Аренда муниципального имущества и его выкуп

Содержание
  1. Указ 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду »
  2. Выкупать арендуемые площади стало проще
  3. 1. Выкуп арендуемых помещений по закону №159-ФЗ перестал быть временным
  4. 2. Федеральное имущество отныне тоже можно приватизировать
  5. 3. Срок аренды, дающий право на выкуп помещения, теперь отсчитывается с момента подачи предпринимателем заявления о выкупе
  6. 4. У арендаторов-«отказников» появился второй шанс
  7. 5. При выкупе арендуемого помещения предпринимателям предоставляется рассрочка на срок не менее пяти лет
  8. 6. Инициатором приватизации может быть как собственник арендуемого помещения, так и предприниматель-арендатор
  9. Комиссия по законопроектной деятельности одобрила законопроект о расширении имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства
  10. Выкуп муниципального имущества и операции с земельными участками
  11. В каких случаях у арендатора возникает право выкупа арендованного имущества?

Указ 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду »

Аренда муниципального имущества и его выкуп

УКАЗ
ПРЕЗИДЕНТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду

В целях углубления экономических реформ, создания условий для регулирования арендных отношений, ускорения приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду, в соответствии с постановлениями Верховного Совета Российской Федерации от 5 июня 1992 года “О введении в действие Закона Российской Федерации “О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР “О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР” и от 14 июля 1992 года “О регулировании гражданских правоотношений в период проведения экономической реформы” постановляю:

1. Впредь до принятия нового Гражданского кодекса Российской Федерации арендные отношения на территории Российской Федерации регулируются Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик, утвержденными 31 мая 1991 года, в части, не противоречащей Конституции Российской Федерации, законодательным актам Российской Федерации, принятым после 12 июня 1990 года, и настоящим Указом.

2. Договоры аренды, заключенные до введения в действие настоящего Указа, подлежат переоформлению и сохраняют свою силу (в том числе в отношении выкупа сданного в аренду государственного (муниципального) имущества) в части, не противоречащей настоящему Указу.

3.

Установить, что исключительно Государственный комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом и по его поручению соответствующие комитеты по управлению имуществом, наделенные Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом правами территориального агентства, осуществляют полномочия арендодателя при сдаче в аренду недвижимого имущества государственных предприятий, относящихся к собственности Российской Федерации, их структурных единиц, филиалов, отделений и других обособленных подразделений предприятий, и являются правопреемниками по договорам аренды, в том числе с правом выкупа, заключенными с ними до вступления в силу настоящего Указа.

Установить, что исключительно комитеты по управлению имуществом республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга осуществляют полномочия арендодателя при сдаче в аренду недвижимого имущества государственных предприятий, находящихся в собственности республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга, структурных единиц этих предприятий, их филиалов, отделений и других обособленных подразделений, и являются правопреемниками по договорам аренды, в том числе с правом выкупа, заключенным до вступления в силу настоящего Указа.

Установить, что исключительно комитеты по управлению имуществом республик в составе Российской Федерации, городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах) осуществляют полномочия арендодателя при сдаче в аренду недвижимого имущества муниципальных предприятий, структурных единиц этих предприятий, их филиалов, отделений и других обособленных подразделений и являются правопреемниками по договорам аренды, в том числе с правом выкупа, заключенным до вступления в силу настоящего Указа.

4. Сдача в аренду объектов имущества (кроме недвижимого имущества), закрепленного за государственным, муниципальным предприятием на праве полного хозяйственного ведения на срок не более одного года, осуществляется этим предприятием самостоятельно, а на большой срок – по согласованию с соответствующим комитетом по управлению имуществом.

5. Выкуп государственного (муниципального) имущества, сданного в аренду, осуществляется арендаторами, организационно-правовая форма которых приведена в соответствие с Законом РСФСР “О предприятиях и предпринимательской деятельности”.

