Как бороться с риелторами недвижимости, оказывающими некачественные услуги?

Содержание
  1. Фемида оставила риелторов без права на неустойку
  2. Условия договора, ущемляющего права потребителя на отказ от услуги, — недействительны
  3. Договоры со штрафными санкциями — пережиток прошлого и защита от «потребительского терроризма»
  4. Клиент не всегда прав: суды встают на сторону риелторов
  5. Все о стоимости риэлторских услуг
  6. Какую ответственность несет агентство недвижимости?
  7. Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
  8. Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
  9. Отвечает генеральный директор агентства недвижимости ООО «Бюро обмена» Юрий Вырлан (Тула):
  10. Отвечает консультант комиссии по недвижимости общества потребителей СПб и ЛО Анна Горбенко:
  11. Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
  12. Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Фемида оставила риелторов без права на неустойку

Как бороться с риелторами недвижимости,  оказывающими некачественные услуги?

Штрафы агентства недвижимости прописывают в договорах часто, пытаясь обезопасить себя от «потребительского терроризма», и ранее дела выигрывали

Верховный суд России запретил риелторам требовать неустойку с клиента в случае, если последний отказался от их услуг. Прецедент создала жительница Московской области, которая искала земельный участок с помощью агентства недвижимости.

В итоге договор клиентка расторгла, найдя подходящий вариант самостоятельно. Соглашение, заключенное между сторонами, предусматривало выплату неустойки в случае расторжения.

Такие пункты агентства недвижимости прописывают часто, пытаясь обезопасить себя от «потребительского терроризма». Эксперты, опрошенные «Реальным временем», считают, что решение Верховного суда на деятельность риелторов не повлияет, так как и раньше покупатель «всегда был прав».

Однако судебная практика показывает, что довольно часто суды встают на сторону посредников, которых клиенты «кидают» после заключения сделки.

До суда высшей инстанции дошла жительница Московской области. Она заключила договор с фирмой по оказанию услуг в области покупки недвижимости, выбирала долго, но ни один из предложенных вариантов ей не понравился, сообщает «Российская газета». В итоге клиентка сама нашла подходящий земельный участок, а договор с конторой расторгла.

Однако риелторы посчитали, что свою работу выполнили — потратили время, подыскивая клиентке достойный вариант. Кроме того, в договоре был пункт, согласно которому в случае невыполнения заказчиком условий договора (например, отказа или уклонения от приобретения участка) или нарушения заказчиком обязанностей по этому договору заказчик обязуется заплатить сто тысяч рублей.

Риелторы посчитали, что свою работу выполнили — потратили время, подыскивая клиентке достойный вариант. Фото visrf.ru

Взыскивать неустойку риелторы решили в суде. Дмитровский городской суд отказал. Оспаривать решение истец отправился в Московский областной суд, который встал на его сторону и признал требование неустойки с клиента законным.

И тогда уже ответчица пошла жаловаться в Верховный суд России, который постановил решение Мособлсуда отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Условия договора, ущемляющего права потребителя на отказ от услуги, — недействительны

Как разъясняет Верховный суд, между сторонами спора был заключен договор возмездного оказания услуг. Согласно ст. 779 ГК РФ, «исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги».

В ст. 310 ГК РФ говорится, что односторонний отказ от выполнения договора или изменение его условий не допускается, за исключением некоторых случаев. И данный случай как раз попал под это исключение.

Суть в том, что одной из сторон спора является предприниматель, а такие отношения регулируются Законом о защите прав потребителей, который, как известно, подразумевает, что «покупатель всегда прав».

Посреднические услуги — купля-продажа недвижимости — также подпадают под Закон о защите прав потребителей.

Такие отношения регулируются Законом о защите прав потребителей, который, как известно, подразумевает, что «покупатель всегда прав». Фото n-novorossia.ru

Согласно ст. 782 ГК РФ, «заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов». То же самое написано и в Законе о защите прав потребителей (статья 32).

Однако то, что понес какие-то расходы, работая с заказчиком, риелтор доказать не смог. Какие-либо другие правовые последствия отказа для заказчика (к примеру, неустойка или штрафы, которые в договорах могут прописывать агентства недвижимости) законом не предусмотрены. По ст.

16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющего права потребителя, признаются недействительными.

