Договор социального найма жилого помещения устарел

Ордер упраздняется, но жильё предоставляется

Договор социального найма жилого помещения устарел

00:00, 26 января 2005

Совсем скоро в нашу жизнь войдёт новый долгожданный Жилищный кодекс. Что он принесёт вслед за собой, чем обернётся для граждан – об этом мы сегодня говорим с главным специалистом юридической службы министерства строительства, жилищно-коммунального и дорожного хозяйств Альбертом ГЛАЗУНОВЫМ.

– Действительно, необходимость в новом Жилищном кодексе назрела давно. Достаточно сказать, что Жилищный кодекс РСФСР, которым мы были вынуждены руководствоваться, был принят в 1983 году, еще в другой стране и с другими принципами строительства и предоставления жилья.

Несмотря на постоянно вводимые в него изменения и дополнения, 20-летний Жилищный кодекс устарел уже на 80 процентов.

Чтобы хоть как-то приблизить законодательство к изменившейся политической и экономической ситуации в стране, за последние годы было принято более трех тысяч федеральных законов, постановлений и распоряжений по вопросам жилищной политики.

Решить проблему помог новый Жилищный кодекс, однако судьба его проекта оказалась достаточно сложной. Рассматривался он без малого десять лет, и только сейчас возникла реальная возможность его принятия. Новый кодекс содержит ряд положений, которые могут показаться непопулярными.

В первую очередь это касается возможности выселения граждан из занимаемого жилья без гарантии предоставления им другого жилья взамен.

Но согласитесь: если кто-то грубо нарушает правила эксплуатации жилья, использует его не по назначению или вообще самоуправно занимает чужое жилое помещение и при этом не реагирует на предупреждения, просто нет оснований для предоставления такому человеку другого жилья.

С другой стороны, в проекте Жилищного кодекса очень полно прописаны гарантии собственников жилья, их права и обязанности. В пока ещё действующем кодексе (в поправках к нему) эти вопросы рассмотрены весьма поверхностно, что неудивительно: кодекс создавался тогда, когда прав частной собственности, в том числе на недвижимость, не существовало.

Новая редакция Жилищного кодекса подтверждает право россиян на неприкосновенность жилища, ограничив перечень случаев, когда допускается проникновение в жилье без согласия проживающих в нем. Упразднен ордер на занятие жилого помещения (основанием для вселения теперь будет считаться договор социального найма), есть много других нововведений.

– Альберт Сергеевич, давайте подробнее остановимся на самых злободневных нововведениях готовящегося кодекса. Например, вы сказали, что ордер будет упразднён:

– Да, новшеством по сравнению с предыдущим кодексом являются разделы, посвященные правам собственности и другим вещным правам на жилые помещения и предоставлению жилых помещений по договору социального найма.

Фактически деление способов предоставления жилых помещений на основании права собственности или договора социального найма является воплощением законодательной тенденции к принципиальному разграничению так называемого «коммерческого» («рыночного») и «социального» жилья.

На основании такого разделения формируется законодательная база, в том числе в сфере ипотечного кредитования («социальная» и «коммерческая» ипотека). И ещё.

Если раньше документом, позволяющим гражданину вселиться в квартиру, был ордер, то теперь этим основанием является договор социального найма, который заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения.

В Жилищном кодексе предусматривается возможность владения не одним или несколькими жилыми помещениями, а целыми многоэтажными жилыми домами для сдачи внаем. Это новое и чрезвычайно перспективное направление бизнеса.

Впервые в новом Кодексе четко прописываются права, обязанности и ответственность как наймодателя жилого помещения, так и нанимателя жилого помещения, а также определяется круг их взаимоотношений.

Так, например, наниматель жилого помещения по договору социального найма с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на другое жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Кроме того, наниматель с письменного согласия членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей. Или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя – других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Однако на вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя. При этом изменение численности (вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя) влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

– А как у нас теперь будет с правами и обязанностями?