6. Выкуп имущества по договорам аренды, заключенным до вступления в силу Закона РСФСР “О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР”, в которых определены сроки, величина, порядок и условия внесения выкупа, осуществляется по заявлению арендатора в соответствии с договором аренды с правом выкупа.

7. Выкуп имущества по договорам аренды с правом выкупа, заключенным до вступления в силу Закона РСФСР “О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР”, в которых не определены или сроки, или величина, или порядок, или условия внесения выкупа, осуществляется:

в случаях, когда стоимость государственного (муниципального) имущества, указанная в договоре, на момент сдачи его в аренду составляла не более 1 млн. руб.

,- на основании дополнительного соглашения о выкупе арендованного имущества и определении величины выкупа по заявлению арендодателя.

Величина выкупа, если она не была установлена договором аренды, определяется в размере двухкратной стоимости имущества, сданного в аренду;

в случаях, когда стоимость государственного (муниципального) имущества, указанная в договоре, на момент сдачи его в аренду составляла более 1 млн. руб.,- путем преобразования предприятия-арендатора в акционерное общество открытого типа.

8. Дополнительное соглашение, предусмотренное в пункте 7 настоящего Указа, заключается:

с арендаторами, являющимися преприятиями (товариществами или акционерными обществами) с правом юридического лица, созданными трудовым коллективом государственного (муниципального) предприятия (подразделения) на основе аренды государственного (муниципального) имущества этого предприятия (подразделения) и заключавшими в установленном порядке договор аренды с правом выкупа;

с арендаторами, являющимися предприятиями (товариществами или акционерными обществами) с правом юридического лица, созданными трудовым коллективом подразделения государственного, муниципального предприятия на основе аренды государственного (муниципального) имущества и заключавшими договор аренды с правом выкупа с предприятием, в состав которого они входили.

Дополнительное соглашение не заключается с арендаторами – предприятиями с правом юридического лица, созданными трудовым коллективом государственного, муниципального предприятия на основе аренды имущества этого предприятия и осуществляющими обслуживание граждан, других предприятий и организаций в сфере торговли, общественного питания, бытового обслуживания, в состав которого на момент заключения договора аренды входили структурные подразделения: магазины, кафе, ателье, мастерские по ремонту и т.д.

Дополнительное соглашение заключается арендатором и соответствующим комитетом по управлению имуществом в двухдневный срок со дня подачи арендатором заявления.

Дополнительное соглашение заключается и является неотъемлемой частью заключенного ранее договора аренды.

Комитет по управлению имуществом не вправе отказать арендатору в заключении дополнительного соглашения.

Споры об условиях дополнительных соглашений при выкупе государственного (муниципального) имущества по договору аренды подведомственны арбитражному суду.

9. В имуществе арендатора-предприятия, созданного членами трудового коллектива на основе аренды имущества государственного, муниципального предприятия, должны быть определены размеры вкладов трудового коллектива, физических и юридических лиц, имеющих имущество на праве собственности (долю в капитале) в имущественном комплексе арендатора, являющемся их общей собственностью.

Организационно-правовая форма арендатора должна быть приведена в соответствие со статьями 9-12 Закона РСФСР “О предприятиях и предпринимательской деятельности” путем преобразования его в товарищество или акционерное общество.

Граждане – члены трудового коллектива подразделений предприятий, созданных трудовым коллективом государственных, муниципальных предприятий на основе аренды имущества этих предприятий, учреждают товарищество или акционерное общество без согласия всего трудового коллектива этого предприятия в порядке выделения своей доли из общей собственности.

Уставный капитал такого товарищества или акционерного общества должен быть образован за счет доли работников, других физических и юридических лиц, имеющих в имущественном комплексе арендатора имущество на праве собственности (долю в капитале).

Товарищество или акционерное общество, созданное в указанном выше порядке, является правопреемником арендатора в отношении имущества, выделенного в пределах его доли по разделительному балансу.

Созданное в указанном порядке, товарищество или акционерное общество выкупает долю арендованного имущества пропорционально его доле в общем объеме производства (реализации) товаров, работ и услуг со скидкой 30 процентов от его стоимости, предусмотренной договором аренды.