В итоге пункт договора про неустойку, если заказчик откажется от сделки, Верховный суд посчитал ущемлением его права на отказ от услуги.

Договоры со штрафными санкциями — пережиток прошлого и защита от «потребительского терроризма»

По словам руководителей агентств недвижимости, которых опросило «Реальное время», договоры, в которых прописывают различные неустойки в случае отказа клиента от их услуг, действительно ранее часто встречались. Однако в последние годы риелторы действуют в рамках правового поля.

— У нас давным-давно были договоры со штрафными санкциями, и когда стали юридическую составляющую анализировать и смотреть, к чему это нас приводит, то поняли, что ни к чему, кроме как к вопросам от клиентов и возможности взыскать определенными органами с нас штраф. Мы поняли, что нам это совершенно не нужно, и из договоров это убрали.

Наверняка есть фирмы, которые не до конца разбираются в законах и, возможно, ставят такие неустойки у себя в договорах, но, по сути, они не работают.

Более того, они могут навредить — Роспотребнадзор может на основании таких пунктов, ограничивающих права и свободы клиентов, наложить штраф на юрлицо, оказывающее эти услуги, — говорит директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов.

Анастасия Гизатова предполагает, что агентства, заключающие договоры со штрафными санкциями, возможно, становились жертвами так называемого потребительского терроризма и таким образом пытаются себя защитить. Фото Романа Хасаева

Директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова предполагает, что агентства, заключающие договоры со штрафными санкциями, возможно, становились жертвами так называемого потребительского терроризма и таким образом пытаются себя защитить. Но это и то, что спор дошел до суда, по ее словам, говорит о непрофессионализме риелтора.

— Если бы клиентке понравились варианты, которые ей предлагали риелторы, у нее не было бы оснований для претензий. Изначально они не четко оговорили параметры участка, либо не четко оговорили свои действия.

Я считаю, что тут проблема при заключении договора, и стороны не поняли, что они хотят друг от друга. Заключение договоров со штрафными санкциями я не поддерживаю.

Если заключается договор в пользу риелтора, то должен быть и пункт, который предусматривает его ответственность, потому что клиент так же тратит свое время, — говорит Анастасия Гизатова.

По словам собеседницы «Реального времени», заключать договор с агентством, которое предусматривает штрафы или которое никаких штрафов не берет, — это исключительно выбор клиента: на рынке есть и те, и другие организации.

Клиент не всегда прав: суды встают на сторону риелторов

Другое дело — это компенсация понесенных расходов, когда агентство заказывает рекламу по продаже или покупке объекта недвижимости. Но такие расходы должны быть документально подтверждены. Транспортные расходы, к примеру, довольно трудно подтвердить.

— Проблем с компенсацией не возникает — это не такие большие суммы, а если говорить о штрафах — это не правомерно. Другое дело, когда услуга выполнена и клиент отказывается платить за услугу, то закон, конечно, исполнителя защищает.

Есть масса примеров, когда человек воспользовался услугами агентства, выходит на сделку… тогда суды встают на сторону исполнителя.

Потому что несправедливо было бы, если бы безнаказанно поступали с организациями, которые тратят на это свои силы, энергию, деньги, — говорит Руслан Хабибрахманов.

«Другое дело, когда услуга выполнена и клиент отказывается платить за услугу, то закон, конечно, исполнителя защищает», — говорит Руслан Хабибрахманов. Фото Романа Хасаева

Так, в Екатеринбурге суд встал на сторону риелтора, которому клиентка отказалась заплатить вознаграждение. Он подыскал ей подходящий вариант, но через некоторое время узнал, что договор купли-продажи совершен за его спиной, и подал в суд на клиентку.

Ответчица предъявила встречный иск о защите прав потребителей. В частности, она просила суд признать недействительным пункт договора, запрещающий клиенту самостоятельный поиск потенциальных покупателей и заключение договора продажи квартиры с другими лицами.

Суд встал на сторону риелтора, постановив взыскать с ответчицы 104 тысячи 615 рублей.

Из них 80 тысяч рублей — вознаграждение по договору оказания услуг, 4 тысячи 615 рублей — проценты за пользование чужими денежными средствами и 20 тысяч рублей — расходы на оплату услуг представителя в суде.

Еще в одном случае Верховный суд не решил, на чью сторону встать. Истец — риелтор, которому клиентка отказалась оплатить вознаграждение.