– По новому кодексу наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право не только требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг, но и, к примеру:

  1. вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
  2. сдавать жилое помещение в поднаем;
  3. разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов.

При этом наниматель жилого помещения по договору социального найма не должен забывать, что его прямыми обязанностями остаются:

  1. использование жилого помещения по назначению и в пределах, установленных кодексом;
  2. обеспечение сохранности жилого помещения;
  3. поддержание надлежащего состояния жилого помещения;
  4. проведение текущего ремонта жилого помещения;
  5. своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги и т.д.

Наряду с положениями, регламентирующими предоставление жилья по договору социального найма, Жилищный кодекс Российской Федерации направлен на разграничение компетенции между органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления в области жилищных отношений.

– С нанимателем жилого помещения и членами его семьи более-менее разобрались. А если квартира принадлежит собственнику, как трактует новый Жилищный кодекс взаимоотношения семьи в этом случае?

– Естественно, кодексом такой важный вопрос, как пользование жилыми помещениями членами семьи собственника, урегулирован. В случае прекращения семейных отношений бывший член семьи собственника жилого помещения теряет право пользования квартирой, если иное не будет установлено соглашением между ними.

Если у бывшего члена семьи нет возможности приобрести квартиру или проживать в другом жилом помещении, тогда по решению суда право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено на определенное время за бывшим членом семьи.

При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Новый Жилищный кодекс содержит статьи, регламентирующие пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, а также по договору пожизненного содержания с иждивением.

В частности, граждане, пользующиеся жилыми помещениями на указанных основаниях, имеют равные права с собственником по пользованию жилыми помещениями. При этом гражданин, проживающий в квартире, предоставленной по завещательному отказу, вправе осуществить государственную регистрацию своего права пользования жилым помещением.

– Ни для кого не секрет, что одним из самых злободневных вопросов для населения области остается вопрос получения жилья. Очередь на бесплатное жилье от государства растет, но получают его единицы. И что же предлагает в этой связи новый кодекс?

– Очередь остается одна, формируется она исключительно исходя из времени принятия граждан на учет.

Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания или не подлежат ремонту и реконструкции; детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, а также гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливается правительством Российской Федерации и при которых их совместное проживание с другими лицами в одной квартире невозможно. Другие категории граждан, имеющие право на предоставление вне очереди жилого помещения по договору социального найма, могут быть установлены иными федеральными законами.
Для определенной категории людей сохранится и так называемое бесплатное предоставление жилья. По договору социального найма бесплатно предоставляются жилые помещения из государственного или муниципального жилищного фонда малоимущим и иным определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, принятых на учет и признанных в установленном порядке нуждающимися.

– А кого, касательно улучшения жилищных условий, можно считать малоимущим?

– В соответствии с новым кодексом малоимущими признаются граждане на основании размера их дохода и наличия или отсутствия имущества. То есть если у человека низкий доход, но в собственности имеется несколько квартир, малоимущим он признан не будет.

– Приходилось слышать, что теперь по-новому будет решаться вопрос с жильём, если дом стоит на земельном участке, вдруг потребовавшемся для государственных или муниципальных нужд.

– Да, теперь жилое помещение можно у собственника купить, если земельный участок под ним представляет интерес для государства или муниципалитета. Причём выкуп допускается не иначе как с согласия собственника.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Продолжение интервью с Альбертом Глазуновым – в следующих номерах «Вести»

Беседовала Наталья ТИМАШОВА

Источник: http://www.vest-news.ru/article/408

Особенности договора найма жилого помещенния в доме системы социального обслуживания населения

Договор социального найма жилого помещения устарел

ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ДОМЕ

СИСТЕМЫ СОЦИАЛЬНОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ НАСЕЛЕНИЯ

Е. ШИПУНОВА

Шипунова Ева, адвокат.