10.

Выкуп имущества по договорам аренды, заключенным до вступления в силу Закона РСФСР “О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР”, в которых не определены сроки, порядок, величина и условия выкупа (кроме указанных в пункте 8 настоящего Указа), осуществляется путем преобразования арендного предприятия в акционерное общество открытого типа. Решение о преобразовании принимает общее собрание (конференция) арендаторов.

Учредителями акционерного общества выступают: соответствующий комитет по управлению имуществом, физические и юридические лица, обладающие правом собственности на имущество (долю в капитале) в имущественном комплексе предприятия, созданного членами трудового коллектива государственного, муниципального предприятия (подразделения) на основе аренды имущества этого предприятия (подразделения), если они письменно не отказались от прав учредителя или если иное не предусмотрено соглашением этих перечисленных сторон, имеющих имущество на праве общей собственности.

Лицами, обладающими правами на приобретение акций, принадлежащих государству, местным Советам народных депутатов, акционерного общества, созданного в порядке преобразования арендного предприятия, признаются члены организации арендаторов, заключавшие договор аренды.

11.

Товарищество или акционерное общество, созданное членами трудового коллектива государственного, муниципального предприятия (подразделения) на основе аренды имущества этого предприятия (подразделения) и выкупившее его, имеет преимущественное право приобретения в собственность арендуемых ими зданий, сооружений, нежилых помещений, а также зданий, сооружений, нежилых помещений, которыми они фактически владели, пользовались в процессе своей производственно-хозяйственной деятельности в соответствии с положением, утверждаемым Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом.

12. Государственному комитету Российской Федерации по управлению государственным имуществом и соответствующим комитетам по управлению имуществом до 1 января 1993 года переоформить договоры аренды в соответствии с настоящим Указом.

При переоформлении договоров аренды не допускается пересмотр условий этих договоров, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Указом.

Договоры аренды признаются незаключенными и недействительными исключительно в суде и арбитражном суде.

13. Государственному комитету Российской Федерации по управлению государственным имуществом утвердить порядок определения величины и внесения платы за государственное (муниципальное) имущество, сданное в аренду.

14. Контроль за исполнением настоящего Указа возложить на Контрольное управление Администрации Президента Российской Федерации, Государственный комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом, глав администраций.

15. Контрольному управлению Администрации Президента Российской Федерации в I квартале 1993 года осуществить проверку исполнения настоящего Указа.

16. Настоящий Указ вступает в силу с момента его подписания.

Президент
Российской Федерации         Б. Ельцин

Москва, Кремль

14 октября 1992 года

№ 1230

Источник: https://files.stroyinf.ru/Data1/1/1312/index.htm

Выкупать арендуемые площади стало проще

Аренда муниципального имущества и его выкуп

«Малая приватизация» образца 2018 года: что нужно знать предпринимателям. Статья Романа Речкина к десятилетию федерального закона №159-ФЗ.

Речкин Роман Валерьевич
Старший партнер

Федеральный закон от 22 июля 2008 года №159-ФЗ предусматривает право предпринимателей стать собственниками помещений, которые они арендуют у государства. Причем прописанные в законе условия приобретения недвижимости – весьма и весьма комфортные, что делает этот закон едва ли не единственной по-настоящему действенной мерой поддержки малого и среднего бизнеса.

Закон вступил в силу 5 августа 2008 года. Тогда он назывался так: «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

А теперь название даже название у закона иное. Да и вообще, за прошедшие десять лет он неоднократно претерпевал изменения, поскольку оказался не идеальным с точки зрения законодательной техники: практика выявила в нем достаточно существенные пробелы и противоречия.

3 июля 2018 года вступил в силу седьмой по счету закон о внесении поправок в закон №159-ФЗ. Роман Речкин, старший партнер ИНТЕЛЛЕКТ-С, рассказывает об актуальных аспектах льготной приватизации арендуемых помещений.

