условный вид использования земельного участка на основании ст. 37, 39 Градостроительного кодекса РФ, получение разрешения на строительство – ст. 51 Градостроительного кодекса РФ) направлены на регулирование оборота объектов капитального строительства.

Земельный кодекс, как уже было указано выше, устанавливает порядок размещения таких объектов только на государственной земле, ничего не говоря о размещении некапитальных, нестационарных объектов и сооружений на земельных участках, находящихся в частной собственности.

А ведь в Российской Федерации действует принцип равенства всех перед законом и судом. Данный принцип закреплен как в Конституции РФ (ст. 19), так и в гражданском законодательстве –ст.

124 ГК РФ, где прямо указано, что «Российская Федерация, субъекты Российской Федерации: республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений – гражданами и юридическими лицами».

То есть напрашивается очевидный вывод, что собственники земельных участков – физические и юридические лица, как и государство, могут размещать на своих земельных участках объекты некапитального строительства, временные сооружения, нестационарные павильоны без получения каких-либо дополнительных процедур, согласований и смены разрешенного использования своих земельных участков.

Было бы все так просто…

В данном случае принцип равенства всех сторон (государства и частных лиц) в гражданских и земельных правоотношениях почему-то не применяется на практике. Скорее, даже наоборот. Для государства одни принципы, а для частника предусмотрены только карательные меры.

И если собственник земельного участка разместит на своей земле подобный (некапитальный) объект, а разрешенное использование своей земли не приведет в соответствие с размещенным объектом, у него образуется состав административного правонарушения согласно п. 1 ст. 8.8. КоАП РФ: использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием влечет наложение административного штрафа.

А что самое печальное в этой ситуации, штраф будет наложен, к примеру, для юридических лиц в размере от 1,5% до 2% кадастровой стоимости всего земельного участка, но не менее 100 тыс. руб.

И никто не будет брать в расчет, весь ли вы участок использовали не по целевому назначению, или на маленьком его кусочке поставили лоток для ремонта часов. Участок единый – штраф тоже. Как говорится, закон суров, но справедлив.

А есть ли справедливость в данном случае? Ну государству, наверное, виднее, что ему можно делать, а что гражданам нельзя.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/322227/

Как арендовать земельный участок у государства под торговлю

Как получить землю для постройки нестационарного торгового объекта?

Предоставление ЗУ в аренду для юридических лиц и ИП аналогично с физическими лицами, т.е. — Законодательное основание «Исходя из положений предусмотренных ст.28 и ст.

29 ЗК РФ — Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

Кроме того, обратите внимание на следующее:

  • Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется только за плату;
  • Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. ст. 9, 10,11 ЗК РФ; 
  • Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Вывод: вы как ИП или ООО можете приобрести в аренду ЗУ который находится в государственной или муниципальной собственности на основании решения администрации. При этом предоставленный ЗУ, может быть взят для целей не связанных со строительством (например — Для коммерческих целей).

Рекомендую прочитать ст. 30.1 и ст. 34 ЗК РФ, а так же комментарии к данным статьям (там про порядок). Так же обратите внимание на ст. 24 ЗК. Порядок подачи заявлений на аренду — общий. (см. ст. 30.1 и ст. 34 ЗК РФ.)

Как арендовать землю у администрации города под павильон (НТО)

Нестационарными торговыми объектами (НТО) считаются здания и сооружения, установленные без устройства заглубленных фундаментов. Они могут быть подключены или не подключены к коммуникациям, иметь разные размеры, быть передвижными или находиться постоянно на выбранном месте.

К нестационарным объектам можно отнести часть привычных заведений, окружающих нас в городах:

  1. кафе;
  2. магазины;
  3. торговые павильоны;
  4. рынки;
  5. пункты проката и т.д.

Закон позволяет любому гражданину или организации устанавливать нестационарные торговые объекты, предоставление земли для которых происходит с разрешения местной администрации.

На выделенной под торговлю земле разрешено строительство объектов, возведение которых согласно «Правилам землепользования и застройки», не выходит за рамки целевого назначения.

Запрещена передача в пользование земли, определенной для нужд города, или земли государственного назначения.