Она мотивировала свой отказ тем, что объявление о продаже квартиры было в открытом доступе и риелтор не совершал каких-то особенных действий по поиску квартиры.

Дело гражданская коллегия Верховного суда отправила на новое апелляционное рассмотрение, проверить, был ли ответчик добросовестным, отказавшись от оплаты услуг, и установить дополнительные обстоятельства.

Московская история создала новый прецедент, когда суд встал на сторону клиента, а не риелтора.

Источник: https://realnoevremya.ru/articles/74399-verhovnyy-sud-vstal-na-storonu-klienta-v-spore-s-rieltorom

Все о стоимости риэлторских услуг

Как бороться с риелторами недвижимости,  оказывающими некачественные услуги?

Одним из самых животрепещущих вопросов для наших клиентов является комиссионное вознаграждение. Вопрос действительно не праздный. Мы решили вынести на обсуждение экспертам различных риэлторских компаний данную тему.

1. Какой процент комиссионных Вам кажется справедливым для Воронежского рынка риэлторских услуг»?

«Воронежский рынок риэлторских услуг является частью общероссийского, и в части стоимости услуг находится в обычном коридоре от 4 до 6 % от суммы сделки» – мнение Ильи Мариничева, директора «Службы недвижимости «Сота» – такой размер комиссионных мне представляется справедливым по нескольким причинам: во-первых, приблизительно на такой комиссии работают наши коллеги в Европе и Америке, где рынок насчитывает многие десятки лет. Во-вторых, спрос на риэлторские услуги от года к году в Воронеже растет, что означает, в том числе, и их приемлемую стоимость. И, в третьих, по нашим оценкам, себестоимость качественной риэлторской услуги, в оказании которой в крупной риэлторской компании задействованы не менее 7 работников разных специальностей и тратится около 200 часов рабочего времени сотрудников, составляет около 3% от стоимости недвижимости. Поэтому сделки менее 4% комиссии низкорентабельны, а менее 3% – по сути убыточны.»

С этим мнением соглашается и Людмила Зайцева, директор компании «Юпикс. недвижимость»: «Размер комиссии 5-6 % я считаю вполне справедливым.

При этом не надо объяснять потребителю, что чудес не бывает и компания со штатом менеджеров, юристов, нормальными переговорными комнатами и минимальной объектной рекламой (а объекты надо рекламировать и это стоит денег), чтобы работать в «ноль» необходимо ставить комиссионное вознаграждение 3-4%.

Закономерный вопрос, а будут ли предприниматели работать без прибыли, конечно нет. Таким образом, комиссионное вознаграждение должно составлять как минимум 5%».

А вот директор агентства недвижимости «МариАн», Крайнов Артем и Карпусь Елена, директор АН «Сервис плюс» другого мнения. Они утверждают, что на данный момент оптимальный процент комиссии не должен превышать 2-3% и зависит от множества факторов».

В свою очередь, Алексей Гладков, директор агентства недвижимости «Цитадель» предпочитает дифференцировать комиссионное вознаграждение: «Рынок диктует свои правила. Убогий домик стоимостью до миллиона и элитный коттедж за 20 миллионов – объекты из разных «миров».

Можно, конечно, декларировать по этим вариантам допустим 6%, но в первом случае это 60 000 довольно большая сумма там, где каждая копейка на счету. А во втором это 1200000 тоже не реальная комиссия, декларировать которую открыто – глупо и бестолково. Хотя работы по подготовке и продаже убогого домика значительно больше чем нового коттеджа.

Вот и начинаются сложные формы – если стоимость до…, то это 6%, если больше, то меньше и т п. А это уже от лукавого. Я считаю, что объекты это не буханки хлеба, на которые магазин может сделать наценку не более 25%, сколько привезли столько и продали.

В зависимости от профессионализма агента, характеристик объекта, ситуации на рынке, ситуации у покупателя и продавца, сумма комиссии остается договорным элементом сделки. Подчеркиваю – открытым договорным элементом для сторон».

При этом, Алексей Гладков поддерживает ранее прозвучавшую точку зрения: «ниже определенной суммы (3-4%) на среднем ценовом объекте крупному агентству задействовать все службы не рентабельно, так как это юридическое лицо, с офисами, структурой и ответственностью, а не одинокий агент».

2. От чего должна зависеть величина процента комиссионных?