1. Выкуп арендуемых помещений по закону №159-ФЗ перестал быть временным

«Малая приватизация» задумывалась как временная мера поддержки малого и среднего бизнеса. В момент вступления закона в силу срок его действия составлял всего два года – до 1 июля 2010 года.

В дальнейшем этот срок продлевался трижды – сначала на три года (до 1 июля 2013 года), потом еще на два (до 1 июля 2015 года) и снова на три (до 1 июля 2018 года).

И вот, наконец, в июле 2018 года ограничение действия закона по времени было отменено. Закон №159-ФЗ стал действующим бессрочно.

2. Федеральное имущество отныне тоже можно приватизировать

До сих пор предприниматели могли выкупить только те из арендуемых помещений, которые находятся в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности. Это прямо следовало не только из положений закона №159-ФЗ, но и из его названия.

Однако внесенные в июле 2018 года изменения в закон исключают из его названия и статей слова о собственности субъектов РФ. Отныне малый и средний бизнес может на льготных условиях приобрести не только муниципальное, но и федеральное имущество.

3. Срок аренды, дающий право на выкуп помещения, теперь отсчитывается с момента подачи предпринимателем заявления о выкупе

Как уже говорилось выше, в первой версии закона №159-ФЗ льготная приватизация арендуемых помещений устанавливалась как временный институт и, возможно, поэтому была привязана к дате начала действия закона.

Право на выкуп предоставлялось предпринимателям только в том случае, если арендуемое имущество непрерывно находилось в их временном владении и (или) пользовании как минимум в течение трех лет до дня вступления закона в силу, то есть до 5 августа 2008 года.

Таким образом, если договор аренды был заключен 6 августа 2005 года или позже, то предприниматель в принципе не мог подать заявку на выкуп помещения, даже если с момента начала аренды прошло более трех лет.

За прошедшие десять лет это положение закона не раз перерабатывалось. В частности, законодатель сократил необходимый период пользования помещением с трех лет до двух.

Однако начальным днем этого периода по-прежнему служила конкретная дата, которую законодатель тоже менял не однажды.

Порочен был сам принцип зависимости начала срока аренды от определенного, прописанного в законе дня, поскольку он искусственно ограничивал право предпринимателей на выкуп арендуемой недвижимости.

И только в июле 2018 года ситуация стала кардинально иной: по новым правилам, предприниматель может приватизировать помещение, которым непрерывно пользуется как минимум в течение двух лет на момент подачи заявления о выкупе. Такой подход дает арендатору возможность воспользоваться правом на приватизацию в будущем, если в настоящее время он не может приобрести арендуемое помещение.

4. У арендаторов-«отказников» появился второй шанс

Если предприниматель не стал заключать договор купли-продажи арендуемого помещения или не подписал присланный ему договор в течение тридцати дней с момента его получения, он лишается преимущественного права на выкуп. Такое правило действовало все десять лет существования закона №159-ФЗ.

Но благодаря внесенным в закон поправкам арендаторы, отказавшиеся от покупки или вовремя не подписавшие документы, вновь могут воспользоваться возможностью льготной приватизации. Если предприниматель продолжает арендовать помещение, то может направить его собственнику заявление о выкупе.

5. При выкупе арендуемого помещения предпринимателям предоставляется рассрочка на срок не менее пяти лет

Предприниматель, решивший выкупить арендуемое помещение, сам выбирает порядок оплаты – единовременно или в рассрочку, а также предпочтительный для него срок рассрочки в предусмотренных законом пределах.

Срок рассрочки устанавливается нормативным правовым актом Правительства РФ (для федерального имущества), законом субъекта РФ (для собственности области), муниципальным правовым актом (по муниципальному имуществу) и не может быть менее пяти лет.

Например, в Свердловской области срок рассрочки при оплате выкупаемого областного имущества и имущества, принадлежащего городу Екатеринбургу, составляет семь лет, в Нижнем Новгороде и Москве – пять лет.