Договор аренды земли с администрацией заключается только на сооружения с фундаментом (т. е. то, что обычно называют недвижимостью). Земельный участок под нестационарный торговый объект выделяется значительно проще. Для его получения нужно:

  1. Самостоятельно сделать анализ будущего размещения НТО, учитывая место расположения, характер деятельности и вид объекта. Информация такая, как правило, представлена на сайтах местных администраций или выдается уполномоченными должностными лицами.
  2. Подать заявление в местную администрацию на размещение НТО. Обязательно учитывайте сроки приема таких заявлений: нередко по решению органов власти принимаются они дважды в год — весной и осенью. Заявление подайте в канцелярию органа власти района, где планируется открытие бизнеса.

Как арендовать земельный участок, не включенный в схему НТО

Дополнительные документы

  1. Данные о заявителе (паспорт, копия свидетельства о учете в налоговой для физлица или свидетельство о госрегистрации ИП, или свидетельство о регистрации юрлица).
  2. Документы на право представлять интересы заявителя, если от его имени действует представитель (доверенность, приказ руководителя о назначении и т. д.).
  3. Свидетельство о праве собственности на землю или договор аренды земельного участка под нестационарный торговый объект, протокол итогов аукциона, документы о праве пользования и т. д.
  4. Кадастровый номер участка, на котором предполагается устанавливать торговый объект.

    Если номер не присвоен, то прилагается свободно составленный план участка с указанием границ, площади, наименования объекта и его назначения (земля под торговлю).

  5. Право аренды земли под строительство предоставляется по результатам аукциона или конкурса (если заявок больше, чем предоставляемых мест).

    Правом внеочередного предоставления земли пользуются предприятия общепита, открывающие летние кафе на 180 дней в году. Единственное условие — непосредственное примыкание запрашиваемого участка к кафе.

Заявление рассматривается администрацией в течение десяти дней с момента завершения приема.

Каждому заявлению присваивается входящий индивидуальный номер. В случае возникновения разногласий будет создана специальная рабочая группа.

Вам могут отказать в двух случаях: отсутствие свободного участка или установленные законом ограничения на его использование.

Особенности договора размещения НТО

Изменения в Земельном кодексе РФ, которые вступили в действие с 01.03.2015 года, установили новый порядок размещения НТО.

Главное изменение ‑ действующие ранее договора заменены на договора аренды земельного участка под торговлю нового образца.

Основания для заключения договоров остались прежними: договора заключаются по результатам аукционов и целевым способом для социально значимых объектов (продовольственных магазинов и продуктовых павильонов, летних площадок кафе и т.п.).

Договор аренды земельного участка на размещение нестационарного торгового объекта включает следующие разделы:

  1. Место и дата
  2. Наименования сторон
  3. Предмет договора (описание объекта, специализация, адрес расположения).
  4. Сроки размещения объекта.
  5. Стоимость договора и порядок расчетов.
  6. Итоговая цена аукциона, поквартальная сумма оплаты и сроки.

Срок действия договора устанавливается по решению администрации. В разделе об «Особых условиях» указывается принцип ежегодной корректировки договора согласно показателям инфляции.

Сроки аренды

Земля под НТО выдается на срок, установленный местной администрацией. Обычно договор аренды заключается на срок:

  • под киоски и павильоны ‑ на 5 лет;
  • для лотков, палаток и т.п. ‑ до одного года.

По истечении срока действия договора владелец должен самостоятельно демонтировать и вывезти НТО, благоустроив территорию.

Как арендовать землю у администрации под магазин

Законодательство: ст. 39.6., 39.14 Земельного кодекса РФ., ст. 28 Земельного Кодекса РФ — предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Если участок не сформирован — заявление в орган местного самоуправления, указывается испрашиваемое место, размеры и ставится просьба сформировать ЗУ за счет заявителя для последующего предоставления. Минимальные и максимальные размеры ЗУ нормативными актами ОМСУ — обратитесь в представительный орган ОМСУ за разъяснением (основание: статья 33 ЗК РФ).