«Величина вознаграждения зависит от комплекса работ, которые необходимо провести риэлтору для получения конечного результата, от стоимости рекламной кампании, от количества предпринятых шагов и стоимости по подготовке объекта к продаже» – утверждает Андрей Меркулов, директор «Службы недвижимости «Траст».

Илья Мариничев солидарен со своим коллегой: «Величина процента комиссионных, безусловно, должна зависеть от наполнения услуги, т.е. от того, что именно клиент получает за свои деньги».

Такого же мнения придерживается Елена Карпусь: «Величина комиссионных должна зависеть от объема реально произведенных работ по прейскуранту стоимости услуг, от сложности процесса и т.д.»

3. Соответствует ли наполнение услуги риэлторов ее стоимости?

Людмила Зайцева считает, что качественная риэлторская услуга соответствует сложившейся на рынке стоимости.

А вот мнение Ильи Мариничева: «Наполнение услуги крупных компаний, имеющих в штате, как минимум, 30-40 риэлторов, юриста, рекламиста, специалиста по обучению персонала, в целом, соответствует заявленным средним процентам (около 5%). Но таких компаний в городе насчитывается не более десяти.

Поэтому многие мелкие фирмы, будучи не в состоянии оказывать услуги должной структуры и качества, вынуждены демпинговать. Для таких компаний комиссия 2% – не редкость.

Однако, потребитель должен понимать, что за меньшие деньги он получает далеко не то, что принято называть качественной риэлторской услугой».

4. Верно ли утверждение некоторых клиентов, что покупать квартиру «без посредников» заметно дешевле?

По мнению Алексея Гладкова, во всех случаях продавцу и покупателю нужна помощь специалистов. Исключение крайне редки и касаются «идеальных» вариантов, которые на практике почти не встречаются.

Не спорит с ним и Андрей Меркулов: «Если вы умеете и знаете, как это делать без риска для своего кошелька и нарушения ночного сна. Но, согласитесь, редко кто это делает без обязательного «консультанта» при совершении сделки.

Вам придется мне поверить на слово, потому что в «Трасте» проводится сделок достаточно много, чтобы делать подобные выводы.

Очень часто клиенты приходят со своими «юристами», которым готовы платить за свое спокойствие, и которых не считают посредниками, естественно…».

5. Отличается ли сама услуга у крупных и мелких компаний?

«Есть компании добросовестно и профессионально оказывающие услуги, а есть другие. Размер компании на это не влияет» – так считает Артем Крайнов.

Ему оппонирует Людмила Зайцева: «У мелких компаний скорее всего не будет профессионального юриста, база данных ограничена, специалисты чаще всего не проходят обучения, нет сайта, транспорта. Крупные компании вкладывают силы и средства в свое имя. Поэтому в конфликтной ситуации сделают все, чтобы его не замарать. По крайней мере у меня такая позиция».

Ее поддержал Илья Мариничев, который считает, что риэлторская услуга крупной и мелкой компании — разные услуги. Поэтому, зачатую, они и стоят по-разному.

6. Насколько эффективны для привлечения клиентов дисконтные программы и скидки на услуги риэлторов?

Так ответил Илья Мариничев: «Наша компания использует различные программы лояльности для клиентов уже более 3 лет. Среди них и дисконтная программа с выдачей дисконтных карт постоянным клиентам. (таких, к слову сказать, уже более 3 тысяч). Мы довольны результатами. Однако, определяющим в выборе потребителей являются не скидки и дисконты, а качество услуги и эффективность работы риэлторов»

Андрей Меркулов, напротив, считает, что этот прием — демпинг профессиональной услуги, а обесценивание услуги влечет за собой некачественное ее исполнение.

Артем Крайнов отмечает, что дисконтные программы и скидки на услуги риэлторов — слабоэффективны, так как, в основном, клиент выбирает себе компанию по рекомендации.

7. Cуществуют ли на рынке Воронежа четко спозиционированные фирмы по ценовому признаку

Андрей Меркулов считает, что на рынке Воронежа позиционируются фирмы скорей не по ценовому признаку, а по выбранной специализации. Есть агентства, говорит он, которые занимаются продажей коммерческих помещений.

Есть такие, которые занимаются в основном, обменами вторичного жилья. Есть агентства, которые основной деятельностью выбирают оказание юридических услуг и так далее.