В Пермском крае, Челябинской и Новосибирской областях специальный срок рассрочки, по данным на июль 2018 года, не установлен – то есть составляет те же пять лет.

6. Инициатором приватизации может быть как собственник арендуемого помещения, так и предприниматель-арендатор

С учетом июльских изменений закон №159-ФЗ предусматривает два принципиально разных подхода к «малой приватизации»: (1) общий порядок выкупа арендуемых помещений – по инициативе собственника, (2) два «специальных» порядка выкупа – по инициативе предпринимателя.

Общий порядок выглядит так:

  • «у» принимается решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.
  • Уполномоченный орган направляет арендатору копию решения, предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проект этого договора.
  • Предприниматель подписывает договор купли-продажи в течение тридцати дней с момента получения предложения – конечно, в том случае, если собирается приобрести арендуемое помещение.

Однако общий порядок льготной приватизации, при всей его простоте, имеет один существенный недостаток, за десять лет «жизни» закона проявившийся достаточно ярко: субъекты РФ и муниципалитеты не горят желанием продавать свое имущество предпринимателям. Поэтому законодателю пришлось ввести два «специальных» порядка выкупа, благодаря которым предприниматель может приобрести арендуемое помещение, не дожидаясь предложения собственника.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №1»:

  • На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет, что подтверждается договором аренды.
  • Отсутствует задолженность по арендной плате.
  • Арендуемое помещение не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу.
  • На момент заключения договора купли-продажи сведения о предпринимателе (ИП или юридическом лице) не исключены из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №2»:

  • На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет, что подтверждается договором аренды.
  • Арендуемое помещение включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу, в течение как минимум пяти лет до дня подачи этого заявления.

***
Подытоживая, отметим, что сейчас государство все чаще говорит о необходимости стимулировать развитие малого и среднего бизнеса.

Создаются фонды поддержки предпринимателей, функционирует Правительственная комиссия по вопросам конкуренции и развития малого и среднего предпринимательства под руководством Игоря Шувалова, а при Председателе Совета Федерации работает Совет по развитию малого и среднего предпринимательства.

К сожалению, вся эта бурная деятельность имеет мало общего с реальной помощью. Меры, которые принимаются на федеральном и региональном уровне, как правило, декларативны и большинству предпринимателей недоступны.

Тем ценнее, что закон №159-ФЗ действительно предусматривает льготные условия приобретения недвижимости. Воспользоваться правом выкупа арендуемого помещения могут большинство предпринимателей.

Фактически, закон предполагает предоставление малому и среднему бизнесу товарного кредита в виде рассрочки на срок не менее пяти лет с оплатой за пользование в размере 1/3 ключевой ставки ЦБ РФ (7,25 % годовых по данным на лето 2018 года).

Знайте свои права и пользуйтесь ими. Это в ваших же интересах.

Источник: журнал «Деловой квартал»

Статьи экспертов Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С >>

ИНТЕЛЛЕКТ-С оказывает предпринимателям помощь в выкупе арендуемых помещений на льготных условиях по закону №159-ФЗ >>

коммерческое право, недвижимость, приватизация

Источник: https://www.intellectpro.ru/press/works/vykupat_arenduemye_ploshadi_stalo_proshe/

Комиссия по законопроектной деятельности одобрила законопроект о расширении имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства

Аренда муниципального имущества и его выкуп

22 января 2018 13:30

Законопроектом предусматривается введение бессрочного права выкупа арендуемого государственного и муниципального имущества, распространение этого права на федеральное имущество, создание возможности для вовлечения земельных участков в механизм оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства. Предусматривается также отмена привязки к дате, по состоянию на которую арендуемое имущество должно находиться в аренде у субъекта МСП в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества для реализации преимущественного права выкупа. Предоставление дополнительных возможностей по участию субъектов МСП в процедурах выкупа государственного или муниципального имущества, по приобретению в аренду земельных участков позволит укрепить имущественную основу ведения предпринимательской деятельности.