Если участок сформирован — Заявление о предоставлении сформированного земельного участка подается в письменной форме, указывается цель, испрашиваемый вид право, указываются характеристики ЗУ и контактные данные заявителя, к заявлению прилагается выписка (кадастровый паспорт) на испрашиваемый ЗУ.

Как оформить землю под магазин на собственном участке

Согласно ст. 263 ГК РФ собственнику земельного участка разрешается возводить на нем здания и сооружения различного назначения. Установка нестационарного торгового объекта на собственном участке начинается с подготовки проекта и получения разрешения в архитектурном управлении.

Чтобы получить добро на возведение НТО, вам нужно:

  1. Изменить вид разрешенного использования участка земли. Если земля предназначена для строительства жилья, нужно разделить (размежевать) землю, отделив жилье от коммерческой постройки. Размежевание оформляется заявлением в местные органы самоуправления, которые должны в ответ выдать постановление с разрешением изменения вида использования отделенного участка.
  2. Оформить права собственности на размежеванные участки. Для этого нужно обратиться с заявлением в ФУГРЦ (Федеральное управление) для внесения записи в единый реестр.
  3. Подготовить проектную документацию магазина. Заключить договор с лицензированной архитектурной организацией на выполнение проекта и эскизов магазина с инженерными коммуникациями.
  4. Оформить акт согласований отдела архитектуры и градостроительства (ОАГС). На основании предоставленного проекта и документов о праве собственности получить акт согласований с администрацией, коммунальными предприятиями, пожарной охраной и СЭС.
  5. Получить разрешение и строительный паспорт. Выдается на основании согласованного акта.
  6. Ввести построенный магазин в эксплуатацию
  7. Зарегистрировать права собственности на магазин в ФУГРЦ.
  8. Зарегистрироваться в налоговой как индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, получить лицензию, разрешение от СЭС и местной администрации.

Проблемы коммерческих объектов на участках под ИЖС

Нередко мы становимся свидетелями конфликтов между хозяевами незаконно построенных коммерческих зданий и контролирующими органами. Выделенные в свое время под ИЖС земельные участки активно застраивались автомойками, кафе, гостиницами, станциями технического обслуживания авто и пр. Строительство велось самовольно, без согласований, в нарушение регламентов.

Специалисты архитектурно-строительного контроля стали активно выявлять такие объекты и официально предупреждать их владельцев о необходимости прекращения эксплуатации. Зачастую требования игнорируются, и инспекторам приходится обращаться в суды с исками о сносе таких построек. Суды в подавляющем числе случаев такие иски удовлетворяют.

Можно ли арендовать землю под НТО на участке для общего пользования

Да, можете. В зависимости от вашей деятельности и объемов вашей компании, для представителей малого и среднего бизнеса подойдет ИП для большой компании связанной с большими объемами продукции — ООО. Физические лица не являются субъектами таких сделок. Арендовать землю лучше всего через торги в зависимости от регионального законодательства.

Все ограничения указаны в постановлениях правительства вашей области, приказах и решениях мэрии. Теоретическая база (Общая) ЗК РФ ст.ст. 5, 9, 16, 22, 27, 41 ГК РФ — ст.ст.

615, 619 — «Обзор вопросов, содержащихся в обращениях граждан, представителей организаций (юридических лиц), общественных объединений, поступивших в Минэкономразвития России, и принимаемых мер» (утв.

Минэкономразвития России).

Выводы

Чтобы взять в аренду земельный участок под торговлю (павильон, киоск, магазин и тд) или любую другую коммерческую деятельность (автомойку, АЗС, парковку и тд) нужно:

  1. Целевое назначение участка должно соответствовать предполагаемому виду деятельности. Например, под строительство АЗС.
  2. Деятельность от имени физ лица следует указывать коммерческую. Разница между физ и юр лицом в расчете стоимости аренды.
  3. Получите сначала участок, затем начинайте оформлять разрешительную документацию связанную с ведением коммерческой деятельности. Оформление документации под деятельность связанную с АЗС отличается от процедуры оформления земли под торговлю.

Источник: https://zembaron.ru/investiczii/arenda-zemli-pod-torgovlyu/

Условия размещения некапитальных объектов

Как получить землю для постройки нестационарного торгового объекта?