Многие категории граждан, не обеспеченных жилыми помещениями, нуждаются также и в социальной защите. Речь идет, прежде всего, об инвалидах и гражданах пожилого возраста, нуждающихся в предоставлении жилых помещений в домах, где им могут быть гарантированы медицинская, иная помощь, а также услуги.

Указанные потребности незащищенных (уязвимых) категорий граждан могут быть удовлетворены в большинстве случаев именно в рамках договора найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения, который является разновидностью договора найма специализированного жилого помещения, но имеет при этом свои специфические особенности.

1. Исходя из статей 96, 106, 107 ЖК РФ, можно сформулировать следующее определение договора.

По договору найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения одна сторона, учреждение социального обслуживания (наймодатель), обязуется передать другой стороне, гражданину (пожилого возраста, инвалиду), нуждающемуся в специальной социальной защите и медицинских, социально-бытовых услугах (нанимателю), жилое помещение с мебелью и иными необходимыми для проживания предметами в специально построенном или переоборудованном здании системы социального обслуживания населения, оснащенном необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудованием, за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

2.

Однако, несмотря на достаточно прямое указание законодателя (в части 1 статьи 99 ЖК РФ закрепляется, что специализированные жилые помещения предоставляются по договорам найма специализированных жилых помещений), в пункте 17 Методических рекомендаций по организации деятельности государственных и муниципальных учреждений социального обслуживания населения “Геронтологический центр”, утвержденных Постановлением Минтруда России от 14.11.2003 N 76 (далее – Постановление о геронтологическом центре), говорится о заключении договора об оказании социальных услуг, в соответствии с которым осуществляется предоставление жилого помещения, в то время как на практике, как правило, заключается смешанный договор, в рамках которого и осуществляется и социальное обслуживание, и предоставляется жилое помещение.

——————————–

Бюллетень Минтруда РФ. 2003. N 11.

В юридической литературе справедливо отмечается, что отношения по пользованию жилыми помещениями должны оформляться отдельным договором найма специализированного жилого помещения, а не договором о социальном обслуживании .

——————————–

Свит Ю.П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3. С. 12; Якупова А.И. Общие положения о предоставлении жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан // Жилищное право. 2006. N 10. С. 21.

Кроме того, договор об оказании социальных услуг и договор найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения представляют собой два хотя и взаимосвязанных, но самостоятельных договора.

Договор найма является необходимым условием для заключения договора об оказании социальных услуг, поскольку именно проживание гражданина в доме системы социального обслуживания населения влечет за собой предоставление ему медицинских, социально-бытовых услуг.

Представляется необходимым пункт 17 Постановления о геронтологическом центре привести в соответствие с нормами ЖК РФ, дополнив его подпунктом 2 следующего содержания: “Жилые помещения в геронтологическом центре предоставляются в соответствии с ЖК РФ по договорам найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения”.

3. На основе анализа соответствующих положений ЖК РФ и норм специального законодательства можно выделить определенные особенности общей характеристики договора найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения.

Особенностью анализируемого договора следует признать то, что он, являясь срочным, заключается как на длительный, так и на краткосрочный период времени.

Однако в науке жилищного права П.П. Васильев определяет договор найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения как бессрочный .

Несмотря на то что данное утверждение сложно рассматривать как согласующееся с нормами статьи 100 ЖК РФ и нормами, содержащимися в законодательстве о социальном обслуживании граждан и квалифицирующими такой договор как краткосрочный , оно нашло юридическое узаконивание в специальном правовом регулировании, например при заключении договора на долгосрочный период.

——————————–

Васильев П.П. Правовое регулирование отношений по предоставлению и пользованию служебными жилыми помещениями по жилищному законодательству РФ: Дис. … канд. юрид. наук. Белгород, 2006. С. 67.

См. подробнее: параграф 2 главы 1 работы.

Так, согласно пункту 1 Положения о доме для престарелых и инвалидов, утвержденного Постановлением Государственного комитета Совета Министров СССР по труду и социальным вопросам от 20.06.