Проект федерального закона «Овнесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (вцелях расширения имущественной поддержки субъектов малого и среднегопредпринимательства)» (далее – законопроект) разработан МинэкономразвитияРоссии в соответствии с планоммероприятий («дорожной картой») реализации Стратегии развития малого и среднегопредпринимательства в России до 2030 года (утверждён распоряжениемПравительства от 2 июня 2016 года №1083-р).

Законопроектом предусматриваетсявведение бессрочного права выкупа арендуемого государственного и муниципальногоимущества, распространение этого права на федеральное имущество, созданиевозможности для вовлечения земельных участков в механизм оказания имущественнойподдержки субъектам малого и среднего предпринимательства (далее – МСП).

В соответствии с действующейредакцией Федеральногозакона от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждениянедвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектовРоссийской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектамималого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельныезаконодательные акты Российской Федерации» субъекты МСП, арендующиегосударственное или муниципальное имущество, могут воспользоватьсяпреимущественным правом его выкупа в срок до 1 июля 2018 года. При этом условиявыкупа привязаны к сроку нахождения имущества в аренде.

Наделение субъектов МСП преимущественнымправом выкупа позволяет вовлекать в полноценный хозяйственный оборотгосударственное или муниципальное имущество, не используемое для реализацииполномочий органов государственной власти субъектов Федерации и органовместного самоуправления.

Законопроектом предлагаетсяввести бессрочное действие преимущественного права на выкуп арендуемогоимущества. При этом предусматривается отмена привязки к дате, по состоянию накоторую арендуемое имущество должно находиться в аренде у субъекта МСП всоответствии с договором или договорами аренды такого имущества для реализациипреимущественного права выкупа.

В соответствии с действующимзаконодательством преимущественное право выкупа субъектами МСП арендуемогоимущества не распространяется на имущество, находящееся в федеральнойсобственности. Отсутствие механизма выкупа арендуемого федерального имуществаставит арендаторов такого имущества – субъектов МСП в неравное положение сарендаторами муниципальной или региональной собственности.

Законопроектом предлагаетсяпредоставить субъектам МСП преимущественное право выкупа недвижимого имущества,находящегося в федеральной собственности, по аналогии с уже имеющимся у нихпреимущественным правом выкупа недвижимого имущества, находящегося вгосударственной собственности субъекта Федерации или муниципальнойсобственности.

Это позволит увеличить числосубъектов МСП – собственников помещений, обеспечить стабильные и предсказуемыеусловия для выкупа помещений, исключить случаи воспрепятствования субъектам МСПв реализации права на приобретение арендуемого имущества в собственность путёмсовершения уполномоченными органами действий по безвозмездной передаче спорногоимущества в федеральную собственность.

В настоящее время земельныеучастки практически не используются при оказании имущественной поддержкисубъектам МСП в силу особенностей земельного законодательства.

Имущественная поддержкасубъектов МСП с использованием земельных участков, находящихся вгосударственной и муниципальной собственности, актуальна для развитиясельскохозяйственного производства и кооперации.

Поддержка сельскохозяйственнойкооперации предусматривается целевой моделью улучшения инвестиционного климатав субъектах Федерации по направлению «Поддержка малого и среднегопредпринимательства» (утверждена распоряжениемПравительства от 31 января 2017 года №147-р) и приоритетным проектом«Малый бизнес и поддержка индивидуальной предпринимательской инициативы»(паспорт приоритетного проекта утверждён по итогам заседания президиума Советапри Президенте России по стратегическому развитию и приоритетным проектам 21ноября 2016 года).

Законопроект предусматриваетсоздание нормативных оснований для вовлечения земельных участков в механизмимущественной поддержки субъектов МСП.

Предоставление дополнительныхвозможностей по участию субъектов МСП в процедурах выкупа государственного илимуниципального имущества, по приобретению в аренду земельных участков позволитукрепить имущественную основу ведения предпринимательской деятельности.

Законопроектбудет рассмотрен на заседании Правительства.