Правовой центр ДВА М готов оказать юридические услуги, связанные с размещением некапитальных объектов в Москве и Московской области.

В том числе:

Строительство некапитальных объектов на участках, находящихся в собственности

Наличие титула собственности на земельный участок – наиболее благоприятная предпосылка для размещения некапитальных построек. Даже в случае, если земельный участок был предоставлен в соответствии с законодательством г.

Москвы в льготном порядке с наложением запрета на строительство, размещение некапитальных объектов на таком участке становится тем более актуальным, поскольку такое использование данной территории не является строительством.

По общему правилу, размещение некапитальных построек возможно на любом земельном участке. Однако, следует оговориться, что как и любое другое использование земельного участка, размещение некапитальных построек на нём должно соответствовать земельному законодательству, т.е.

, в первую очередь – разрешённому использованию земельного участка и его градостроительному регламенту. Размещение некапитальных объектов, не предусмотренных двумя данными параметрами режима земельного участка, может повлечь претензии со стороны органов, полномочных на осуществление земельного надзора.

Кроме того, некапитальные объекты должны соответствовать общим требованиям пожарных и санитарных нормативов.

Федеральным законодательством не урегулированы условия и порядок размещения движимых построек на земельных участках, уже находящихся в собственности физических лиц или коммерческих организаций.

Порядок размещения некапитальных объектов, утвержденный Правительством Москвы, ориентирован на случаи возведения некапитальных построек лицами, которым ранее участки в собственность не предоставлялись, на землях, находящихся в государственной собственности.

В силу прямого указания сферы его действия на земельные участки в частной собственности он не распространяется. Иные процедуры строительства некапитальных объектов также относятся лишь к непредоставленным участкам, государственным землям.

Из данных предпосылок можно сделать вывод о том, что московский законодатель не стал вводить специальный порядок получения разрешения на размещение некапитального объекта на земельных участках в собственности частных лиц, из чего следует возможность строительства разрешения на строительство и проведения иных предварительных согласований.

В законах Московской области, напротив, закреплена норма о том, что все некапитальные объекты размещаются с разрешения органов местного самоуправления, порядок получения такого разрешения должен быть установлен ими же.

Следует отметить, что не все муниципалитеты на настоящий момент приняли документы, содержащие подробные правила о порядке возведения нестационарных построек в связи с чем в ряде случаев их строительство так же возможно без разрешений и согласований.

Размещение некапитальных объектов на участках, предоставленных на праве аренды

Ситуация, в которой арендатор земельного участка из государственной или муниципальной собственности возводит некапитальные объекты на уже предоставленном ему в аренду земельном участке, не урегулирована в законодательстве г. Москвы.

Установленный порядок размещения некапитальных объектов распространяется только на те случаи, когда участок предоставляется специально для размещения такого объекта. В то же время и запрет на размещение некапитальных объектов на таких участках законом не установлен.

При этом, исходя из норм федерального законодательства, арендатор может использовать участок, любым способом, прямо не запрещенным законом или договором.

Таким образом, арендатор земельного участка вправе возводить объекты, не являющиеся объектами капитального строительства, без предварительного получения каких-либо разрешений на размещение таких объектов, если иное не установлено договором аренды.

В Московской области отсутствуют специальные правила относительно возможности возведения некапитальных объектов на земельных участках, уже предоставленных в аренду, потому подлежит применению общий порядок размещения некапитальных объектов, описанный в нормативных актах органов местного самоуправления. Как правило, такой порядок включает получение разрешения на размещение некапитального объекта от одного из исполнительных органов местного самоуправления.

Таким образом, возведение некапитальных объектов безусловно возможно на земельных участках, предоставленных на праве аренды, в случае, если в договоре аренды отсутствует запрет на размещение таких объектов. В случае, если договор был заключен с внесением в него подобного запрета, правомерность данной нормы требует отдельного рассмотрения.

При этом возводимый некапитальный объект должен соответствовать разрешенному использованию и цели предоставления участка по договору арены.