1978 N 202 (далее – Положение о доме для престарелых и инвалидов), дом для престарелых и инвалидов предназначен для постоянного проживания.

Из данной нормы необходимо заключить, что фактически такой договор приближается к договору социального найма, по которому жилые помещения предоставляются для постоянного проживания.

——————————–

Бюллетень Госкомтруда СССР. 1978. N 10.

Это следует, в частности, из части 2 статьи 60 ЖК РФ, закрепляющей, что договор социального найма заключается без установления срока его действия. Кроме того, и в юридической литературе И.И. Андрианов, Л.П. Герасимова, О.Ю. Скворцов, Ю.П. Свит, П.В. Крашенинников, А.П. Сергеев, С.А. Чаркин отмечают, что договор социального найма является бессрочным .

——————————–

Источник: http://jcvip.ru/osobennosti_dogovora_nayma_zhilogo_

Договор социального найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения устарел

Введение

1. Основные положения о договоре социального найма жилого помещения

1.1 Понятие и содержание договора найма жилого помещения

1.2 Форма и срок договора найма. Плата за жилое помещение

2. Заключение договора социального найма. Пользование жилыми помещениями социального назначения

2.1 Порядок заключения договора социального найма

2.2 Права и обязанности членов семьи нанимателя

3. Изменение и прекращение договора социального найма жилого помещения.

3.1 Изменение договора социального найма жилого помещения

3.2 Расторжение договора социального найма. Выселение из жилых помещений

Заключение

Список литературы

Введение

Интерес к исследованию темы «Договор социального найма жилого помещения» закономерен. Жилище является одним из важнейших материальных условий жизни людей. Потребность человека в жилье возникает с момента рождения и сохраняется на протяжении всей его жизни.

В нашей стране жилищный вопрос стоит особо остро. С переходом к рыночным отношениям жилищная проблема решена только для богатевшей прослойки общества; у основной части населения «жилищный вопрос» остается нерешенным. Приходится констатировать, что этот вопрос бессмертен, он будет актуальным всегда.

Существовавшая много лет в России распределительная система удовлетворения жилищной потребности граждан не дала ожидаемых результатов, миллионы семей нуждались и продолжают нуждаться в улучшении жилищных условий.

Первый Жилищный Кодекс России 1983 года безнадежно устарел. Со времени его принятия прошло не мало времени, изменилась социально экономическая обстановка и политическая ситуация в стране – был взят курс на формирование рыночных отношений.

Жилищная реформа, появление рынка жилья стала важнейшим фактором перехода к новым социально-экономическим условиям жизни, от их осуществления и функционирования во многом зависят успехи Российского государства, его развитие, повышение жизненного уровня населения.

Теперь жилищное законодательство основывается на признании права частной собственности на жилище в структуре жилищного фонда и землю на равных условиях с публичными формами собственности, приватизации государственного и муниципального жилья, перехода к рынку жилья и земли, демонополизации жилищного хозяйства, утверждения инициативного удовлетворения жилищных потребностей на рынке жилья.

Происходит постепенное расширение сферы действия договора коммерческого найма жилого помещения и сужение сферы действия договора социального найма жилого помещения, а также постепенный переход на полную оплату проживающими затрат на содержание и ремонт жилья и соответственно принятие мер, гарантирующих обеспечение жилищных прав социально незащищенным гражданам.

Но, не смотря ни на что, договор социального найма жилого помещения не потерял своей актуальности и продолжает оставаться самым распространенным договором, регулирующим жилищные правоотношения, поскольку целью жилищной реформы на первом этапе является обеспечение доступности улучшения жилищных условий для семей со скромным и средним достатком, сохранение бесплатного предоставления жилья малоимущим гражданам. Уровень благосостояния большинства населения таков, что для многих из них получение жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора социального найма является единственной возможностью улучшить свои жилищные условия.