Источник: http://government.ru/dep_news/31111/

Выкуп муниципального имущества и операции с земельными участками

Аренда муниципального имущества и его выкуп

Выкуп муниципального имущества по 159-ФЗ: возможности и испытания, судебная практика

3 июля 2018 г. Президент РФ подписал Закон №185-ФЗ, направленный на расширение имущественной поддержки малого и среднего бизнеса.

Основные изменения коснулись Федерального закона от 22.07.

2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (так называемый закон о «малой приватизации»). А именно:

  • Преимущественное право на приобретение субъектами МСП арендуемого ими недвижимого имущества становится бессрочным.
  • Данное право распространяется на федеральное имущество. Ранее воспользоваться им можно было только в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности.
  • При определении права на выкуп привязка к конкретной дате заключения договора аренды (до 01.07.2015 г.) отменяется. Арендуемое имущество должно непрерывно находиться во временном владении и (или) временном пользовании субъекта МСП в течение двух и более лет на день подачи заявления о реализации права (три года – в отношении имущества, включенного в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства). 

Также закон вносит изменения в Земельный кодекс РФ, позволяющие использовать земельные участки для оказания поддержки предпринимателям.

Процедура выкупа муниципального имущества разделена на определенные этапы  и занимает достаточно много времени. И практически на каждой стадии процесса выкупа потенциальные собственники (арендаторы)  сталкиваются с определенными проблемами. 

Все категории споров можно разделить условно на несколько видов (в зависимости от стадии, на которой они возникают):

1. Споры на стадии рассмотрения заявки.

2. Споры на стадии заключения договора купли – продажи.

За последнее время увеличилось количество споров и на новой стадии

3. Споры после заключения договоров купли–продажи.

Наиболее распространенные категории споров на 1 этапе

  • Признание решений ОМС об отказе в реализации преимущественного права на выкуп незаконными.
  • Признание бездействий ОМС, выраженных в нарушении срока действий, направленных на реализацию преимущественного права выкупа (отсутствие ответа на заявление, непроведение оценки, непринятие решения об условиях приватизации)

Наиболее типичные основания для отказа СМП в реализации преимущественного права при оспаривании отказа в реализации:

  • ненадлежащая уплата арендной платы;
  • наличие имущества в перечне государственного и муниципального имущества, предназначенного для предоставления в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства;
  • отсутствие установленного законом срока аренды муниципального имущества;
  • невозможность идентифицировать объект, наличие самовольных перепланировок в объекте;
  • невозможность выкупа части здания;
  • отсутствие возможности повторно обращаться с заявлением о выкупе;
  • наличие права хозяйственного ведения или оперативного управления;
  • невозможность продажи здания отдельно от земельного участка;

На 2 этапе при получении проекта договора купли-продажи возникают следующие виды споров:

– условие о цене объекта и порядка ее уплаты:

А) завышенная рыночная оценка;

Б) начисление НДС на рыночную стоимость объекта;

В) отказ зачета неотделимых улучшений и уменьшение выкупной цены;

Г) порядок выплаты выкупной стоимости (первый взнос 50 %);

Д) включение в цену договора дополнительных затрат (возмещение расходов на проведение оценки);

Е) продажа объекта вместе с земельным участком по рыночной цене.

– иные условия

А) обязательства по страхованию объекта, проведения благоустройства.

Наиболее распространенные категории споров на 3 этапе:

– уклонение от государственной регистрации договоров купли-продажи со стороны муниципалитетов;

– споры о признании договоров купли-продажи недвижимого имущества ничтожными сделками по мотивам несоответствия критериям, установленным в ст. 3  159-ФЗ;

– споры, касающиеся исполнения обязанности по оплате недвижимого имущества по  договору купли-продажи.

Специалисты Группы компаний «ЛЕВЪ&ЛЕВЪ-АУДИТ» имеют передовой опыт работы по выкупу арендуемого муниципального имущества, в том числе проведут полное сопровождение выкупа арендуемого имущества, помогут арендаторам с возникающими проблемами,  при необходимости проведут судебное обжалование каких-либо действий и актов в ходе выкупа.