Так на участке, предоставленном для размещения промышленных объектов, могут устанавливаться некапитальные объекты производственного назначения, склады, иные объекты, вспомогательные по отношению к деятельности предприятия.

Размещение же на таком участке объектов торгового и т.д. назначения будет неправомерно.

Строительство некапитальных объектов на специально отводимых для этого участках

Размещение нестационарного объекта на землях г. Москвы возможно лишь в случае, если размещающее такой объект лицо обладает правами на земельный участок, на котором размещается объект.

В случае, если участок в собственности или в аренде отсутствует, возможно получить земельный участок из государственной или муниципальной собственности специально для размещения некапитального объекта.

Предоставление земельного участка из государственной или муниципальной собственности под размещение некапитального объекта в г. Москве возможно в ходе многоступенчатой процедуры, включающей в себя:

  • разработку предварительного проекта размещения объекта,
  • проведение аукциона на право заключения договора на размещение,
  • заключение договора на размещение некапитального объекта и договора аренды или о частном сервитуте;
  • утверждение основного проекта размещения некапитальной постройки.

Следует отметить, что в таком порядке размещаются не все некапитальные объекты, а лишь прямо поименованные в законодательстве г. Москвы.

Для нестационарных торговых объектов, объектов комплексного благоустройства территории, объектов, размещаемых на время проведения строительства, земляных и иных видов работ (временных объектов), произведений монументально-декоративного искусства, информационных конструкций, сезонных кафе существуют специализированные правила размещения, отличающиеся от общей процедуры как в сторону увеличения числа административных рычагов влияния на решения о размещении (более сложная процедура размещения – например, для нестационарных торговых объектов, объектов комплексного благоустройства природных и озеленённых территорий), так и в сторону их уменьшения (временные объекты, информационные конструкции и т.д.).

В Московской области возведение некапитальных объектов допускается с разрешения и в порядке, установленном органами местного самоуправления.

Поэтому для каждого муниципального образования (муниципального района) установлен собственный порядок размещения некапитальных объектов.

При этом отсутствуют оговорки о том, каковы полномочия органов местного самоуправления по установлению порядка размещения некапитальных объектов на землях различных форм собственности.

Как правило, разрешение на размещение некапитальных объектов оформляется в виде постановления администрации муниципального образования (например, г.о.Красноармейск, г.п.Малаховка), в виде акта должностного лица администрации (например, г.о.Долгопрудный, г.п.Ступино, г.Лобня, г.о. Котельники) или в виде акта специализированного органа, подотчётного администрации (Химкинский район).

Кроме того, в соответствии с новой редакцией Земельного кодекса РФ, размещение некапитальных объектов возможно на землях из государственной или муниципальной собственности без предоставления земельного участка и без установления сервитута. Однако, на таких условиях можно размещать лишь два вида некапитальных объектов: нестационарные торговые объекты и рекламные конструкции.

В соответствии с законодательством г. Москвы нестационарные торговые объекты могут устанавливаться исключительно на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов и в порядке аукциона. При этом с хозяйствующим субъектом-победителем аукциона заключается договор на размещение нестационарного торгового объекта.

Местоположение рекламных конструкций г. Москвы также определяется при утверждении схемы размещения рекламных конструкций. Договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции заключается с победителем аукциона, ему выдается разрешение на установку и эксплуатацию рекламных конструкций.

В Московской области, в свою очередь, нестационарные торговые объекты и рекламные конструкции размещаются в порядке, устанавливаемом органами местного самоуправления.

Источник: http://nekap.2m.ru/usloviya-razmeshheniya/

Разрешенные виды использования земельного участка и административная ответственность

Как получить землю для постройки нестационарного торгового объекта?

              Частью 1 ст. 8.

8 КоАП РФ установлена административная ответственность за использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием.

Размер штрафа составляет: для граждан от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, должностных лиц – от 1 до 1,5 процента, для юридических лиц – от 1,5 до 2 процентов.

Учитывая, что размер штрафа «привязан» к кадастровой стоимости, а проверяющие и надзирающие органы не скрывают, что проверки проводят «в рамках мероприятий, направленных на увеличение доходной части бюджета» (Самарский областной суд, дело № 21-794/2016,), то «правильное» использование земельного участка приобретает актуальное значение.