Целью настоящей работы является раскрытие понятия и особенностей договора социального найма жилого помещения в сегодняшних условиях путем анализа действующего законодательства и научной литературы посвященной этому вопросу. Ставится задача рассмотреть и отразить существенные условия договора, а также основания и порядок его заключения.

1. Основные положения о договоре социального найма жилого помещения

1.1 Понятие и содержание договора найма жилого помещения

Анализ положений Конституции Российской Федерации (ст. 40)[1], Гражданского кодекса Российской Федерации[2](ст. ст. 671 – 672), Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. ст.

49 – 91)3[3]и других нормативных правовых актов, в том числе субъектов Российской Федерации, позволяет выделить следующие основные формы реализации гражданами Российской Федерации права на жилище в современных условиях:

а) предоставление жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на условиях договора социального найма в пределах нормы жилой площади;

б) предоставление жилых помещений на условиях договора коммерческого найма в домах государственного, муниципального и частного жилищного фонда без ограничения размера площади;

в) приобретение или строительство жилья за собственные средства без ограничения размера площади;

г) приобретение в собственность жилого помещения с использованием безвозмездных субсидий, банковского ипотечного кредита, ссуд на возвратной основе и по другим законным основаниям (наследование, дарение);

д) в иных формах (например, предоставление служебного жилого помещения или жилого помещения в специализированных домах (общежития, дома маневренного фонда, дома – интернаты для инвалидов, ветеранов и др., предоставление жилого помещения по договору безвозмездного пользования).

Одной из самых распространенных на практике форм реализации гражданами права на жилище является договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования.

Понятие договора найма жилого помещения содержится в ст. 671 Гражданского кодекса РФ и носит общий характер.

Однако, давая общее определение договора найма жилого помещения, Гражданский кодекс исходит из подразделения такого найма на наем жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (договор социального найма) и наем жилого помещения в домах (квартирах) граждан и организаций, осуществляемый, как правило, на коммерческих началах (договор коммерческого найма). И такую разновидность договора найма, как договор социального найма жилого помещения, Гражданский кодекс выделяет в ст. 672.

Договор социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования не нов и давно известен жилищному праву как договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда.

Гражданский кодекс не содержит норм, детально регулирующих правоотношения в сфере социального найма жилья, отдавая приоритет нормам действующего жилищного законодательства, базирующегося в настоящее время на Жилищном кодексе РФ.

Статья 672 Гражданского кодекса определяет, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Общие положения Гражданского кодекса применяются к данному договору лишь постольку, поскольку иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Понятие договора социального найма жилого помещения в полной мере раскрывает Жилищный кодекс РФ.

Договор социального найма жилого помещения определен как соглашение, по которому собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение.

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и относящимся к кругу лиц, имеющих право в соответствии с законодательством Российской Федерации получить жилье в государственном или муниципальном фонде социального использования.

В него входят жилые помещения в домах государственного, муниципального и бывшего общественного фонда, заселенные уже на условиях договора жилищного найма, которые определены Жилищным кодексом РФ, жилые помещения, предоставляемые гражданам в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

Основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения, а также права и обязанности, проживающих в нем лиц, регулируются Жилищным кодексом РФ и другими нормативными актами. Нормы Гражданского кодекса применяются к договору социального найма ограниченно. Во-первых, в указанных в самом Гражданском кодексе случаях.

Имеются в виду форма договора, сохранение договора найма при смене собственника жилого помещения, обязанности нанимателя жилого помещения, положения о временных жильцах, ремонте жилого помещения, договоре поднайма.

Во-вторых, нормы главы 35 Гражданского кодекса регулируют отношения по договору социального найма также и в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Договор найма жилого помещения – договор консенсуальный (права и обязанности сторон договора возникают с момента его заключения), возмездный, двусторонний (двусторонность предполагает наличие прав и обязанностей у каждой стороны в договоре найма жилого помещения).