Пример: Добились победы для Организации в сложном преддоговорном споре по условиям выкупа недвижимого имущества по 159-ФЗ

По вопросам выкупа муниципального имущества по 159-ФЗ связывайтесь с Малмыгиным Александром Сергеевичем, руководителем отдела договорной и хозяйственной практики ООО Юридическая фирма “ЛЕВЪ” Тел/факс: (343) 377-60-47(48), 371-77-66, e-mail: lev@lev-group.ru 

Записаться на консультацию

Задать вопрос

Источник: http://www.lev-group.ru/legal/vikup/

В каких случаях у арендатора возникает право выкупа арендованного имущества?

Аренда муниципального имущества и его выкуп

В соответствии со ст. 626 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Однако, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ), за исключением случаев, когда арендодатель возражал против такого пользования.

В каких же случаях у арендатора возникает право выкупа арендованного имущества?

В соответствии с положениями ст.

624 ГК РФ, регламентирующей выкуп арендованного имущества, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Таким образом, право выкупа арендованного имущества у арендодателя может возникнуть в случаях:

1) если договор аренды содержит условие о выкупе данного арендованного имущества;

2) если право выкупа арендованного имущества предусмотрено законом. 

В первом случае – договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи недвижимости  (ст. 550-551, 559-560 ГК РФ).

Таким образом, если стороны намерены предусмотреть выкуп арендатором недвижимого имущества, необходимо соблюсти форму договора, установленную для купли-продажи арендованного недвижимого имущества с момента заключения договора аренды (или в дополнительном соглашении). Именно на этих условиях будет осуществляться выкуп недвижимого имущества арендованного имущества  и, соответственно, переход права собственности к арендатору.

По общему правилу, момент перехода права собственности определяется с помощью одного из двух критериев: 1) окончание срока аренды; 2) уплата выкупного платежа.

Следует иметь в виду, что уплату платежей по договору аренды нельзя рассматривать как куплю-продажу с рассрочкой оплаты (См.: п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).

Рассмотрим второй случай, когда право выкупа недвижимого имущества переходит к арендатору в силу закона.

До  01 июля 2010 г. предприниматели, арендующие недвижимое имущество, находящееся  в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности имели преимущественное право выкупа данного арендуемого имущества. Согласно Федеральному  закону от 22.07.

2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее – МСБ), и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”, преимущественное право могло  быть реализовано арендатором (МСБ) при следующих условиях: арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта МСБ непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законом предельные значения площади арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование МСБ.

С 01 июля 2013 года значительно смягчены условия выкупа арендованного  имущества для МСБ.

В частности сняты ограничения на максимальный размер площади арендуемых помещений, планируемых к приватизации; право на преимущественный выкуп теперь предоставляется на помещения, арендуемые не менее 2-х лет по состоянию на 1 июля 2013 г.

; сняты ограничения на максимальный размер площади арендуемых помещений, планируемых к приватизации и др. (См.: Федеральный закон от 2 июля 2013 г.

№ 144-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства”).

Согласно Федеральному закону N 159-ФЗ, МСБ  могли воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений только если им было направлено уведомление о предстоящей приватизации такого помещения с предложением его выкупа. На сегодняшний день субъекты МСБ имеют также право по своей инициативе обратиться за реализацией права преимущественного выкупанедвижимого имущества, которое они арендуют.

При этом следует иметь ввиду, что субъект МСБ  пользуется правом на приобретение арендованного недвижимого имущества только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимости (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества, в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам ГК РФ.

Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает (См.: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 ноября 2009 г.

N 134 “О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”).    

Адвокат Савостьянова ОЛЬГА

Если у Вас возникли вопросы по данной проблеме, звоните по телефону:

8 (962) 998-00-18

Консультации платные

Источник: http://savostianova.ru/servicesfororganisation82/

Автоправо
Добавить комментарий