Использование земельного участка не по целевому назначению (?), казалось бы все просто.

Целевое назначение (разрешенное использование) указывается в правоустанавливающих документах на земельный участок и использование участка не в соответствии с указанным видом образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч.

1 ст. 8.8 КоАП РФ. К примеру, участок предоставлен «для эксплуатации склада», а фактически склад на участке отсутствует, на участке расположено кафе.

А как быть, когда земельный участок предоставлен «для эксплуатации нежилого помещения с навесом», фактически используется «кафе с навесом» (Автозаводской районный суд г. Тольятти, д. № 12-37/2016).

Нарушает ли размещение на земельном участке «кафе», разрешенное использование «для эксплуатации нежилого помещения»? Ведь само по себе кафе это нежилое помещение.

И является ли такое нарушение (если оно есть) основанием для привлечения к административной ответственности по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ?

Нарушается ли разрешенный вид использования земельного участка «для эксплуатации здания гаражно-строительного кооператива» если на участке, помимо капитального здания ГСК, размещаются другие временные, не капитальные объекты? И образует ли размещение на земельном участке таких объектов состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ. К примеру: размещение на участке контейнера с оборудованием сотовой связи, мусорных контейнеров, лавочек, шлагбаума, вагончика для сторожа или передвижного торгового павильона (тип «Тонар»).

Суды (во всяком случае, Самарской области) полагают, что размещение на земельном участке любого объекта, не соответствующего разрешенному использованию участка, образует состав правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.

При этом суды соглашаются с тем, что собственники и землепользователи вправе выбрать любой вид использования земельного участка, из установленных градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны.

И оформить свой выбор, путем внесения изменений в сведения ГКН.

Считаю, что размещение на земельном участке временных, не капитальных объектов не образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ (но могут образовывать составы иных правонарушений), и не требует изменения разрешенного использования земельного участка.

И вот почему:

Согласно ст.

36 Градостроительного кодекса градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (ч. 1). Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом: фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны (ч. 2).

Кроме того, градостроительные регламенты не регулируют использование земельных участков под размещение не капитальных объектов. Так к примеру, согласно ч. 2 ст. 18 «Правил землепользования и застройки г. Тольятти» использование земельных участков для целей, не связанных со строительством, регулируется отдельным правовым актом.

Соответственно, выбор вида разрешенного использования земельного участка или его изменение, на прямую связан с видом использования объекта капитального строительства, расположенного на этом участке.

В случае если на земельном участке расположен гараж (капитальный объект), то изменить вид разрешенного использования участка, к примеру, на «для эксплуатации склада», невозможно, не изменив целевое использование капитального объекта (гаража). Размещение на участке временных не капитальных объектов не изменяет вид использования капитального объекта. Сведения о некапитальных объектах не вносятся в ГКН, в отличие от капитальных.  

Согласно «Методических рекомендаций по разработке норм и правил по благоустройству территорий муниципальных образований» (утверждены Приказом Министерства регионального развития РФ от 27.12.2011 г. № 613).

К элементам благоустройства территорий относятся: газоны; различные виды покрытий поверхности; бордюры; пандусы; ограждения; фонтаны; скамейки (городская мебель); мусорные контейнеры, урны (коммунально-бытовое оборудование); торговые палатки, шкафы телефонной связи, автоматы по продаже воды (уличное техническое оборудование); объекты мелкорозничной торговли, попутного бытового обслуживания и питания, остановочные павильоны, наземные туалетные кабины, боксовые гаражи, другие объекты некапитального характера (некапитальные нестационарные сооружения) и т.д.

Несмотря на то, что Апелляционным определение ВС РФ от 17.12.2015 г. № АПЛ15-557 «Методические рекомендации …» признаны недействующими, полагаю, что предлагаемая классификация элементов благоустройства может быть применима.

Источник: https://zakon.ru/Discussions/razreshennye_vidy_ispolzovaniya_zemelnogo_uchastka_i_administrativnaya_otvetstvennost/43987

Автоправо
Добавить комментарий