И внешние, и внутренние атрибуты воронежских компаний в целом соответсвуют выбранной специализации.

Если фирма рекламирует дешевую услугу, то клиенту надо быть готовым к тому, что часть работы нужно будет выполнить самостоятельно.

По мнению Людмилы Зайцевой говорит, что фирм, спозиционированных по ценовому признаку в Воронеже не существует.

Елена Карпусь ,в свою очередь, отмечает, что «существуют, например, дорогие и некачественные или дешевые и тоже некачественные. А качество в нашей сфере не всегда зависит от цены».

8. Должно ли профессиональное риэлторское сообщество влиять на стоимость услуг компаний, работающих на Воронежском рынке?

По мнению Людмилы Зайцевой на стоимость профессиональное риэлторское сообщество влиять не должно, а на открытость — да.

Андрей Меркулов, полагает, что отдельно взятое профессиональное сообщество в отсутствие четко прописанного закона сегодня не может выполнить данную задачу. Пока стоимость услуг риэлторской компании формирует рынок и сложившиеся традиции делового оборота.

Профессиональное сообщество может и должно выступать в вопросе формирования стоимости услуг только как Орган, устанавливающий общие правила работы профессиональных риэлторов на рынке и в вопросе взаимодействия между субъектами рынка в интересах клиента.

Ждем Вашего участия в дискуссии по этому вопросу на Форуме!

Источник: https://www.vrx.ru/treasury/173.html

Какую ответственность несет агентство недвижимости?

Как бороться с риелторами недвижимости,  оказывающими некачественные услуги?

После отмены лицензирования в 2002 году «риелторами» себя называют не только профессиональные участники рынка, но и те, кто пришел на рынок заработать деньги противоправным или обманным путем.

Поэтому в первую очередь убедитесь, что Вы обратились к профессиональному агентству недвижимости или специалисту. Сделать это можно, проверив наличие компании или конкретного специалиста в Едином реестре.

Следующий шаг — проверить договор, который Вы заключаете. Важно понимать, что договор — это единственный документ, который регламентирует ваши с риелтором отношения.

Обязательные требования к условиям этого договора отсутствуют, поэтому на практике существуют различные варианты. Это могут быть агентские договоры, договоры услуг, договоры поручений и т. п.

Так что при обращении к специалисту каждый клиент должен четко для себя определить, что он хочет получить от профессионального оператора — консультацию или же полное сопровождение сделки.

Как риелтор отчитывается клиенту о показах?

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

В договор стоит обязательно включить пункт, предусматривающий проведение правовой экспертизы и исследование истории квартиры.

Добросовестные риелторы при проверке юридической чистоты объекта проанализируют все документы на объект, оформленные имущественные права, документы правообладателей.

При этом специалист обратит внимание на прямые и косвенные условия оформленного права, наличие и отсутствие прав третьих лиц и т. д.

В связи с особенностями российского законодательства убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости на 100% невозможно.

Но если риелтор возьмет на себя обязательство провести правовую экспертизу и предоставить в письменной форме заключение, то именно он и будет отвечать за убытки клиента, которые могут возникнуть из-за ненадлежащего исполнения данного обязательства.

Условиями договора также должен быть определен объем ответственности, которую риелтор несет перед клиентом за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору.

Также, прежде чем заключить договор с агентством недвижимости, узнайте, застрахована ли его профессиональная ответственность и на какую сумму. В качестве доказательства требуйте предъявить страховой полис.

Только при наличии страхового полиса Вы будете максимально защищены. Если компания присутствует в Едином реестре, то она имеет сертификат услуг, а, значит, ее ответственность перед клиентом застрахована.

Обобщая все вышесказанное, рекомендую обращаться к профессиональным участникам рынка недвижимости, деятельность которых застрахована.

Именно они могут проверить юридическую чистоту объекта недвижимости, указать на скрытые основания рисков при совершении сделок с такими объектами, обосновать необходимость дополнительных способов защиты в случае наступления рисков.

И, самое главное, риелторские организации, деятельность которых застрахована, могут дать финансовые гарантии возможного возмещения убытков клиентов в случае ненадлежащей проверки объекта или допущенных риелтором ошибок.

Помните, что ответственность риелтора возникает только в случаях, зафиксированных условиями договора. Поэтому внимательно относитесь к тексту договора, который вы заключаете.