Жилое помещение социального использования, предоставляемое гражданам для проживания, должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

Соответствие жилого помещения определенным санитарным и техническим требованиям – необходимое условие, обеспечивающее нормальное проживание, нормальную жизнедеятельность человека.

Жилище должно обеспечивать поддержание надлежащей температуры окружающей среды, иметь чистый воздух, должно обладать определенной звуконепроницаемостью, иметь надлежащее естественное освещение, быть безопасным в противопожарном отношении.

Таким образом предметом договора найма может быть только изолированное жилое помещение – дом, квартира, часть дома или квартиры.

Дома (помещения) после их строительства либо переоборудования регистрируются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на то органами. В настоящее время такими органами являются бюро технической инвентаризации.

Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть изолированным, состоящим из квартиры либо одной или нескольких комнат.

Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

Также не может быть объектом договора жилищного найма помещение, не признанное жилым.

Жилое помещение, предоставляемое в порядке улучшения жилищных условий (по действующему законодательству – по договору социального найма жилой площади), должно отвечать санитарным и техническим требованиям и быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. В тоже время при выселении граждан по основаниям ст. 90 Жилищного кодекса РФ с предоставлением другого помещения, это помещение должно отвечать только санитарным и техническим требованиям, то есть быть пригодным для проживания.

Сторонами в договоре социального найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Согласно нормам Гражданского кодекса наймодатель – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Жилищный кодекс, в качестве наймодателя при социальном найме жилого помещения называет жилищно-эксплуатационную организацию.

По вопросу о том, кто является наймодателем по договору социального найма жилого помещения, в юридической литературе нет единого мнения. П.В. Крашенинников, полагает, что данный договор заключается государственной или муниципальной организацией либо органом местного самоуправления[4].

Ю.К. Толстой предлагает еще более общий вариант: он считает, что договор социального найма заключается «соответствующей организацией», которую в дальнейшем именует «жилищно-эксплуатационной или иной организацией», и указывает, что именно с ней заключается договора социального найма»[5].

Статья 60 Жилищного кодекса РФ определяет нанимателя жилого помещения, как гражданина, с которым заключается договор социального найма. Пункт 1 ст.

677 Гражданского кодекса устанавливает, что нанимателем может быть исключительно гражданин.

Юридическому лицу жилое помещение может быть передано только по договору аренды с обязательным условием использования этого жилого помещения для проживания граждан.

Одним из существенных условий договора социального найма по жилищному законодательству является положение, в соответствии с которым проживающие совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

Таким образом, договор социального найма жилого помещения характеризуется множественностью субъектов на стороне нанимателя. При этом Жилищный кодекс уточняет, что к членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы.

Права и обязанности данной категории граждан основаны не на формальном участии в договоре социального найма, а на родстве с нанимателем или на юридическом составе, включающим в себя факты: вселения с согласия нанимателя и других совершеннолетних членов семьи, совместном проживании и ведении совместного хозяйства.

Анализ ст. ст. 69, 70 Жилищного кодекса РФ показывает, что субъектный состав в договоре социального найма может быть изменен нанимателем в одностороннем порядке, без согласия наймодателя.

Речь идет о праве нанимателя на вселение других граждан в качестве членов семьи.

Граждане, вселенные нанимателем, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи.

В договоре найма жилого помещения описываются все права и обязанности сторон. А также ответственность за неисполнение своих обязательств.

Жилищный кодекс дает достаточно обширный перечень прав и обязанностей наймодателя и нанимателя, однако он не является исчерпывающим. Стороны могут иметь иные права, предусмотренные Жилищным кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

1.2 Форма и срок договора найма. Плата за жилое помещение

Договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда заключается на основании решения (постановления) о предоставлении жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме. Форма данной сделки относится к простой письменной форме, т. к. в Законе прямо не сказано, что несоблюдение письменной формы договора социального найма влечет его недействительность.

Источник: https://referat.me/law/33983-dogovor-socialnogo-nayma-zhilogo-pomescheniya

Автоправо
Добавить комментарий