5 причин покупать квартиру через риелтора

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Как правило, агентство недвижимости по факту лишь осуществляет подбор подходящих вариантов и организует просмотры выбранной Вами, как клиентом, квартиры.

В подавляющем большинстве договоры возмездного оказания услуг, которые агентства представляют клиенту на подпись, являются утвержденными самим агентством формами, где проставляется фамилия и инициалы клиента, требования к объекту недвижимости, поиск которого осуществляется, сроки действия договора и его стоимость.

Как правило, по такому договору ответственность агентства ограничивается стоимостью оказанных им самим услуг, но и в этом случае Вам придется доказать вину и сам факт некачественного оказания услуг агентством в судебном порядке.

В случае, если какие-либо документы со стороны продавца были подделаны, фальсифицированы или совершено мошенничество, следует помнить, что агентство недвижимости – не эксперт и не прокуратура.

Возможности по проверке документов агентством недвижимости ограничены и, кроме того, осуществить проверку документов Вы можете самостоятельно, направив, например, запрос в Росреестр о наличии или отсутствии зарегистрированных прав.

Если Вы хотите дополнительных гарантий при заключении сделки и качественной проверки документов, можно использовать при покупке квартиры заемные денежные средства (всю сумму или ее части).

Тогда банк, проверяя сделку, использует ресурсы собственной службы безопасности, что почти никогда не делает агентство недвижимости.

Если банк одобрит сделку, можете быть уверены: она достаточно хорошо защищена.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Агентство недвижимости, в соответствии с законом о защите прав потребителей, несет ответственность за оказанные услуги в размере полученного комиссионного вознаграждения. И осуществляет консультационные услуги и услуги по оформлению. А решения на основе полученной информации принимает клиент.

Также профессиональная деятельность многих агентств недвижимости застрахована на крупные суммы. Вот как раз на те случаи, когда проверка не выявит каких-то фактов, по которым Вы можете лишиться права собственности. В этом случае страховая компания будет участвовать в разбирательстве и возместит потери.

Если Вы хотите прописать в договоре с агентством финансовые гарантии в большем размере, то я думаю, что некоторые агентства на это, конечно, пойдут, но комиссионные для Вас увеличатся раза в два-три.

Ответственность за наступление или ненаступление страхового случая несет страховая компания. Агентство недвижимости не дает 100% гарантий правовой чистоты сделки, а выявляет 99% возможных рисков и сообщает об этом клиенту. И уже клиент решает, готов он на эти риски или нет.

Узнайте, застрахована ли ответственность агентства, заключайте договор, сохраняйте экземпляр договора и финансовые документы. А для больших гарантий можете еще оформить сделку нотариально: тогда в разбирательстве будет участвовать еще и нотариус, а также его страховая компания.

Вступление в наследство на квартиру

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Отвечает генеральный директор агентства недвижимости ООО «Бюро обмена» Юрий Вырлан (Тула):

Агентства недвижимости не несут ответственности в случае расторжения сделки, так как не имеют доступа к достоверной на момент сделки информации о юридической чистоте квартиры. Приведу пример.

Агент получает выписку из ЕГРН за два-три дня до сделки.

За это время собственник квартиры может взять кредит под залог своего жилья либо прописать несовершеннолетнего ребенка, которого затем придется выписывать через суд.

Конечно, агент перед заключением сделки берет справку о том, что никто не прописан в квартире, а также запрашивает расширенную выписку из паспортного стола, где указано, кто был прописан в квартире ранее. Но нужно понимать, что вся полученная информация действительна лишь на момент получения справки.

Если есть опасения в юридической чистоте квартиры, то стоит заключить договор купли-продажи с нотариусом, который несет материальную ответственность за чистоту сделки.

Нотариус, в отличие от риелтора, вправе заказать выписку из ЕГРП на день совершения сделки и убедиться в отсутствии обременений.

Приготовьтесь при этом заплатить нотариусу за услуги немаленькую сумму – процент от кадастровой стоимости квартиры.

И риелтор, и нотариус могут выступать в суде свидетелями передачи денег за квартиру, подтвердить факт совершения оплаты и других обстоятельств сделки.

Таким образом, сегодня агентства недвижимости выступают в роли некоего интернет-магазина, где представлен широкий ассортимент «товаров» – комнат, квартир и земельных участков.

Агент по недвижимости подберет подходящий вариант, проконсультирует по стоимости и характеристикам «товара».

Определившись с выбором, идите к нотариусу, который выдаст вам «кассовый чек» – договор купли-продажи, который и гарантирует Вам чистоту сделки.

Отвечает консультант комиссии по недвижимости общества потребителей СПб и ЛО Анна Горбенко:

Первоначально стоит определиться, в каком размере Вам требуется помощь, а именно: полное сопровождение, то есть поиск квартиры, переговоры, оформление сделки или помощь только на стадии проведении сделки (если вариант квартиры Вы нашли самостоятельно). Безусловно, второй вариант – поиск квартиры самостоятельно – сэкономит Вам деньги.

Изучите договор с агентством, который Вам предлагают подписать. В предмете договора, в обязательствах риелтора, должно быть четко прописано, что обязан сделать риелтор. В договоре не должно быть указано, что Вам оказывают консультационные и информационные услуги или только услуги по предоставлению места для проведения переговоров и т. п.

Должно быть четко прописано, что риелтор производит поиск квартиры, участвует в просмотрах (переговорах), осуществляет проверку и оформление документов, юридически сопровождает сделку.

Обратите внимание, есть ли у Вас возможность досрочно расторгнуть договор и есть ли в этом случае какие-либо штрафные санкции, как определяется размер понесенных риелтором расходов по договору.

Очень важно перед подписанием документов пообщаться с риелтором, рассказать, чего Вы ждете от сделки, какие у Вас есть требования, понять, насколько грамотным является специалист. Помните, что риелтор, с которым у Вас заключен договор, должен защищать Ваши интересы в сделке.

Если в ходе проведения сделки Вам что-то непонятно, Вы в чем-то сомневаетесь, не довольствуйтесь ответами «Это обычная практика», «Мы всегда так делаем», «Вы мне что, не доверяете?» и прочим.

Все условия сделки для Вас должны быть понятны и прозрачны, а в случае возникновения сомнений лишний раз обратитесь за советом к стороннему специалисту.

Купить квартиру и сделать ремонт за 12 месяцев

Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Агентство недвижимости занимается осуществлением комплекса услуг по продаже и покупке объектов недвижимости.

К сожалению, сейчас появляются все более усовершенствованные мошеннические схемы, поэтому в агентствах, как правило, осуществляется проверка документов общедоступными способами.

При этом стоит отметить, что деятельность агентства застрахована и, в случае возникновения проблемных документов, специалисты предлагают либо отказаться от покупки, либо застраховать сделку. Ставки на страхование составляют около 0,3–1%.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Основным клиентом большинства агентств является собственник недвижимости, желающий ее продать. Договоров с покупателями на сопровождение сделки по покупке недвижимости в большинстве агентств существенно меньше. Типичный стереотип – если объект продается через агентство недвижимости, значит это полностью безопасная сделка, так как «агентство крупное и все проверило».

По факту стопроцентную гарантию юридической чистоты сделки можно дать только по очень ограниченному кругу сделок. В большинстве сделок есть сложные для проверки нюансы (наследство, продажа по доверенности и/или по заниженной стоимости, дарение и т. д.). Для того чтобы свести к минимуму риски при покупке квартиры, покупателю нужно обратить внимание на два ключевых момента.

Первый.

При выборе агентства недвижимости для сопровождения сделки по покупке квартиры следует обязательно проверить наличие у выбранного агентства действующего страхового полиса профессиональной ответственности, факт членства агентства в профессиональных объединениях или ассоциациях, период существования юридического лица. Плюс не мешало бы лично познакомиться со специалистом (обычно это юрист), который будет проверять историю объекта, и пообщаться с ним на предмет того, что он делает для проверки квартиры.

Второй. Заключить официальный договор с ООО или ИП с четким определением обязанностей и ответственности агентства, в котором будет прописано, какие именно услуги Вам должно оказать агентство, какую ответственность оно несет. Также в обязательном порядке должен быть пункт о том, что Вам предоставят письменное заключение о юридической чистоте истории объекта недвижимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

5 способов отличить хорошего риелтора от плохого

Уловки и повадки агентов по аренде жилья

Покупка квартиры без риелтора

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kakuyu_otvetstvennost_neset_agentstvo_nedvizhimosti/6973

Автоправо
Добавить комментарий